科技园物业管理方案培训资料doc 40页文档格式.docx

1、二、培训方式 自办班级培训。由公司相关部门资深经理负责各专业员工培训。 外派培训。派选特殊工种持证年审培训。 学习交流。组织主要管理人员公司内部专业交流，定期组织同行业务交流。 岗位练兵。管理处主任根据岗位要求制定年度岗位技能和全面素质提高的培训计划，结合实际工作，重点加强本岗位的技能演练，立足本岗位成才（含岗前训练）。 以考代训。定期对每个工作岗位设题考试，督促员工边工作边学习，不断提高工作能力和业务水平。 鼓励自学。鼓励员工参加与岗位相关的各种专业的业余学习，凡取得毕业证或结业证书的给予报销部分学费。三、培训计划 第一阶段：接管前人员培训 为使管理处全体人员在接管大贺科技园后能迅速适应环境

2、，进入工作状态，我公司将集中组织各类人员开始强化培训，具体强化培训计划如下：培训内容主讲人/机构培训对象企业概况、组织机构、质量方针、质量计划、项目概况、管理模式、管理目标公司总经理全体人员内部培训大贺工业园管理规章制度、岗位责任制公司物业管理部大贺工业园设施及设备维护标准及作业程序、规范公司工程师维修人员大贺工业园服务标准及作业程序公司质检部大贺工业园治安保卫工作目标及作业程序、规范物业管理部安护人员大贺工业园清洁卫生标准及作业程序、规范公物业管理部保洁员物业管理基本知识公司培训主管新聘员工服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育全体员工护卫军体训练安护主管安护员岗位练兵清洁工技

3、能培训事务主管第二阶段：日常管理期人员培训公司经常性培训计划如下：A、新进员工岗前培训：新员工入职培训，每新员工一次，每次培训不限人数，于上岗前完成，由管理处主任及各部门主管主讲。培训内容有：企业概况、组织架构、企业方针、质量方针介绍；大贺工业园概况、管理模式及管理目标介绍；管理规章制度、岗位责任制介绍；岗位基本技能、工作标准及作业程序、规范讲授；质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。B、在岗人员培训：由管理处主任组织，管理处主任或公司相关部门主讲。员工素质培训：质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常

4、识等；各岗位工作标准、技能技巧培训；各岗位责任制培训。四、培训后的检查及考核培训结束后进行现场或考核及考评，考核分为实操和书面考核两种形式。考核成绩做记录，建立培训档案，作为员工量化考核的依据之一。第四节 人员管理一、人员管理的原则全体员工全部采用聘用制，做到职位能上能下，员工能进能出，工资能高能低与其业绩挂钩，竞争上岗，优胜劣汰。以政府的有关法律法规、管理处的各项规章制度、ISO9000质量管理体系作为员工行为规范和考核的标准。人员录用按照公司规定的员工上岗条件和素质要求，严把人员录用关。由管理处主任及相关部门对应聘人员的思想品德、知识层次、专业技能、工作经验等进行考核、选拔，做到人尽其才。

5、凡新聘者都要进行上岗前的必要培训，实行三个月试用，试用期满，由管理处主任及相关部门再次考核，提出录用意见，经公司总经理批准后，正式签订聘用合同。人员考核实行管理目标责任制。实施全员量化考核制。建立员工工资与考评计分相挂钩的薪资管理制。四、激励与淘汰实施上述一系列的考评、考核办法，除每月评出量化分数作为分公司每一个员工当月效益工资的发放依据外，每月量化分数累计到年底还将作为管理处及员工年终奖和评选先进的重要依据；依据员工表现和各项管理目标实现情况，确定责任追究和适当淘汰指标，增强员工危机意识，提高员工队伍整体素质和绩效。第四章 档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学

6、的、规范的档案管理能够使我们充分了解大贺工业园设施、设备的使用、维修和改建情况，并为日常管理工作提供依据。本公司有一套完整的档案管理方案及严密科学的档案管理制度，采用电脑存储、原始档案入库保存并用的方式，将档案资料按不同性质、类别、编号、造册、分柜保管，以便于日常的查找和调用。第一节大贺工业园档案的建立总体思路：所收集的资料按大贺工业园办公楼及厂房资料、用户档案资料、物业管理资料分成三类，进行整理、造册、存档。档案管理实行原始资料与电脑管理资料相结合的管理模式。各种档案资料并重，充分掌握大贺工业园的情况，形成无盲点的管理网络。大贺工业园的各项管理工作必须建立档案资料，依照规范程序，逐一建档，形

7、成标准化、制度化的档案管理体系。需建立的档案、资料表一大贺工业园办公楼及厂房资料名称资料内容工程建筑规划图纸、项目批文、用地批文产权资料建筑许可证、投资许可证、开工许可证物业资料A、 办公楼及厂房基本资料B、 用户档案资料C、 附属设施资料工程技术资料A、 竣工图、（总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B、 地质勘察报告C、 工程合同及开工、竣工报告D、工程预算E、 图纸会审记录F、 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）G、隐蔽工程验收签证H、 沉降观察记录I、 竣工验收证明书J、 主要建材的质量保证书K、 新材料、构配件的鉴定合格证书L、 水、电、空调、电

8、梯等设备检验合格证书M、 砂浆、混凝土试块试压报告N、供水、供暖的试压报告O、园林绿化的图纸和清单P、 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、合格证和保修单、操作手册等Q、有关工程基础上的其他重要技术决定和文件表二 大贺工业园业主、用户档案资料单位（部门）名称A、负责人 B、人员数量 C、联系电话 D、紧急联系人、电话 E、业务职能 F、楼层、房号 G、面积表三物业管理资料行政文件行政部门法规文件物业公司文件管理处规章制度员工管理档案员工个人详细资料员工业绩考核记录员工业务管理检查记录培训档案各项培训计划及实施记录培训考核记录及奖惩记录设备管理档案各类公共设施保养维修记录各项机电设备保养维

9、修及运行记录设备检查记录维修记录维修服务登记表维修回访记录护卫管理记录日常巡查记录交接班记录车辆管理记录物资放行记录闭路监控系统记录突发事件处理记录值班记录转发的消防记录绿化管理档案绿化总体规划图绿化统计表绿化养护表绿化养护、更换记录保洁档案保洁工作记录卫生检查考核记录消杀记录管理档案收支明细及汇总表与业主工作联系记录管理处与外单位签订的各类合同物资发放、申领、库存记录投诉及处理记录业主、用户投诉记录投诉的调查、处理、回访记录会务服务记录会议名称、时间服务要求第二节 大贺工业园档案的管理档案存储采用各种形式的文档存储方法，如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等，并采用适当的保管、存储方法。尽

10、可能把其他形式的档案资料转换为电脑储存，以便查找和利用。对于重要文档除保证原始资料及时存入电脑外，应复制1-2套另行保管，防止紧急情况下资料损毁。档案分类电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类，并定期清除过期失效的文件。原始文件按不同业务性质分块，不同内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，按不同业务部门分柜保管。档案鉴定对档案是否有效、作废、复印份数及保存期限、保存数量等，必须由管理处主任或指定人员负责。档案保管档案的保管必须由专人负责，以达到文件管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找。档案借阅必须由具备资格的人员经过登记后方可借出，文件借阅者必须妥善保管所借文件，不得涂改、

11、损毁等，否则应追究当事人的责任。档案归还必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重的需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外的文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失和泄密。五、档案保管环境有防盗措施。配置有效的消防器材，严禁烟火。档案存放干净整齐，柜架内放置防虫剂、防霉剂，并定期检查、更换，保证文档保管条件符合公司文件管理要求第五章 管理服务内容房屋、设施设备养护房屋维修养护和设施设备运行、维护、管理的责任部门是一家人物业保洁工程有限公司大贺工业园物业管理处设备保障部。设备保障部各岗位职11设备保障部主管职责组织制订大贺工业园内各专业设备系统的详细维保计划，

12、确保设备设施的正常运转，延长设备的使用寿命。做好大贺工业园内房屋、给排水设备设施、电器设备的维修养护及供配电、空调、电梯、弱电等设备的管理工作，满足用户使用要求。制定切实可行的节能措施，减少水、电及维修材料的消耗，降低费用的支出。组织建立完善的设备档案、设备卡、机电设备台帐、计器具台帐，按规定组织各项检测，使用器具都在有效期。建立部门人员、物品、工具、技术资料、钥匙台帐，交接领用有记录。负责对内、对外信息的沟通，负责与环保局的业务往来，负责对部门员工的工作进行检查、督促、考核。完成领导交办的其他工作。12供配电工岗位职责负责供配电设备的运行、倒闸、抄表及设备、房间的卫生，负责供配电设备的巡视和

13、供配电异常情况报告，负责与供电部门联系业务，负责分发停电通知单，配合工程部员工进行维修工作，各项记录完整。每天24小时有人值班，实行四班三倒。13电梯工岗位职责负责电梯设备的正常日常运行管理。按时开关电梯，注意兼顾乘坐方便和节约能耗。每日检查电梯的运行情况，发现设备问题及时处理，如发生电梯困人，应及时用电话安慰被困人员，并在10分钟内赶赴现场，采取安全有效的救援措施，放出被困人员。配合工程部员工完成其它工作任务。负责与质量技术监督局的业务往来，各项记录完整。14给排水维修工岗位职责负责工业园内给排水设备的运行、维修、管理，负责污水处理设备的运行、维护、管理，每日巡查给排水设备、污水处理设备，发

14、现问题及时处理，确保给排水水质达标，排水通畅无满溢。配合工程部员工完成其它工作任务，各项记录完整。15房屋维修工岗位职责负责房屋设施维修养护，负责维修办公桌椅、橱柜，每日巡查物管区域，发现问题及时处理，配合完成工程部其他工作任务，各项记录完整。16弱电工岗位职责负责消防主机、探头的运行、维护，负责通讯、有线电视、会议系统和监控设备的运行、维修、安装管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。17电气设备维修工岗位职责负责各类配电柜、箱的检查、保养、维修，负责各类开关、灯具、插座电气设备的检查、保养、维修，每天巡查职责范围内的设备设施

15、工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。18空调工岗位职责负责空调机组、制冷机组、各类通风机的运行、维护、管理，每天巡查职责范围内的设备设施工作情况，发现问题及时处理，配合工程部完成其他工作和任务，各项记录完整。以上各工种人员除完成日常工作外，还必须完成计划维修养护工作。二、工程部报修、投诉处理流程三、房屋日常维护计划和实施方案项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位局部受损施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次。入住阶段每天巡视，发现问题，立即处理。如局部受损较轻，由设备保障部按房屋修缮规定维修；如受损较重，应请专家会诊，提出方案，委

16、托专业公司实施。如因施工质量原因造成的结构问题，应报请建设单位处理。房屋修缮标准；有关工程施工技术规范。安全，正常使用；功能完好。外墙面外墙面脱落的修补；外墙面局部渗漏；每周检查一次，发现问题及时维修。由设备保障部联系、监督外墙面装修单位派员修复。外墙面修缮技术规范。无凹凸、无脱落、无破损、无渗水。公共屋面屋面积水、渗漏。由设备保障部按相关作业规程实施维修。房屋修缮标准。无积水、无渗漏。公共通道、门厅、楼梯间公用地面维修改造；公用通道和楼梯间墙面粉刷；扶手、门面、玻璃、踏步的维修。每周检查一次，发现问题及时处理。由设备保障部按有关规定实施维修。房屋修缮规范。地面、墙面、踏步完好；门、窗、锁、扣

17、、插销完好，开闭灵活；扶手完好。四、房屋定期维护计划和实施方案1、 每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；2、 及时了解有无白蚁情况做到早发现，早处理。建筑物白蚁防治标准； 建筑物完好等级标准。结构安全，正常使用；外墙面大面积渗漏；外墙面清洗。 每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新扩大及污染墙面； 第15年对幕墙胶进行更换整修。3、 每年清洗2次外墙面。由设备保障部负责实施。玻璃幕墙工程技术规范、金属和石材幕墙工程技术规范。 外墙平面完好，无渗漏； 外墙面清洁美观。 每半年疏通一次屋面漏水口； 每年对屋面检修一次，每5年翻新更换老化部分。屋面防水每15年全面翻新一

18、次。相应修缮作业规程。无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏。 每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖； 每2年刷新一次通道门、梯间墙壁天棚、扶手及栏杆；C、 每年全面维护一次楼梯踏步、清除空鼓、开破损等。相应建筑部分修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。五、设备、设施日常维护计划及实施方案类 别项 目日 常 维 修计 划方 案标 准院内道路 路面 路牙每天检查二遍，随坏随修。冬季及时扫除冰雪，并采取防滑措施。由设备保障部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准。平整、无坑洼、无水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外照明 庭院灯 泛光灯每天检查一遍，随坏随修。 电器作业安

19、全操作规程； 灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好无损清洁，完好率达100%。排水池井管口网 雨水口 雨水井 雨水管D、 污水井E、 污水管F、 化粪池G、 阀门井H、 隔油池 井内无积物，井壁无脱落； 井盖上标志清晰； 管道畅通，无堵塞。 井盖完好率100%。 无缺损，少污积； 无堵塞，无漫溢。绿地绿化每天检查一遍及时修剪。绿化主管制定工作方案。 绿化工作标准 园林工作标准绿草树木修剪整齐，长势良好，无病虫害。停车场、棚 地面停车场 室内停车场由设备保障部门专业维修工按项目维修规程实施。 路面修缮质量标准； 停车场地面施工技术标准。平整、无积水、无积雪、无缺损，完好率达100%。室外消防

20、设施 室外消防栓 水泵结合器每天检查一遍，发现问题，及时维修。 给水施工技术标准； 消防设施施工技术标准。 无锈蚀； 无滴漏； 消防设施正常有效。公用标志设施 标识牌 警示牌 围栏 伸缩门 标识清楚，无污迹、破损； 安装牢固。 标志设施完好率100%； 标志无损坏； 开关灵活。电梯客梯每天检查电梯内选、外呼、层显、轿内照明、风扇、电话等。电梯维修保养标准。 安全正常运行； 机房、轿箱整洁； 电梯各组成部分完好率100%。空调 分体空调 风机 每日对空调运行情况进行检查，观察电流、压力、温度等。 每日对设备表面保洁。 每日对凝结水排放情况进行检查。 每天检查排风机是否正常工作。空调、风机系统运行

21、、维修、保养工作规程。 设备完好率100%。 无超标噪音。供配电 变压器 高低压配电柜、配电箱每天巡视各重仪表、变压器是否正常。由值班电工、专业维修工按项目维修规程实施。供配电系统运行、维修、保养规程。安全、正常运行、确保万无一失。室内照明、插座 各类照明灯 出口标志灯、指示灯 插座 电气作业安全操作规程 灯具施工技术标准灯泡、灯罩、灯座完好清洁，无破损。给排水 消防水箱 消防泵 喷淋泵 生活水泵每天检查管道阀门、水泵压力、电机电流。 给排水各种规程 水泵技术标准 供水符合用水标准 排水通畅 随时有效提供消防用水消防报警 消防报警系统 消火栓箱 防排烟风机 红外报警系统每天检查管道阀门有无渗漏

22、，检查消防报警系统，消除故障及误报。消防设施施工标准。 消防设施正常有效； 送风、排烟机状态完好； 红外报警系统完好。弱电 结构化布线 广播系统 有线电视 会议系统 每天对监控、摄像头、红外报警系统等外观及性能检查一遍。 每天检查通讯、有线电视、会议系统设备，发现问题及时处理。各系统维护保养标准 各系统性能良好，运行正常。 设施完好、整洁。六、设备、设施定期维护计划及实施方案A、每年对局部损坏严重、修补多次的部位进行翻新。由设备保障部自行组织或委托有关单位实施。路面施工质量标准。 减少不必要的受损和破坏。 延长使用寿命。 灯座每年刷漆一次 每检修线路一次由设备保障部按有关规程维护或更换。 线路无老化； 清洁完好； 灯具外观良好； 照明系统、设施完好有效。 化粪池每半年清掏一次；B