房屋买卖合同纠纷典型案例解析Word下载.docx

1、实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案房屋买卖合同中恶意串通行为的认定（郑会利），载人民法院案例选（201304/86:135）。2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部城市城市房屋权属登记管理办法第8条规定，本案房

2、管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。房产登记行政案件中，即便权属转移登记申

3、请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。四川成都中院（2012）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”，见高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定（王佳舟、郭佳），载人民法院案例选（201401/87:380）。4. 转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。2011年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知该房2003年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007年以1

4、60万元低价购买所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。合同法第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案王某于2007年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某2011年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的

5、转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。浙江杭州中院（2012）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”，见洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由（李骏、睢晓鹏），载人民法院案例选（201304/86:140）。5 . 非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反土地管理法等法律

6、、行政法规强制性规定，合同应为无效。2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。合同法第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理

7、法等法律和国家有关规定。”依土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反土地管理法等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。湖北秭归法院（2012）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”，见

8、杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案农村房屋买卖合同的效力（杜云宏），载人民法院案例选（201304/86:149）。6 . 农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。2011年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。2013年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿，

9、有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因

10、此获得巨额利益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。牟某要求郑某支付附属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待评估后另行起诉。判决郑某赔偿牟某55万元。浙江宁波中院（2013）

11、浙甬民二终字第594号“牟某与郑某房屋买卖合同纠纷案”，见牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理（黄书建），载人民法院案例选（201401/87:175）。7 . 顶名按揭购房情形，按委托代理原则确定实际购买人顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按名为顶名协议、实为委托代理内容并综合其他事实确认房屋实际购买人。2006年，因外地人购房无法办理贷款，包某遂以儿媳李某的妹妹李某琼名义按揭购房，三方对此私下签有协议。2011年，包某诉请确认其系案涉房屋实际购买人。依合同法第52条第1款第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，为无效合同。最高人民法院关于适用若干问题的

12、解释（二）第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。本案双方达成顶名协议目的系为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定有效。案涉协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款政策性规定的合意，但从协议约定内容可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后，包某严格按贷款合同约定还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益，故案涉协议亦不属因恶意串通损害国家、集体或第

13、三人利益而无效的合同。双方所签顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人身份及顶名事项作出明确约定，不能仅以案外人李某持有首付收据这一事实确认实际购房人。判决确认案涉房屋实际购买人为包某。顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按协议约定的名为顶名协议、实为委托代理内容并综合考虑案件其他事实确认房屋实际购买人。山东东营河口区法院（2011）河民初字第406号“包某与孙某等房屋买卖合同纠纷案”，见包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案顶名购房协议的效力认定（徐秀红），载人民法院案例选（201302/84:165）。8 . 合理期限内不履行按揭贷款办理手续的，构成违约商品房买受人约定办理按揭贷款条

14、件已成就，经售房人催告后在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。2011年，孙某与开发公司签订商品房买卖合同，约定“由买受人在签订本合同前向符合条件的银行申请按揭贷款，买受人应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需相关手续材料，逾期视为买受人违约”，并约定了违约金计算方法。2012年1月，开发公司在房屋结顶后，向孙某发出告知函，要求孙某7日内办妥按揭贷款所需手续，1个月后向孙某发律师函，因孙某仍未履行导致诉讼。依法律规定，当事人应依约全面履行自己义务，就履行期限约定不明的，依合同法第61条规定仍不能确定的，债务人可随时履行，债权人可随时要求履行，但应给对方必要准备时间。依本案

15、商品房买卖合同约定，孙某需办妥按揭贷款手续。即使孙某在签约前客观上无法办妥按揭贷款手续，亦只能视为双方对履行合同义务时间约定不明确。开发公司在房屋结顶后向孙某发出告知函，告知孙某7日内依约办妥按揭贷款所需手续，已给予孙某必要准备时间，但孙某在接函后仍怠于履行，后开发公司发出律师函催告履行，继而起诉，应视为孙某违约。违约期间应自孙某收函7日后起算至其办妥按揭贷款所需相关手续日期。判决孙某支付开发公司违约金2万余元。商品房买卖合同约定买受人办理按揭贷款手续期限约定不明确，在办理按揭贷款条件已成就，经售房人催告后买受人在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。浙江宁波镇海区法院（2012）甬镇民

16、初字第406号“某开发公司与孙某等商品房预售合同纠纷案”，见宁波镇海维科房地产开发有限公司诉孙丽丽、王磊商品房预售合同纠纷案（郑尚强），载人民法院案例选（201301/83:26）。9 . 为逃税所签备案合同，虚低价格条款部分应为无效房屋买卖合同双方为逃避税收而签订虚假备案合同，虚低价格条款无效，但该条款无效不影响违约责任条款效力。2010年，器材公司就转让其厂房与日用品公司签订厂房买卖合同，约定购房款800万余元，并约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”。嗣后办理过户时在房管部门签订的备案合同约定房价款为600万余元，该备案合同复印件由器材公司打上叉号后交给日用品公司

17、。2011年，因日用品公司拖欠房款致诉。日用品公司称购房款应以备案合同变更的价款为准。备案合同显系双方为向房产管理部门办理产权过户手续而签订，依双方所签厂房买卖合同有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”约定，并结合双方签订备案合同后，器材公司将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给日用品公司等情形，显可认定备案合同价款并非双方真实意思表示。双方以备案合同约定价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害国家利益。故该约定价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应依双方此前所签协议认定。合同部分无效，不影响合同其他部分效力。备案合同约定房屋买卖价格条款无效，但该合同

18、中有关违约责任约定仍然有效。双方此前协议对逾期付款违约责任未作约定，故备案合同违约责任约定应认定为双方补充约定，对双方具有法律拘束力。判决日用品公司支付器材公司剩余购房款并依约定支付逾期利息。房屋买卖合同双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低合同办理产权过户的，相应价格条款无效。该条款无效不影响其他如违约责任条款效力。福建厦门海沧区法院（2012）海民初字第2192号“某器材公司与某日用品公司房屋买卖合同纠纷案”，见厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案阴阳合同法律效力的认定（陈基周、张晨玮），载人民法院案例选（201301/83:9）。10 . 开发商

19、收取“诚意金”与对方所签协议系预约合同开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。2008年，陈某与开发公司签订认购书，约定认购房屋位置、单价等内容。陈某据此缴纳了60万元“诚意金”。2011年，该房市值490万余元，按认购书单价，陈某仅需支付370万余元。开发公司以其电话通知过陈某但其爽约，开发公司已以430万余元价格转售为由抗辩。预约合同包括两种，一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人主要义务是磋商；另一类是具备了主约主要条款，但尚存未决条款时，双方当事人义务不仅是就未决条款磋商，还须达成本约，磋商不成时未决条款可根据法律规

20、定或交易习惯进行补充。本案中，认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利义务作了明确约定，其他条款根据商品房预售合同格式文本和交易习惯即可确定，属第二类合同。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，依双方约定，开发公司应承担通知陈某前来签订商品房买卖合同义务，但其未就此举证，故构成违约。此时，陈某可要求继续履行并取得认购房屋，但因开发公司已将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈某可期待利益损失应以房屋价格上涨部分为限。本案中，考虑到开发公司因违约而实际获益情况，具体赔偿数额以开发公司实际获得的差价返还给陈某为宜，判决开发公司返还陈某诚意金60万元并赔偿陈某损失60万

21、余元。江苏无锡中院（2012）锡民终字第0024号“陈某与钱某等买卖合同纠纷案”，见陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案开发商违反预售合同的行为性质及责任认定（吴海强、计珉、吴玉凤），载人民法院案例选（201302/84:178）。11 . 虽签认购书，但磋商不成未签正式合同，定金应退认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。标签：房屋买卖预约合同违约责任认购书定金2011年，吴某与开发公司签订认购书，并支付定金52万元，开发公司收据载明“订金”。2012年，因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同

22、，开发公司据此拒绝退还定金致诉。案涉认购书属预约合同，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。依该认购书，吴某享有对选中房屋优先购买权利，并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了认购书义务。虽然开发公司出具收据上注明“订金”，但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务，

23、以求最终达成证实商品房买卖合同，吴某签订认购书后依约支付定金，同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商，如双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致意思表示，致使本约不能订立，则属不可归责于双方原因，不在预约合同所指违约情形内。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，对花园问题如何协商，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。此情形下，预约合同应解除，已付定金应返还。商品房认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。江苏无锡中院（2012）锡民终字第0619号“吴某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案商品房预售合同中违约行为的认定（任璐），载人民法院案例选（201301/83:22）。