土地估价师土地估价实务模拟题25docWord文档格式.docx

1、12、 用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（ ）oA.几何代数 B.线性代数C.多元微分方法 D.采用微分方程或差分方程13、 房地出租中，（ ）的费用计算与建筑物重置价无关。A.管理费 B.维修费 C.保险费 D.房屋折旧费14、 由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原率-般应比出让土地使用权还原率高（ ）个百分点左右。A. 1 B. 2C. 3 D. 515、 不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为（ ）价格。A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.转让权16、 假

2、设开发法乂称剩余法，是（ ）的变种。A.市场比较法 B.成本法C.收益还原法 D.路线价法17、 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（ ）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。A.价值 B.使用价值C.成本 D.潜力18、 下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（）。A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件 等D.一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利

3、用地19、 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（ ）价值标准。A.出让合同 B.成本 C.完全产权 D.公开市场20、 下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是（ ）oA.所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅对其自身客体所在位置产生影响C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显21、 根据农用地定级规程，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从 大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。A.最差B.最低C.居中D.最高22、不属于土地价格与一般物价相比的自

4、身特点的是（ ）oA.市场结构不同 B.折旧现象不同C.地价上升速度呈缓慢趋势 D.地价主要由地产需求决定23、 影响不动产价格的行政因素中，（ ）直接影响着地价水平。A. 土地制度 B.住房制度C.不动产价格政策 D.税收政策24、 营销分析是运用（ ）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A.市场营销 B.市场策划C.市场预测 D.市场细分25政府抑制不动产价格的措施不包括（ ）。A.制定最高限价 B.制定标准价格C.控制土地供应量 D.建立并完善不动产交易管理制度26、 下列不属于土地分等资料收集与调查的是（ ）资料的收集与调查。

5、A.区域基础设施 B.分等基本C.城镇区位 D.区域土地供应潜力27、 对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元/平方米，市场比较法1000元/平方米，假设开发法990元/平方米。按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试 算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：收益还原法50%,市场比较法30%,假设开发法20%。 则该宗地土地价格可确定为（ ）。A. 990元/平方米 B. 1000元/平方米C. 1007元/平方米 D. 1013元/平方米28、 下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（ ）不属于一般因素 资料的范畴。A.某城市2

6、006年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷B.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行闲置土地处置实施办法C.某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85%29、 一般来讲，工业用地受（ ）因素影响较大。A.环境质量 B.繁华程度 C.地形坡度 D.交通运输条件30、 在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础下，应具 有同样价格，即（ ）原理。A.等价 B.替代 C.均价 D.平均二、多项选择题31、 在城镇土地分等中，下列分等对象的因子

7、评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有 （）oA.人口密度B.城镇对外辐射能力C.区域农业人口人均耕地D.区域固定资产投入强度E.区域国内生产总值32、 环境因素分为（ ）环境因素。A.自然 B.位置C.社会 D.经济E.区域33、 利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有（ ）oA.正三角形宗地 B.平行四边形宗地C.平行边与临街线一致的梯形宗地 D.平行边与临街线垂直的梯形34、 下面是关于土地估价假设条件的说法，（ ）属于假设条件应说明的范围。A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业C.估价对象现状容积

8、率为0.8,估价时设定为1.2D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权E.估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价35、 剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（ ）。A.不动产的总价 B.预付总资本C.建筑费专业费 D.房地产售价36、 城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（ ）。A.测算以货币形态的土地收益为主B.测算必须从企业利润入手C.测算统一以商服业利润为计算的标准D.宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性37、 一般来说影响商业企业利润的因素有（ ）。A. 土地等级 B.占用土地面积C.资金量 D.劳动投入量

9、E.土地肥沃程度38、 综合计算土地利用系数的步骤有（ ）。A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量B.计算样点的综合土地利用系数C.编制土地利用系数等值区D.计算各等值区的土地利用系数E.修订指定作物土地利用系数等值区39、 基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（ ）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。A.自然 B.社会C.人文 D.经济E.政治40、 全国社会经济统计指标的水平指标包括（ ）。A.职工平均工资 B.人均居住面积C.人均住房指数 D.人口密度E.家庭规模41、 按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行

10、补偿的有（ ）oA.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋C.占用公共设施用地建造的商业店铺D.住宅小区建设的车棚E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋42、由于不动产的位置（ ）等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。A.不变性 B.固定性C.区域性 D.同类性E.稀缺性4 3、地价监测报告体系主要包括（ ）。A.旬度报告 B.月度报告 C.季度报告 D.年度报告E.专题报告44、 经营性企业在经营过程中的总费用包括（ ）。A.销售成本 B.销售费用 C.销售税金 D.经营利润45、 安全利率一般可选用（ ）oA.一年期投资年

11、利率 B. 一年期投资回报率C. 一年期的银行定期贷款利率 D. 一年期的银行定期存款利率E.同一时期的一年期国债年利率4 6、资料收集分为（ ）等多种形式。A.普遍调查 B.抽样调查C.实地调查 D.典型调查E.现场询问47、 影响地价的环境质量主要包括（ ）环境。A.人文 B.社会C.自然 D.城市E.经济48、 选择定级因素的原则包括（ ）原则。A.主导因素 B.差异性C.最有效使用 D.绝对稳定性E.可行性49、 属于中心地体系的基本模型的是（ ）原则。A.区位 B.市场C.交通 D.行政50、 成本法投资回报率考虑因素为（ ）。A.开发土地的类型 B.开发周期的长短C. 土地的面积

12、D.开发土地所处的政治经济环境三、情景分析题某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面 积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/m2,该宗地土地开发程度已达到、五通一平（通路、通电、 通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费） 平均为10万元/亩，、五通一平土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期 为一年，银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%, 土地还原率为6%, 50年期出让金水平仍保持 不变。根据上述材料，回答问题。51、 该

13、宗地于2009年12月31日的单位地价为（ ）元/静。A. 320.69 B. 342.58C. 418.76 D. 360.5052、 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（ ）oA.劳动力安置费 B. 土地平整费C.拆迁费 D.征地费53、 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（ ）费用。A.最高 B.最低C.合理 D.总54、 反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（ ）地价。A.宗地 B.出让C.基准 D,标定55、 下列对土地估价描述不正确的是（ ）。A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价

14、所依据的理论与方法并不完全一致B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的 经济因素对地价产生的深刻影响D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来四、计算题56、 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于 1995年11月建成一建筑面积为4 50平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20 元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑

15、物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价 的0.3%o目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0, 土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。57、 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年月在此地块 上建成建筑物B。A地块面积2000m2,建筑面积2500m2,当时出让地价为100万元，建筑造价为300 万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%o 2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估 作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8%,目前该地块周围地区征地等各

16、项费 用为20万元/亩.土地开发费为2亿元/km2,当地银行贷款年利率为12%, 土地开发周期平均为一年, 土地开发投资回报率为15%,当地土地增值收益率为15%, 土地还原率为10%,目前该类建筑的重置 价为1500元/仃，试根据上述资料评估该单位房地产现值。58、 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中13层为商场，建筑面积为400011?； 410层为写字楼，建筑面积为7500静，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让 方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评 估出该宗土地在2008年10月31

17、日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/（仃.口）（静指建筑面积，下同），写 字楼的实际租金为3.5元/（静.日）i同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元 / （m2.日）（可出租面积占建筑面积的75%）,出租空置率为5%；写字楼为4.0元/（m2-日）（可出租面 积占建筑面积的70%）,空置率平均为20M各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%,年 维修费为重置价的8%,每年需支付税费为30元/静（建筑面积），年保险费为重置价的2如该大厦为 框架结构，重置价为3000元/静（建筑面积），经济耐用年

18、限为50年，残值率为2%,该城市从2003 年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。答案:一、单项选择题 1、 C 2 D 3 D 4、 C 5、 D 6、 C 7 B 8 D 9、 B 10 C 11 D 解析掌握试题解析本题考查重点是对地价指数的表示方法的掌握。城市地价动态监测中，地价指数 主臀是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍 表示。因此，本题的正确答案为Do 12D 13、A 14、A 15、D 16B 17、B 18 D 19、B 20、B 21 D 22、C 23、A 24、D 25、 C

19、 26、 A27、C 应当是收益还原法为30%,市场比较法为50%。28、C 29、D 解析熟悉工业用地地价影响的因素的熟悉。一般来讲，商业用地特别注 重营业环境和收益状况；居住用地特别注重环境优美；工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。因此，本题的正确答案为D。30、B31、ABDE 32 AC 33、AC34、ABCD35、AB36、ABCD37、ABC 38 BCD 3 9、ABD40、AB41、 BCD42、BC43 CDE解析掌握试题解析本题考查重点是对、地价监测报告的体系的掌握。地价动态监测报告体系主要包 括：年度报告、季度报告和专题报告。因此，木题的正确答案为CDE。44、AB

20、CD 45、DE 解析掌握安全利率的概念的掌握。安全利率是指无风险的资本投资利润 率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。因此，本题的 正确答案为DE。46、ABD 47、AC 48、ABE 49、BCD 50、ABD三、 情景分析题51、A 52、B 53、A 54 D 55、C四、 计算题56、审题（1）将题目浏览一遍，构思解题方法。（2）仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。（3）在具体细节上要留意：题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；看清 土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好

21、将其标注在时间轴上；注意各己知 条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。（%1）方法选择与解题思路1.方法选择从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。2.解题思路先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房 屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率.采用 适当公式求得估价时点的土地价格。（三） 公式与计算步骤1.适用公式计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式：a = vxr计算土地价格时，需采用有限年期公式：P = a/rx 1-1/ （l + r）n2.计算步骤（1）

22、选择计算方法：本题适用于收益还原法（2） 总收益计算：采用客观收益，以30元/月计 一年总收益= 30x450x12 = 162 000 （元）（3） 计算出租总费用： _年税金= 20x450 = 9000 （元）年管理费= 30x450x12x5% = 8100（7G）年维修费= 1500x450x3% = 20 250 （元）年保险金=1500x450x0.3% = 2025（7G）年折旧费= 1500x450/49 = 13775.5 （元）年总费用= 9000 + 8100 + 20 250 + 2025 + 13 775.5 = 53 150.5 （元）（4） 计算房屋年纯收益：房

23、屋年纯收益=房屋现值x房屋还原率=（房屋重置价一年折旧费x已使用年限）x房屋还原率= （1500x450-13 775.5x3） x6% = 38 020.4（元）（5） 计算土地纯收益：土地纯收益=总收益一总费用一房屋纯收益= 162 000-53 150.5-38 020.4 = 70 829.1（元）（6） 计算1998年11月土地价格土地总价：P = a/rx 1-1/ （l + r）n = 7 0 82 9. l/5%x 1-1/ （1 + 5%） 46 =1 266 429.0（元）n = 50-4, r = 5%o单位地彳介=1 266 4290divide500 = 25328

24、6 （元/平方米）（四） 难点与常见错误分析本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从 房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧; 当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧， 从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即 从1994年起至2044

25、年月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是 应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年，或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结 果都造成丢分。 57、1.解题思路与方法选用根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜 采用重置价格折I日法。2.解题步骤第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值。（1） 土地取得费=20万元/亩=300元/广（2） 土地开发费=2亿元/km2=2 00元/n?（3） 计算利息。300x （1 + 12%） xl-1 +200 7U/m2x （1 + 12%） xQ.5-l=47 . 67 （

26、元/廿）（4） 计算开发利润=（300+200） xl5%=75 （元/静）（5） 成本地价：（1） + （2）+ （3） + （4） =622.67 （元/n?）（6） 地出让增值收益=622.67x15%=93.40 （元/静）（7） 计算土地使用权现值。目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为：（622.67 + 93.40） x 1-1/ （1 + 10%）45 =706.25 （元/静）（8） 土地使用权总价=706.25x2000 = 1412500 （元）第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值。因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必 须在

27、使用年期内折旧完毕。年折旧费=重置价/耐用年限=1500x2500/48 = 78125 （元）建筑现值=重置价-年折旧费x已使用年限=1500x2500-78125x3=3515625 （元）第三步：计算房地产现值。房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值=1412500 + 3515625=4928125 （元） 58、1.解题思路与方法选用先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣 除房屋现值即得到土地价格。2.解题步骤第1步：计算大厦房地年总收益 一商场年，总4攵益=5 0x4000x7 5%x （1-5%） x365=5201250.00 （元）写字楼年总收益=4.0x7500x70%x （1-20%） x365=6132000.00 （元）房地年总收益=5201250.00 + 6132 00 0.00 = 11333250.00 （元）第2步：计算房地出租年总费用 _年总管理费=11333 250.00x5%=566700.00 （元）年总维修费=3000x （4000 + 7500） x8%=27 60000 . 00 （元）年总税费=30x （4000 + 7500）=345000.00 （元）年保险费=3000x （4000 + 75