房地产开发第三版完整课后思考题答案说课讲解.docx

1、房地产开发第三版完整课后思考题答案说课讲解第一章导论1、房地产开发的涵义,特点和作用是什么？房地产开发分为哪几类？ 答：涵义：房地产是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地进行基础设施、房地产建设的行为。房地产开发提供了土地使用权的社会经济权益。房地产开发是开发企业的投资活动。房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。 特点：一、开发成本高，投资量大。二、开发建设期长，投资周转慢。三、市场具有地区性和分散性。四、需求具有稳定性。五、涉及面广，综合性强。 作用：一、推动城市规划的实施与完善。二、有利于减少投资成本。1、节约用地。2、缩短工期。3、降低造价。4

2、、节省人力和物力。三、为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。四、为城市政府财务提供资源来源。五、为城市大型基础设施建设提供融资途径。 分类：一、根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城市房地产开发。二、根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。三、根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、特殊用途房地产等。四、根据开发的资源的深度，可分为土地开发和房屋开发。五、根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发、独特开发。 2、试述房地产开发的程序？ 答：可分为四个阶段：可行性

3、研究、前期工作，建设实施、房屋营销和服务等四个阶段。可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行房 市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行决策，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。开发项目的前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：立项、购置开发场地、筹资资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重

4、要的。在此阶段，开发企业的主要工作有：办理开工审批手续：选择施工企业，以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制：竣工验收。 3、房地产开发的开发模式？ 答：可分为：多元化开发模式、专业化开发模式。 多元化开发模式：房地产开发作为一种提供满足消费者（或投资者）需求的空间和服务的活动，具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续发展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。大致上可分为：混业开发、综合项目开发、纵向一体化开发。2、专业化开发模式：在专业开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新，有利于减少

5、产品更新代换的成本。可分为：特定物业类型开发、特定业务领域开发、服务集成式开发。 4、网络经济条件下的房地产开发的特点？ 答：网络经济是以计算机网络特别是internet为主要载体的经济形态。网络本身具有的开发性、实时性、互动性、低成本和高效率等诸多特点也成为网络经济的内在特征。任何行业的发展都离不了时代背景，房地产开发也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响。包括两方面：一、开发企业经营管理信息化变革。二、开发企业结构调整及优化。 5、试述房地产开发法律体系结构？ 答：从立法层次和房地产开发法律内容讨论房地产开发法律体系。 一、按照房地产开发立法层次划分：1、房地产开发法律：国家制定或认定的

6、用于调整房地产开发活动中相关关系的法律总称的名称。2、房地产开发法规：包括房地产开发政法法规和房地产开发地方法规，房地产开发法规在整个房地产开发法律系中仅次于法律。3、房地产开发规章：房地产开发规章的制定与房地产开发法规的制定是密切联系的，法规颁布后，就需要有一些规章作“细则”，以便于法规的实施。4、房地产开发其他相关法规。 二、按照房地产开发法律的内容划分。1、房地产开发的基本法律规范。2、房地产前期阶段的法律规范。3、房地产开发建设阶段法律规范：主要包括建设施工法律规范和监理法律规范。建设施工法律规范用于指导项目建设施工活动，如房屋建设和市政基础设施工程施工招标投标管理办法、建筑工程施工许

7、可管理办法等。4、房地产开发交易服务阶段法律规范。5、房地产产权属登记管理的法律规范：房地产权属登记，是法律规定的管理机构对房地产权属情况进行的持续的记录。6、什么是现代企业制度？现代企业制度有哪些特征？ 答：企业制度是指企业的产权归属形态、组织和管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度和组织管理制度。市场经济在其数百年的孕育和发展过程中，逐步形成了三个基本的企业制度：个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业。特征：1、产权明晰。2、权责明确。3、政企分开。4、管理科学。第2章房地产开发策划 1. 房地产开发策划的内涵、特征和作用是什么？ 内涵：房地产开发策划具有明确的目的性；房地产开发策划是在市

8、场调研的基础上进行的；项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节；房地产开发策划是一项综合工作，需要运用各种资源与手段；房地产开发策划是一项创造性工作；房地产开发策划报告书或策划提案是策划活动的一项重要输出。 特征：地域性；创造性；市场性；系统性；超前性；可操作性；科学性和艺术性的结合。 作用：房地产开发策划能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差；房地产开发策划能增强项目竞争力；房地产开发策划可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。 2. 房地产开发策划应遵循哪些原则 独创原则；定位原则；整合原则；客观原则；可行原则；全局原则；文化原则；应变原则。 3. 房地产开发策划的分类原则有哪些？在

9、各种分类原则下，分别有哪些类型？ 按不同开发阶段：项目开发前期策划；销售/招租策划；物业管理策划 按策划工作的关注点：房地产战略策划模式；全程策划模式；品牌策划模式；产品策划模式 4. 房地产开发策划的程序是什么？ 项目洽谈阶段；组织机构阶段；项目调研阶段；提炼创意成果阶段；提交报告阶段；实施方案阶段 第3章 房地产开发项目可行性研究 1、试述房地产开发项目可行性研究的内容和工作程序？ 答：内容：1、总论。包括名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等基本情况，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义

10、。2、市场调查和需求分析。3、开发项目场地的现状与建设条件分析。包括基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。4、规划设计方案。5、项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。6、投资估算。7、资源供应。8、经济分析和财务评价。9、社会经济评价。10、结论。在上述分析的基础上，对项目作出是否可行的结论并提出存在的问题和建议。 工作程序：项目建设的全过程可分为投资前期、投资期和使用期。可行性研究属于投资前期的主要工作，分为机会研究、初步

11、可行性研究、详细可行性研究和项目评价等四个阶段。 2、简述房地产开发市场调查的内容？ 答：一、环境调查。包括：1、政策和法规。2、经济水平。3、社会文化环境。二、房地产的供需情况调查。调查内容包括被调查城市或地区过去和现在各类房地产的需求量、价格、地段分布；现货房、期贷房的价格、数量和地段分布；城市居民的居住水平、无房户和缺房户的户数；住宅淘汰速度；竞争对手的开发能力、技术水平、市场占有率等等。三、开发场地的调查。 三、简述房地产开发项目总投资构成？ 答：一、土地费用。二、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地址、勘察、测绘、“三通一平”所发生的费用支出。三、建筑安装工程费。指建

12、造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用，即从项目的土建施工到项目竣工间发生的费用，包括人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装费等。四、基础设施费。指开发小区内道路、排水、排污、排洪、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫等市政工程费和园林、绿化工程费。五、公共配套设施费。六、开发企业的经营管理费。即在设计、施工招标、质量监督、检验、竣工验收和房屋销售经营各种活动中，所耗费的人、财、物的货币表现形式。七、其他代收费用。主要包括：供电增容费、供水增容费、供暖开办费、煤气安装赞助费、抗震设防费、人防工程易地建设费、污水处理厂建设费。八、建设期贷款利息。九、固定资产投

13、资方向调节税。 4、房地产开发项目投资估算的依据是什么？常用的估算方法有哪些？ 答：依据：1、开发项目的建设规模、占地面积、地价。2、设计方案、图纸。3、主要设备、材料及其预算价格表。4、同类型项目的投资资料。5、资料来源、贷款利率。6、有关政策和规定。 估算方法：1、面积法。（对于建安工程，先求出建筑物的总建筑面积Q，然后参照最近竣工的同类建筑物，确定每平方米简述面积的造价C，建筑物的可能总造价P 则有下式子：P=C*Q ）。2、单元法。3、概算指标法。4、分项造价估算法。5、分项造价比较法。 五、试述房地产开发项目的财务评价指标与方法？ 答：房地产开发项目的财务评价分为静态评价（不考虑时间

14、因素）和动态评价（考虑时间因素），两种评价方法指标。静态评价可分为：1、投资利润率。项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额与项目总投资之比，亦即开发项目单位投资额所发生的盈利额，反应开发资金在循环过程中增值的速度。2、投资回收期。项目的年净收益来补偿投资所需要的期限。是反映项目投资回收能力的重要指标。3、借款偿还期。可用于还款的资金偿还固定投资国内借款本金和建设期利息所需的期限。动态评价可分为：1、净现值。2、内部收益率。3、动态投资回收期。 6、试述房地产开发投资的主要风险因素、风险防范的措施与方法？ 答：风险因素：一、市场风险。房地产市场供求关系的变化所引起的风险称为市场风险。

15、表现在三个方面：1、由于宏观经济的影响以及购买力等原因，是房地产难以形成有效需求；2、房地产价格产生大幅度波动而给投资者而带来的风险。3、开发房地产所涉及的主要资源的价格的上涨所引起建造成本的增加。二、经营风险。因经营的失误导致的可能性称为经营风险。三、利率风险。由于利率的变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。表现在两个方面：1、对房地产开发企业融资成本的影响。2、对居民购买能力的影响。四、政策风险。由于国家或地方政府的政策变化而给投资者带来损失的可能性称为政策风险。五、其他风险。包括市区控制的人为因素或自然本身发生异常所造成的损失。 防范措施：一、风险回避。二、风险转移、三、风险控制。第四

16、章 房地产开发用地的取得1.简述房地产开发用地的涵义和类型？ 答：所谓开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 1、按照土地区位划分 闹市区(商业集中区)土地；城市副中心区土地；闹市区边缘地带(亚中心区)土地；城市边缘区土地；城市郊区土地 2、按照土地利用的性质和功能划分 居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地 3、按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分 生地；熟地 2选择开发用地时，应统筹考虑的因素有哪些？ 答：1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况；投资环境；特大型建设投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划； 自然环境和工程地质因素；现有的建设条件；地段面积与形状；投资经营计划； 3、房地产开发项目选址原则 区域优先；注重潜力；适应投资特征；综合评价 3.开发企业