店铺管理店铺设计规范最全版Word格式文档下载.docx

1、5、大卖场又称量贩店（HyperMart）以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，且以超低价促销和平价销售的超市形态运营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。（如法国Carrefout）边际效应面积为8000m2-12000m2（依地市级别而定），单品数约20000个单品。和超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。6、仓储批发店（WarehouseStore）以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员制、超平价销售，单品数约为12000个（如荷兰MAKRO,美国SAMS）边际效应面积为12000m2-15000

2、m2，单品数约16000个，大型货车可抵达的环外或郊区位置，且具超大型停车场。具壹定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。7、购物镇（ShoppingMall）类似SC，地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门店云集，且多功能、多业态组合。边际效应面积为200000m2之上。中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日本东急地铁集团）8、专业店或品类店（SpecialityStore）以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大销售，应更具连锁规模效益。边际效应面积为6000m2-8000m2或12000m2左右。和大卖场业态同，且应具有下单和定牌策略

3、及更强的配送、装配、维修等专业队伍支撑。9、其他：便利店、速食店、专卖店等。（略）附注：专卖店不同于专业店的说明。（二）商圈位置：何谓商圈：壹般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型百货店为例分第壹商圈（半径2公里），第二商圈（半径4公里），第三商圈（半径8公里），边缘商圈（基本已抵达市郊），辐射商圈（依地市不同，市场差距而定）。而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：1、以住户和户数人口设定，越密越好。2、以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口

4、阶层（台湾反之）。4、以住宅档次价位划分。5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅等考量。6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。（三）依存关系：店铺位置和所处商圈之间的关系，有如下情况：1、以店铺紧密度而言，是集市和分流或错位和竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例）2、以商业街和步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰壹条街及德化步行街为例）3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州欧凯龙家具专卖2个

5、门店为例）4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（之上海世纪联华为例）7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为例）8、以运营定位而言，是业态不清或定位不明（以汇龙城为例）（四）总结：从之上情况分析，店铺的运营成功率按经验值，仍取决于进入时机、商圈地段、店铺规模、业态属性、运营定位等将占60%70%的成功因素，除已具有连锁规模的专业运营集团，而其成败率却很低，顶多占10%20%。切记勿“唯业”固执！（以亚细亚商场为例）二、店铺

6、功能规划（软硬体）将对运营的结果起到关键作用。（壹）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量）1、甲工程即硬体工程：土建工事设备系统工事水电系统工事空调系统工事消防系统工事管路布线工事（含不断电系统）外观景观工事2、乙工程即店铺风格整体设计（甚至含外观景观）：店铺局部重点装饰（设计师喜欢刻意追求）天地壁柱墙及插座（天花板含基本照明）公共设施：如挑空区、扶梯和直梯周边、厕所、休息电话区等POS系统（含收银台位置和制作）总机播音系统sign系统：店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等3、丙工程即店柜装潢和货架道具制作（或冷库、卧柜、立柜等）附注：甲乙丙不宜混为壹谈，从设计面、施工期

7、、工程队、发包价的角度应划分清楚且同步实施。（二）商业地产对商场的运营面积应有的认识1、壹般商场面积按行业原则划分如下：建筑面积即卖场外含辅房设施，如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。营业面积即卖场内的动线、仓库等面积（即管制门以内）实效面积即店柜面积（含柜内仓库）2、动线是指商场的流动路线，如同人体的动脉，分主、次、辅三种规格，有其规划原则除业态有关外和店铺的风格定位及店柜级别等有关，极具专业技巧（略）3、有关运营面积应有统壹的核算标准，且不是壹个行业的共同语言，依规划经验。实效面积约为营业面积的72%-75%，营业面积约为建筑面积的2%-7

8、5%，也就是店柜面积约占总营建面积的52%-55%，在此范围都属于正常规划（商场越大，店柜值越小）4、从地产的角度，开发商讲建筑面积，运营商将营业面积，设店商讲实效面积（即设店商应摊的营业指数约为1.38倍，占73%），严格来讲运营商应统壹以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。（本文第壹题业态分类的面积是指营业面积）（三）运营业态和店铺规划（含辅房设施、硬体设备）的关系1、辅房设施即主机房、空调房（含空调箱）、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系（第二关键）2、硬体设备即扶梯和直梯等配置关系：扶梯：分步行梯和平面梯，其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉（第壹关键）。直梯：分

9、客梯、货梯、员工梯，其摆放位置应和安全梯相同及尽可能减少通道为原则（第四关键）。3、风格设计即外观立面（含广场景观）、台阶高宽、入口大门（含侧门，分主次不宜过多）、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系（第三关键）。另补充说明：外观的立面设计和使用材质跟业态和风格有关。（四）、总结：1、壹般开发商都偏重百货商场的规划案因附加值高是能够理解的，所以本题所谓的店铺功能规划亦以百货商场为切入点。2、店铺功能规划能够完善，不论自主运营、整楼租赁（含分层分块）、合作运营、甚至小部分出售回租（底层和高层不宜出售）对以后的运营都提供了较扎实的基础。3、开发商如有跨入百货业态的运营意向应持谨慎态

10、度，不宜乐观，因为百货运营的门槛见似很低，随着市场剧烈竞争或分流的到来，其运营难度却很高（理念高度）。又如大卖场业态，其运营门槛见似较高，其理念高度却不那麽高，但运营深度却更深（管理深度）。三、店铺运营的基本概念：因业态属性的不同其运营模式、机制运行、管理系统也因此完全不同，但因都属流通业，故仍有很多零售业的共通性，例举百货业态简述如下（指筹备期的前场部分）：（壹）、运营定位（依地市情况定格）1、市场定位（占40%，约10年）：依辐射范围、商圈容量（含位置地段）、规模规格、进入时机而定2、风格定位（占20%，约6年）：依店铺形象（含属性）、环境空间、感官效果、重点展现而定3、客层定位（占10%

11、，约2年）：依人均收入（含人口和户数人均）、消费能力（含结构）、购物观念、主力群体而定4、商品定位（占10，约2年）：依楼层配置、业种结构、价格档次、店柜规格（含品牌的属性雨级别）而定5、企划定位（占20，约1年）：依战略战术、广宣力度、贩促级数、客服水平而定（即预算指数）（二）店铺规划1、工程规划：即甲乙丙工程的实施（如前述）2、营业规划：（1）平面硬体图：卖场内各项设施位置，如安全门、防火卷闸门、消防栓、分电盘等（含卖场外的辅房内设施）（2）平面作业图（含面积）：动线区位、业种结构、柜位切割、厂商配置（3）统壹规划图：壁面墙、门套墙、隔墙（含中岛试衣间）、框架、公共造形、统壹布局（特殊业种

12、）（4）控管规划项目：标高、切角、退缩线、Logo、灯箱3、营运规划：条件版本和营运分析作业（三）营销理念：1、精髓思想：即商场和厂商的因果关系门槛=级别效益营额回报投资2、运营环境：品牌氛围、卖场管理、营业调整的专业执着等3、互动竞争：品牌和品牌、楼和楼、店和店、年和年的对比等4、企划运作：广告造势、贩促活动、民俗节庆、天数效应等（四）品牌理念：（MD的初级知识）1、品牌性质即厂商性质2、品牌定位即行销通路（何谓正规品牌说明）3、品牌属性和风格（或商品）4、品牌生态：结构性、组合性、特色性、转换性的合理配置多牌性、羊头性、杀手性、非品牌的时机掌握指标性、引导性、伦理性、哲理性的灵活运用（五）

13、招商理念：1、招商原则：自信热诚、坚持品质、严守底线2、招商要领：企业形象、专业素养、特色大店、招商引商3、招商动作：（1）市场调研（2）厂商资料建立（3）厂商拜访（4）意向洽商（5）厂商配置（含筛选）（6）签约行动百货的运营筹备阶段是专业中之专业，也是重中之重的关键，这是众所皆知的，但随着开业所面临的将是不断的运营管理（含后场作业）、调整技巧、工作团队等壹系列问题，这却是常被忽略的，尤其是企业主。故百货运营的名言之壹“百货的开业才是困难的开始”，名言之二“千军易得壹将难求，将帅无能累死三军”，名言之三“百货得核心竞争力就是团队运营”作为总结。四、商业地产和店铺业态有效结合，才能创造地产的附加

14、价值土地价格和商圈地段，业态属性和运营门槛，附加值大和风险越高等其效应都是成正比的，在这个开放的时代，很难有奇迹出现，故地产的开发队商业的理解变成是壹个商业地产专业性课题了，如何有效的结合，必须誴店铺需求切入，提示如下：（壹）房地产商的开发理念是什么？（投资意图应非常明确）1、是原料加工、成品销售的短期操作行为（不管买主死活）2、是品牌形象、资源整合的中期运作行为（须珍惜且辅导）3、是物业保值、累积资产的集团投资长期行为（投入店铺招商）4、是跨足行业、规模扩大的永续运营性为（坚强的运营团队）（二）房地产商（和开发商应有所区分）队大面积土地开发应有的认识：1、边际效应概念：土地价格、营建面积（客

15、积率和间壁率）、规模规格等的评估2、大型商业地产整体规划的概念：整体规划的运作模式虽占有容积率优势及回报丰厚的诱因，但其规模越大，运营越难，风险越高，这是常规，除非企业主属上题之“3”或“4”的选项，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（台湾亦然）如下说明：（1）不论是5年至7年甚至10年，都有租金回馈的压力，按郑州商场现行合理的租金上限为营业面积50-60元/m2/月，将给运营成本造成不小的负担，而回租的租金往往超过此数甚多。（2）业主（买户）的运营配合问题，管理层运营常须处理和协调，久而久之变得“不务正业”。（3）业态属性之间得上下前后组合不易，调整期协调更难，而各自的门

16、户不清，系统不同，增加管理难度，结合效应无法体现，甚至负面影响。3、土地适应分割增加规划灵活性的概念：如属大面积土地可作切割考虑，尤其横向土地更具切割价值：物业开发灵活，洽商容易，且门户独立，容易发挥自我的特色和管理业态不同，相互错位，优势互补（了解业态规格长宽高）单体独栋，形象鲜明，风格各异，各自表述栋和栋之间亦可考虑天桥互通，增强流动量（须有强强联合之前提）4、群楼商业的规划概念（此类型外地市偏多？）此类型的开发由于受硬体影响，如柱多梁大、管道复杂、出入口多等因素，增加商场的规划难度，而壹般群楼部分为壹层至三层或含底层，故在开发初期队商业的功能规划更趋重要，如下说明：因业态不同，硬体功能亦

17、不同（如出入口、扶梯种类等）色设计方案难落实。因营建周期过长，开发之前的合作对象寻觅困难，有太多不确定因素。店铺风格难定位，运营模式难确定，业态属性难组合，故房地产商壹般采取临街店铺先买断（资金回收，容易出售考量），等时机在洽商或冒然跨入运营，几乎很难有成功案例。甚至有房地产商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，边卖边盖或边盖边卖，此模式终将失败告终，血本无亏。（三）商业街的开发概念（指街长约100m或之上的开发案）壹般商业街都属好地段，是地铺和住商的结合体，而创造地铺的附加值须队地铺的需求有深刻的理解如下：1、马路不宜过宽（超过30m），人行道不能太窄或不平坦，忌讳高隔离栏杆和大树密集，此为

18、外部因素，很难改变，其地段价值因此打折。2、发挥街长优势，越长开发深度越深（即不怕深），从开发商的角度，地铺的效应规格能够宽是长的3倍（壹般业主总以为门面越宽而深度越浅好，忽略其房产也贵），设若街长是100m，地铺宽8m是12.5间，6m是16.6间，5m是20间，后者的商业氛围浓烈组合优势越强，这和地产的土地深度有关，例举说明（略）。3、地铺规划时其单位规格的参考，壹个品牌壹般需求的面积为60m2-80m2，即宽是6m，则深是12m或宽是5m，则深是14m，如有大店，以2个单位打通即可，例举说明（略）。4、地铺周边的环境，将对整体商家的运营起到连动作用：地铺的台阶高度和平面宽度之忌讳，例举说

19、明（略）硬体立面可统壹但地铺门面不宜，否则街景单调，店铺风格难展现（也是资源浪费，甚至有业主要求租户保留门面）空调位置的预留，限制置放店头和大门的内开规定（或永设计手法如店的门头线退缩，销售面积仍不变，而强行灌输3赢理念）对整街的动线畅通和景观形象是整体商户所必须诉求的共同效应，例举说明（略）5、地铺二层的开发要领（或三层），步梯和通道置于店尾或属卖场外（便于管理和利用），而现行都置于店前或店中间，如有门店能营业到二层，则自行另开内梯，如专卖店或餐饮店，例举说明（略）五、步行街内的商业地产开发概念：步行街在全省像雨后春笋般的展开，但都投入大、产出少，不如预期，究其原因：1、对步行街业态属性（或

20、个性）的了解：步行街是市民逛街休憩的场所，属壹般性消费（大众、中档或以下），应以“大文化”为商品主流，且结合大量专卖店或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至专业店以活络市场。2、过于重视硬件，其街道的设施虽以到位，唯欠缺壹些自然悠闲的气氛（如公共电话、休息椅、广场演示场等）。3、仍出于对“规格”概念的欠缺：（1）街道宽度和长度比率（2）幅地不广，规模不够（3）店铺的长宽高的面积总量不足（4）3赢理念不足，尤其运营户过于自私及狭隘心态4、主导者如有更好的商业意识，应在前期规划时，和开发商充分的沟通，且提出具有主导性的主题方案，且对商业的理解和品牌的建立有共同的认知。（五）名店街的开发概念（提纲内容另说明）1、什么是名店街？2、名店街的店铺属性和风格（如何组合）3、动线和店柜的规格比率及进和出的流动回转关系4、运营模式和市场空间（六）总结：1、开发商对商业认知的态度（尊重商业，虚心探讨，慎选伙伴，强墙结合）2、规划、规格、仍是规格的规划原则（即地产和物产、店铺和业态、店柜和门店等的规格）3、商业地产的市场空间广阔，价值无限，但请体会“水能载舟，亦能覆舟”之道理六、运营专场图示总结：商业运营：商圈业态定位风格档次软硬件甲工事乙工事丙工事MD商品业种品牌招商营销规划企划调整管理环境服务讯息运营团队形象效益地产运营：地段理念规模模式店铺对象条件评估审计拜访洽谈