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1、105%+10115%124.72（万元）2）估算实体性贬值：实体性贬值重置成本实体性贬值率a、加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年b、实体性贬值率3.7560%（3.7560%6）27.27%c、实体性贬值124.7227.27%34（万元）3）估算功能性贬值 a、被评估设备年净超额运营成本= -12000（125%）-9000（元） b、功能性贬值额= -9000（P/A，10%，6）-3.92万4）估算经济性贬值a、经济性贬值率1（80%100%）0.7 100%14.46%b、经济性贬值重置成本 经济性贬值率 （124.72-34+3.92）1

2、4.46% 13.68（万元）5）求设备价值待评估设备的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 124.7234+3.92-13.68 80.96=81（万元）房地产价值评估 （教材案例） 评估案例 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种

3、配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。（2）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200740号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第188号。 （3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第8号楼，建于2006年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米

4、。 公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。 2.评估要求 评估该房地产2011年4月1日的市场价值。3.评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个

5、交易实例作为参照物。参照物A：红光小区乙住宅号楼一层公建。 该建筑建于2009年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2008年4月，当时为期房。（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。参照物B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于红光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店

6、铺。参照物房地产位于红光小区中部，建于2009年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800元m2，成交日期为2010年9月，交易情况为清盘。 参照物C：红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于2009年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2010年11月。（3）对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。表8-1 因素条件说明表 进行交易情况修正。 经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易

7、相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。 经分析，滨海市2011年4月该类房地产的市场价格与2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。 进行区域因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后

8、得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表8-2。 进行个别因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表8-3。表8-2 区域因素直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C商务繁华度0.15100105103离市中心距离0.13101交通便捷度0.12道路通达度0.11

9、102土地级别0.07环境质量优劣度0.10绿地覆盖度0.08基础设施完善度公用设施完备度0.09规划限制0.05比较结果1101.5101.6表8-3 个别因素直接比较表个别因素小区内所处位置98临街状况99新旧程度朝 向建筑结构建筑质量建筑物用途权力状况0.06装修水平0.02设备状况物业管理0.0399.6100.2101.4计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表8-4。 表8-4 房地产价值计算表项目 实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域

10、因素修正100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为： 6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元/平方米） 4.评估结果 房地产单价：6760元/平方米。 房地产总价：14006760=9464000（元）。企业自由现金流量估价模型的运用 大江公司2010年的息税前利润为5.32亿，资本性支出为3.1亿，折旧为2.07亿，销售

11、收入为72.3亿，营运资本占销售收入的比重为20%，税率为25%，税前债务成本为9.5%，负债比率50%。5年后公司进入稳定增长期，稳定增长阶段的增长率为5%，公司bata值为1.2，税前债务成本为8.5%，负债比率为25%，市场平均风险报酬率为6%。无风险报酬率为6%。假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。参考答案：1.自由现金流量的计算见下表：项目2010（基期）201120122013201420152016销售收入72.381.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 营运资本占收入比重20%所得税率25%增长率12%5%EBIT5.3 6.0 6.7 7.5 8.

12、4 9.4 9.8 EBIT（1-t）4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折旧2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 运营资金投资14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加运营资金1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 资本支出3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由现金流量1.6 1.8 2.0 2.5 4.2 2.加权平均资本成本的计算见下表：税前债务成本9.50%8.50%税后债务成本7%6%债务比例50%股权成本13.20%WACC10.2%9.8%3.企业整体价值评估见下表：2010（基期）折现系数0.9080.8240.7480.6790.616预测期现值7.41 1.43 1.46 1.48 1.51 1.53 后续期现值54.11 87.79 企业整体价值61.53 2016年至永续的价值。