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1、1772753181303136494602上海86271668350049285286038903杭州72101456543695249065047004北京62321563846914267414362405深圳60372759682788471894225906宁波59001588247646271584130007广州56601688450652288723962008厦门51561444343329246983609209南京496011602348061983934720010天津476011467344011960933320011青岛4639110893326718962324

2、73012苏州446014451433532471131220013大连424110378311341774629687014福州336811436343081955623576015济南317212005360152052922204016昆明31509045271351546722050017贵阳31008989269671537121700018太原30509353280591599421350019西安30078544256321461021049020沈阳29268880266401518520482021成都286810394311821777420076022武汉28589564

3、286921635420006023长沙282511021330631884619775024南宁28178060241801378319719025南昌27778690260701486019439026重庆27329221276631576819124027郑州26509364280921601218550028哈尔滨25748940268201528718018029石家庄24708622258661474417290030兰州24387684230521314017066031海口23308981269431535816310032乌鲁木齐22809729291871663715960

4、033合肥22208610258301472315540034长春21918900267001521915337035呼和浩特196010166304981738413720036银川19307984239521365313510037西宁182176262287813040127470城市平均3802数据来源：个人理财2006.4（北方网：www.enn）二、住房建设现状概况2001-2005年市区住宅项目规划审批用地面积24平方公里，建设工程规划审批建筑面积1470万平方米，住宅建设用地投放面积2.34 平方公里，完成住房销售面积553.86万平方米。2005年底市区内住宅建设面积3万平方

5、米以上的住宅小区达到290个，5万平方米以上的住宅小区有206个。三、住房供应与销售2004-2006年4月共批准预售面积455.91万平方米，其中已售面积为366.21万平方米，可售面积为89.7万平方米，其中普通商品住房可售面积为39.62万平方米，非普通住房可售面积39.35万平方米，高档公寓、别墅可售面积9.36万平方米，经济适用房1.37万平方米。（一）商品住房2005年市区批准预售商品住房15450套，面积205.84万平方米；登记销售住房12560套，面积162.25万平方米，供求增量比为1.27，同期供应与销售比例为1.27：1，供应量高于销售量。（二）经济适用住房2005年经

6、济适用房批准预售1811套，面积25.03万平方米；登记销售2389套，面积31.64万平方米，供求增量比为0.79，同期供应与销售比例为为0.79：1，经济适用住房供不应求。四、商品住房供应结构（一）套型结构2005年建筑面积120平方米以下户型占年度住房供应总量的64.16%，120平方米以上的户型占35.84%；从销售上看，建筑面积120平方米以下户型占销售总量的67.85%，120平方米以上的户型占32.15%，居民购买对象以该等级户型为主。目前120平方米以下户型是供应与销售的主体户型。（2005年不同套型商品住房供售见表3.2）表3.2 2005年商品住房套型结构供售统计一览表套型

7、批准预售登记销售面积（万）比例（%）6060-8080-100100-120120-150150-180180总计100石家庄市房管局房地产市场运行分析情况报告2006年建筑面积120平方米以下中小户型占供应总量的45.44%，120平方米以上的户型占54.56%；从销售来看，120平方米以下中小户型占销售总量的50.56%，120平方米以上的户型占49.44%；从供求比来看，80平方米以下供求比为0.74，80-120平方米供求比为1.17，120平方米以上供求比为1.39。可以看出，120平方米以下中小户型商品住房供应紧缺，尤其是80平方米以下住房供应偏少。（不同套型商品住房供售见表3.3

8、）表3.3 2006（1-4月）商品住房套型结构供售统计一览表（二）价位结构2005年价位在3000元/平方米以上的住房供应量占供应总量的28.51%，销售量占销售总量的25.09%；3000元/平方米以下的户型供应所占比例为71.49%，销售所占比例超过80%，是居民购买的重点。2006年价位在3000元/平方米以上的住房供应所占比例为47.69%，但销售比例仅占25.09%；3000元/平方米以下住房供应比例为52.31%，销售比例接近75%。从两年供售趋势来看，高价位住房供过于求，而中低价位住房则呈现明显的供不应求的特点。（不同价位商品住房供售详见表3.4、表3.5）表3.4 2005年

9、商品住房价位结构供售统计一览表价位（元/）15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000表3.5 2006（1-4月）商品住房价位结构供售统计一览表（三）购买对象从购房人群分布分析，市内五区人群是购房的主要群体，占总量的73%，市内其他县市人群占20%，在石家庄市以外的购房人群中，河北省内其它地区占总量的6%，外省市购房人员主要为经商和在石工作，所占比例约为1%。表3.7 2005年商品住房购买对象分类表购买对象销售套数（套）销售面积（万）本市11681其中市内五区9228本市其他县市2453外地879本省其他地区704外省17512

10、560五、住房建设存在问题分析石家庄市住房建设虽取得了较大的成绩，住房市场也在不断成熟和繁荣，但同发达城市相比，仍存在一定的差距，一些问题也亟待解决。（一）人均住房供给量不足2005年石家庄市区人均住房建筑面积为25.3平方米，略低于全国和河北省城镇人均住房建筑）。数据来源：石家庄统计年鉴2002-2006、河北省统计年鉴（2001-2005）、城镇房屋概况统计公报（2002-2005）、中国统计年鉴（2002）（二）住房供应结构不合理目前石家庄市住房开发呈现出“两大一高”的特点，即大面积、大户型、高价位，偏重于高级公寓、高档商品住房的开发建设，而中小户型的普通商品住房、经济适用住房的开发建设

11、则明显不足。反映在住房供给上，一些高级公寓、高档商品住房等所占比例较大，套型面积120平方米以上的户型占54.56%，小于120平方米的户型占45.44%，面向广大中低收入者的普通商品住房、经济适用房所占比例偏少，对双困户家庭缺乏适合其消费水平和消费方式的房源。（三）居住生活环境差距较大一批50、60年代宿舍、生活区同近年一些新建小区相比，在建造工艺、建筑材料、规划理念、城市设施配套建设等方面存在明显的差距，居住环境质量差异明显。（四）城市土地利用率低城市旧生活区多以3-4层楼房为主，城中村则多为平房和2层楼房，容积率约为0.65，建筑密度约为0.6，且建筑质量多数较差，使土地利用率过低，不利

12、于土地资源的集约利用。第四章 住房建设影响因素分析住房的建设与空间分布受到多重因素的影响，其中城市基准地价、区域位置、城市发展方向、交通条件、公共设施配套、城市景观环境、地块建设现状等，与住房房价的提升、空间分布特点等有着密切的关联。一、住房建设与地价的因果关系城市地价作为城市不同地区土地价值的具体反映，是住房开发成本的重要内容，并与房价互为因果，房价在变化过程中与城市地价存在这样一个链条：地价上涨开发成本增加房价上涨预期房价上涨开发商增加投资地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。图4.2 2005年石家庄市住宅用地基准地价分布图中国城市地价动态监测网（www.）二、住房建设与地理位置关系不

13、同的地理位置有与之相对应的城市基准地价，中心区作为城市各类要素的集聚，住房房价中包含着较高的地价成本；随着与中心区距离的增大，基准地价与房价呈现出不均质的距离衰减，影响着住房建设类型的选择。表4.1 住房建设与地理位置关系示意一览表地价住房类型选择层数户型一环以内高普通商品住房为主高层为主中、小户型为主一环与二环之间中普通商品住房为主，适量经济适用住房小高层、多层为主二环与三环之间低普通商品住房，少量高档住房，严格控制别墅建设高层、小高层为主中、小户型为主，少量大户型三、住房建设与城市发展方向沿着城市发展的主导方向，物流、信息流等各种有形或无形的城市要素不断扩散，形成城市极具活力的发展空间，并

14、带动城市地价的着提升。表4.2 住房建设与城市发展方向发展方向住房建设适宜性东适宜中小户型为主东南高档商品住房为主南西南较适宜西高档商品住房为主，控制别墅建设低层为主大户型为主西北北不适宜东北四、住房建设与城市设施配套各项交通设施和公共设施作为城市的基本要素，同时也是影响城市住房建设的重要因素。便捷的交通、完善的公共设施配套成为某地段地价提升的关键；反之亦然。城市设施配套住房建设影响程度交通设施公共交通便捷强一般通达性差弱轻轨公共设施大型商业设施临近适中远离中小学教育设施五、住房建设与用地现状条件一个地块上复杂的产权关系对于地块的开发相比较单一产权而言，具有一定的难度；同样，空地的开发也省去了

15、建成地块拆迁、安置等环节，开发难度较小。用地现状条件开发难易程度产权单位产权单一易多产权单位难建设现状空地建成区第五章 住房发展需求预测一、人均居住标准确定河北省建设事业第十一个五年规划纲要中提出2010年城镇人均居住建筑面积指标增加到30平方米/人，结合石家庄市区人均居住现状和住房建设发展趋势，预测到2010年规划人均住房建筑面积标准达到30平方米/人。二、人口预测2005年石家庄市现状人口214.4万人，根据石家庄市城市总体规划（2006-2020年）中的人口预测方法，采用年龄移算法、平均增长率法、就业岗位需求法、经济/人口弹性系数法和水资源承载力法等5种方法进行预测，并相互校核，预测到2

16、010年人口为240万人。三、住房需求预测根据人均住房建筑面积标准和人口预测，由公式Wn= PnA-Q0其中：Wn规划城市住房建筑面积；Pn规划城市人口；A规划人均居住标准；Q0现状（2005年）住房总量。得2010年规划住房建筑面积Qn=302400000=7200万平方米，2005年现状住房建筑面积Q0为5420万平方米（其中办理正规权属登记的住房4660万平方米），预测20082010年规划住房增加1780万平方米，年均住房建设面积356万平方米。四、住宅建设用地预测根据石家庄市城市总体规划（2006-2020年）确定的住宅建设用地总量，结合石家庄市近期建设规划（2006-2010年），

17、预测2008-2010年住宅建设用地供应总量为537公顷，年度供应量为179公顷。第六章 住房建设规划一、规划指导思想以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，以保障普通家庭基本实现住房为出发点，按资源节约型和环境友好型城市建设的总体要求，统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，重点加快经济适用住房、廉租住房、普通商品住房等建设，完善住房保障体系，调整住房供应结构，稳定住房价格，活跃住房市场，促进市场消费，实现住房市场健康有序的发展，推动社会经济的全面发展。二、规划原则、依据（一）规划原则1、坚持以人为本的原则解决广大中低收入者需要的住房，是体现以人为本和建立和谐社会的关键。让广大

18、中低收入者进入住房市场，形成真正的“人民住房市场”，是建立繁荣健康的住房市场和较长期消费热点之必须。2、坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则促进区域住房发展规模化和整体居住格局的形成，完善各项设施的配套建设，确保经济效益、社会效益和环境效益相统一。3、坚持以需求为导向，调整供应结构的原则从石家庄市实际出发，认真分析市场需求和不同层次居民消费观念，合理确定住宅开发供应总量和供给结构，健全住房供应体系。4、坚持节地节能的原则住宅在开发过程中，应当贯彻建设节约型社会的要求，节约土地资源、降低能耗，进行科学规划，完善居住功能、改善环境。5、坚持总量与项目相结合的原则充分考虑城市中低收入居民家庭生活对城市交通、城市设施、城市环境等条件的需求，合理安排普通商品住房、经济适用住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。（二）规划依据1、国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058号）2、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200525号）