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1、首先，我们把城市界定为一个多生态、多功能泛综合体，然后从社会学、经济学及生态学角度等考察了城市内涵和发展历程，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段、城市对经济发展作用等方面进行了多维度考证。通过这种方式，我们得以清晰地探明了城市的发展与城市化进程的必然联系，发现了城市、城市产业经济发展、城市化和城市综合体之间逻辑发展关系。同时，我们界定了现代服务业的内容：金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT、广告、管理与技术、建筑、教育、咨询等诸多门类，调研了国内外多个代表性城市的城市化水平、产业结构水平和就业水平，论证了第三产业作为优化

2、产业的重要性。第三产业不仅提供了就业岗位，成为拉动城市经济的主导力量，而且促进了城市软硬件设施的不断完善；阐述了城市化进程对城市发展和产业结构调整和优化的作用；论证了发挥政府职能的重要性，并推导出城市综合体对于城市化进程和第三产业发展以及城市核心竞争力提升的重要性。由于以城市综合体广义定义和城市空间区位为基础建立了城市综合体的分类只是理论性的、定义性的分类即没有考虑城市化发展水平、城市发展规模和城市经济结构等外部现实动态因素对城市综合体开发规模的影响和制约作用。考虑到这些动态因素对城市综合体开发以及城市经济建设具有更现实的指导意义，在本报告的第十部分对城市综合体进行二次分类，建立了基于城市化水

3、平的城市综合体开发指导原则，目的在于尽可能避免导致各种负面影响和结果的盲目开发。作为报告第八部分至第十部分的补充，在报告的第十一部分，我们建立了“三级城市诊断指标”体系，确定了关键先行指标（KPI）和关联指标（RPI），并对这些指标的重要性进行了阐述。在统计调研和分析中国十多个具有代表性城市相关数据的基础上，建立了“城市级别”的GDP分类标准及相应的代表城市，以此作为城市综合体开发的“城市经济质量”参考值。作为报告的重要成果之一，报告的第十二部分改变了以往行业内多以定性方式总结城市综合体的现状和趋势的做法，在抽样调查了50多个中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立

4、了相关的量性分析模型，以定性与定量分析相结合的方式分析总结了中国城市综合体的现状、趋势及发展瓶颈。报告的第十三部分，以案例研讨方式从不同视角进行分析，总结了国内外具有代表性的城市综合体开发企业的产业价值链发展模式，并对国内外数十个知名项目案例进行了详细的剖析讲解。第一章 城市综合体相关概述 1.1 城市综合体定义 1.1.1 建筑综合体 建筑综合体是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括“多个功能不同的空间组合而成的建筑”（中国大百科全书）；是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会展等服务功能并进行组合。可

5、坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。1.2建筑综合体本质 1.3 城市综合体定义 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。城市综合体扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如：美国纽约曼哈顿

6、、日本东京银座、香港中环以及新加坡的中心区等世界闻名城市的CBD都是泛综合体的典型代表。1.4城市综合体的本质 1.4.1城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。1.4.2城市综合体开发要求与城市的社会经济发展目标和总体经济发展规模相一致，要求进行科学规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。它不但含有建筑综合体的所有复合功能和形态，而且在建筑上追求功能区位立体差异性及形态结构的立体性，在空间形态上体现为集聚性、城市性和开发性、在经济上体现为资源集约性、行业和产业的集聚性和外

7、溢效应以及由功能复合产生的高效性。1.4.2.1城市综合体的城市性 1.4.2.2 浓缩的城市生活 1.4.3 城市综合体的经济性 1.4.3.1城市功能和城市要素的高集聚性。1.4.3.2经济活动的高度开放性和辐射性。1.4.3.3投入产出的高效益性。1.4.3.4城市环境的高外部性。1.4.3.5城市能力的适应性。第二章 建筑综合体与城市综合体的区别与联系 2.1二者区别 2.1.1建筑综合体是一种使用功能与种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显著的特点是它与城市的多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局

8、，而且很难衍生新系统。2.1.2建筑综合体的功能空间以自建自用为特点，目的比较单一，城市性和城市开放性不足，无法形成以集约性、公共性和集聚性为要求的一体化系统组织形式。2.1.3作为城市集约化的组织形式之一，城市综合体是由高度混合利用的城市土地与城市建筑和城市交通之间的有机联合体，是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。2.1.4作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部经济条件。2.1.5 城市综合体的多功能城市空间是经过系统性优化而形成的一个多生态社会系统，反映了一个城市的性质，与

9、一个城市的现代服务业的发展水平和规模之间存在密切的关联。如以总部经济为核心特征的北京CBD形成的城市商务空间形态。2.1.6城市综合体的具体要求：2.1.6.1整体协同性 案例一 日本东京六本木 2.1.6.2空间的城市性、开放性和连续性 2.1.6.3功能的复合性和利用均衡性 2.1.6.4交通的立体平衡性与延伸性 案例二 立体化的城市综合体交通系统-澳洲墨尔本中心 2.1.6.5空间艺术性 2.1.7政府参与的必须性 2.1.8 城市形象代表性 2.2二者联系 2.2.1从建筑实体角度看，二者有相同性或相似性。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建

10、筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。2.2.2二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。根据分析和阐述，我们认为时下中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式）上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是“建筑综合体”的定义，而非城市综合体的真正定义。第

11、三章 城市综合体的社会经济意义 随着城市政治、经济和文化的发展、城市化水平的不断提高，城市居民的生活水平不断改善，在发展城市经济、升级产业结构与扩大城市规模与城市资源紧张的矛盾作用下，集合了多种城市功能空间的城市综合体是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。3.1反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展中的一个典型现象 城市综合体是在一个相对完整而又有限的城市区域内通过土地功能的合理混合利用集约紧凑地组织运行城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用在一起，通过相互联系，彼此激发而建立一种相互依存，相互助益的能动关系，产生了“整体

12、大于部分之和”的功效职能集聚效应，从而形成了主导功能，多功能、集约化、高效率的城市功能空间。这些功能包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展功能等等，每个部分都是一个城市要素和城市功能的缩影。3.2适应了当代城市的发展要求 案例三 东京六本木山庄Roppongihills 案例四 上海新天地项目 3.3发展城市竞争力的重要手段 案例说明一： 城市综合体的聚集效益 北京华贸中心自2007年9月竣工投入运营后产生强大的聚合效益，目前在华贸商圈云集了1100多个国际品牌，两座堪称世界级的酒店、70多家餐厅、20多家咖啡店等，为社会创造两万多个就业岗位，每年可以给国家带来几十亿税

13、源。金融机构和近千家商业品牌的进驻形成了具有国际水准的华贸商圈，提升了北京CBD产业定位，并且为CBD东扩奠定了基础。案例五 城市综合体的双重城市价值 （1）商业价值 （2）社会价值案例-泰国长春广场（All Seasons Place） （3）城市价值案例-法国拉德方斯 3.4延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础 3.5通过功能复合使城市商业空间多样化 3.6完整而独立的文化功能空间实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合 案例说明二：万达城市综合体的文化功能 北京万达广场设有美国华纳影视中心，其内部设有9个影厅，可容纳近2000人同时使用，影视中心独立的交通系统

14、方便了经营与管理，此外结合雅高酒店的配套设计，还设有独立的综合娱乐中心，配有大型量贩式KTV包间近40间、大型健身洗浴中心、大型瘦身中心以及室内游泳池、健身、美体、美容等娱乐设施。第四章 城市综合体的功能 城市综合体的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能体现了城市综合体的共性，特殊功能则反映城市综合体的独有特性。4.1城市综合体普遍功能 4.1.1承载功能 作为基本功能，城市综合体是一个城市功能的空间承载体、资源承载体和物质承载体（建筑物和设施），城市综合体作为一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体，为人们在城市里开展各种活动提供了物质条件和

15、环境空间。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，会阻碍当地经济的发展。另外，如超出了城市综合体承受能力，综合体将处于超负荷状态，会出现功能紊乱现象。4.1.2经济功能 经济功能是核心功能，城市综合体是当地税收的主要来源，是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。作为城市地标所形成的强大的推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域价值的提升；大量的品牌进驻，提升了商业水平、促进了消费结构和生活方式的改变；也促进了区域产业定位和升级。4.1.3文娱功能 现代城市综合体往往会成为一个城市或局部区域的教、科、文、体和娱乐等文化

16、事业的集中地。作为当地的文化地标，既肩负着城市文明的基础教育功能，又承担着城市精神文明建设和繁荣文化的任务。4.1.4社会功能 城市综合体为一个城市的各种社会活动提供了场所。各种团体，如政府机构、企业、非盈利组织、宗教组织等可以以城市综合体的空间载体为依托，将其自身的活动影响传播到整个城市，城市周边区域，全国甚至国外。如美国纽约洛克菲勒中心，法国巴黎的拉德方斯广场和上海的新天地都具备了这种社会传播力和影响力。4.2城市综合体特殊功能 特殊功能是一个城市综合体所独有的不可能为每一个城市综合体都必备的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了综合体的特性，是城市综合体核心竞争力-通过对稀缺的、不可复制的

17、要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，辐射能力、流通能力和增长能力）。如以中心城市北京的国贸为地标象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范上海社区型综合体大拇指广场。第五章 城市运营与城市综合体 5.1 城市运营概述 在全球一体化的背景下，城市经济正以前所未有的速度快速发展，城市之间的竞争越来越激烈，通过城市运营来提升城市的综合竞争力是目前城市发展的必然结果，城市崛起的时代已经到来。5.2 城市运营的概念 城市运营，又叫城市经营，是指政府把市场经济中的理念和手段运用到城市建设和管理上，把城市中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金

18、进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进城市发展、社会进步和居民生活质量的提高。总体而言，城市运营的本质就是通过最有效的配置与利用，实现城市资源的最优化和效益的最大化。5.3 城市运营本质 城市经济的发展和城市化进程的不断加快是推动城市运营水平不断发展的主要动力。随着经济的发展，城市人口的不断增长，合理配置和利用城市各种资源即城市运营成为各级政府和城市运营商需要考虑的重点问题。城市运营主要包括以下几个方面内容：5.3.1城市定位 5.3.2城市发展战略 5.3.3城市规划 5.4 城市运营的途径 5.4.1 房地产城市运营 5

19、.4.2 城市运营的主要方式 案例六 城市运营-深圳华侨城的人流规划 1.项目简介 2.开发战略 3.深圳华侨城的人流规划 3.1导入人流 发挥主题公园的引擎作用，先期建设主题公园来为区域导入旅游人群，提升土地价值。考虑到住宅价值体现的周期较长，前期逐步推出部分住宅项目，并回笼资金。在主题公园带来大量的人流后，及时修建地铁、公交为导入更多人流进入提供条件。3.2留住人流 构建多层级商业体系，从最初的配套商业，发展到以铜锣湾、沃尔玛、波托菲诺商业街、益田假日广场为代表的区域商业中心。不断推出酒店、写字楼、LOFT创意园等，带来不同人流，形成内部循环体系。3.3再次导入并细化人流 何香凝美术馆、华

20、夏艺术中心、华侨城大剧场、LOFT产业园等不断为区域注入新鲜文化元素。提升区域的精神内涵，带动周边打造RBD的同时，形成独特的创意文化产业。值得一提的是，在深圳华侨城综合体的运作过程中，其营运公司已在尝试运作模式的突破和创新，主体角色已经在由地产商逐步向城市运营商方向。第六章 城市CBD与城市综合体（群）的关系 6.1 城市CBD的形成机制 6.2 CBD特征 6.3 CBD的作用 6.4 CBD类型 案例说明三 地区城市CBD的CCD特征 经过多年的无拘束的财富发展，今天的商业活动正在进入责任性时代。新的中央商务区将反映对人们、社会和环境的更新承诺。宁波天一广场所属地块原先按CBD 规划的几

21、何形态明显破坏了城市肌理，更麻烦的是改变为商业用地后这个CBD 形态很难发生市集的行为。进一步的策划和设计努力改善这种状态，尽量地减少商业空间的进深，扩大商业的展开面，减小商业街巷的尺度；更巧妙的是在广场无当的大空间，利用水体、绿化面积将人流逼迫、挤压向商业面；一些尺度和细节的设计处理，也帮衬创造了氛围，比如室外广场的地面，设计得高于周围酒吧、咖啡的室内地坪，那很象南京路、淮海路，因为历史上马路不断抬高，由马路进入室内反而要下几步，坐在店内地坪和加建的阁楼上人们的视线与外面的人之间的那种关系，真实表达了因为历史的积淀形成的特别都市化的生活形态。根据我们的定义，未来的CBD将有如下特征：1.责任

22、性开发 2.敏捷性开发 在开发过程中，最重要的是减少由于改造而带来的影响。新CBD将支持和帮助促成这种灵活性。3.连通融合性 对于现代商业活动来说，全球性的资讯和沟通交流是必不可少的。同时，融纳吸收地方风情和文化则延长了现代商业活动的生命周期。尽管新的CBD将楔入周边的发展和生活方式，但却促进了国际间各种事物的流动。4.健康性开发 对有关环境和世界性健康的关注已经使得许多公司更加牵挂他们的雇员和社区的福祉。下一代的中央商务区将在保护那些在中央商务区工作的人们的社会健康、情感健康和身体健康方面发挥重要作用。5.睿智性选择 就许多公司而言，考虑每一次因竞争加剧而导致转变的重要性正变得日益紧迫。能够

23、为那些追求以令人意想不到的方式来创造价值和满足目标的公司提供帮助的中央商务区将成为聪明的公司的首选。6.参与性 现代的公司深信社会互动对于员工来说比以往任何时候都更重要。未来的CBD将激发公众以及工作和生活于此的人们的活跃参与，促进了一种真正的社会感。另外，未来的CBD必须能够提供无论在一天的什么时间，不同的使用者都会感到一种归属感的各种真正的体验。7.可识别性 今天的城市不能被彼此复制。在一个探求真实自我日渐风行的世界里，城市必须持续地展现他们各自的不同特色并因此而被记住。第七章 城市综合体的分类 7.1 城市综合体分类范围 7.2 城市综合体具体分类 7.2.1 CBD区域内的综合体 7.

24、2.1.1 CBD商务综合体 7.2.1.2 CDB 商业综合体 7.2.1.3 CDB文化综合体 案例七 悉尼达令港 7.2.1.4 城市CBD都心型综合体 案例八 纽约洛克菲勒中心 7.2.1.5城市CDB外延型综合体 案例九 北京华贸中心 7.2.1.6 城市CDB 泛综合体 7.2.2交通枢纽功能综合体 案例十 香港太古广场金钟站 案例十一 北京东直门交通枢纽商业 案例十二 北京西环广场 案例十三 日本京都火车站 7.2.3文化功能综合体 案例十四 成都华侨城 7.2.4城市商业中心综合体/城市都心综合体 案例十五：宁波天一广场 案例十六：加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center

25、） 7.2.5城市副商业/商务中心综合体 案例十七 东京中城 Tokyo Midtown 7.2.6城市区域中心综合体 7.2.7社区功能商业综合体 论文：都市的器官-再论城市综合体 1、城市空间结构的发展 2、都市的器官-城市综合体 3、城市综合体的特点 4、城市综合体的分类及案例 4.1中心商务区（金融中心区） 4.2交通枢纽中心区 4.3度假休闲综合区 4.4特色产业综合区 第八章 城市与城市化 对城市的定义，不同的学科角度有着不同的理解和阐述。在本报告中，我们首先把城市界定为一个多生态、多功能泛综合体，然后从社会学、经济学及生态学角度等考察了城市的内涵，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段，城市对经济发展作用等维度进行了考察，并以此作为探