在建工程典当业务应注意问题Word文件下载.docx

1、此处涉及到如何认定抵押合同的效力或抵押权设置的咨询题，因为将未完成投资总额25%以上的土地使用权设定抵押，会变相违抗房地产治理法第38条土地使用权转让的规定，进而对抵押合同的效力在审判实务中有不同的观念。2、抵押人从其他开发商或土地使用权人处取得土地使用权进行建设的，基于城镇国有土地使用权出让转让暂行条例第21条规定【21条：土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权益、义务随之转移】，如果土地使用权出让合同中对抵押设有限制性规定的话，也会对抵押合同的效力产生阻碍。第七条典当治理方法的限制性规定 典当治理方法第二十五条第（二）项规定，未取得商品房预售许可证的在建工程。该项是对在

2、建工程抵押典当业务的限制。第八条其他诸如房地产政策性、价格等风险 第二部分在建工程典当业务风险防范 第九条对房地产开发企业的审查 典当行应对房地产开发企业进行深入调查审核，包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等差不多背景，近三年的经营治理和财务状况，以往的开发体会和开发项目情形，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发体会较差的房地产开发企业，应审慎发放当金；对经营治理存在咨询题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，应严格限制。关于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应按照其自身特点对其业务范畴、经营治理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情形以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。第

3、十条在建工程合法性审查 担保法司法讲明第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，因此，典当行在同意在建工程抵押之前，必须对该在建工程的合法性进行审查。一方面应审查抵押人是否取得了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证；另一方面应当审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证载明的权益人和建设单位是否一致，拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容是否相符。如果通过审查，发觉上述“四证”不全、“四证”记载的内容相互矛盾或拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容不符，则不应同意抵押。按照郑州市抵押登记的有关规定，

4、以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当载明国有土地使用证、建设用地规划许可证及红线图和建设工程规划许可证编号，已投入在建工程的工程款。审查的文件包括但不限于应提交的文件：1，抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营治理的房地产抵押的，应取得国有资产治理部门的批准；2，抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会的通过，并报其上级主管机关备案；3，抵押人为外商投资企业的，必须通过董事会通过，但企业章程另有规定的除外；4，抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程另有规定的除外。另外，实践中，由于房地产联合开发活动而存在有国有土地使用权证载

5、明的土地使用权人和批准的建设单位不一致的情形，典当行对此类在建工程抵押要慎之又慎。第十一条借款用途及抵押担保对象的审查 应当坚持借款人必须是抵押人、借款用途只能是为连续建筑用于抵押的在建工程。因为按照建设部都市房地产抵押治理方法第3条的规定，在建工程抵押是为取得在建工程连续建筑资金，尽管2002年8月20日，最高人民法院判决并不认同建设部都市房地产抵押治理方法中关于在建工程只能为其连续建筑资金贷款设置抵押之讲，属于立法、执法冲突的咨询题，典当行应当尽量幸免。同时，按照破产法第31条第三款之规定，有可能涉及撤销权行使的咨询题，因此，担保对象的咨询题不能不慎重，专门是房地产开发企业用在建工程为第三

6、人债务提供担保咨询题。第十二条在建工程承包商垫资咨询题的审查 许多开发商要求施工单位垫资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直截了当用于抵付工程款，又将该在建工程向典当行进行抵押，一旦与工程价款优先权相重合，典当行将处于次受偿顺序，债权的保证程度将大打折扣。因此，在办理在建工程抵业务时，应当：（1）要求抵押人提交建设工程承包合同，向抵押人了解工程价款的支付情形，并向建设工程承包人进行书面函证。如果抵押人差不多拖欠了工程价款，在确定抵押物价值时应扣除该部分工程价款；（2）注意审查开发商提供的房地产估价报告的时刻点（如果典当往常重新进行评估的，则注意评估事务所向承包商有关是否拖欠建设

7、工程欠款的询证函），因为通常的估价报告的时刻为一年，同时，注意评估对象在估价时点是否存在法定优先受偿权益等情形的书面材料，存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额；（3）发放了在建工程抵押款后，仍应连续监督建设工程承包合同的履行情形，当显现拖欠工程价款的情形时，应要求借款人追加提供担保或采取其他减低风险措施。同时，严格操纵抵押率（当金比率）。按照施工行业惯例，承包商垫款以及施工款一样不超过工程总造价的，结合折价贬值等因素，在建工程抵押率必须操纵在较低比例，例如5060%以内。在具体运算抵押值时，还应综合考虑工程垫款、开发商是否预售部分房产、安置拆迁户、可能收取预付款等隐形销售行为等

8、。第十三条再次抵押在建工程的审查 关于能否再次抵押的咨询题，我国担保法第35条、都市房地产抵押治理方法第9条第三款进行了明确的规定，关于财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，能够再次抵押，但不得超出其余额部分。两次抵押的受偿顺序上是不同的，担保法第54条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”，及都市房地产抵押治理方法第43条“同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿”的规定，优先偿还抵押登记在先的债权。因此，应当审查是否存在再次抵押的咨询题

9、，除了抵押人的书面告知以外，仍应当到相应的抵押登记机关进行书面查询。应予引起注意的是，按照郑州市都市房屋权属登记治理条例第33条规定【第33条规定：下列房屋不得设定抵押、设典，差不多设定抵押、设典的，房地产治理部门不得登记：（八）国有土地使用权设定抵押、设典后的在建工程及建成的房屋】。如果按照该条例的规定，是禁止在建工程再次抵押的，但该条例不管从立法法角度依旧从法律适用角度，都不具有拘谨力，但会阻碍典当行办理抵押登记，因此，也应当引起注意。第十四条划拨土地使用权抵押的审查 以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除估量处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款

10、额，专门应注意估价报告中注明的划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。第十五条税收方面的审查 为幸免企业因欠税而带来的风险，在同意房地产开发企业提供在建工程抵押之前，第一，应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时刻、金额；例如通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情形的定期公告了解抵押人是否欠税、直截了当要求房地产开发企业讲明其纳税情形，提供完税凭证或请税务机关提供有关抵押人的欠税情形；把开发企业差不多缴清税款作为同意在建工程抵押贷款的前提条件。第十六条保险方面的审查 在办理在建

11、工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照典当行指定的险种、投保金额到与典当行有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求将保险单中约定：“除非通过保险受益人（典当行）的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得同意。”同时，应在与保险公司的合作协议中约定：“涉及典当行利益的保单中，投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的，保险公司应该及时通知典当行”。一旦发觉抵押物的危险程度增加，应要求投保人及时通知保险公司。第十六办理抵押应注意的咨询题 1、抵押财产的范畴 按照都市房地产抵押治理方法第3条和第11条的规定，在建工程抵押的抵押物是指抵押人合法取得的“土地使用权”和“投入资产”或“

12、已完工部分”。由于在建工程是未完工工程，在建工程抵押后，随着在建工程的连续建筑，在建工程的价值和形状必定发生变化，涉及新增的建筑物是否属于抵押财产的咨询题。按照物权法第200条、担保法第55条、都市房地产治理法第51条规定，在建工程抵押的抵押物仅限于设定抵押权时抵押人合法取得的土地使用权和已完工部分的价值，日后新增的建筑物不属于抵押财产。因此，在办理了在建工程抵押后，应紧密注意该在建工程的连续建筑情形，并按照需要及时对新增建筑物办理在建工程抵押。2、在建工程与土地使用权一体登记 在办理在建工程抵押时，如果都市房地产行政主管部门仅对建筑物办理了抵押物登记，而未对建筑物所占用的土地使用权办理抵押物

13、登记，则应另行向核发土地使用权证书的土地治理部门办理土地使用权抵押登记。3、重新登记 按照建设部房屋登记方法第62条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。如果爱如果一切回到最初我们会可不能幸福的在一起如果我们依旧那样的单纯我们会可不能专门幸福的相依爱情怎么讲是什么不是归宿不是救赎是我的唯独吗爱一个人喜爱一个人要如何样才能够幸福的在一起要如何样才能被了解也许确实专门漂亮相见恨晚如果我是你的男友，你无须开口，我也能看出你头顶上的忧愁。两颗心相互依偎，不用咨询候，也能感受彼此的温度。心寒了，让我为你输送温柔；心燥了，让我为你分担烦忧；心痛了

14、，让你的玉手在我颈项勾画红色项链。谁让你今生是我的肋骨。你无须祈求，我也能使你在迷茫中猎取自由。两个人相互交流，不用拥抱，也能感受彼此的心跳。哭泣时，让我的肩膀成为你的依靠；苦恼时，让我的怀抱为你屏蔽苦恼；离不时，让我为你祈祷。谁让你今生和我有一样的心跳。唯独的爱愿我随缘而来永可不能给你带来损害只会在孤独的路上望着远处的红绿灯向往着祝福着没有泪水没有无奈只有一点一滴的期待一天一天的等待等待花开等到衰败等到天黑等到太阳升起来那可不能是终点 会是我一生唯独的爱这年夏天这年的夏天，一如既往的烦闷与无聊。耳旁依旧围绕着那首首天籁。曲不终，人已散。这年的夏天，You will just never kn

15、ow, 有一种孤寂会唱歌，唱起那些我唱为你唱的歌，不得不爱我们唯独的歌。When you are gone，你明白我爱你，我守护水晶般亮丽却需要小心翼翼爱护的你的承诺，是欢乐依旧悲伤？我不想再听我还记得，因为它象征着离开。妄图，期望能否划破天际，激起千层浪。只做自己认为对的情况，只做对你幸福的事，不管那个世界到底如何了。有句话讲，如果一个人失败者认为此生已定，那么他就会失去奋斗的原动力。我想那是指我，或许专门长时刻往常我就差不多死了，只是我没察觉，这几天里，我像是复活了，但是我却无法清醒，或许我，全然就没有活过来。你无法明白我心内灰色的悲伤，只有文字能明白我心内安静与欢乐。我期望，永久有我陪伴

16、在你的周围，忘却所有的孤独与不安。行尸黑夜来临想念在我愁闷的心头蔓延心儿看起来完全被你占据担忧、快乐、难过似僵尸在舔食我的鲜血我不在乎这些我的心早已不属于自己我已是一个痴呆的行尸走肉幸福、悲伤都在跟随不人蹦跳如果你找到真爱我愿做一辈子愁闷的枯尸如果你没有找到真爱请你再一次燃烧那枯尸残余的血它会再次为你沸腾不管结果是什么模样但请要记住我曾经讲的那句话我会一直爱你，坚持到底你在茫茫人海中遇见了你那时的我如此的向往和你再次相遇不知在人世间轮回了多少个世纪也许是命运在那一刻 我们相聚在蓝色的海洋里只有欣喜没有哭泣 只是停下急促的呼吸看着你没有任何话语摸索我该如何去爱向往我们的以后会如何样持续地走下去你

17、的笑容 燃烧着我的命运你的淡然扑灭了我生命的激情何时才能逃离梦中 风一样的驰骋在世界里用勇气飞越一切的阻力到达你的国度里坚持到底恩爱不离孤寂如影悄无声忆流年勾起往事种种今朝依与旧时同思为谁临窗泪千里痴心幽梦弹指间却化雁影西东孤寂如影幽幽孤灯后苦酒难入喉 怨不尽天际旧恨此生人独悲姗姗雁字何时回试咨询此生悔不悔想念的味道有风，无月日光像浓烈的想念偷偷地蔓延设一个陷阱把你等待那般又回忆起了往前和你牵手的校园青春将爱恋裁剪剩一段流连留于我此刻曾幻想这门的那一头有你徒留迷恋的身影情绪落红纷飞恨人无影。月不楼台愁满步幽径。孤照灯黄，秋老叶在，心绪乱乱深。携手当时，笑谈依依。常咨询取明月，还记否。无踪，无迹

18、，自空流。夜空的爱眺望着夜空不知哪颗星星是你的宿星我没有宿星我只有眼睛在黑暗的一角透过月亮看着你的眼睛在我的内心你什么缘故那么温馨也那么澄清没有你我的夜空会变得混浊模糊不清上天注定你是我的宿星给我方向我便不再迷茫我在努力查找你的夜空尽管没有星星的夜空有些许落寞然而不管在哪里你永久都在向我指明航向驶向以后的深港从此我便永久可不能迷茫你的夜空会有那么一颗星代表我的眼睛还有月亮我的心连接着我们彼此的天空从此便在没有距离只有我们的以后同一个天空爱你就在今生今世里 曾经有过的多少柔情，我不曾记得住；曾经有过的多少悲欢，我不能够言明是石上清泉，依旧平湖秋月，一点一滴，差不多成了涓涓的流水，不停的在我内心深

19、处徜徉不忘的是对漂亮往事深深的回忆如此漂亮又是如此动人，你明白吗？对你的牵挂和想念，在我脑海里差不多成了一道靓丽的风景线我要把对你的怀想用笔描画成画，我要把你萌动感情的瞬时写成永恒，让她象星星一样高，象流水一样长，直至亿万年 地球永久差不多上围绕着太阳转，可总会有偏移的时候可我爱你的心，一直以来却没有因你的改变而变换过，我的心你可否明白得，爱上你不明白如何样尽情诉讲：想讲的愿望，你又是否能够真正明白得，见不到你，我的心就会受着难受的折磨，你，秀色可餐，爱上你，成了我一道专门好的佳肴，只怕作错更怕错过想你，我沉醉你点点滴滴的柔情中；读你，我逐步膜拜于你的魅力中；明白你，我讲不出的幸福 友爱的，我

20、想将你捂在手心，但好怕你缺少空气我想将你含在嘴里，但好怕你又嫌潮湿，我想拥你入我的胸口，但又惟恐你觉得窒息我想留下你独自入眠，又恐你怪我自私不笑我傻，只要你觉得如何好，那确实是我的最好；只要你过的欢乐，那确实是我莫大的安慰，我差不多不在奢求看到日落的永恒，但我却专门想看到瞬时的辉煌 请让我再讲一次爱你爱你就在今生今世里夜深了，想牵你的手 夜深了，想牵你的手，像捧一团温顺在心头。 夜深了，想牵你的手，在星空下倾听你的喋喋不休。 夜深了，想牵你的手，要我离去走开不要回首，你如何能够？ 你的笑脸，是四月天里的暖风，把黄昏吹入温柔。 你飘长的青丝，在阳光下闪着亮色，是点滴星辰洒落花间，是明亮的月华渗进

21、梦中期待的白莲。 淡淡的暗香，滑过鼻尖，撩过眼睑，擦着耳廓，在印象中留住永久。 在多少个没有点点星辰闪耀的深夜，那个黄昏温柔的吻，长发擦过我的脸颊把熟悉的味道留下，在经历里生根发芽。 还有精妙的相拥时空，我把下颚放在你的肩头，扶着你后仰的躯体，一瞬时，两个人的思想交合，感触激荡，丝丝入扣。 没有感伤，没有后悔，没有恨愁，只是 夜深了，想牵你的手，血液拍打心房，是你的脸颊贴在我的胸口。 夜深了，想牵你的手，春风拂过月季，是我的指尖幸福地颤抖。 夜深了，只想牵你的手，想让你的影子陪我在这条黑漆漆的巷子里一直走，一直走，直到尽头，才肯放手。爱 友爱的 和你一起的时候 看起来躯体里某个按钮 被“啪”的

22、一声关掉了 你总是在咨询我在想什么啊 我笑着对你摇头讲“没什么” 那些差不多上确实 我只是喜爱静静地坐在你的周围 不论是看日落或是日出 你有一种让我 犹如深呼吸以后放松的魔力 尽管我们也会争吵 但是我总是会原谅你 或者让你原谅我 我一直觉得 我们就该在一起 我从来都没有想过和你分手 即使那一次 爱 无言爱一个人,无法言语.如此的爱你,看你的离合,数你的悲欢,我只是祈祷,独自承担.勇敢的凋谢的心,不忍无视你郁结的眉头.碧波涟漪,美或痛?戒指明白!不是我,是我的戒指,你指引我的方向,我依旧我,孤寂等待.不明白什么缘故,或者我忘了什么缘故,如此的爱你,你不了解.可我爱你,这是我的灾难.在灾难逃.想念

23、是有方向的,我想念的方向是你的所在.在水一方,便是想念的距离.你来了,距离近了,我是一棵开花的树,无法言语.我的矜持,花开为谁,只有希望,并不奢望.你的笑,开在我的花瓣上.花开花落,只因你的来来回回,与季节无关.而这脱离时令的自由,终应我枯萎.爱一个人,不得言语,猜度与梦幻充斥.爱为自私,更无法忍耐这近在咫尺的距离,清晰的,你的鼻息与芳香.爱为拥有,你的自由,无法靠近.爱太虚幻与浮华,折磨如此,无力承担.也许,只是喜爱,单纯而猛烈,情愿为你画地为牢.挤不掉深深的离愁,打不开深深的沉默,背上行囊,卸下荣耀.只愿为你,面朝大海,春暖花开.爱 无言我要你做我最后一个女朋友1：你在我眼里是最美的。2：

24、能够喝酒但不能多喝以及耍酒疯。3：过去的事我可不能咨询，然而遇到我以后就好好的喜爱我就行了，我也只会喜爱你。4：情愿上班就随便找个工作，不情愿上班就当个专职的“贤妻良母”，我有养活你的实力！5：我可能可不能太有钞票，然而不人能给你的我确信也能给你6：我可能可不能天天陪在你周围，我需要出去奋斗，然而我电话永久都可不能关机，保证任何时候你都能找到我！7：我跟“狐朋狗友”出去喝酒的时候可不能每次都带着你，然而跟冠军级兄弟姐妹聚会的时候，我会自豪的带着你参加，并把你介绍给他们认识，因为你是我的自豪。8：不人讲娶媳妇确实是洗衣服，做饭，我不这么认为，在家里我会尽量帮你分担一些家务！9：我们在一起过的是生活，爱上我就不要离开我,一直到老！10：不讲我年轻，事实上年轻才有激情。也不嫌弃缺乏安全感，我会用行动证明一切！11：有任何不快乐的事都要告诉我，我会伸出