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1、德勤和中国连锁经营协会近日共同发布的2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告指出，住宅市场萎缩后，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象进而化解“土地财政”难题，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25。郭增利说，阶段性过剩是不能回避的既定事实。未来发展空间何在？在新一轮的经济增长中，城镇化又被视作中国最大的内

2、需潜力。这对目前已经阶段性过剩的购物中心而言，到底意味着更大的发展空间，还是更惨烈的厮杀？郭增利称，目前三类典型定位的购物中心（高端奢侈定位、时尚定位和大众生活定位）所受影响明显不同，其中高端奢侈品定位的购物中心销售额增长明显放缓，对今年的形势也相对悲观；时尚定位购物中心在一线与二三线城市出现明显分化迹象，二三线城市时尚购物中心业绩增长低于预期；大众生活定位的购物中心则继续保持稳中有增局面。尤其让人纠结的，是二三线城市的市场。深国投商用置业（集团）有限公司首席运营官竺海群就表示，虽然该公司旗下12个购物中心去年的营业额保持上升势头，但奢侈品消费部分受到很大影响，位于马鞍山、常熟、江阴的购物中心

3、整体表现也不太好，只有印象城作为主体产品，强劲上升。鹏欣房地产集团副总裁丁宏伟称，好的城市地价难以承受，要投资成本低一点，就要到三线城市，但那里消费能力的培养又出现问题，“所以进退两难”。即便在一线城市，市场也在分化，上海仟果企业管理有限公司（爱茜茜里）董事总经理韩兆林说，目前上海业绩最好的是中环板块和郊县板块购物中心的门店，城市中心由于人流下滑，业绩并未上涨。上海友谊集团股份有限公司副总经理钱建强也称，2012年百货业进入比较困难时期，位于上海市中心的百货店，包括大店、名店，其业绩下降的程度都出人意料。“中心区域的客流下降，尤其是南京路客流下降明显；但是郊区客流上升明显，基本能做到当年开业当

4、年盈利。”数据显示，2012年中国各大城市购物中心的空置率都有不同程度上升，莱坊房地产经纪公司调查称，受内地消费品零售增长放缓影响以及网络购物带来的冲击，二线城市的平均空置率为10.5，高于2011年的10.2，一线城市的空置率也从2011年的7.9增加至2012年的8.4，而三线城市则尤为严重。就城市而言，沈阳和成都购物中心空置率分别为17和16.2；广州的空置率达到10.2，而2011年还只是刚刚超过4。韩兆林称，公司在外地的业务，会跟着连锁化的购物中心走，对单体的购物中心，尤其运营商是由从房地产转型过来的购物中心，持谨慎态度。“城镇化与购物中心发展的关系，这个话题我们已经作为一个企业战略

5、在研究。但也要非常当心，尤其是在三线城市打造购物中心。”竺海群说。洗牌大趋势不仅如此，电商的爆发，也给购物中心带来了巨大的冲击。淘宝和天猫2012年前11个月销售额突破1万亿元，相当于2012年前11个月我国社会消费品零售总额18.68万亿元的5。2012年的11月11日，天猫和淘宝更是实现了191亿元创纪录的销售额。在最近一次活动上，郭增利表示，出于体验和个性化的需求，购物中心的零售渠道并不会被电商所替代。“但是我觉得电商的打击，客观上对购物中心市场的降温确实起到一定的作用。郭增利称，国外购物中心的发展是基于零售业快速发展形成的需求，但中国是相反的，中国购物中心的发展速度明显快于零售商的成长

6、速度，因此还会出现招商不均衡。此外，中国购物中心的细分市场是缺失的，有些消费者需求并没有得到充分的满足。而目前无序的规划，很容易导致购物中心之间的恶性竞争。疯狂的推动者尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。万达的扩张速度已不可复制。据前

7、瞻产业研究院了解，2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。由于万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。高纬环球中国区董事总经理张良军也提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪

8、的出口。更多» 相关研究报告全球零售业市场发展与竞争战略报告 中国玩具行业进出口分析报告 中国连锁经营行业月度市场监测分析报告 中国零售百货行业月度市场监测分析报告 2011-2015年中国个人护理用品连锁行业深度调研与投资战略规划分析报告 更大的推手是地方政府。一业内人士称，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找

9、到城投公司，作为国企，必须做好。过剩隐忧如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免?国际知名的某商业地产代理机构对此提出疑虑。该机构去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业（包括购物中心），已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。这份题为聚焦中国零售商业2011的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了9

10、9724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据最新发布的2012年第一季度中国房地产市场报告，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.5%和12.6%，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11%，首层租金则环比下降1.4%。在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿说，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很

11、强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5五年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。不过，一业内人士说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。张良军认为，虽然从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成

12、失败。亦可能出现一些烂尾项目。前瞻产业研究院房地产分析师许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动再所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的局面。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。乐天玛特西南区超市拓展总监李泽韬表示，韩国乐天集团很看好中国的市场，但在选址时发现，如位于成都的一些商业物业，虽然打着城市综合体的旗号，实际的商业面积却很小，部分开发商所作的项目并不符合租户的需求。直到现在，仍有一些失败的商业地产在挣扎中。2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十

13、分冷清。北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。位于东直门地区的国盛时尚购物中心，曾多次宣布开业时间表，但目前仍处于停业状态。购物中心狂潮里，有人喜，有人悲，总有一些投资者难逃溃败的命运，不管如何，结局总在那里等着你。对于广州这一轮的造MALL潮，业内人士认为是住宅限购导致投资者投资热情转移，一些地产商也纷纷加大或转战商业地产领域，尤其是一些大型购物中心。但总裁黄华军认为，住宅被限购而倾注到了商业地产的建设上只一个诱因。更大的推手是地方政府。“许多商业地产并非开发商主动要求建设，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。”黄华军表示，近几年来，政府提

14、出的“三旧改造”、腾笼换鸟、转型升级，大体量的商业项目建设也提上日程来。一家国有投资集团负责人无奈表示，公司此前并无太多商业地产运营经验，但政府很重视这个项目，作为国企，必须做好。黄华军指出，政府的扩大内需出发点是好的，但购物中心是否要全面开花，建造同样的东西，是否要以“高大全”作为衡量标准？目前建造的购物中心动辄就是十几甚至几十万平方米，造成重复建设资源浪费，政府更应该从源头上把好关。摒弃“江湖郎中”思维2011年中央政府相继出台的限贷、限购、限价令后，整个房地产重新“洗牌”，在整个大市场环境的影响下，住宅地产处于一个相对低迷的时期，房地产开发商四处寻求一个突破口，而商业地产正是房地产开发商

15、不可回避的一大难题，在对商业地产的开发模式、营销模式及地块属性缺乏专业、科学的判断时，商业代理公司的介入应该是保证房地产商业项目开发成功的重要环节，商业代理公司的介入越早，对项目未来的成效就越好。2011年12月25日南亚风情园的整体项目的竣工，标志着昆明的第一个城中村项目正式落成。从这个项目来看，一方面35万平米的商业体量史无前例。另一方面南亚风情园从项目规划到商业业态的布局，包括招商，应该来说都取得了不错的业绩，也云集了大量品牌，这些操作手段是商业公司和地产商在项目中总结出来的很好的经验。当然，一个项目的成功并不标志着在未来所有城市运营此类项目都不会有问题，商业公司的专业水准是未来城市综合

16、体项目很重要的一个环节，如何来理解地块属性、如何来研判项目，是摆在每个开发商和每个商业公司面前的一道难题。过去我们从自由形成商业的时代到商业运营的时代，差异在于，在我们的专业规划下，市场成熟期变短、物业价值得到有效的提升，但是随着项目的不断增加，物业同质化，业态同质化，就会不断地出现一些新问题。因此这样的环境当中，我们如果再去效仿南亚风情园或是像过去比较成功的商业项目，到最后必定是无路可走。每个项目由于区域不同、地段不同、开发规模不同，它在城市起到的作用也就不同，现在很多人喜欢追求以前CBD式的中央商务中心，本来这种概念的结构运作起来已经非常危险了，一个城市的多样化，只会有一个CBD，不会出现

17、若干个同质化的商业中心，这就要求我们商业公司和开发商，拿到地之后，要对自己项目做充分的市场调研、土地研判，从而找到真正适合这个项目的属性。除了所谓的CBD,还有很多新型商业中心，如RBD、CBC。昆明现在就缺少很多有个性、有特色的消费市场，或者是某一个主题的主题市场。要做好一个项目，不仅仅是大卖场的堆积和复制，更重要的是我们这里的消费人群的梳理，消费档次的区分，无论是哪种商业形式，我们都应该考虑到消费人群，年龄阶层，消费习惯，消费能力，更重要的是要找到商业中心的个性。就像昆都和翠湖都是休闲商业中心，但是所呈现出来的商业气息完全不同，他们有着不同的消费群体。这需要我们开发商的耐心和我们商业代理公

18、司的恒心，我们要的是认真的态度，而不是炒作市场。现在昆明大多数的商业代理公司大部分都是“江湖郎中”，因为做过几个项目，就按照同样的方式去做，这是极不负责认的行为，真正要做好商业地产，需要对商业发展趋势有一定独到见解与预见性，整合资源，组合创新，才能成功。事必达商业地产专业机构董事长李力认为，昆明的商业地产，城市综合体未来应该呈现多样化、不同特色、有自己鲜明个性的项目。就目前来说，事必达商业地产专业机构也为此作出了努力，短短三年我们已经成功服务了二十几个项目，其中包括经典双城“百万平米矩阵商业公园”，目前也在晋宁、文山、瑞丽、腾冲等地都在为很多项目服务。希望通过同行共同的努力，为昆明成为国际城作

19、出更多的贡献。专家讲台城市综合体开始崛起拭目以待未来发展林 岚2010年起昆明城区内各类不同“综合体”项目层出不穷，从城中村改造、旧城改造等拿地指标，房产商项目市场亮相等方面来看，不禁使市场产生感觉“满城尽是城市综合体”。但是否事实真如表象所示，则需对城市综合体进行定义。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。昆明城市综合体基本上满足从纯粹建筑形态上的组合需求，但能够达到各类形态相互依存、相互助益的能动关系，最终达到多功能、高效率的综合

20、体的要求者却屈指可数。目前昆明大多数的综合体尚未开发完毕，仅处于前期规划、招商阶段，实际正在市场上进行完善运营的项目不多。从该方面而言，综合体的声势影响是高于其实质为昆明提供实质的服务内容。2009年以前，新型的综合体商业在昆明而言属于新鲜事物，而2010年进入以来，据有关报道显示，目前昆明开发的商业体量已经接近达到2米/人，相对于昆明目前的人均GDP、人均消费力，明显过剩。而从昆明目前实际的商业运营而言，昆明消费群体对于消费的多元化需求逐步增加，在供给商品的丰富度，品牌引入等多方面昆明与同为二线城市的省会城市仍有一定的距离。长远的过剩与目前的紧缺形成了新的机会点。2011年昆明市场有几个新综

21、合体项目的运营情况不一而足。其中新螺蛳湾国际商贸城、南亚风情第壹城、顺城等以其强大的资源配合、招商运营首先在一轮商业运营市场中脱颖而出，成为昆明新一轮商业占位、布点的佼佼者。作为综合体的成功运营，昆明中原地产资源中心认为应基本达到以下几个要求：明晰的综合体驱动定位。城市综合体仅为一个汇总的名称，但针对到个案，是以产业驱动、商务驱动、商业驱动、住宅驱动还是以会展驱动是不同的发展模式，以其中1个为主，还是多元组合为主，需进行清晰定位。对于新螺蛳湾国际商贸城的以产业驱动为主的综合体运营模式，则在该方面界定明晰，使其运营过程中对于目标产业人群具有强大的吸附能力。定位下的产品打造。目前昆明的绝大多数发展

22、商开发综合体项目难以达到全权持有，也较少出现全部销售，而是以部分出售部分持有为主。发展商在项目开发之际，需针对公司战略发展方向、资金情况、资源整合能力等多方面进行考虑，确定可售、自持物业比例及位置，根据不同的目的进行产品的打造。以南亚风情第壹城为例，其将住宅部分用于出售实现资金流，商业部分自持部分销售，并与招商同行，将产品进行不同需求划分打造。在其产品销售进入尾声之际，其招商配合之下的使项目在整体运营下处于可控状态。地段、时机把控。商业的打造与住宅不同，对于地段的要求明显高于住宅，且商业的占位对于商业项目的发展尤为重要。地段不是指简单的处于城中心即为唯一判别标准，而应与交通枢纽可达性、城市CB

23、D区、新开发区中心、商业街区集群、大型新型交通设施聚集区、旅游风景区，在这几类区域中，城市综合体的存活性会大大提高。以新螺蛳湾国际商贸城为例，虽其位置远离主城区，但交通枢纽、大型交通设施集聚该片区，使其成为新的黄金地段，同时由于老螺蛳湾的拆迁，大量商户需求新的交易场所，地段与时机双者同时具备。资源整合能力、商业运营能力。随着昆明商业市场的逐步发展，本土及原有的商业品牌处于逐步饱和甚至过剩状态，同片区内可能出现多个类似超市甚至同品牌超市的境况已经开始出现，而新的综合体的招商运营崛起与出路，应该在于能否引入新品牌商家，同时引入具有丰富经验的品牌运营商进入昆明市场进行良性竞争，促进整个昆明商业市场的健康发展。如顺城随着如星巴克等影响力较大新品牌的资源引入，逐步形成影响力综合体，缩短商业培育期，同时也奠定了顺城在昆明商业商圈的地位。以上仅为城市综合体的成功运营的基本要素，昆明中原地产资源中心认为成功运营是各种不同因素的共同作用，“天时、地利、人和”均要同时达到。目前昆明的城市综合体仅为一次招商下的运营成果展现，而要论断其最终是否成功，则需拭目以待各综合体的二次、多次招商，能否与时俱进，在新的综合体层出不穷之际，保持项目的先进性，走在发展的前头。而后续开发待运营项目，则需要在产品规划之际具有前瞻性，招商运营考验能力及资源。（作者系昆明中原地产资源中心经理）