龙湖郦江开盘深度分析Word文档下载推荐.docx

1、比例底town（跃层）3*2*2124.9花园面积41-60地下室98-1023615.9%133.7-139.6花园面积39-73地下室84-922310.2%140.3花园面积96-160地下室94-95146.2%4*2*3170.9花园面积173地下室13910.4%中间楼层（平层）2*2*167.9-70.731.3%2*2*280.8-86.4112.3-119.95825.7%120.7-125.35022.1%顶跃115.2122.6157.9219.3%161.6156.6%红色字体代表主力面积，133.7-139.6区间中有一套为花园赠送面积为143从整个供应情况来看，11

2、0-130为供应的主力，比重达47.8%；从不同楼层来看，顶跃的面积在150以上的供应占整体供应15.9%；而底跃的面积相对于顶跃来说，要小一些，主要集中在120-140，占总体供应比例为26.1%，这可能是由于底跃赠送地下室和花园的原因，造成面积比顶跃要小。（2） 各楼层的户型特征（洋房的元素运用等）底town：跃层，类别墅处理顶层（跃层）：产品分析较浅：1、 底层采用窄面宽的方式处理，适当控制面积2、 底层花园具有前庭后院3、 大面积的开窗处理二、 首期开盘状况分析1. 开盘部分的位置及产品特征本次开盘均为6+1的电梯花园洋房，底层均采用类别墅处理，均赠送地下室和40-160不等的花园；2

3、. 价格特征1、 总体及各楼层均价折前均价（元/）折后均价（元/）折扣方式底层95599259开盘当日优惠300元/，一次性付款再优惠200元/中间楼层76667366顶层93129012总体均价86398339从不同楼层分布来看，底层的均价是最高的，是由于底层赠送地下室和花园，导致其均价较高；顶层次之，折后均价为9012元/；再次为中间楼层，折后均价仅为7366元/，由此可以，花园洋房采用类别墅处理，可以有效的提升溢价空间；2、 资源不同楼栋均价比较楼栋号资源资源评价5#9294靠近樱花大道，正看水景带9#1、2单元9045正看水景带1#8929靠近樱花大道，5层以上观江8#8351正对樱花

4、大道，部分单位观江11#8391正对樱花大道4#7931靠近樱花大道3#7876靠近樱花大道，部分单位观江9#3、4单元7857面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源10#7677面对加油站，靠近车库入口，5层以上观江以优势资源与劣势资源比较分析，两者之间的价格极差达1617元/之间，而拥有观江单位的楼栋比非观江楼栋在均价上低347元/，这可能是由于观江单位楼栋，在社区内部资源占有率比非观江楼栋要差，因此导致整体均价相比要低一些。3、 总价特征第一次开盘不同楼层总价分布总价区间底town平层合计50-60）0.9%60-70）70-80）11.5%80-90）18.6%90-100）14.2

5、%15.1%100-110）4.4%4.0%8.4%110-120）12.8%120-130）8.8%15.0%130-140）5.3%140-150）2.7%150万以上1.8%7.1%红色字体代表集中分布从本次开盘总价分布来看，70-100万和110-120万是相对集中的分布区域，但是不同楼层的总价分布来看，中间楼层的总价主要集中分布在80-90万，其次分别为90-100万和70-80万；而底跃和顶跃主要分布在110-120万和120-140万之间，在两者单价相差不大的情况下，由于底跃的主力面积分布在120-140和顶跃主力面积分布在150-160造成的，从性价比的角度看，由于底跃赠送地下

6、室和花园，其性价比更高；3. 销售状况1、 开盘前积累状况（1） 开始推广时间、外卖场开放时间及地点 开始推广时间：2008年3月 外卖场开放时间： 外卖场地点：北城天街龙湖项目展示中心、扬子江假日饭店（2） 报媒推广主题 项目面市：“把南滨还给生活” 第一次开盘前：“龙湖洋房，首现南滨”（3） 景观示范区、样板房及销售中心开放与开盘时间的关系 2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放 2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘 （4） 现场开放时间与相关活动活动：歌舞、热气球洒花瓣，冷餐会航模飞行，冷餐会（5） 样板房特征面积户型结构所处楼层装修风格140跃层1层（底town

7、）欧式1203层现代1602、 开盘时间2008年4月26日，第一次开盘，共计推出226套6+1电梯花园洋房3、 销售率时间推出套数销售套数累积销售率2008年4月26日22614263%2008年4月27日85%截至2008年4月27日晚，共销售192套，销售率达85%。4、 各楼栋的去化速度及原因面积（）折后总价（万元）销售率去化速度底跃120-15010146124-1648100%110-130805088-1011225%157-16110683158-178475%124-1709686122-159侧看水景带88%70-125802758-10260%115-1619860123

8、-164540%124-1409188114-140668%112-119789985-100911%10790167-1809383114-147看樱花大道，部分单位观江113-125761981-10050%8302127-1409699120-147正看樱花大道732879-908629129-156880399-150706673-98188444123-15333.3%9013109-145113-119684273-9092%8329120-1598798111-129113-123697576-8617%8298129-1348807109-130面对加油站，靠近车库入口，5层以

9、上拥有江景资源653073-818396129-137从整体上来看，底跃或者顶跃单位的去化是最快的，中间楼层单位的去化情况比较慢，并且底跃或者顶跃单位无论从单价上还是总价上都比中间楼层高，但是去化速度仍然较快，反映出客群对资源占有欲望强，且对价格不是很敏感从整个楼栋的去化情况来看，3#楼由于性价比较高，去化情况最理想，11#楼由于紧邻樱花大道，并且价格较为适中，去化情况也比较理想；虽然10#楼靠近车库和加油站，但是由于拥有较低的单价，因此去化情况也比较理想。拥有江景资源的顶跃或者良好社区景观的房源去化速度快，如3#、8#；并且虽然一部分观江的房源旁有一些不利因素，但是仍然没有影响到其去化速度，仍然快速去化，如，11#和9#3、4单元，说明有部分客群具有强烈的江景情结；5、 前期客户积累状况与实际销售状况分析前期客户约积累1500组，办卡客户约500组，开盘当日摇号客户426组，共成交100套，开盘当日成交142套，销售率为62%。6、 客户特征 龙湖老业主拥有良好的龙湖生活经历，对品牌的忠诚度高，以再次改善或投资为购买目的，年龄分布在35-45岁，主要来自“三北地区”。新客户年龄在35-45岁，向往龙湖生活，以首改或再改为投资目的，主要来源于南岸区与渝中区。