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1、资产评估第一章 总论第一节 资产评估的含义一、资产评估的概念1、资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。2、资产评估是指： 通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。3、资产评估主要由六大要素组成： 资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型、方法。二、资产评估的特点1、资产评估具有以下特点：1）现实性2）市场性3）预测性4）公正性5）咨询性2、现实性：1）现实性是指： 以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。2）资产评估基准期是指： 确定的资产评估价值的基准时间。3）评估基准期一般以“日”为基准时点，选

2、择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。4）资产评估的现实性表现在以下三个方面： 资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。 以现实状况为基础反映未来。 现实性强调客观存在。3、资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。4、公正性：1）公正性是指： 资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。2）公正性的表现有

3、两点： 资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。 评估人员通常与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。5、咨询性是指： 资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。三、资产评估与会计计价的区别1、发生的前提条件不同 会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提； 而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产

4、价值时的估价行为。2、目的不同 会计学中的资产计价是就资产论资产，目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息； 资产评估则是就资产论权益，目的是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。3、执行操作者不同 资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作； 资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。第二节 资产评估的对象一、资产的含义1、对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1）资产是一种权力 资产是一种权力，同样的资产载体，其权力是不同的。2）资产是一种获利能

5、力 资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。3）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类1、资产按资产存在形态分类有形资产无形资产按资产是否具有综合获利能力分类单项资产整体资产按资产能否独立存在分类可确指的资产不可确指的资产按资产的流动性分类短期资产长期资产2、典型的整体资产一般是：一个企业、某一车间、生产流水线、商誉、一组无形资产的综合体。第三节 资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的1、资产评估的特定目的是指： 被评估资产即将发生的经济行为。2、资产评估的特定目的主要有： 资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保

6、；企业租赁；债务重组等等。二、资产评估的价值类型1、价值类型指的是： 评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。2、在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性。3、价值类型的类别： 价值类型的种类或表述，有两种代表性的观点：1）将价值类型分为：现行市价、重置成本、收益现值、清算价格。这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。2）根据国际评估准则，将价值类型区分为：市场价值、市场价值以外的价值类型。现在，这种观点在现实中得到广泛应用。4、市场价值：1）自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、

7、谨慎行事，不受任何强迫压制。（参）2）对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握： 公开和公平的市场条件； 当事人是理性的； 市场价值是价值估计数额。3）公开公平的市场条件是指： 市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某时间发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。5、在用价值 在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。6、投资价值1）投资价值是指：（参） 资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值

8、。2）如果投资者需求条件为市场典型条件，投资价值可能和市场价值相同。7、持续经营价值1）持续经营价值是指： 在持续经营条件下公司的价值。2）如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。8、清算价格1）清算价格是指： 在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。2）清算价格一般取决于下列几个因素： 资产的通用性； 清算时间的限制。9、保险价值（参） 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。10、课税价值（参） 是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。11、价值类型的决定因素：1）评估的特定目

9、的（经济行为）；2）市场条件；3）资产功能及其状态。第四节 资产评估的假设一、资产评估的假设1、继续使用假设；2、公开市场假设；3、清算（清偿）假设。二、继续使用假设1、继续使用假设是指： 资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。2、在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：（参）1）资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；2）资产尚有显著的剩余使用寿命；3）资产所有权明确，并保持完好；4）资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5）充分考虑了资产的使用功能。三、公开市场假设1、用途广泛的资产一般比用途狭窄的资产市场活跃，而不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用

10、。2、最大最佳效用是指： 资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。这种资产的最大最佳效用可以是现时的，也可以是潜在的。四、清算（清偿）假设1、清算（清偿）假设是指： 资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。五、总结 在不同假设条件下，评估结果各不相同：1、在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；2、在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；3、在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。第五节 资产评估的原则一、资产评估的原则是： 调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业

11、务的准则。包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。二、资产评估的工作原则1、独立性原则 独立性原则要求在资产评估过程摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。2、客观性原则 客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。3、科学性原则 科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。4、专业性原则三、资产评估的经济原则1、贡献原则 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡

12、量确定。2、替代原则 替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。3、预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。第六节 资产评估的程序一、资产评估程序的定义1、资产评估程序是指： 资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。2、狭义的资产评估程序是指： 从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。3、广义的资产评估程序是指： 从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。4、按广义的资产评

13、估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：1）明确资产评估业务基本事项；2）签订资产评估业务约定书；3）编制资产评估计划；4）资产勘查与现场调查；5）收集资产评估资料；6）评定估算；7）编制和提交资产评估报告书；8）资产评估工作档案归档。二、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项1、明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作。2、需明确的资产评估业务基本事项：1）委托方和相关当事方基本情况。主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。2）资产评估目的。3）评估对象基本状况。4）价值类型及定义。5）资产评估基准日

14、。6）资产评估限制条件和重要假设。7）其他需要明确的重要事项。3、在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：1）评估项目风险；2）专业胜任能力；3）独立性分析。（二）签订资产评估业务约定书1、资产评估业务约定书是指： 是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。2、根据我国资产评估行业的现行规定，注册资本评估师承办资产评估业务，应当由其所在的资产评估机构统一受理，并由评估机构与委托人签订书面资产评估业务约定书，注册资产评估师不得以个人名义签订资产评估业务约定书。3、资产评估业务约定书包括以下基本内容：1）资产评估机构和委托方名称；2）资产评估目的；3）资产评估对象；4）资产评估基准日；5）出具资产评估报告的时间要求；6）资产评估报告使用范围；7）资产评估收费；8）双方的权利、义务及违约责任；9）签约时间；10