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1、三、城市用地分类与兼容控制1.基本分类（1）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13 90）（2）新增城市用地分类（参见注释* 1 ）（表2）2.新增城市用地分类的规定（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分， 不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市 用地分类冲突和交叉。（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定 （参见注释*2 ）。3.兼容性控制城市建设用地的兼容性控制执行江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）表2. 2. 3的规定。表2 新增城市用地分类和代号表序号在用地分类国标代号中新增城市用地类别代号新增城市地类别表述备 注

2、位臵用地大类中小小小类别名称1宿舍、公寓单独占地的宿舍、公寓用地单身职工、学2RR1R2R3R4R11R21R31R41RxRxd单身宿舍生集体居住且能够单独 划出的用地，包含小型配套设施用地老年老年人集体居住的宿舍3Rxl区，包含小型配套设施用酒店4Rxj式公寓用5678910R12R22R32R42Rc公共服务 设施 用地居住小区及 以下各级公 共服务设施将各类居住用地 的公共服务设施 合并为中类并细分Rcz小区 综合 公共 服务 设施 用地单独占地的 小区综合性 公共服务设 施用地综合布臵的各类社区中心设施应归入此类Rcj小区 教育 设施 用地小区级教育设施用地RcjO幼托幼儿园、托儿所

3、用地Rcj1小学Rcj2初级 中学 用地11Rcj3九年一贯 学校 用地12Rcj4高级中学职业咼中、完中小区13Rcy医疗卫生居住小区级医疗卫生设施用地文化14Rct体育小区文化体设施育设施用地市政15Rcg公用小区市政公用设施用地16Rcs商业服务、金融、邮政 设施 用地小区商业服 务、金融、由E政设施用地17Rex小区 行政 管理 及其 他用 地单独占地的 小区行政管 理及其他用18Rb居住商业 混合 用地居住商业混合用地在居住小区用地 内的商住楼用地19CC1C2Cb商办混合商业办公混20Cr商住商业居住混位于居住小区用地以外的商业居住混合用地21C9C9s社会 福利 设施 用地包括社

4、会福利中 心、养（敬）老 院、儿童福利院、 收养中心等用地22C9z宗教活动 场所 用地23WWwF物流24UU2U2121g轨道交通轻轨、地铁交通在地面以 上独立的站场、线路及附属设施用地25U29U29j加油、加气站用26U99f防洪27U9x消防28风景 名胜 区用 地29EEsEsf风景游赏向游人开放， 游览欣赏对 象集中区的30Esy游览直接为游人 服务而又独 立于景点之 外的旅行游 览接待服务 设施用地四、用地策划1用地策划目的 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究， 使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效 益达到最优。2用地策划的基本要

5、素（1） 开发潜力 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、 文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的 潜力和作用。（2） 用地布局 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环 境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有 利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地 进行合理布局。（3） 开发强度 通过成本收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应 兼顾地块的环境效益和经济效益。4） 实施时序综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空 间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行

6、性等，确定规划实 施时序。（5） 设施配套 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质 量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配臵 标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。五、地块划分l 地块划分目的 地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。 2地块划分依据（参见注释 *3 ）（1） 土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。（2） 地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内 已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院 校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。（3） 用地性质应单纯，以城市用地分类

7、小类为主、中类为辅；独 立设臵的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。（4） 满足城市“六线”规划（注：城市“六线”指道路红线、城 市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要 求。城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独 划块。（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表 3的推荐值），并有利于分期实施。3.各类地块推荐面积具体内容参见表3。表3 各类地块划分面积推荐表地块面积（公顷）地块最小新区旧城区10.030.0 :3.020.0面积（公2.01.02.00.51.50.5特殊控制时地块可划分到0.5公顷工业1.0最小控制面积以产业

8、门类生产 需要为依据；小于1公顷的或 能进入标准厂房的工业企业不 应单独供地；旧城区原则上不 增加工业用其地绿地0.04公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区 规划设计规范中关于绿地设臵 的要求其他依据规划要求及专业要求确定六、控制内容1强制性内容强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和没施的配臵、各 类脆弱资源的有效保护利用等要求。（1） 土地利用控制 规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、 建筑密度、绿地率、建筑限高等。在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅 助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。（2） “六线”控制（a） 道路红

9、线：确定各级城市道路的红线宽度、位臵、断面形式、 控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、 出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位臵和控制要求。（b） 城市黄线（参见注释 *4 ）：重点明确城市公共交通设施、公 共停车场、城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和 线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。（c） 城市绿线：确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确 定各类绿地控制指标和建没要求。（d） 城市蓝线：划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确 河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要 求，并附有

10、明确的监线坐标和相应的界址地形图。（e） 城市紫线：明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控 制地带的边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边 界线，明确相关控制要求。（f ） 廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范 围等，明确线位及控制要求。（3） 公益性公共设施公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文 化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政 管理与小区公共服务等设。分级落实各类公益性公共设施配臵内容、用 地位臵、边界、规模及建设控制要求。（4） 特定意图区特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提 出特

11、殊规划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包 括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划 控制要求。研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷 格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑 造的原则和要求，确定规划总体框架、控制重点：在凸现特色的同时， 保证城市景观的整体性和协调性。在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整 治方案，确定建设控制地区具体的控制指标。2引导性内容（1） 城市设计引导确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则、地块整 治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引

12、导原则。（2） 经济效益引导对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：一是 符合地块的区位特点和市场要求，并能实现地块的最优价值；二是应能 促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具 有基本的投资可行性。（经济效益引导的一般方法参见注释 *5 。）3规划控制指标体系 规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两人类。强制性指标一般包括以下 11项：用地性质、容积率（参见注释 *6）、 建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑 后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方 位和允许开口路段、地下空间利用控制。引导性指标一般包

13、括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色 彩、标识物等规划设计要素。对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容 （参见表 4）。4强制性内容的增加与变更（ 1） 在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可 根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成 果论证时予以确认。（ 2） 强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。七、技术深度1规划控制深度分类（ 1） 基本控制适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区， 如新建的工业区或居住 区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。（ 2） 详细控制适

14、用于功能较复杂、特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、 待改造的旧城区及特定意图区等。2基本控制（ 1） 控制内容要求强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性 公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。（ 2） 控制深度要求合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定；规划控制指标以 用地控制为主，包括用地性质、容积牢、建筑密度、建筑高度、绿地率 等；控制指标可针对具体情况分别采取上限控制、下限控制或幅度控制。明确“六线”的线位及相关控制要求。科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用没施，明确 各设施的使用性质、规模、位臵、面积、界线及其附属控制要求。综合研

15、究地下空间开发利用，提出具体控制要求运用城市设计理念，确定城市的界面、开敞空间、天际轮廓线等景观要素和处理方法，对建筑体量、形式、风格、色彩等提出指导原则。（ 3） 其他要求对于功能相对单纯的城市新发展区，地块划分不宜过小，且应具备可 分可合的灵活性；对于发展相对成熟完善的地区，地块划分时应注重其 使用权属边界和整体性，主要控制用地类别、容积率、建筑密度、绿地 率等指标，明确“六线”控制要求。3详细控制强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制、公益性 配套设施控制及针对特定意图区的特殊控制；引导性内容包括城市设计 引导和经济效益引导。详细控制除了满足基本控制的深度要求，还应满足以下

16、要求： 对现状建筑进行保护与更新方式的综合坪定，可分为保护、保留、改 善和整饰、更新等类别，相应确定各类用地的规划控制要求。重点研究空间肌理、建筑风格、地块改造方式及开发模式等问题，对 地区制高点及景观视廊、建筑风格与形式、河道景观没计，巷弄景观设 计、开敞空间等提出明确的规划控制要求。可根据需要进行建筑形体规 划，作为控制指标确定的依据。进行土地开发经济分析研究， 作为合理确定用地类别和开发强度的依 据，保证土地开发的可行性。（3）其他要求用地性质的分类应尽量达到小类（小小类）。旧城区规划应对旧城的街坊保护与更新作出原则性的控制与引导规 定，内容包括用地性质、兼容性规定、公益性配套设施、环境

17、容量、建 筑建造、城市设计、绿化、保护与更新模式等方面。中心区规划应首先解决中心区和各功能组成部分的布局及交通组织 问题；根据中心区的空间格局和风貌特色，有选择地增加历史文化保护、 景观保护等内容；并以城市设计方法和经济分析为基础，确定用地类别、 容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标，对建筑形式、色彩等提出城 市设计引导。特定意图区的控制应突出重点，具有针对性，强调空间景观、 历史文化等特色，对建筑体量、风格、色彩、标识物等规划设计要素提出强 制性控制要求。历史文化保护地段的规划应统筹考虑保护利用和更新整治， 建立历史文化资源保护体系和保护名录，深化保护利用内容，提出科学合理的规 划对策。4.

18、城市各类功能区规划控制深度规定具体内容参见表4。表4城市各类功能区规划控制深度一览表规划规划控制基本控制详细控制新建大型现状待改待定控制 类 别内容区企业、机关、院校基本保留街区中心造的旧城意图区地 块 划 分地块划分大小宜大按总平面设计宜小最小规模（参见表5.1）5.1 ）土 地 使 用V界线面积地块 兼容 性控 制交通 出入 口方 位建筑后退用地 界线、道路红线部分土地 使用 要求用地 更新 与保 护模 式土开容积率（下）（上）（上、下）V （上、 下）发强度密度人口建巩造制建筑 后退 道路 红线 距离 、 k 1 、 咼度退界规定率奖励和补偿地下 空间 利用 控制建筑 综合 评定文物 和优 秀历 史建筑 保护 要求城 市 设 计 引风格形式导色彩体量沿路界面广告、标识设臵绿化布臵高层 建筑 分布 与形 态控 制天际轮廓线特殊a六 线”红 线、黄