我国房产税法律制度研究Word格式文档下载.docx

1、四、房产税改革试点的缺陷 14（一）征收房产税的法律依据不足 14（二）房产税改革试点的目的不明确 15（三）房产税改革试点的方案不够完善 15第三章 国外房产税比较和借鉴 17一、国外房产税概况 17二、部分国家房产税比较 17（一）征收目的比较 17（二）征收对象比较 18（三）计税依据比较 18（四）税率比较 19（五）优惠和免征政策比较 20三、国外房产税和我国房产税的对比分析 21第四章 完善我国房产税税制的思考 22一、房产税改革的基本原则 22（一）房产税改革要有利于人民群众，不给老百姓增加额外负担 22（二）房产税改革要和加快保障性住房建设双头并进 23（三）房产税改革要实行统

2、一立法 23二、房产税改革的思路 24（一）房产税改革应当针对投资性购房 24（二）房产税宜作为地方税 25（三）房产税的课税对象宜覆盖所有的房地产 25（四）宜采用房地产的评估价值为计税依据 26（五）房产税宜实行弹性税率 27（六）宜调整房产税税收优惠 27三、房产税改革的实施步骤 28（一）制定过渡政策 28（二）设立专业评估机构 28（三）储备基础数据 29（四）培养专业人才 29（五）实行开门立法 30（六）加强税收监管 30结束语 32参考文献 33致 谢 35引 言杜甫在他的草堂被暴风卷走时感叹“安得广夏千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，孟子描述的理想社会是“居者有其屋，病者有其医，

3、勤者有其业，劳者有其得”。安居乐业自古以来就是一个和谐、安定的社会所必备的基础条件，而且是安居才能乐业，可见“安居”对中国老百姓意味着多么重要的意义。近几年，我国房价飞涨，总体来讲，这是中国城市化道路所必须经历的阵痛，但透过涨价的风潮，我们隐约看到地方保护主义在偷着乐、看到开发商圈地囤屋的阴险狡诈、看到这样和那样的“炒房团”在推波助澜，更看到“蜗居”一族的深深无奈。面对高房价，中国高层明显加快了各种政策调整的步伐，从限制银行信贷到限制二套房购，从2010年的“新国十条”到2011年的“新国八条”，从重庆、上海的房产税改革试点，到房产税改革要逐步推广到全国的构想，无不显示中国高层整顿房地产市场的

4、决心。然而，笔者不禁要问，房产税改革是为了打压房价还是要通过房产税调整利益分配？房产税是改良好还是立新好？诸多问题值得我们思考。本文拟通过我国房地产税收法律制度、中外房产税的比较、当前房地产税收体系的弊端等方面进行分析，探讨中国房产税税制改革的思路。第一章 我国房地产税收法律制度现状分析一、房地产税收法律制度概述（一）房地产税收的概念“房地产”又叫“不动产”，我们可以从狭义和广义两种意义去理解。狭义的“房地产”是指房屋基地、建筑物以及附属土地，所谓附属土地是指保证房屋正常使用的，与房屋和屋基地紧密结合的部分，如房屋的院落、楼间的绿化带、道路、停车位所占土地等。广义的房地产是指地产和房产的总称，

5、指全部土地和地上建筑物，以及附着于土地和建筑物上不可分离的部分及其各种权益。因此，房地产本质上是一种财产，这种财产以土地和房屋的形态存在，并包括存在于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如物权、担保物权、债权等。房地产税收是一个综合性概念，即一切与房地产开发、经营、持有、流转环节有直接关系的税收都属于房地产税收。房地产税收体系是指与房地产经济活动密切相关的税收法律规范构成的统一整体。（二）房地产税收的基本职能房地产业是国民经济发展中的基础产业，涉及建筑、制造、冶金、运输等多个行业，因此具有产业链长、关联度大的特点，在国民经济中占有较大比重，不仅直接促进经济增长，还影响多个关联产业

6、和行业的发展。房地产税收职能突出表现在调节房地产经济发展，增加国家和地方财政收入等方面。其基本职能有以下方面：1保障房地产经济可持续发展税收是国家权力的象征和国家职能发挥的物质基础，国家行使税收权力的目的主要是实现社会财富的再次分配，为整个社会节约成本、提高效率，保障社会的公共利益，促进国民经济科学发展，更好地满足全体人民不断增长的物质文化生活需要。在发达国家，房地产税收可占到年度财政收入的1/4到1/3，我国改革开放以来，随着房地产业的发展，对房地产的课税所得也增长迅速，地方政府利用增长的财政收入加大城市基础设施建设投入，逐步改善人民群众生活环境，保障房地产经济的可持续发展。2对房地产业进行

7、宏观调控国家通过房地产税收的调节杠杆，通过设置具体的税种、税率，以及各项税收优惠措施，对国家鼓励发展的项目如经济适用房建设课以轻税或免税，对国家限制发展的项目如建设高档别墅课以重税，有效调节市场供需关系，引导房地产资金的流向，调节房地产市场主体的经济利益，借以鼓励或限制房地产市场中的经济行为，可对国民经济的发展起到积极的调节作用。3有利于实现社会公平税收作为一种再分配工具，在调节收入分配和纠正分配不公方面具有不可替代的作用。通过对房地产进行合理的课税，则过多持有房地产可能造成成本迅速上升。调节房地产分配，在一定程度上可以抑制房地产投机行为，促进产权的流转，提高使用效率，促进社会公平，维护社会稳

8、定。4促进土地资源合理利用国家根据不同的土地用途制定不同的税率，对限制或不鼓励使用的土地用途课以重税，对开放或鼓励的土地用途课以轻税或免税，从而调整土地经营者使用土地的方向，保护有限的土地资源，促进土地的合理有效利用。5促进房价的合理回归房价虚高的原因有很大部分是因为人为的炒作，容易造成房地产泡沫，影响国民经济的良性发展。国家通过税收手段提高房地产持有环节的成本，可有效抑制投资或投机性需求，从而打击“炒房”行为，在一定程度上有利于促进房价的合理回归。（三）我国房地产税收的基本框架由于历史、文化、国情、体制背景的差异，世界各国在房地产税收制度方面有较大差异。从房地产流转环节划分，房地产税收的设置

9、一般分为保有、取得和收益三大类。其中，房地产保有税是对持有房地产的所有人或占有人征收的综合税种。房地产取得税是对取得不动产所有权的人课征的综合税收，一般区分原始取得和继受取得方式的不同而设置不同税种。房地产收益税是对不动产经营、交易过程中的收益或增值征收的税种。一般而言，保有税与房地产持有有直接的关系，取得税和收益税与房地产交易有直接的关系。我国现行的房地产税收体系的基本框架是在1994年全面的分税制改革后逐步形成的，目前，房地产税收尚无统一的法律，主要以单行条例的形式出现，主要有：房产税暂行条例（1986）、契税暂行条例、土地增值税暂行条例、营业税暂行条例（1994）、城市维护建设税暂行条例

10、（1985）、土地增值税条例（1993）和实施细则（1995）、耕地占用税暂行条例（1987）、城镇土地使用税暂行条例（1988）、契税暂行条例（1997）、印花税暂行条例（1988）、固定资产投资方向调节税暂行条例（1991）、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990）。涉及的主要税种共有11种，其中直接以房地产为课税对象的有5种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产紧密相关的税种有6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。按照保有、取得、收益来划分，城镇土地使用税、房产税属于房地产保有税类；耕地占用税、契税、印花税属于房地

11、产取得税类；土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税、教育费附加属于房地产收益税类。表1-1 我国现行房地产税收一览表征税环节税种纳税对象计税依据税率开发流通环节耕地占用税占用耕地进行房地产建设或者从事其它非农业建设活动的单位和个人实际占用耕地的面积0.5-10元/平米土地增值税凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额30%、40%、50% 60%（四级超率累进税率）企业所得税中国境内从事生产、经营所得和其它所得的企业，（除外商投资企业和外国企业外）应纳税所得33%个人所得税在中国境内有住所，或者

12、无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得所得减除合理费用后的余额达到一定标准的，为应纳税所得额 20%印花税在中国境内书立、领受规定凭证的单位和个人房屋产权转移时双方当时签订的合同价格万分之三契税在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人房屋产权转移时双方当时签订的契约价格3-5%营业税在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人营业额5.5%城市维护建设税从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税）的单位和个人纳税人实际缴纳的 “三税”之和纳税人所在地在城市市区的，税率为7% 纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5% 纳税人所在地不在城市市区

13、、县城、建制镇的，税率为1%。保有环节城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人纳税人实际占用的土地面积0.5-10元/平米/年房产税房屋产权所有人（个人免征）房产原值一次减除 10%至 30%后的余值（房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据）1.2%（12%）/年（四）我国房产税的特点1949年中华人民共和国建立后，政务院发布全国税政实施要则（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只

14、对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。现行的房产税征收依据是1986 年9 月15 日国务院发布的中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10 月1 日开始实施。房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋财产为课税对象，按照房产的计税余值或租金收入向房屋产权所有人征收的税，征收范围仅限于城镇的经营性住房，不包括农村的房屋，对城镇个人自用的房产也未列入征税范畴。房产税的计价依据分别为从价计征和从租计征。凡从价计征的，其计税依据是按照房产原值一次性减去10%-30%后的余值（具体减除幅度由

15、各省、自治区、直辖市人民政府确定）；凡从租计征的，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，凡实行从价计征的，税率为1. 2%，凡实行从租计征的，年税率为12%。房产税的征收有利于运用税收经济杠杆的作用从而加强对房屋的管理，有利于配合住房制度的改革，有利于促进地方税收体系的建立完善，有利于调动地方政府的积极性，为地方政府提供一项较稳定的财政收入来源。二、我国房地产税收法律制度的变迁建国以来，为适应经济社会发展的需要，我国房地产税收法律制度进行了多次改革修整，房地产税收法律制度作为税收法律制度的一个重要组成部分，从建立到不断完善，经历了漫长的发展演变过程，其变迁过程受到经济体制、政策变化的深

16、刻影响，也与我国房地产业的兴衰息息相关。（一）建国后至改革开放前我国房地产税收制度的变迁 建国后，百废待兴，为了迅速恢复国民经济，保证稳定的国家财政收入，巩固人民民主专政政权，1949年11月底至12月初中央召开了首届全国税务会议，初步统一了全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案。1950年1月30日，中央人民政府政务院发布了新中国税制建设的纲领性文件全国税政实施要则、关于统一全国税收政策的决定和全国各级税务机关暂行组织规程，明确了新中国的税收政策、税收制度和税务组织机构等一系列税收建设的重大原则。规定除农业税外，全国征收14种中央税和地方税，即货物税、工商业税、盐税、关

17、税、所得税、存款利息所得税、印花税、遗产税、交易税、屠宰税、地产税、房产税、特种消费行为税、车船使用牌照税。1950年7月，国家为了减并税种，对税收作了进一步调整，把房产税和地产税合并为城市房地产税，此后多年沿用。20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，国家禁止进行土地的买卖和转让，同时严格限制房屋的出租，房屋的流转多以实物分配或划拨的形式进行，至改革开放之前的30年中，与房地产税制相关的税种只有工商税和房地产税，其中工商企业缴纳的房地产税并入工商税，对个人、外侨和房产管理部门征收房地产税。由于征税范围日益缩小，房地产税实际上有名无实，

18、税收的基本调节作用发挥有限。（二）改革开放后我国房地产税收制度的变迁 十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，计划经济向市场经济转变，所有制形式逐渐多元化，原有的税收体制越来越不适应新经济形势发展的客观要求，为此我国进行了几次全面、深入的税制改革。在此期间，我国的房地产税制也同样经历了多次变革，通过几次变革，税种设置、征收范围更加合理，更加适应市场经济发展的要求，对调节房地产收益分配、宏观调控房地产市场、促进土地资源优化配置发挥了重要的经济杠杆作用，促进了房地产市场的发展与规范。表1-2 改革开放以来房地产税收制度改革一览表时间名称简要内容1984年10月对国有企业推行利改税政

19、策将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税1986年9月房产税暂行条例在城市、县城和建制镇征收，由产权所有人或者代管人、使用人缴纳，以房产原值减除一定比例以后的余值或者房产租金收入为计税依据，税率分别为1.2%和12%。1987年4月1日耕地占用税暂行条例开征耕地占用税1988年耕地占用税条例纳税人为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的国内单位和个人，征税对象为被占用的种植农作物的土地，计税依据为纳税人实际占用的耕地面积，实行有地区差别的幅度税额标准。城镇土地使用税暂行条例纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的国内单位和个人，以纳税人实际占用的应税土地面积

20、为计税依据，实行有地区差别的幅度税额标准。1991年废止建筑税暂行条例，同时颁布固定资产投资方向调节税暂行条例城市维护建设费扩大到城乡并更名为城乡维护建设税。其中固定资产投资方向调节税在2000年度暂停征收。1993年12月至1995年1月土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税的纳税人、征税对象、税率和减免税进行了规定。1997年7月至10月契税暂行条例、契税暂行条例实施细则以在中国境内转移土地、房屋权属的承受者为纳税人。分3种情况计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地

21、使用权、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。税率采用3%5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府在上述幅度以内确定。2006年12月31日国务院关于修改城镇土地使用税暂行条例的决定征收的范围扩大到外商投资企业和外国企业，城镇土地使用税税额在过去的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍，2007年12月1日提高了税额标准，将原先条例规定的税额标准的上限、下限提高了4倍左右。为重点保护基本农田，占用基本农田的适用税额在基准税额的基础上再提高了50%。此外，新条例在有关纳税人范围的规定中增加了外商投资企业和外国企业，并从

22、严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。2008 年12 月31 日废止城市房地产税暂行条例结束了内外两套税制，外商投资企业、外国企业、组织及外籍个人和中资企业或中国公民一样依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。三、我国房地产税收法律制度存在的主要问题我国的房地产税制改革经历了漫长而复杂的发展历程。随着我国的经济体制从传统的计划经济向市场经济转型，房地产市场发展迅速，但房产税改革却表现出一定的滞后性，总体而言，在房地产转让、租赁环节，我国房地产税税负较重，这不利于促进房地产交易；在房地产持有、使用环节我国房地产税税负偏轻，这不利于促进合理配置房地产

23、资源。（一）立法体系不健全房地产税是典型的财产税和地方税，由于我国现行的地方税收采用中央“集中税权、统一立法”的税收集权模式，地方只有征管权而无立法权，以税收方式对当地经济进行调控的能力和权利有限。实践中地方政府往往“打擦边球”或越权减、免税，根据当地情况变相变更课税要素，或者以宽松的执法方式变相改变现有税法的规定，或者以收费等其他途径以获得足够的财政收入，其结果是导致乱收费现象的蔓延。考虑到我国幅员辽阔，东西、南北经济发展差异明显，而房地产具有很强的地域性特点，有必要给予地方一定的税收立法权，如一味坚持税收集权模式则不利于促进房地产市场的资源优化配置，有悖于税收经济效率原则，削弱了地方政府开

24、辟税源、组织收入、调节经济的积极性。（二）课税范围狭窄按照目前我国的房地产税制，经营用房地产征税、自有居住用房地产不征税，城镇企业房地产征税、农村企业房地产不征税，以及高档豪华房地产没有适当的调节性征税机制，客观上造成征税范围过窄、税基覆盖不全，由此导致课税盲区的现象，漏征漏管情况频频出现。例如，城镇土地使用税和房产税的征收范围仅限于城市（市区、郊区和市辖县县城）、县城、建制镇（镇人民政府所在地）和工矿区，不包括农村及所辖的行政村。随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，我国城乡差距逐渐缩小，尤其是城乡结合部的界限已逐渐模糊，城市土地与农村土地已一路之隔，对占用城市土地的企业和对占用农村土地

25、的企业差别对待，对前者征税而对后者却不征税，客观上造成了课税区和非课税区，这显然不符合公平税负、普遍纳税的原则，既限制了土地使用税对土地使用的调节，又导致了市场主体间的不平等竞争。（三）计税依据不科学世界主要国家房地产税征收依据一般采取从价征收，且有比较完善的评估机制。我国房地产保有环节涉及的税种有城镇土地使用税和房产税，城镇土地使用税以纳税人使用土地的面积作为计税依据每年按一定比例缴税，这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便，但却造成纳税人在保有土地时的税收成本明显偏低，致使纳税人可以不在乎土地的税收成本，低效率地使用土地。房产税的计价依据分别为从价计征和从租计征，从价计征的计税依据是按照房

26、产原值一次性减去10%-30%后的余值，这种计税方式在过去的计划经济时代是可行的，但改革开发后，随着住房制度改革的深入，特别是在近年来房价大幅增长的情况下，仍以这种方式从价计征则实际上造成税源的大量流失。（四）税种重叠或缺失按照我国现行的房地产税制，税种间交叉重复的现象屡见不鲜，以房地产租赁为例，针对房产租金在征收房产税的同时还要征收营业税和印花税，三重税并存，显然是税基重叠、税负过重。而对于房地产产权转让收入而言，要课征土地增值税，又要征收营业税。重复征税无疑增加了税收征管成本，得不到纳税人的理解支持，也为执行带来困难。与此形成鲜明对照的是，税种缺失的情况也很明显。如占地面积大、斥资数百万乃

27、至千万元的豪宅别墅在世界许多国家都属于奢侈品，需征收高昂的奢侈税，而在我国却无此税种，显然不利于保护稀缺的土地资源，不利于调节我国房地产消费结构。此外，遗产税的缺位亦是一例，国家缺乏对不劳而获的“富二代”进行适当经济干预的有效手段，难于遏制富人财富的逐代积累，不仅造成国家税收的重大流失，也加剧了贫富的差距，有违共同富裕的出发点。（五）税率弹性不足房产税只针对经营性住房征收，采用比例税率，凡实行从价计征的，税率为1. 2%，凡实行从租计征的，年税率为12%。这种单一税率完全撇开了不同城市、地域经济发展水平的差异，也完全撇开了一套房、二套房或多套房的差异，这种一刀切的税率不仅使税收缺乏弹性，亦不符

28、合税收的量能负担原则，削弱了房产税的调节能力，对财政收入也造成一定损失。同样，耕地占用税和城镇土地使用税也都为定额税率，其税额差别幅度小，又缺乏弹性，削弱了对土地使用的适当调节，与我国各地土地收益的巨大差异极不相称。比较而言，国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征，非营业性的房产按低档税率课征，特别是对居民的自用住宅课税实行低税政策，而土地税都从按面积课征的地亩税演变为按土地价值课征的地价税。（六）税负结构不合理我国现行的房地产业出现了严重的税负不公平的状况：税种大多集中在房地产的流通交易环节，针对房地产保有期间而设置的税种很少，且免税范围极大，这种状况一定程度上阻碍了房地产市场的健康发

29、展。主要体现在两方面：一是房地产流转环节过于集中的税费势必会导致新建商品房的价格的提高，从而带动整个市场价格的上扬。这种高价格在超出建筑成本、偏离居民可承受房价的范围太远时，势必导致商品房的积压与空置，从而制约了房地产市场正常的运行进程；二是过少的房地产保有环节的税费种类阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。由于过低的土地保有税负，许多无偿取得的土地以近似无偿的方式被使用者持有，这与承受了过高税负的进入市场流通的土地形成了鲜明的对比。这不仅阻碍了土地的正常交易，还助长了隐形流动现象的蔓延，导致了国有资产的大量流失。（七）租、税、费界定不清目前，我国房地产业涉及的租、税、费达几十种，但这三者界定模

30、糊，以致出现错位，表现在：一是以税代租。如城镇土地使用税的设立本是为了“调节土地级差收益”，属于地租的范畴，但却常常被归并到税收的范畴，使得税项中含有租的因素，混淆了地租与税收的界限。二是以税代费。如在征收城市维护建设税时遵循“谁受益，谁负担，受益不同，负担不同”的原则，实行差别税率，这具有明显的对价补偿性质和对等性质，实际上属于“费”的范畴。三是以费代税。如国家针对闲置土地行为所征收的土地闲置费，实际上是一种罚税，因为其带有明显惩罚性质。租税费体系的不明晰和严重错位，极大地削弱了税收的规范性和严肃性。第二章 我国房产税改革试点的实证分析2011年1月28日，上海、重庆成为第一批房产税改革试点城市，正式启动了房产税改革试点工作。这次试点标志着房地产税收制度改革进入实际操作阶段，表明以行政性命令手段为主的政策调控手段转向根