房地产评估案例分析报告参照文档格式.docx

1、选取比较实例（见表1）比较实例资料来源房管局资料名称新宝利大厦天秀大厦地址解放北路环市中路用途写字楼竣工年月2003交易日期2012.22012.1单价 （ 元/m2）10035850010201区域环境良好交通情况市政设施齐全繁华程度繁华临街状况临街总 层 数高层实例楼层6 层2 层9 层外部装修较好内部装修无简单设备安装新旧程度新楼相关因素的修正（见表2）实 例调整后实例算术 平 均修正项目比较数比较情比较情 比较数法 确 定况说明评 估 单交易情况修正100/100正常价 为 ：交易日期修正99/100下降97/100（ 7081+区域因素修正100/115案例佳100/99稍差7370

2、+68个别因素修正100/122100/113案例佳 100/12583）修正后单/37110（元价 （ 元/m2）708173706883/m2 ）评估值为： 711011359.1784 80,763,800（元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格， 扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。成本法计算公式为：CL =S A1 A2 A3-（2）VCLCBqB .（1）CL = 待估房地产楼面地价；CB = 待估房地产建筑物重置价格；qB = 待估房地产建筑物成新率。求楼面地价 CL用基

3、准地价系数修正法。 即根据国有土地基准地价作为参照物， 对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正， 从而求取待评地块的公平市场价值。 本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、 土地开发费、 利息、利润及政府规定的有关税费。其基本公式为：其中， CL楼面地价；S 基准楼面地价；A1年限修正系数；A2个别因素修正系数；A3市场转让因素修正系数。A1=1 1/ （1+i ）n 1 1/ （ 1+i ）n -（3）其中，i 折现率（一年期存款利率为2.25%，风险调整值取4%，则 i =6.25%）；n 最高出让年限； N 剩余使用年限；选取基准楼面地价 s：该地商业用二级地的基准楼面地价 s=456

4、0 元/m2年限修正系数 a1：因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年限，所以，由公式（ 3）得 A1=1.0个别因素修正系数 A2：评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02市场转让因素修正系数 A3本次评估采用的基准地价是 2000 年 10 月修订的，通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为： 0.9:1 ，因此，确定 A3=0.9求得楼面地价 , 由公式（ 2）得：楼面地价的单价为： 4560 1.0 1.02 0.9 = 4186 （元 /m2） 取整为 4190元 /m2。则：CL =4190 11359.178

5、4 47,594,960 （元）求建筑物重置价格 CBCB=前期费用 +综合造价 +其他费用 +资金成本 +利润 .（4）综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为 1398 元 / m2装修： 800 元/ m2给排水及电照： 110 元/ m2电梯及配电设备： 244 元/ m2因此，综合造价 =1398+800+110+244=2552（元 / m2 ）前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的 3%，则：2552 3% = 77 （元 / m2

6、）其它费用 （ 包括工程监理费、质监费、配套费等 ）根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的 14.5%，则： 14.5% = 370 （元 / m2 ）资金成本资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。 该楼房的正常建设期为一年，评估基准日的一年期贷款利率为 5.85%，则：（2552+77+370） 5.85%1/2=88（元 / m2 ）利润根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的 20%，则： （2552+77+370） 20%=600（元 / m2 ）重置价值由公式 （4） 得：重置单价 =2552+77+370+88

7、+600=3685（元 / m2 ），取整为 3690 元/ m2CB=369011359.1784 41,915,370 （ 元 ）求建筑物成新率 B通过现场勘察建筑物使用状况、 保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。成新率 =尚可使用年限（已使用年限 +尚可使用年限） - （5）该楼房于 2003 年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了 9 年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用 31 年。则由公式（ 5）得： B31/ （9+31） 100%=78%求待估房地产价值 V则由公式（ 1）得：V = 47,594,960 + 41

8、,915,370 78% 80,288,900 （元）估价结果确定用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得 80,526,400 元。评估单价约为 7090 元 / 平方米。比较成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况， 估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本， 而不是估价对象房地产的实际成本。市场比较法以替代原则为理论基础， 只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方法。但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性

9、、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。 结合实际情况 ，此 案例采用市场比较法更好。案例二本项目估价对象为某处商品房， 地处繁华地段， 交通便捷， 市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。具体情况如下表：房屋所有权证号*房屋所有权人*产别私产产权性质商品房楼号或幢号11房屋坐落房号及部位603房屋总层数9（-2 ）层所在层数6建筑面积 （m2）104.29房屋用途商业房屋结构钢混建成年代2004 年建筑物状况分析所在楼层使用状况现状用途住宅景观户型两室一厅一厨一卫一阳台两侧临街采光、通风情况各房间朝向南维护保养及成新状况地面：客厅、

10、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；墙面：客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、各个房间装修卫生间贴瓷砖；情况的描述顶棚：客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；门窗：防盗户门，室门为木门塑钢窗；设备：卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值三、估价时点： 2012 年 3 月四、价值定义（名词解释）抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值， 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款

11、，已抵押担保的债权数额及其他。五、估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国担保法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例房地产抵押估价指导意见房地产估价规范【国标 GB/T 50291-1999】城镇土地估价规程【国标 GB/T 18508-2001 】六、估价原则2 、遵循替代原则， 估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；4 、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。七、估价方法根据估价对象的特点和实际状况， 采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。1. 市场比较法根据替代原则，

12、将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格， 参照该房地产的交易情况、 期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。2. 收益还原法该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益， 再扣除年经营费用计算出年纯收益， 然后运用适当的资本化率， 将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值， 进而求取估价对象房地产价值。八、估价测算过程1 运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值（ 1）选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较

13、求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则：1 、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。2 、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常，或可修正为正常交易。表一：案例情况说明表 （单价：元 / 平方米）比较 项目物业交易装修建成位置面积楼层案例 名称用途价格日期情况年代万泉商 万泉商58.330859 2012.2精装修 7/9务花园 务花园42030952 2012.2精装修 1/228944983 2012.2精装修 2/6（2）建立价格可比基础上述三个案例与估价对象的计价方式一致。（3）进行交易情况修正上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为 100%。（4）进行

14、市场状况修正上述三个案例的成交日期为 2012 年 2 月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为 100%。（5）区位因素修正估价对象实例 A实例 B实例 C区域因素因素分值说明商业繁华度 较繁华100较繁华较繁华 100交通便捷度 较便捷较便捷较便捷 100区域土地利用方向配套临街宽度基本与深度一致临街道两侧临路状况次干道宗地状况可规则利用程度基础设配套齐全 100施状况距区域中0.5KM心距离修正系数100%实物状况修正实物状况状况建筑结构砖混成新率2003 年 1002003 年装修状况精装朝向户型结构楼层修正6/97/9981/21102/6107较好100物业

15、管理好102.04%90.91%93.46%权益状况修正上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产， 且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为 100%。求取比准价格市场法估价测算汇总表单位可比实例 1例 2例 3一、成交价格总价元或万元单价元 /m2308593095244983二、成交日期年月三、建立比较基准后价格统一房地产范围后价格统一付款方式后价格统一价格单位后价格四、交易情况修正后价格交易情况修正系数五、市场状况调整后价格市场状况调整系数六、房地产状况调整后价314892813842041格区位状况调整后价格区位状况调整系数实物状况调整后价格实物状况修正系数权益状况调整后价格权益

16、状况修正系数 100% 100% 100%总价 万元 353.43七、测算结果单价 元 /m2 338892 运用收益还原法求取估价对象房地产价值设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：V1 （1g ）tYg1 V 房地产在估价时点的收益价格A 房地产的未来第一年净运营收益Y 房地产的报酬率g 净收益逐年递增的比例t 房地产的收益年限估价对象建成于 2004 年，证载用途为商业， 土地使用年限为 40 年，截止估价基准日为止，土地尚可使用 32 年左右，所以收益年限按 32 年计算。（ 1）房地产年总收益估价对象位于海淀区

17、万柳东路 11 号 603 号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在 3.5-4.0 元/ 平方米?天左右，结合估价对象的位置、 设备设施、 装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为 3.8 元 / 平方米天，空置率取 5%，估价对象建筑面积为 104.29 平方米。则估价对象房地产年总收益为：3.8 104.29 365（ 1-5%） 10000=13.74（万元）（ 2）年总经营成本A. 管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用 , 根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的 1.5%，则管理费为：13.74 1.5%=0.21（万元）B. 维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。 估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重置价为 3500 元/ 平方米。维修保养费按房屋重置价值的 1%计算，则维修保养费为：3500 1% 10000=0.37（万元）C. 综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率 5计征，根据税法规定，