农产品冷链物流市场项目策划书文档格式.docx

1、1、项目名称：恩施民丰物流贸易有限公司2、建设地点：恩施市小龙潭村枫香湾3、建设单位：4、建设性质：新建5、建设方案：项目拟在恩施市小龙潭村枫香湾征地100亩，平整场地后新建恩施民丰物流贸易有限公司鲜活农产品冷链配送中心、农产品质量检测中心、蔬菜水果批发市场、农产品电子商务交易平台、金融、税务、工商等行政服务中心、公司行政办公中心、员工生活设施。项目总用地66667平方米，各类建筑物基底面积21730平方米，建筑系数为32.65%,行政办公及生活设施用房占地面积2310平方米，占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停车场和场坝36937平方米，占55.4%，绿化面

2、积8000平方米，绿化率12%。6、项目投资及资金筹措：项目总投资9196.5万元。其中固定资产投资8196.5万元，流动资金1000万元。项目建设所需资金全部由项目业主自筹或融资解决。7、项目效益分析经济效益：项目投产后，每年实现销售收入4444万元，经营利润1398.2万元，所得税349.6万元，企业净利润1048.7万元。投资利税率15.8%，投资利润率15.2%，投资纯收益率11.4%,税前投资回收期6.6年，税后投资回收期8.8年。盈亏平衡点40.2%。社会效益：项目投产后，可提供就业岗位约1000个，有利于调控恩施州及武陵地区蔬菜水果产销之间淡旺季矛盾，进一步促进区域性特色优势农产

3、品产业健康有序发展；有利于促进区域性农产品从传统经营方式向现代流通方式的转变；有利于降低农产品流通损失，减少流通费用，增强市场竞争力，促进区域性农产品做大做强；有利于提高区域蔬菜水果经营行业的经营水平和质量安全；能带动包装印刷等相关产业的发展，进一步新增就业岗位500个，促进社会稳定。（二）、项目编制依据及编制原则1、编制依据（1）中华人民共和国食品卫生法（2）中华人民共和国农产品质量安全法（3）国家发改委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）（第三版）；（4）国务院关于深化改革 严格土地管理的决定工业项目用地比例指标控制（国发200428号）；（5）商

4、务部 财政部 农业部关于做好农产品“农超对接”试点工作的通知（商建发2009286号）；（6）中共恩施州委、恩施州人民政府关于印发恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要的通知（州文200834号；（7）恩施州“十二五”规划纲要；（8）恩施市“十二五”规划纲要；（9）恩施民丰物流贸易有限公司的其他相关资料。2、编制的基本原则（1）坚持以科学发展观为指导，结合州委、州政府提出的“三州”战略，以市场为导向，以满足和改善城乡居民对鲜活农产品消费需求为取向，努力提高恩施州蔬菜水果产业的标准化、规模化、品牌化、市场化程度，延长产业链，增加产品附加值，力争把恩施本地无公害蔬菜水果产业真

5、正办成有效推进农民增收致富奔小康和丰富城乡居民菜篮子的在产业；（2）对建设场地等基础条件进行方案的优化研究，使生产车间总平面布置紧凑，工艺流程顺畅，厂区绿化设计面积达到规定要求；（3）积极采用国内外先进成熟可靠的技术，科学、合理、有效地引进国外关键部件，确保系统装备设备水平处于领先地位；（4）通过缜密细致的方案比较，优选优化设计方案；（5）在设备造型上选用信誉良好，产品质量优秀，价格合理，业绩突出，售前售后服务周到的厂家设备；（6）处处体现用户至上的原则，强化节能与环保设计，为业主实现最大的经济效益和社会效益提供保障。（一）、项目背景恩施州及武陵地区小气候发育完善，生物具有多样性。蔬菜、小水果

6、是当地的农业主导产业之一，也是政府发展特色优势农产品的主攻方向之一。但是，从恩施州及武陵地区蔬菜水果产业发展的现状看，存在如下问题：一是品种结构不合理，不能完全适应外向型蔬菜市场的要求；二是产品的卫生安全性较差，严重影响质量，不利于发展蔬菜出口贸易和树立地方蔬菜品牌形象；三是产品的贮藏保鲜加工技术滞后，不能有效地平衡蔬菜产品的淡旺季矛盾，影响蔬菜产品的整体效益。因此，为了有效解决上述问题，突显优势，必须培育蔬菜贮藏保鲜的龙头企业。而本项目则是以恩施民丰物流贸易有限公司为龙头，依托恩施州及武陵地区高山反季节蔬菜板块基地和各类蔬菜水果专业合作社提供的蔬菜水果为主要来源，有效解决各地蔬菜、水果产销淡

7、旺季矛盾，进一步发挥区域性特色蔬菜水果的产业优势，切实促进资源优势转化为经济优势，实现产业升级，企业发展，农业增效，农民增收。（二）、项目区经济社会发展现状恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地处云贵高原东延武陵山脉与大巴山之间，连接着我国中西部经济带，是湖北省唯一享受国家西部大开发政策的地区，国家新一轮扶贫开发的重点地区，农业部定点扶贫地区之一，财政部农业综合开发政策创新试验区。恩施州独特的地理环境和气候条件造就了生物的多样性。草食畜牧业、富硒茶、烟叶、中药材、干鲜果、蔬菜是本地的特色优势农产品。所产“毛坝生漆”、“金丝桐油”、“利川鸡爪黄连”、“富硒茶叶”、“恩施板党”、“来风风头姜”

8、、“黄金梨”、“建始官口葡萄”等土特产品斐声海内外。该项目建设在恩施州府所在地，水、陆、空立体交通网络基本形成，为货物运输奠定了良好基础。全州辖六县二市及两个省级经济开发区；国土面积2.4万平方公里，其中耕地面积430万亩；总人口近400万，其中农业人口333万。2010年全州实现生产总值330亿元，比上年增长12.8%。按照恩施州经济社会发展“十二五”规划纲要，要在“十二五”时期逐步将恩施州建设成为“全国知名的特色农产品基地”，大力发展特色、优质、专用、无公害农产品；加大品牌的宣传推介力度，努力培植一批具有资源优势、民族特色、品质独特的精品名牌，抢占市场制高点。建设以32个乡镇为重点的高山蔬

9、菜基地，总面积60万亩；以风头姜、山药、白皮大蒜、莼菜、葛仙米为重点的地方特种菜基地，总面积25万亩；以薇菜、葛、蕨菜、鱼腥草为重点的山野菜基地，总面积15万亩。到2015年，基地规模达到100万亩以上，总产量160万吨以上，综合产值40亿元以上。（三）、项目业主基本情况恩施民丰物流贸易有限公司系由恩施绿野生态农庄有限公司更名而来。恩施绿野生态农庄有限公司于2005年4月1日登记注册，法定代表人李文渊。经李文渊同意，由恩施州工商行政管理局登记，将原恩施绿野生态农庄有限公司更名为恩施民丰物流贸易有限公司，法定代表人陈可忠。公司注册资本金100万元。主要经营范围为宾馆管理、仓储服务、停车服务、货物

10、运输代理服务、货运信息服务。现有资产总值550万元。绿野公司于2005年开始在恩施市板桥镇大山顶建设高山反季节蔬菜基地，常年种植面积保持在4000亩左右，已建成蔬菜初加工车间和组合式冷库，雇请农民工80余人，年外销蔬菜8000多吨，年经营额1800万元，纯利100万元左右。公司已经对白萝卜、胡萝卜、包菜等六个品种申报了绿色食品认证。经国家绿色食品发展中心审核，有4个产品都符合绿色食品A级标准，被认定为绿色食品A级产品，许可使用绿色食品标志。公司运作模式为“公司+基地+农户”的订单农业经营管理模式。种子、肥料、技术由公司提供，统一生产技术和质量标准，生产加工由公司统一经管，并与广州、上海、长沙、

11、武汉等地蔬菜批发市场建立了稳定的供求关系。公司法定代表人李文渊先生在长期经营蔬菜业务中，掌握了当地蔬菜水果产销淡旺季规律，摸清了本地蔬菜与外地大棚蔬菜之间的特色与差别，致力于鲜活农产品保鲜储藏技术的研究，多次到全国很多蔬菜市场进行考察，并大胆进行实践运用，获取了很多成功的经验。因此，在恩施市小龙潭村枫香湾征地100亩，建设一个具有一定规模的鲜活农产品冷链配送中心、农产品质量检测中心、蔬菜水果批发市场、农产品电子商务交易平台、金融、税务、工商等行政服务中心、公司行政办公中心、员工生活设施。把产业进一步做强做大。（一）、项目建设的必要性1、项目建设是发展壮大全州蔬菜、水果优势产业，增加农民收入的需

12、要；2、项目建设是满足市场供应，丰富城镇居民菜篮子，提高人民生活水平的需要；3、项目建设降低农产品流通损耗，节约流通费用，提高农产品流通领域的商品质量，确保消费安全的需要；4、项目建设是完善恩施州农产品市场流通体系的需要。（二）、项目建设的可行性1、项目建设符合国家现行产业发展政策和投资方向；（1）2000年国家发改委制定的国家当前重点鼓励发展的产业、产品及技术目录，将农产品储藏、加工和综合利用列入其中；（2）2001年国家经贸委等六部委联合下发关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知，为现代物流的发展指明了方向；（3）十七届三中全会作出了关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，强调把新农村建

13、设作为农村改革发展的战略任务；（4）2008年国办下发了关于搞活流通扩大消费的意见指出：要进一步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本，积极推动“农超对接”，促进产销衍接；（5）中央连续8年的1号文件都是关于解决“三农”问题的方向信号，这表明中国经济的发展，农业需要稳定，农村需要发展，农民需要致富，这是最有力的宏观政策导向；（6）随着西部大开发战略的推进，国家新一轮扶贫开发的实施，恩施州及武陵地区基础设施建设进程明显加快，生态旅游快速发展，必将促使本地的特色优势农产品产业化的快速发展；（7）2009年省商务厅下发了省商务厅关于进

14、一步加强市场体系建设扩大消费的通知，明确要求和鼓励各地开展农产品冷链项目建设，并给予一定的资金扶持，为项目建设提供了强有力的政策保障；（8）武陵地区经济协作区已上升为国家战略，必将促进恩施州及武陵地区特色农产品产业化发展的加速；（9）省委、省政府提出用10年时间把恩施州建设成全国最先进的自治州，商品流通的现代化不言而喻，恩施州农产品冷链物流市场的建设填补了现代商品流通的空白。2、项目建设符合地方产业发展规划和城市规划；下列规范性文件都将恩施州特色蔬菜作为农业主导产业之一，制定了中长期发展规划。（1）湖北省优势农产品及特色农产品区域布局规划；（2）恩施州“十二五”规划纲要；（3）恩施市“十二五”

15、规划纲要；（4）恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要。为此，州政府还在恩施州经济开发区专门设立了农产品物流园区，该项目选址就确定在距开发区物流园两公里的恩施市小龙潭村枫香湾，完全符合地方产业发展规划和城市建设规划。3、项目建设具有一定的产业基础，原材料来源有保障；近年来，恩施州围绕建设“全国知名的绿色产业基地”目标，初步形成具有恩施区域特色的农业优势产业，总面积达400余万亩，小水果产量突破30000吨，蔬菜产量突破50万吨，辐射带动农户近30万户。外加地域广阔的武陵地区。4、产品的品质优势明显，销售市场广阔。该项目以恩施州及武陵地区地道的无公害富硒时令蔬菜、水果为主要

16、原材料，其内质与外地大棚菜有本质区别，更加适合当地人的口味，同时减少了长途运输和中间环节，节省了流通费用，具有明显的价格优势，其发展前景看好。5、交通便利，方便运输。（一）、冷链物流的兴起与发展冷链起源于19世纪上半叶，到了20世纪30年代，美国和欧洲的农产品冷链初步建立。目前，国际上最典型的农产品冷链物流是美国的蔬菜物流。美国、欧盟、加拿大、日本等发达国家和地区发展冷链起步较早，肉禽蛋乳制品及饮料的冷链比例达100%，蔬菜水果的冷链比例达95%。真正建立起了“从田间到饭桌”的一体化冷链体系，农产品损耗处于较低程度。（二）、我国冷链物流业发展现状我国的冷链物流最早产生于50年代的肉食品外贸出口

17、。1982年颁布的食品卫生法推动了食品冷链的起步，农产品冷链也随之起步。经过近20年的发展，我国已经不同程度地建立起了农产品冷链物流体系。从目前看，仍存如下问题：一是完整独立的食品冷链体系尚未形成，损耗浪费惊人。目前大约90%的肉类、80%的水产品和蔬菜水果基本上是在没有冷链保证的情况下运输销售。由于我国果蔬采后加工和流通设施落后，腐烂损失严重，物流成本增加，全国每年果品腐烂损失近1200万吨，蔬菜腐烂损失1.3亿吨，按1元kg计算，经济损失千亿元以上。二是冷链物流的硬件设施陈旧落后，冷藏运输效率低，与国际标准差距较大。发达国家预冷保鲜率为80-100%、果蔬采后损失率5%、冷藏运输率80-9

18、0%，冷藏保温车占货运汽车比率1-3%，而我国分别为30%、20-40%、10%、0.3%。三是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国的冷链物流业尚处于初级阶段，市场规模还不大，且区域性比较强；第三方物流企业能提供的综合性全程服务还不足总体需求的5%，而专门针对生鲜易腐农产品的物流服务更是微乎其微，缺乏有影响力的、全国性的第三方冷链物流行业领袖，服务网络和信息系统不健全，准确性和实效性差，物流成本和商品损耗高，造成生鲜易腐农产品的区域性过剩，从而大大损伤了生产者的积极性和市场的健康发展。四是冷链物流缺乏上下游的整体规划和整合。冷链物流的效率取决于冷链物流各节点的有效衔接。由于中国农业的

19、产业化程度和产供销一体化水平不高，缺乏供应链上下游之间的整体规划和协调，很大程度上影响了食品冷链的资源整合及行业的发展。2008年国办下发了关于搞活流通扩大消费的意见指出：要进一步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本，积极推动“农超对接”，促进产销衍接。2009年开始，很多冷链基础设施建设项目在各地纷纷上马，对促进我国冷链物流发展起到了极大的推动作用。商务部 财政部 农业部关于开展农超对接试点工作的通知（商建发2009487号）精神，按照城乡统筹的总体要求，积极发展农产品现代流通方式，推进鲜活农产品“超市+基地”的供应链模式，

20、引导大型连锁超市直接与鲜活农产品产地的农民专业合作社对接，培育大型农产品流通企业与自主品牌，保障城乡居民食品安全，促进农民持续稳定增收，扩大农村消费。与此同时，商务部将支持大型流通企业农产品冷链配送系统建设和农产品批发市场改造工程，提高鲜活农产品进入冷链系统的比重。除此之外，我国对于冷链设施的投入也在逐步加大，商务部部长陈得铭表示，我国将加快储备基础设施建设，投巨资建中央储备肉直属冷库。另外，各地方政府也抓住机遇，积极投资冷链设施建设。在四川乐山投资建设的蓝雁集团乐山冷链物流中心占地面积325亩，总投资4.2亿元，是目前西南最大的冷链物流中心。该项目建成后，将与广东蓝雁食品有限公司30万吨冷库

21、物流中心联姻，打造西南一流的大型冷链物流配送产业集群。洞庭湖区的一些农村正在加快完善农产品市场体系，改扩建一批现代化水平高、辐射范围广、功能齐全的大中型农副产品专业批发市场。积极发展以鲜活农产品冷藏和低温仓储、运输为主的冷链物流系统。引导鼓励农副产品批发市场、流通企业与农副产品生产基地建立农副产品“从种养基地到城市”直达快速通道。哈尔滨市于2010年4月开工建设的33万平方米的食品物流中心，总投资14.8亿元，内设大型冷库、农副产品交易市场、蔬菜交易中心、果品交易中心等相关配套设施。总投资10亿元，于2010年开工建设的国内规模最大的冻品物流基地天津市水产集团水产品冷藏加工物流基地，占地面积2

22、33亩，总建筑面积22万平方米。投产后预计年加工各类水产品5万吨，年交易量100万吨，实现年交易额300亿元。该基地将成为立足京津、辐射“三北”的全国最大的冻品物流基地。（三）、恩施州冷链物流市场预测目前，州内除肉食品外还没有一家专业从事蔬菜水果冷链物流配送的企业，仅有的都是各类蔬菜种植龙头企业建立的一些小型速冷库，主要是便于将蔬菜冷冻后外销运输，基本上不具备储藏保鲜功能，运输过程中也没有专业的冷藏运输工具，蔬菜水果的冷链物流基本上是空白。恩施州现有400人口 ，其中：城镇人口90万，州城所在地约30万人。按照城镇人口每年消费280公斤蔬菜计算，全年需要25.2万吨，其中仅州城就绪8.4万吨。

23、州委、州政府提出在未来510年内将恩施州城建设成为中等城市的目标，届时州城人口将超过50万人，年蔬菜消费量将超过14万吨。按照恩施州蔬菜水果生产淡旺季和市场供应淡旺季规律，基本上在夏秋季是对外销售，蔬菜需要大量流出；在春冬季，则需从外购进。因此，在恩施州建设蔬菜水果冷链物流项目，不仅可以填补恩施州农产品冷链物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有着广阔的发展空间，必将带来巨大的投资收益。再加上项目业主从事蔬菜经营多年，在广州建立了稳定的销售渠道，该项目建成后，年储藏经营蔬菜水果16200吨，产品50%运往广州市场，50%供应本地市场。从市场预测看，项目前景十分看好。（一）、项目选址该项目建设选址在恩

24、施市小龙潭村枫香湾。周边无建筑物，不需拆迁补偿，可减少前期投资。从这里上沪渝高速公路3公里，到金桂大道1公里，距宜万铁路恩施火车站500米，离恩施机场3公里，由施州大道连接209、318两条国道，背靠恩施经济技术开发区，交通方便，区位优势明显，有利于项目建设中的材料运输和项目建成后的物资中转发送。选址地段既符合城市规划布局，又能满足项目业主建设用地要求。（二）、市政配套建设1、供电：经过城网改造后，无论项目建设过程中还是建成后，电力供应均有保障；2、供水：州城现有三个自来水厂，日供水能力在10万吨以上，且水质好，完全能保证用水需求；3、供气：川气东输工程经过恩施，城区内由中石油管道燃气公司供气

25、，气源充足；4、通讯：数字程控电话、固定电话、移动电话、IP电话、语音服务、呼叫电话、光缆宽带网传输信息全面开通，满足项目建设需求；5、排污：恩施市绿源污水处理厂已将污水管网全部安装进入火车站，项目建设只需安排建设自己的污水管网排放系统，与城市污水主管网接口即可。（一）、项目设计要求及依据1、总体要求。符合中华人民共和国食品卫生法、中华人民共和国农产品质量安全法、建设工程质量管理条例等有关法律法规规定。2、设计依据。按照冷库设计规范（GB50072-2001）、冷藏库建筑工程施工及验收规范SBJ11-2000）、制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范（GB50274-98）等设计、施工及

26、验收规范的要求和相关储存食品的技术规定及标准建设。所选用的制冷设备应符合相关的国家标准、行业标准和企业标准。（二）、项目建设方案其区域内平面布局为：在场地南面临火车站方向中央设计配送中心大门，在大门两旁分别建设蔬菜水果批发市场及行政大楼，蔬菜批发市场建在大门左侧，占地面积1950平方米，建造两层，建筑面积3900平方米；水果批发市场及行政大楼建在大门的右侧，占地面积1950平方米，建造五层，建筑面积9750平方米。在场地西边从南至北依次建设蔬菜原材料仓库、包装车间和冷冻库，其中：蔬菜原材料仓库占地2500平方米，建筑面积2500平方米；蔬菜包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米

27、；冷冻库占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。在场地东边从南至北依次建设职工食堂、澡堂卫生间、水果原材料仓库、包装车间和水果恒温库，其中：职工食堂占地面积450平方米，建筑面积450平方米；澡堂卫生间占地面积300平方米，建筑面积300平方米；水果原材料仓库占地面积1500平方米，建筑面积1500平方米；水果包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米；水果恒温库占地面积2500平方米，建筑面积2500平方米。在场地北边中间建蔬菜恒温库，占地面积7200平方米，建筑面积7200平方米。在蔬菜恒温库与冷冻库之间建制冷机房和水泵房，共占地200平方米，建筑面积200平方米。在蔬

28、菜恒温库与水果恒温库之间建配电房，占地面积100平方米，建筑面积100平方米。在水果批发市场大门右边建一个地磅房（兼门卫室），占地面积80平方米，建筑面积80平方米。在蔬菜批发市场后建大型停车场，在场地中央建一个圆形花坛，花坛中间设计喷泉，间作消防池。围绕花坛设计9米宽的环形车道，通达各主要建筑物和停车场。在整个场地的东、西、北三面建筑物与围墙之间建3米宽绿化带，在停车场和道路两旁种植绿化树。整个场地布局紧凑，疏密有致，产品在各环节的运行路线和流向合理，车辆出入上下货十分方便，并对今后企业发展需要增加仓储能力留有空间。（三）、项目建设内容及规模1、项目建设内容主要有蔬菜水果原材料仓库、清洗分级

29、包装车间、蔬菜水果批发交易市场、农产品电子商务交易平台、农产品质量检测中心、鲜活农产品保鲜储藏库、行政办公服务设施等。2、项目建设规模（1）前期工程。征用土地100亩，推山填土，场地平整，做围墙和给排水沟。（2）土建装饰工程。水果批发市场及行政大楼占地面积1950平方米，采用全框架混凝土结构，共建五层，建筑面积9750平方米，其中一层设水果批发独立门面30间，每间面积不低于40平方米，二层为农产品电子商务交易平台，三层为业务开票室、业务洽谈室、财务结算中心，四、五层为农产品质量检测中心、行政办公中心、电子监控室、会议室等。蔬菜批发市场占地面积1950平方米，建造两层，建筑面积3900平方米，其

30、中一层设蔬菜批发独立门面30间，每间面积不低于40平方米，二层为农产品电子商务交易平台。蔬菜原材料仓库占地2500平方米，建筑面积2500平方米。蔬菜包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。水果原材料仓库占地面积1500平方米，建筑面积1500平方米。水果包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。蔬菜恒温库占地面积7200平方米，全框架混凝土结构，一层，库内净高5米，中间留一条10米宽的通道，通道两旁按每500平方米隔为一个小库房，共计12个库房，建筑面积7200平方米，并附设隔气层、防潮层，建立冷却水循环系统以节约生产用水。水果恒温库占地面积2500平方米，全框架混凝土结构，一层，库内净高5米，按每500平方米隔为一个小库房，共计5个库房，建筑面积2500平方米，并附设隔气层、防潮层，建立冷却水循环系统以节约生产用水。配电房占地面积100平方米，建筑面积100平方米。制冷机房和水泵房共占地200平方米