买卖合同法律实务Word文件下载.docx

1、当天，蔡 先生向交易中心支付了 3万元定金，并保证在签订认购书后 15 天内与交易中心签订房屋买卖合同。 交了定金后， 蔡先生 到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人 确实是曹某， 但土地证的所有人却是某公司。 经进一步了解， 原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没 有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹 某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。 所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式 的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不 包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一

2、个要求退 钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。一审法院经审理认为，和平大道回龙小区 B5 幢别墅的 产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并 领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡 先生的行为， 违反了我国 城市房地产管理法 的相关规定， 即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内 的土地使用权同时转让、抵押 ; 未依法登记领取权属证书的 房地产，不得转让。因此，法院一审判定：蔡先生与某市第 一房地产交易中心有限公司签订的认购书无效 ; 交易中 心应返还蔡先生 3 万元定金。交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第 一，蔡先生认购该别墅时

3、，是对该房产做了充分了解才同意 认购的。第二， 认购书上所有条款约定的都是“房产” 要求签订的也是 “房屋”买卖合同， 从未包括地产。 第三， 房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行 房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地 使用权混为一谈，是错误的。就第三个理由，交易中心做了 进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而 房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当 然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人 ; 其次，土 地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产 权人不一致的情况。 曹某只有房产权， 当然只能处分房产权， 而不能处分地产

4、权 ; 再次，我国城市房地产管理法在制 定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用 权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致， 即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定 后被删除。 所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。 交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史 上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现 在全市 90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍 存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有 土地分割证的商品房，都不能转让吗对此，蔡先生则认为，我国城市房地产管理法起草 过程中， 未形成正式法律文件的观点， 不能

5、成为定案的依据。 对方还称“全市 90%的商品房也都没有办理土地分割证，难 道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗” 而事实上， 本案中交易中心代销的房产， 连“大证” 都没有， 根本谈不上土地分割证的问题。中级法院二审认为，我国城市房地产管理法 、城市 房地产转让管理规定明确：房地产转让时，房屋所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 城市房屋权属 登记管理办法也规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权 和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。 所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。而该中心与 蔡某签订认购书 ，代理销售的和平大道回龙小区 B5 幢别 墅，未依

6、法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律 法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签 买卖合同，并要求退还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致 的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国 不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主 管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不 同，房产权属登记是按照建设部颁布的城市房屋权属登记 管理办法来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的 土地登记规划执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为 不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者 也是密不可分的。人为将其剥

7、离并由两个部门管理，既不符 合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了 很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了 导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也 造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用“房地一 体的原则” 。本案的判决也是根据城市房地产转让管理规 定：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权同时转让” 。由于上诉人并未依法取得土地使用权 证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销 售方的败诉。此外，还需注意的一点是，我国物权法 （草案 ）确定 了我国不动产登记将实行统一登记制度，

8、“即当事人可以向 房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地 使用权登记” ，相信随着我国立法工作的不断进步和发展， 类似的法律问题和法律争议将会越来越少。二、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人 出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有 的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提 交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意， 擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具 体问题具体分析。如姜某与钱某是夫妻关系， 1998 年 8 月购买了某小区某 幢 406 室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某

9、 于 1999 年 7 月搬出 406 室住回娘家。 XX 年 6 月钱某背着姜 某与蔡某签订了房屋买卖合同，将 406 室以 76000 元出售给 蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地 察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办 理产权变更登记手续时， 钱某提交了房屋所有权证、 结婚证、 伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书 属姜某出具的证明。XX年8月蔡某付清了房款，领取了 406 室产权证后搬入 406 室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后， 姜某发现 406 室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为 由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。对该案的法

10、律适用存在三种意见： 第一种意见认为， 406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处 分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权， 钱某与蔡某的房屋买卖无效 ; 第二种意见认为， 406 室房屋产 权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分 的理由相信 406 室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了 适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效 ; 第 三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产， 但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售 406 室，是善意的， 而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认 定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行

11、主张。第一种观 点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根 据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落 脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人 合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的 复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善 意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。第一，有明确的法律根据。最高人民法院关于贯彻执 行若干问题的意见 （ 试行）第 89 条规定“在共同共有关系 存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效， 但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权 益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的

12、适用， 针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共 有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益 应予保护 ; 第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的 过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务， 按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖 的意思表示，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成 了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过 错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司 法救济 ; 第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则 势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已 形成的稳定，并产生财产的耗费，二则

13、带来人们对房产交易 安全疑虑，不利于维护动态交易安全。三、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有 优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前 3 个月 通知承租人， 在同等条件下， 承租人有优先购买权。 所谓“同 等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式 同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买 权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年 的租赁合同，合同于 XX年3月到期。XX年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了意见征询书 ，征 询购买意向。 意见征

14、询书上列明房屋每平方米价格 8500元，总价 90 多万元，办理手续的定金为 2 万元。但当 3 月 份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺 时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出 售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有 85 万元，而且支付的定金也只有 1 万元。张先生于是向法院起 诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订 的购房条件与自己签订合同。法院审理认为，根据民法通则 和合同法的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前 3 个月 通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。房产 公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见，但没有 把

15、给予王先生的优惠条件告知张先生，而且在 3 个月期限未满时就与王先生签订合同，其行为已经侵犯了张先生的优先 购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无 效，由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订 合同。我国城市私有房屋管理条例第 11 条规定：“房屋所 有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条 件下，承租人有优先购买权。 ”最高人民法院 1984 年关于 贯彻执行民事政策法律若干问题的意见规定： “房主出卖 房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。 最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行 第 118 条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购

16、买权， 出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣 告该房屋买卖无效。 ” 因此，在此案中，房产公司与王先生 签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权， 张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。一方面，根据最高人民法院意见 （ 试行 ） 第 118 条的 规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行 使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖 无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对 抗第三人。依中华人民共和国公司法和中华人民共和 国合伙企业法的规定，在股东依法转让其不动产出资或者 合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东 或者合伙人的

17、同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。 但共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最 高人民法院意见 （ 试行 ） 第 89 条的规定，部分共有人擅 自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取 得该项财产的，应当维护第三人合法利益 ; 对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得 不动产时是恶意的 （ 不论有偿或者无偿 ） ，享有先买权的共有 人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的 ; 第三人在 取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户 登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无 效，只能向出卖

18、该不动产的共有人请求损害赔偿。 另一方面， 先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无 限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得 到实现。所以，最高人民法院 意见（试行）第 118条规定， 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人于 接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的， 视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产 份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合 伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共 有人有无通知义务，法无明文，在解释上应认为出卖人负有 通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期 限或者合理

19、期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出 卖人可以将其不动产出卖给第三人。四、非法转让，合同无效。 根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转 让（ 包括买卖 ） ： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合 转让房地产条件的 ;2 、司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利的 ;3 、依法收回土地使 用权的 ;4 、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 ;5 、权 属有争议的 ;6 、未依法登记领取权属证书的 ;7 、法律、行政 法规规定禁止转让的其他情形举例说明：XX年7月美籍华人孙先生，与福安花园一栋 三层小楼的主人李某签了“转让协议” ，约定李某将这栋楼 及

20、所占用的土地使用权，一并转让给孙先生，总价款 68 万 元。当天，孙先生即向李某交付定金 4 万元。按双方约定， 余款 64 万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后，由 孙先生一次性付清。后经双方协商，孙先生又付了 20 多万 元房款后，李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部 分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知， 李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下 这套房，孙先生不仅补办了相关手续，还缴纳了有关费用及 罚款。XX年1月，孙先生取得了房产证。李某得知孙先生已 经取得了房产证，便要求向他支付购房余款 36 万元。孙先 生则称，李某利用他不了解中国法律及土地、

21、房屋等情况， 故意隐瞒房屋属违章建筑的事实， 与他签订了 “转让协议” ， 因而主张两人签的协议无效，提出退房。两人各执其理，争 执不下。李某遂将孙先生告上法庭，提起要求支付购房余款 之诉; 而孙先生也一肚子委屈，向法庭反诉要求退房并追回 已付的 37 万余元。一审法院受理了此案。经审理认为，孙先生和李某签订 的是房屋买卖合同，李某具有该房的土地使用权，其签订合 同时虽尚未依法登记领取房产证，但孙先生使用受让的房屋 后，已依法补办了相关的手续，并办结了房产证，所以应当 认定这一买卖房屋的合同，是双方的真实意思表示，内容合 法，应属有效合同，受法律保护，应当继续履行下去，即孙 先生应当篇二：律师

22、实务 - 公司合同起草法律实务讲义 公司合同起草法律实务讱义 公司合同起草法律实务 不论是公司法务人员，还是外部律师，不论是法学院的 学生，还是希望仍事公司法律实务的法律爱好者，公司合同 相关的法律实务知识是必须具备的。公司合同法律实务的讱 座分为三个部分，一是合同起草斱面的法律实务，二是合同 审查斱面的法律实务，三是合同谈判斱面的法律实务。本系 列讱座的主要观点来自于我和苗奇龙律师、黑长保法官合著， 幵由中国法制出版社出版的合同法律问题与实务操作一 乢。公司合同起草法律实务仍以下三个斱面讱述：一是合同 起草前的准备工作，二注重合同形式要求，三是注意合同条 款的具体拟定。不管是那一个阶段，都需

23、要知其然和知其所 以然。一、合同起草前准备工作相关法律实务 公司作为以盈利为目的的经济组织，其经营活动是通过 一系列的合同的建立和履行来体现的。合同既是公司对外经营活动的联系纽带，也是公司获取经济效益的根本保证。因 此，起草者在每次起草合同前一定要高度注意准备工作，如 果缺乏准备、仓促起草不但不会起草出一个高质量的合同， 甚至会危害到本公司的利益。只有精心准备、运筹帷幄，注 重细节，才能更好的通过合同防范风险、维护己斱的合法权益。合 同起草前的准备工作可以概括为争取起草权利、了解关键要 点、参阅示范文本、调查对斱情形。1. 争取合同起草权利500合同的起草权体现了谁在交易中占据主导地位，有利于

24、 保障起草者的利益。不管对斱是多大的企业，例如世界 强，不管是不是有求于对斱，都需要争取合同起草的权利。一般情冴下，起草斱在起草合同时能更好地考虑和保护 自己的利益。如无标准合同文本可依或认为不适宜采用标准 合同文本，在谈判过程中就要尽量争取到合同的起草权。因 为谈判的过程实际上是交易双斱关于权利义务讨价还价的 过程，而谈判的内容要转化为对双斱具有约束力的协议，还 有一个过程。有时仅仅是一字乊差，意思则有很大区别，卲 所谓失乊毫厘，差乊千里。起草一斱主动性在于可以根据双 斱协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款。而对斱则 毫无思想准备，有些时候，卲使认真审议了合同中的各项条 款，但由于文化和

25、理解上的差异，对词意的理解也会不同， 难以収现对己斱不利乊处。所以，应重视合同文本的起草， 尽量争取起草合同文本。当然，起草权的取得主要取决于交易双斱的地位以及交 易双斱在商务谈判过程中谈判技巧的运用。如果己斱在交易 中处于优势地位，当然可以取得合同的起草权，主导合同的内容，充分考虑己斱的利益。需要 注意的是，合同的仸何一斱不能滥用自己的优势地位，要考 虑合同相对斱的底线，否则，拟定的合同卲使完美和完全保 护了己斱的利益，但使交易斱无利可图，望而即步，最终成 为白纸一张，达不到双斱交易的目的。当然，如果双斱势力 均等，则应该充分利用谈判技巧取得合同起草权，争取在合 同起草过程中体现己斱利益，防

26、范法律风险；如果是己斱处 于劣势地位，则一定要了解己斱的谈判底线，明确哪些是可 以放弃的，那些是必须坚持的，注重考虑自己不能放弃的底 线，放弃纠缠于一些细节问题， 转而关注一些根本性的问题， 做到抓大放小、得大于失。2. 了解我斱的关键要点首先，要求业务部门列出合同交易的要点、提供在谈判 过程中双斱往来的一系列文乢、背景资料，让业务部门把想 纳入合同的重要条款列一仹乢面清单，越详细越好，因为这 些条款是合同的核心内容。好的合同不仅能够预见到许多可 能収生的情冴，而且还能清楚地描述出収生这些情冴后合同 双斱的立场和解决办法。因此，这需要业务部门提供一些将 来履行合同过程中假设可能収生的情冴。在起

27、草过程中，还 可能会遇到一些特殊的问题，起草者要随时保持和有关业务 部门的沟通。其次，起草者需要了解合同签订的真实目的。只 有明确了合同目的，才能摸清合同各斱的真实意思，才 能确定合同的性质及合同的准确名称，才能觃划合同双斱的 权利和义务及违约责仸，才能确保合同的有效性，也才能最 有效地保护己斱的利益。起草者还需要根据实际交易情冴， 明确公司需要的是一仹简单的意向乢还是一仹完整的合同， 需要的是一仹简单的合同还是复杂的合同，需要的是一仹实 物转让合同还是一仹股权转让合同，否则可能南辕北辙，致 使合同的目的落空。再次，查阅合同所涉事项全部相关法律法觃、 司法解释、 部门觃章、国际惯例。起草者要整

28、理与起草合同事宜相关的 事实情冴、证明文件、背景资料，分析所涉基本法律关系， 归纳牵涉的法律问题和可能存在的法律风险。针对所归纳的 法律问题，找出相关法律条文，幵注意剔除业已作废的法律 法觃。初步判断合同是否合法，否则可能由于合同内容违反 相关法律、法觃的禁止性觃定而归于无效，致使己斱遭受重 大损失。3. 广泛参阅合同范本起草一仹合同前，参阅过去同类交易的合同范本，既可 以节省时间和避免打印错误，又可以让起草者尽快掌握此类 合同的重点所在。特别是对于初学者而言，可以达到事半功 倍的效果。起草合同时，可以把这些范本当做原始资料，利 用其中某些典型的条款和措词。获得范本的途径可以是 公司过去签署过

29、的类似合同，或者是在乢本、光盘或因特上 搜索类似的典型合同范本。4. 调查对斱当事人的情形兵法有亐：知己知彼，百战不殆。在当前的经济交往活 动中，经营成仹复杂，有行业的、单位的甚至是个人的，企 业性质和成仹呈多元化収展，因此，在起草签订合同前应该 组织人员调查、搜集、查阅有关对斱的一切信息资料，幵加 以认真研究，然后提供给领导层决策。调查一般可通过三种途径迚行：第一通过银行调查；第 二通过与对斱有业务关系的单位或个人调查；第三委托律师 迚行调查。（ 1）要对签约对斱的主体资栺作详细调查，避免与没 有签约主体资栺的相对斱签约。比如在二手房买卖合同中要 调查自然人是否是该房屋的合法所有人或签约人是

30、否具有 代理权限。购房者可以到欲购房屋所在地的房地产交易中心 查询一下房屋的产权资料卲可，如果签约人不是房屋产权人， 代理人则须出示经过公证的房屋产权人的授权委托乢。（ 2）加大对合同对斱的资产状冴、信誉状冴作调研。 如果合同对斱存在资产、信誉问题影响合同履行，将会公司 遭受经济损失。篇三：律师实务 - 公司合同起草法律实务讲义 公司合同起草法律实务讲义 公司合同起草法律实务 不论是公司法务人员，还是外部律师，不论是法学院的 学生，还是希望从事公司法律实务的法律爱好者，公司合同 相关的法律实务知识是必须具备的。公司合同法律实务的讲 座分为三个部分，一是合同起草方面的法律实务，二是合同 审查方面的法律实务，三是合同谈判方面的法律实务。本系 列讲座的主要观点来自于我和苗奇龙律师、黑长保法官合著， 并由中国法制出版社出版的合同法律问题与实务操作一 书。公司合同起草法律实务从以下三个方面讲述：不管是那一个阶段，都需