物业管理机构运作方法及管理制度Word下载.docx

1、9、负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。10、注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。11、定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。12、以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13、完成公司交办的其它工作。二、内部管理职责分工（一）管理处 管理员（综合岗）岗位职责管

2、理处经理联系部门：公司人力资源部、管理处各部岗位职责：1、负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送部长审核，以及管理处收发文登记分发工作。2、协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。3、熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的划分。4、负责管理处的日常接待工作。5、负责管理处的报销工作。6、完成上级交办的其他工作。管理员（质监岗）岗位职责绿化部、保洁部、工程部、保安队1、执行管理处指令，全面负责物业管理的监

3、管工作。2、遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。3、掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；4、完成上级交办的其它工作。（二）保安队 保安队主要工作1、全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；2、对物业实施全方位安全监督工作；3、实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；4、协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件；5、负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；6、负责物业区域

4、范围之配套设施如车场、监控等管理工作；7、抓好保安队伍的建设和业务培训。保安队长岗位职责保安副队长、保安队领班、保安员管理处、工程部、保洁部、绿化部1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；2、全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的任务目标。根据公司下达的任务和目标，制订保安队的年度工作计划并督促实施。3、负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议，对安全责任事故进行处理。4、参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。5、主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。6、督促指导

5、下级开展工作，检查下级落实保安处安排工作的实施情况。7、负责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月工作情况及布署下月工作安排。8、负责协调管理处其它部门的有关工作。9、定期向上级领导汇报工作，提出有关保安工作建议。10、完成上级交给的其他任务。11、经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现隐患及时处理；12、负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；13、跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；14、负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；15、负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全检查制度，组织训练消防人员，制定消防安全知识的宣传

6、工作。17、定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；19、负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；20、完成上级交办的其它工作。保安副队长岗位职责保安队长、保安队领班、保安员1、负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。2、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗和固定岗正常运作，无缺岗，无治安死角。3、协助队长进行岗位考核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事

7、实，否则将视作失职。4、督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂，安排好值日。负责宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好的风气。5、负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真的队员，要做好思想教育工作，对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报队长裁决。6、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。7、负责保安队所需装置的保管、发放工作。8、定期回访住户对校区治安状况的意见和提议，并做好记录，向上级汇报好的建议。9、完成上级领导交待的其它工作任务。保安领班岗位职

8、责保安队长、保安副队长保安员1、协助保安队长完成本班队员的管理工作。2、熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。3、熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想动态和工作情况。4、掌握治安区域及四周环境情况。5、掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使用。6、掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。7、了解一定的物业管理知识。保安员岗位职责保安副队长、保安领班巡逻岗岗位职责1、负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报警119系统和盗警110系统。2、巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。3、对

9、形迹可疑人员进行必要的询查，及时将闲杂人员等劝离辖区。4、制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。5、制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯厅等公共地方大声喧哗、随地吐痰等不文明行为。6、检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。7、配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、水、电、电梯保洁卫生等方面的问题应及时向主管负责人汇报，协助及时处理。8、认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录和巡逻的交接班工作。9、完成上级领导交办的其它工作任务。固定岗岗位职责1、疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。2、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校区。3、

10、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导。4、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。5、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。6、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。7、完成上级领导交办的其它工作任务。学生公寓值班员岗位职责1、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入学生公寓。2、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况，并做好交接班记录。3、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情况，精通各消防器材的使用。4、了解公寓的物业常规和常

11、识，有一定的物业管理知识。5、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。6、具有一定处理突发事件的能力。（三）工程部工程部主要工作1、负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。2、抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。3、抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防），提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程。4、完成上级布置的任务和业主（客户）要求的其他维修工作。工程部长岗位职责管理处、绿化部、保安队、保洁部工程部班长、工程部水电维修工、泥水工、木工 2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位工作人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以

12、最低的动力费用开支保持所管辖范围的设备设施管理水准。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。3、组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向管理处经理报告。5、负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报管理处审核，批准后，组织实施。6、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。7、完成上级交办的其它工作。工程部班长岗位职责工程部长工程部水电维修工、泥水工、木工 1、负责工程部的综

13、合管理，承担公司的上传下达及公关工作。2、负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监督和检查其实施情况。3、负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工作并做好记录。4、收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合同、文件其它资料的管理。5、负责工程部材料、零配件的采购和保管、领用等相关管理。7、编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。8、负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工作的监督管理，协助、协调相关人员完成设备的维修和保养工作。9、负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客投诉纠正不合格服务，提高管理服务质量。10、做好与学院相关部门的沟通工作，及时了

14、解顾客的需求，不断完善服务工作。水电维修工岗位职责工程部班长、管理员1、负责对应学院设备的日常管理和维修工作。2、熟悉学院设备的运行方式、工作原理、正常操作。3、负责学院各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。4、做好学院设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。5、完成其它临时性工作。6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。泥水工岗位职责工程班长、管理员1、泥水工主要负责各学院三大区楼房天花，室内、走道、楼梯间墙身，车道的和维护工作。2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。木工岗位职责1、主要负责各学院三大区域的门窗、桌椅、柜台等设备设施的维修工

15、作。（四）、保洁部保洁部主要工作1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施保洁、卫生业务工作。 2、负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。4、负责保洁部员工的管理工作。保洁部部长岗位职责管理处、绿化部、工程部、保安队保洁部领班、保洁员 对保洁部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。2、依据公司签订的保洁服务合同制定保洁质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。3、负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。4、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。5、组

16、织制定并实施员工的考核工作。6、完成上级交办的其它工作。保洁部领班岗位职责管理处、绿化部、保安队、工程部保洁员 1、协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。2、负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和保洁质量及检查标准，并督促员工遵守各项制度。3、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责人员调配；定期组织业务知识培训。4、负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、

17、每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分析，以书面形式上报。7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。9、负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。10、完成部长交待的其它工作任务。11、提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保洁工进行班前会。12、按保洁工岗位职责及保洁质量及检查标准要求做好属于本人保洁区域的保洁卫生工作。13、按保洁质量及检查标准要求每天进行检查、记录，并于次日的班前会通报检查结果。14、按规定要求在规定时间领取所需物料。15、协助部

18、长进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长；完成部长交办的其它工作。保洁工岗位职责1、提前上班时间十五分钟到岗，确保小区（大厦）范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇天面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境整洁。2、维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为。3、保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进行清洗，定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。4、定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。5、每天清扫公共楼梯、通道，上门收垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做好垃圾清运工作及做好清运记录。定期打捞水塘水面漂浮

19、垃圾。6、完成上级领导交办的其它工作任务。（五）、绿化部绿化部主要工作1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施绿化工作。2、负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。4、负责绿化部员工的管理工作。绿化部部长岗位职责保洁部、保安队绿化领班、绿化工 2、对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。工作正常有序地进行3、依据公司签订的保洁服务合同制定绿化质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。4、负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。5、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。6、组织制定并实施员

20、工的考核工作。绿化部班长岗位职责管理处、保洁部、保安队、工程部绿化工 1、协助部门部长做好绿化员的招聘工作。2、负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和绿化质量及检查标准及绿化业务知识，并督促员工遵守各项制度。负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负3、责人员调配；4、负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，公平公正地评价每一个队员的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以书面形式上报。9、完成部长交待的其它工作任务。10、按绿化

21、工岗位职责及绿化质量及检查标准要求做好属于本人绿化区域的保洁卫生工作。11、按绿化质量及检查标准要求每天进行检查，并向部长通报检查结果。12、对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长。13、协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部长交办的其它工作。绿化工岗位职责1、掌握绿地花草、树木生长情况，做好四季护理，及时施肥、除草、杀虫。2、及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，定期喷洒农药。3、每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆内的杂物垃圾。4、制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。5、完成上级领导交办的其它工作任务。第四节 日常管理制度和考核办法一、日常管理制度目录1、精神文明建设公约2、环境卫生管理规定3、绿化管理规定4、消防管理规定5、安全用水、用电管理规定6、文体娱乐场所管理规定7、管理处运作制度8、管理处档案资料管理制度9、管理处办公设备使用制度10、管理处消防责任制11、管理处对外服务工作管理规定12、管理处员工工作服管理规定13、管理处员工宿舍管理规定14、管理处投诉处理、回访制度15、管理处维修、回访制度16、安保管理工作制度二、考核办法目录1、部门考核细则2、管理岗员工考核细则3、非保安类生产岗员工考核细则（考核岗位：保洁工、绿化工、维修工；含班长、领班）4、保安队员工考核细则保安领班、保安）