三四线城市商业中心业态及招商特点文档格式.docx

1、消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，营造特色购物中心才能防止同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，需要便利的“全、“一站式购物空间。但在体量控制的情况下，无法容纳大型综合购物中心，可采用大型主题卖场代替。大型主题卖场恰恰是专业类别里“全和“一站式购物中心。总而言之，三四线购物商业开发讲究“全和“一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式国除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大局部都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租工程的

2、返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，假设采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系，可以将持有局部的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有局部商业经营不会受到影响。1、存在的问题与根本准那么存在的问题：三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪有关：误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；往往以外乡的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；政

3、府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；商业地产运营效劳伙伴不专业。操盘根本准那么：重视工程地段商脉；产权商铺合理定价；严格把控商业规模；先定位再商业规划；业态定位及比例因地制宜；提前和潜在商家接触；合理配置租售节奏；品牌搭配协调平衡。2、业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发根本原那么：高形象、中档次、可售性定位。主要经营业态地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成，根本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。一般业态分布特征黄金珠宝、钟表眼镜、化装品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1层；品牌服装一般分布在2-4层；休闲娱乐类一般分

4、布在5-6层；超市主要分布在2、3层或负1层。业态组合模式主力店超市/百货/电器/家居+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套三大开发模式购物中心+街区；单体购物中心；小型购物广场。三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最适宜的档次定位。由于城市居住版块组团化，当市级商业中心无法覆盖局部社区组团时，作为区域商业中心，承当了局部市级商业中心的商业功能，同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言，一般其规模在70000120000平米，主力店主要

5、以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。1、选址1老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发本钱较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。2在城市新区选址新区地价廉价，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造；周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求；地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否那么新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候

6、。2、物业组合模型与业态设计特点1兴旺地级城市综合体物业模型五星级酒店5-6万，购物中心5-10万，商业街区2-3万，公寓5-8万，写字楼4-8万。例如圆融星座。2中等兴旺地级市城市综合体四星级酒店3-4万，购物中心5-10万，商业街区2-3万，公寓2-4万，写字楼1-2万3、全国成功案例解读选取标准：三四线城市、城市规划新区、大型综合体工程、品牌开发商研究案例：中航九方购物中心，万达广场研究要点：区域背景、物业配比、开展模式、商业定位、开发时序、租售模式。借鉴点：三四线城市新区大型综合体工程的核心驱动，以及各物业间的在关系；开发节奏如何控制。4、开发模式借鉴借鉴1：核心驱动力以商业作为核心功

7、能，弱化区域陌生性，快速催熟区域；借鉴2：各物业功能关系以商业为核心，住宅、酒店、写字楼、公寓为次要核心，通过商业的强大驱动力，实现住宅等可售物业的溢价；借鉴3：开发强度及开发时序开发强度：容积率总体偏高；开发时序：形象标签或价值标签中前期启动，带动其它可售物业类型价值，持有型和销售型物业滚动开发，保证工程现金流。c:iknowdocsharedatacur_workdown.winshangghlist.html1、规划设计指导一开展商现实中采用的规划流程二合理的建筑规划流程2、业态组合研究一三四线城市购物中心的业态组合一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：二主力店组合模式研究模式一：大型

8、超市+大型百货双主力店组合模式该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了工程的城市商业地位，未来的经营稳定。模式二：大型主题卖场+中小型超市连锁品牌或百货自带超市双主力店组合模式该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。模式三：大型超市+大规模店中店组合模式在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“

9、大超市+大量店中店的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。但在一般的地级市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。1、 招商1招商流程2超市主力店招商谈判标准流程初步洽谈意向跟进洽谈初步的CAD图纸洽谈商务洽谈主力店商家筛选排名确定唯一性商家并签订进驻合同3招商存在的主要问题及解决之道a.地级市购物中心招商运营困难重重b.地级市购物中心招商的三大困局困局一：百货主力店资源严重缺失；困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱；困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营。4三四线

10、城市购物中心招商攻坚策略a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞b.店中店招商，多管齐下，迎难而上难点一：上等店中店首次进入本地市场，脚步慎重；难点二：龙头品牌客大欺店，合作条件低；难点三：招商周期长，隐性风险大；难点四：面临本地百货商场封杀。店中店招商攻坚策略多管齐下，迎难而上策略一：引进厂家直营；策略二：引进代理商直营；策略三：引进本地加盟商经营；策略四：有条件要招，没有条件创造条件都要招。c.打好大型餐饮招商的组合拳iknowdocsharedatacur_workdown.winshanghd2014112、营销三四线城市商业地产营销根本推广原那么三四线城市楼市的市场现状

11、与开展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽一样，因此商业工程营销操盘的时机与手法也不尽一样。但是，商业工程实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。1.推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营效劳2.营销推广中，应该明确推广目的及审核标准3.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者4.首先市场摸底，做好工程定位工作5.要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作6.推广工作要充分考虑当地的情况7.做好财务预算8.注意品牌的累积三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合商业工程的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景，实体店铺仅是财富的载体的规律，商业经营前景越展现的全面，商铺的价格越涨不跌

12、，销售越是火爆，客户的投资抢购的信心越强，客户买铺成交落单的个体行为就越快。商业工程销售前期消化的大局部是冲动性投资客户，对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。利用推广息不对称的优势，迅速的建立起客户对工程的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化这批客户的投资需求，形成工程热销的局面，奠定工程销售的良好根底。工程营销开盘后一个阶段，工程销售进入一个相对稳定阶段，客户获得的信息越来越多，思考的过程也就相对变得漫长了，这就需要有策略的锁定特定客户群体，进展有针对性的推广诉求。购物中心操盘全流程第一阶段：市场调查及研究第二阶段：工程多向定位1工程根本情况研究：工程具体位置描述，工程

13、的地块及四至，周边道路交通状况，工程主要技术指标，工程区域商业状况，工程周边配套状况，2公里围人口分布，工程SWOT分析。2城市综合情况调研：城市综合情况调研，城市商业情况调研，在售商业工程调研，商铺投资者调查分析。3类似城市商业工程调研：调研地点，调研容，调研结论。1工程多向定位思路2业态容量分析：类似工程各业态容量评估，各业态配比原那么，一般业态容量组合及配比，本工程业态容量比例估算3主力店初步访谈分析4工程多向定位收益测算5工程多向定位比照分析第三阶段：工程唯一性定位和建筑规划设计建议1工程唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，商圈半径定位，消费群定位，唯一性方案业态布局; 2工程定位收益初步分析; 3建筑规划设计建议。