设备设施培训资料物业设备Word文档格式.docx

1、初期投资费用管理及运行成本管理。 运行成本管理一般包括： （例如使用的电费、水费等）、能源消耗的经济核算；1 、操作人员的配置；2 、维修费用的管理；3 设备运行管理做到以下几点： ）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法1（ 可依； ）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序2（ 地操作； ）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的3（专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员； ）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。4（ ：（二）物业设备维修管理 包括项目物业公司的早期介入要做好，要做好设备的维修工作，施工、竣工质量验收、交付使

2、用阶段时期要求物业人员的介入，才能 保证后期的物业维修管理工作进行顺利； “物业管理企业承接物业管理条例第三章第二十八条规定， 建设工程 。物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务， 并对造成的损失承担赔偿责任。 按保修工作流程及时向开发商提出报告属于开发商保修范围的， 1 及建议，并协助开发商维修。 要明确及施工方的责任分工。建设部规定，在物业管理过程中， 正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设a 计文件规定的该项工程的合理使用年限； 有防水要求的卫生间、房间和外墙

3、的防渗漏，、屋面防水工程、b 年；5为 个采暖期、供冷期；2、供热及供冷系统，为c 年；2、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为d 其他项目的保修期限由发包方及承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及 时组织修复。 根据厂家说物业设备的维修要及物业设备备品配件管理相结合， 明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的 中大修要做好记录。 （三）物业设备更新改造管理： 经济性原则、技术先进实用性原则、针对性原则、设备改造原则： 可行性原则； 只要通过技术改造能达到同样的在使用设备时特别要注意的是，

4、 目的的，一般就不采用设备更新的方式。 2 : 物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成 、开关周期的次数1 、运行时间。2 、平均负载3 、最初安装或最后一次大修后起算时间4 、空气泄漏和净化的程度。5 . 、设备日常维护保养的水平6 （四）设备固定资产管理 单位价值在规定标准以指使用年限在一年以上，设备固定资产： 上，并在使用过程中保护物质形态的资产。 单位价值在规定标准以设备固定资产必须同时具备的两个条件： 上和使用年限在一年以上。 凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 经相关人要办理设备转固定资产的手续，当设备达到一定的条件后，员验收合格后转为固定资产。 ：（五）物业

5、设备资料管理 包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图 、设备维修保养手册等。内容包括：设备生设施设备台账纸档案、 产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。 认真填写“设备在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3 若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备 具体如下：其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，及安防设备， 电气设备DQ 给排水设备JP 空调供暖设备KN 消防监控设备XJ 安防设备AF- 三、物业设备管理的要求 （一）设备保养维护的要求 主要有四项： 设备内外整洁，各滑动

6、面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔 ）清洁1（ 等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物 要清扫干净； 要放置整齐，管道、线路要） 产品（工具、附件、工件 整齐 （2） 有条理； 不断油，按时加油或换油， 润滑良好 （3） 油压正常，无干摩现象， 油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁； 设备的安全防不超负荷使用设备，遵守安全操作规程， 安全 （4） 护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。 （二）设备“四定工作”的使用维护要求 4 各设备操作工人应选择本工按定人定机制度，定使用人员。 （1） 并尽可能保持较长时技术水平高和实践经验丰富者，种中责任心强、 间的相对稳定

7、； 定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设 （2） 备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理； 加以显示并设备应分机型逐台编制操作规程，定操作规程。 （3） 严格执行； 根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源定备品配件。 （4） 情况，确定储备定额，并优先解决。 、动力设备的使用维护要求（三） 动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、 有毒等危险因素，为做到安全连续稳定是保证安全生产的要害部位， 供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求： 运行操作人员必须事先培训并经过考试合格；（1） 必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行

8、记录；（2） 不得随意离开工作岗运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，（3） 位； 值班人员应根据操作规程紧急在运行过程中遇有不正常情况时，（4） 处理，并及时报告上级； 备用设备完定期校验。保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，（5） 整可靠； 动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除；（6） 5 定期进行预防性试验和季节性检查；（7） 经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。（8） （四）设备的三级保养制 年代中期开始，在总结前苏联60世纪20三级保养制度是我国 逐步完善和发展起来的一种保养修计划预修制在我国实践的基础上， 反映它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的

9、转变，理制， 了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明 确。三级保养制的工作实施分为： 、“一级保养”1 也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作 者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工 及外观表面检调整坚固、防腐、防冻、通过擦拭、清扫、润滑、作， 等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状查 一部机器能否正常地使用。在很大程度况，是设备的基础保养方式。 上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。 、“二级保养”2 通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更 换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。 、

10、“三级保养”3 一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运 转。如果说公司条件无法完成，通常及专业维保单位签定检修协议， 并定期至本公司保养检修。 6 、检修及保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。3 （五）设备巡回检查的方法要求： 归纳为“一看二听三触四闻” ）设备内外的清洁、完整；1（一看： ）表、油位、指示灯是否正常；2（ 3（ ）阀门、开关启闭是否正常； ）无漏水、漏气、漏油等现象；4（ ）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；5（ ）转动设备转动声是否平稳，有无异声；1（二听： ）电气元件有无噪音；2（ ）风机、风管有无噪音；3（ ）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常

11、；4（ ）操作机构是否锈蚀；1（三触： ）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；2（ （四闻： ）有无绝缘漆的味道；1 有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味； （2） （六）电气系统维修维护保养标准及要求 ）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整1（ 洁。警示牌完好，并置于醒目处。 ）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。2（ 7 各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。 ）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标3（ 号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。 ）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧4（

12、 欧姆。2M固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于 ）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的5（接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的 防护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。 6（）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确 保设备正常运行。 ）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体7（ 温（设备周围的湿度、送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境 度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。 四、提高设备维护水平的措施 （一）设备维保工作的“三化” 工即规范化、为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，

13、 艺化、制度化。 8 哪些零件该调整、哪些部位该清洗、规范化就是使维护内容统一， 哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规 定。 按规程进行维工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程， 护。 规定不同维护周期和维制度化就是根据不同设备不同工作条件， 护时间，并严格执行。 （二）设备的区域维保 设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维 操作工人负责维护相应的设备维保，护。对于间断性运行的设备也要 维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常指定维护人员。的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备 提出二级和三级的保养计划。 设备维保的监督检查）三（ 对发企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查， 同时还应发动公司人员开展尽快维修。现的问题及时通知相关人员， ，设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落 实不放过、有关人员未受到教育不放过。 9 （四）维修维护保养对人员、设备环境和设备要求 严查、严管、严控:对人员要求：三严 会操作、会保养、会维修、会记录:四会 设备干净、机房干净、工作场所干净:三干净:对设备环境要求 :对设备要求 不漏水、不漏电、不漏气、不漏油:四不漏 使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好:五良好 10