XX宾馆装修改造扩建项目工程可行性研究报告Word文档格式.docx

1、土地证（地号 ）第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位项目名称：金龙宾馆改扩建项目承办单位：甘肃农垦张掖农场法人代表：王希天企业性质：国有企业企业地址：甘肃省张掖市东郊老寺庙1.2 项目承办单位概括甘肃农垦张掖农场始建于1955年，是甘肃省最早建设省属国营农场之一.建场时以当地地名“老寺庙”命名为“甘肃省国营老寺庙农场”，由甘肃省农垦局管辖.1964年由老寺庙农场、头墩农场、山羊堡农场、林荫农场合并组建为“农建十一师第四团”.1969年成立兰州军区生产建设兵团，编制序列为兵团第二师十一团.1975年1月兵团撤销，十一团更名为“甘肃省张掖地区国营张掖农场”，由张掖地区（现张掖市）管辖.1984

2、年5月交甘肃省农垦总局管理，改名为“甘肃省国营张掖农场”.2004年6月注册为“甘肃农垦张掖农场”，现隶属于甘肃省农垦集团有限责任公司.主营业务：企业以农作物种植、销售为主，实行自产自销、制造、加工和销售.企业发展以市场为导向，以场办工业为依托，重点发展啤酒原料、酱用番茄、优质果品、饲料玉米、特药、金盏菊为主六大产业基地建设；建成了啤酒原料种植及加工、蕃茄种植及加工、金盏菊种植及加工产业链等.人员构成：据2009年年终统计报表显示，农场总人口4500人，在册职工1430人，管理人员128人，离退休人员622人.具有各类专业技术人员121人，其中高级职称18人、中级职称42人、初级职称61人.社

3、会经济发展概况：张掖农场是一个以农业生产为主，工、商、建、运、服综合经营国营农垦企业，下设1个农业分场、9个农业生产队、林业队、啤酒花管理站、林果管理站；工副业有番茄制品公司、老寺庙酒厂、金龙麦芽厂、金龙宾馆、老寺庙肥料厂、惠民砖厂、综合加工厂、建筑公司、农业工程机械公司、水管所、金盏菊加工厂和酒花颗粒加工厂等.1.3 可行性研究报告编制依据和原则1.3.1编制依据 （1） 国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（2） 国务院关于投资体制改革决定（3） 1998年8月经国务院批准国家旅游局发布中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级规定（4） 土地证（地号 ）（5）

4、建设工程项目管理规范（GB50326-2001）（6） 中华人民共和国环境影响评价法（7） 中华人民共和国招标投标法1.3.2编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线.1.4 项目概况1、项目占地面积：10002、建筑面积：218003、项目投资：6000万元4、建设性质：改扩建5、建设地址：张掖市人民东街23号6、建设期限：2010年4月2011年10月.7、原建筑物概况:原建筑物建筑年代：1993-1994年原设计使用功能：金龙宾馆建筑物主楼高为六层副楼高为两层.主楼为南北向，副楼为东西向.主楼临张掖市人民东街，副楼位于主楼南侧并

5、与主楼垂直.主楼建筑高度：21.3米主楼各层层高：一层3.9米、二层3.6米、三层至五层3.3米、六层3.6米具体改造装修方案如下：门市房6间共229大会议室1个可容纳234人中会议室3个可容纳128人小会议室1个可容纳22人会议室总计接纳人数:384人大餐厅1个可容纳180人小餐厅12个可容纳156人就餐接纳总人数:336人客房标准间74间最多可入住148人客房套房间7间最多可入住14人客房单人间15间最多可入住15人接纳入住总人数:177人1.5 项目总投资及财务评价指标 1.工程总投资:3600万元 其中：房屋主体建筑购置费：1300万元；改造装修总投资：2300万元.2.固定资产折旧期

6、：35年3.本项目经营期：建设期一年，经营期14年4.达产年净利润可达549.87万元5.本项目经营期净现金流量（年）：2010年为571.84，2011年2012年为567.25万元，2013年2014年为550.50万元，20152023年为549.87万元.6.本项目经营期累计净现金流量：6116.49万元7.本项目经营期累计净现值：924.98万元8.内部收益率14.3%1.6 项目主要技术经济指标1.规划用地面积 6778平方米2.建筑面积 11553平方米3.项目总投资 3600万元4.绿化率 30%5.新增税金 288.75万元/年6.财务内部收益率 14.3%7.财务累计净现值

7、（i=10%） 577.31万元8.静态投资回收期（含建设期） 7.43年9.动态投资回收期（含建设期） 11.88年1.7 小结（1）根据本项目可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要.（2）本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展.（3）本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好经济效益. （4）本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%（5）本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求.综上所述，丰满宾馆项目具有较强社会效益和较好经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航

8、空市场未来发展提供广阔增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新利润增长点，为地方经济发展做出较大贡献.本项目具有较强可行性.问题和建议（1）项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护.（2）对所有配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护设备，进行全面更新造及周边环境绿化、美化、亮化.并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应调整，为宾馆整体经营经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好基础.（3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期.第二章 项目提出背景及建设必要性2.1 项目提出背景吉林市距长春龙嘉国际机场68公里人口432.4万辖4区5县78个乡镇.总面积2

9、7120公里，2007年GPD为906.1亿元. 吉林市旅游业发达有AAAA级景区2个（松花湖景区、北大湖滑雪场） AA级景区10个.吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观.吉林市拥有10座滑雪场，被誉为中国”滑雪天堂” .2007年全市共接待境内外游客980万人次旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一.吉林市由于与长春地理距离较近（高速公路距离89公里）吉林二台子机场市场拓展一直受长春机场制约.截至2005年，吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等3个城市航线.每周仅飞行10余个航班.因航线少，通达城市有限，吉林市旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘

10、机.这使得航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次.2005年8月27日，长春龙嘉国际机场落成通航，吉林二台子机场同时停航歇业.龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场（龙嘉机场距吉林市62公里）.龙嘉机场通达国际国内32个城市开通航线42条，这极大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市场也随之快速发展.据统计2007年进出龙嘉机场吉林市旅客约为50万人次，相比2004年增长18倍左右.2008年预计将达到60万人次左右，吉林市航空市场因龙嘉机场落成使用得到了跳跃式发展.2003年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航机场集团公司和民航吉林

11、安全监督管理办公室.民航吉林省局在吉林市区内唯一商务办公楼吉林市民航宾馆被划给民航吉林监管办.吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公.目前吉林省民航机场集团公司在吉林市有3个单位，一是吉林二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部.由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小售票处更加拥挤.尤其是乘坐机场巴士候车旅客只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋服务设施给广大乘机旅客带来不便更加突出.同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班情况在冬季时有发生.由于集团公司原有宾

12、馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧张，旅客安置也成为了一个棘手问题.为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将正在营业中吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司，作为吉林市新民航营业部和旅客过夜用房使用.丰满宾馆位于吉林市城区中心，地理位置优越距著名松花江和吉林市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于吉林市黄金地段，升值潜力巨大.丰满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米.吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，丰满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下.2.2

13、项目建设必要性1、民航业发展需要近年来民航业迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右速度增加，机场扩容已成“当务之急”.这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场改造外加紧了对原有机场修复利用.那么随着机场扩容首先是机组过夜用房量增加，其次是由于天气和气候原因造成误航班旅客住宿，这些都要求有足够保证资源，吉林市距长春龙嘉国际机场距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班旅客住宿首选位置.本项目建设完成客观上为推进吉林省民航事业发展发挥直接积极作用，将为民航事业发展创造更高经济效益.同时，民航事业

14、发展将大大推动吉林市经济快速发展和社会进步.2、旅游业发展旅游业是一个新兴产业，它以其特有消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多产业.仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业.从国内来讲，近几年来旅游业迅速发展.2000年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%.随着旅游业快速发展，旅游已成为经济发展新增长点旅游业在国民经济中地位和作用日益凸现.吉林市是一个四季分明城市，一年四季可游览景点数不胜数，是闻名中外旅游圣地近年来随着吉林市在旅游业宣传和重视旅游呈现出蓬勃发展势头，很多中外游客慕名而来

15、.一年四季接待中外游客达60万人次，在旅游旺季各酒店宾馆爆满. 随着社会主义市场经济蓬勃发展，人们收入水平逐年提高，人们不再满足传统吃、穿、住需求，人们消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度 （五天工作制和各类黄金周实施）更多人们开始了旅游消费.吉林市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右.我国很多行业淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于炎热地带，他们对北方风情漫天飞雪和闻名中外吉林特色风景雾凇十分仰慕.每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画仙境.吉林市具有丰富

16、冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建设.3、吉林市旅游资源世纪广场位于吉林市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷.由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是吉林市一座反映城市特色风景园林. 博物馆建筑群是广场南部观赏性很强背景装饰景观. 音乐喷泉广场由每座长50米、宽18米三座大型音乐喷泉组成.美国在1948年2月28日，发现一颗名为“诺顿”陨石，重1079公斤，称世界最大陨石.1976年5月23日，吉林市陨石雨展览会向世人宣布：1976年3月8日呈雨状陨落在吉林市区陨石总重量2700公斤，其

17、中最大号陨石重1770公斤，体积为1179384立方厘米，从而吉林陨石成为“世界上陨石之最”.宇宙是神秘，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过天际，使人产生无边遐想.朱雀山森林公园隶属于吉林市松花湖实验林场，海拔817米，吉林市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅2公里，从市区吉林大桥出发，南行8公里，即可到达. 朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山.站在东峰下遥望峰顶，有10多米长巨型猪形怪石作欲奔状，5头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可谓一座天然石雕艺术. 吉林雾凇仪态万方、独具丰韵奇观，让络绎不绝中外游客赞不绝口.然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类健康

18、所做贡献.吉林雾凇正迎合了时下非常流行一句话：“我美丽、我健康！” 每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画仙境.北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥.古建筑有玉皇阁、药王庙、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上. 玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布局严谨，有明显中轴对称线.建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致.前院由山门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成.山门内两侧有东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像.在吉林省吉林市东部，与北山、长蛇山及小团

19、子山合称吉林四大名山.风景幽美，是个度假胜地. 龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭秀丽水池而得名.龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺.叠石为堤，水清见底，每当皓月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返“龙潭印月”.龙潭又名水牢，相传古时有条孽龙给锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链，立刻就会风云变色，潭水翻涌.官马溶洞位于吉林省磐石市官马镇西南7公里处.官马溶洞具有鲜明中国北方型溶洞特征.洞体分为上、中、下三层，目前已经开发是溶洞中层，总长度480米，总面积1700多平方米，其它部分正陆续开发过程中.目前，这里已经开发部分由6个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有4种类型

20、和20多种形态钟乳石.巨大石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗脸，会给游人带来好运气.松花湖在吉林市西南，距市中心15公里.是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成湖形成.它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙.湖形呈狭长形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光珍珠.这串“珍珠”长200公里，最宽地方10公里，最深处是75米.湖区面积500平方公里，最大蓄水量108亿立方米.1988年松花湖被国务院批准为全国重点风景区.面积达700平方公里.松花湖以得天独厚地理位置、四季分明气候条件、明媚秀丽湖光山色吸引了大量游客.吉林市丰富旅游资源需要加强旅馆建设，旅馆建设是

21、旅游事业健康发展必要保障.改造装修吉林市丰满宾馆是民航事业和吉林市旅游事业需要，是必要.第三章 需求分析与建设规模3.1 项目需求分析旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体现代朝阳产业.以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容旅游活动对经济社会加快发展有着巨大带动和促进作用，据专家分析，一个人一次外出旅游活动，为其直接服务部门有17个，为其直接拉动行业高达120多个.旅游业在第三产业中被认为发展最迅速，效益最明显行业.依托于旅游可以发展带动各种类型不同制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”.随着人民生活水平不断提高，人们物质生活条件不断改善，可支配收入大幅度增加，人们对精神生活需要和

22、质量有了新选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦生活情调，越来越多家庭把旅游列进了家庭开支计划，作为了家庭消费四大项目之一.吉林市是个一年四季分明城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而吉林旅游冬季不淡，四季兴旺.原因是吉林有山有水，有古迹有自然，有风俗有文化，有特产有风味，还有就是特点 吉林雾凇全国闻名.丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展新城.丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所最理想去处之一，前景十分诱人.在此建设集旅游、娱乐和度假为一体涉外宾馆，既是新城建设需要，也

23、是投资者明智选择，目前丰满区吉林大街中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设同步发展.吉林市目前有星级以上宾馆34家.其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右.随着我国人民生活质量改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长态势，据统计2000年以来我国旅游经济发展平均速度达到25%，远远超过GDP增长速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展.人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、

24、更高要求，越来越多居民渴望从繁杂喧嚣都市里得到暂时解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚.根据调查，如今国内63%工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%人有年度旅游计划.国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元.在这样大环境前提下，吉林市接待游客比例每年以200%惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元.随着国内旅游市场不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次水平.几年前来吉林旅游消费者还多是海外游客近几年已发展为沿海经济发达地区国内游客.由为突出是去年开始很多大型产品展销会

25、、定货会议都来到吉林召开这些会议多为全国性会议参会代表来自全国各地会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店并出现很多参会代表住宿紧张情况.改造装修吉林市丰满宾馆能够较好满足民航事业和吉林市旅游事业需求.3.2 建设规模吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米.装修改造后主楼用于宾馆（旅客过夜用房）经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等.主要建筑指标如下：占地面积： 6778平方米建筑面积： 11553平方米宾 馆： 7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米停车场： 500平方米吉林市丰满宾馆紧邻吉林市民航机场，客

26、流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%旅客入住，再加上当地游客和商人，夏季入住率能达到70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能达到40%.该宾馆建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便休息场所.同时，本项目严格按照国家规定三星级宾馆装饰装修标准进行装饰装修，符合相关要求.第四章 项目建设地点及建设方案4.1 项目建设地点吉林民航集团吉林市丰满宾馆位于吉林市丰满区吉林大街60号，是丰满区中心地段，原为丰满宾馆原址.项目土地权属类别：国有土地使用权，吉林省民航机场集团公司拥有本项目土地使用权.项目占地面积：677811553m2主楼建筑面积：7860m2副楼建筑面积：3693m2.4.2 项

27、目规划设计方案方案一：拆除原有建筑物，新建吉林丰满宾馆. 原有建筑物是“吉林丰满宾馆”其功能与本项目一样，进行加固工程和合理装饰装修就可营业，相对新建投资比较低.而且如果将原有建筑物拆除，造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担.因此方案一不是最佳方案.方案二：对原有建筑物进行改建，装饰装修后营业.对原有建筑物不做重大调整原则下进行设计，设计上考虑宾馆功能上满足和后期经营需要.对原建筑物进行加固，增加消防、节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源.（1）设计原则 原建筑为丰满宾馆，主楼高六层为砖混结构，副楼高三层为框架结构.主楼为南北向厢房副楼为东西向正房.主楼临吉林大街，副楼位于

28、主楼南端并于主楼垂直.重新做装饰设计方案时充分考虑到了原建筑特点，在对原结构不做重大调整原则下进行设计.设计主要考虑是功能上满足和后期经营上需要.（2）设计方案将原主入口大堂二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好初步印象.将原来一步电梯增加为两部.改造原有外墙装饰和内部装饰，改造原有采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统.新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统.设计方案见附图15.（3）规划方案总会议接纳人数:384大餐厅1个可容纳 182人小餐厅12个可容纳 156 人总就餐接纳人数:338人客房（标准间）74间最多可入住148人客房（套房）8间最多可入住16人客房（单人大床房）13间最多可入住26人总入住接纳人数:190人吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区丰满宾馆装修改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格标志性建筑.通过线条、色彩运用，与原建筑形成统一整体.宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、货物出入口.人、车、货流线清晰，互不干扰.4.3 项目建筑工程方案4.3.1 规模和使用功能 4.3.2 功能定位吉林市目前有星级以上宾馆34家其中三星级以上宾馆7家，装修后丰满宾馆定位为三星级.宾馆主要功能见表1：表1 宾馆主要功能表序号酒店功能数量面积1豪华套房8411.882标准间、单人间872253.513商务中心61.74