济南房地产场分析报告.docx

1、济南房地产场分析报告2011 年 4 月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一） 本月政策概述房地产调控进入关键时期、各项政策有升级加码趋势。（二） 国家及济南市政府宏观政策1. 楼市调控还将继续加码、三四线城市暂不限购4月 18日住房与城乡建设部政策研究中心表示，以限购为代表的楼市调控 没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。住建部认为：调控的根本措施要靠完成四个调整， 即城市结构、 中央和地方 税负关系、 土地制度、收入分配结构的调整。 但这四个问题不是一年两年就能解 决的，也不是出个“国几条”就能解决的。目前中国遇到的是输入型恶性通货膨 胀。主要表现为人民币升值压力和美元

2、货币量化宽松。 在目前通货膨胀压力巨大 的情况下， 对楼市的调控没有明确停止期限。 预计未来几年内， 利率上浮的幅度 将在 80% 100%。这意味着，贷款购房成本将逐渐增加，甚至翻番，这将是对楼 市调控加码的一种手段。 同时对于三四线城市会不会实施限购的问题， 住建部表 示，三四线城市暂无限购规定。2010 年以来房地产调控面临的第一个迫切问题是反通胀、其次是解决楼市 发展中不同群体利益分配不均衡的问题。 最后一个目标是抑制住房过度超前的需 求、将超过购房者风险承受能力的需求降低下来。 对于三四线城市暂不限购， 是 指限购政策明文规定， 对房价过高、 上涨过快，供求严重不平衡的地区实施限购，

3、 没有出现这些问题的地方则没有限购。2. 存款准备金率 4 月21 日起再次上调 0.5 个百分点4月 20日中国人民银行宣布，从 21日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 0.5 个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。 今年以来， 央行以每月一次的频率， 在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。 同时这也 是央行自去年以来准备金率的第十次上调。 此次上调之后， 大中型金融机构存款 准备金率达 20.5 的历史高位。此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性和应对不断走高的物价压力。 同 时，央行通过存款准备金率的再度上调， 也向市场明确传递出当前货币环境应继 续回归稳健的信号

4、。 据估算，上调 0.5 个百分点后， 可一次性冻结银行资金 3600 多亿元。3.个人住房公积金利率上调住房城乡建设部4月6日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金利 率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调 0.1 个百分点，由 0.4%上调至 0.5 ；上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.25 个百分点，由 2.6 上调 至 2.85 。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0.2 个百分点，由 4.5 上调至 4.7 ；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调 0.2 个百分点，由 4.0 上调至 4.2。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市， 贷款利

5、率按 照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10执行。公积金贷款利率接连上调， 对购房者市场预期的影响远大于每月多出的还款 压力。央行年度二次加息、 年度二次调整住房公积金存贷款利率， 购房成本增加， 需求受限， 对楼市成交量有直接影响。 此次调整除了使购房者购房成本增加， 银 行也会重新配置资金在市场的投放策略，这也直接对开发商的资金链产生影响， 政策的叠加效应是很明显的。4.70 大中城市房价涨幅继续回落楼市调控效果正在显现， 3 月全国房价涨幅继续回落。 4 月18 日，国家统计 局公布的数据显示， 70 个大中城市中， 3 月房价环比下降的有 12 个，持平的有 8 个，环比涨幅缩小

6、的有 29 个。专家认为， 70 个大中城市新建商品住宅价格整 体仍呈现上升态势， 但涨幅持续缩小。 随着调控持续发力， 房价涨幅有望持续回 落。目前楼市仍处于博弈之中， 尽管大规模降价的局面尚未出现， 但部分城市房 价有可能率先下跌； 5 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可 能首次下跌，即“拐点”出现。在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比 涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比， 70 个大中城市中，同比 价格下降的城市有 2 个，比 2月份增加了 1个，同比涨幅回落的城市有 46个， 比上月增加了 16 个。3 月份，同比涨幅在 5%以内的城市有 26个，

7、比 2 月份增加 了 2 个。影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。 进一步推测， 在调控政策依旧从紧从严的情况下， 随着时间的推移， 政策效应的 显现将更明显， 房价环比下降的城市还会增加。 与此同时， 上述数据表明房价向 下的趋势开始出现， 未来一段时间内， 随着连续成交量萎缩， 价格下调的趋势还 会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现， 未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。5.济南房贷门槛再提高近期的济南住房市场不仅房价坚冰未破， 房贷的门槛也在大幅提高。 在信贷 总量趋紧的大环境下， 个别银行已经暂停所有房贷业务， 虽

8、然多数银行还可以办 理房贷，但首套房优惠几乎绝迹，个别银行针对首套房贷款利率上浮 20%，甚至 超过了二套房的利率标准。 房贷紧缩是普遍现象， 但各家银行执行的房贷利率差 异较大，个别银行已经停止发放房贷。深圳发展银行济南分行个贷经理表示， 一手房贷款已经不做了， 二手房贷款 利率要在基准利率的基础上上浮 20%。民生银行济南分行营业部个贷经理则干脆 地表示，房贷业务全部不做了，只做商贷通，即小企业贷款。兴业银行济南分行 零售信贷部人士表示，二手房贷款不做了，一手房贷款，即便是购买首套房，利率一般上浮，上浮多少要看具体楼盘，对于一手房中的二套房，利率上浮 20%。只有招商银行经七路支行个贷经理

9、表示一手房中的首套房可以利率优惠，打 95 折，但二手房贷款利率上浮 10%，而且首付需要六成。与中小股份制银行不同， 大型银行都没有放弃房贷业务， 但也普遍表现出“可 有可无”的态度。工行、建行、农行、邮储银行个贷经理表示，无论一手房、二 手房，首套房至少是基准利率，不可能有利率优惠；中行表示，首套房贷利率上 浮 10%；交行也表示房贷利率必须上浮，至少上浮 5%。前几年房地产市场能够快速上行，房贷利率 7 折优惠等政策起了很大作用， 现在银行停贷、 大幅提高房贷利率， 对房地产市场无疑是一大利空， 不少资金量 少的“刚需”客户会因此被观望，如果调控持续，将可能会对房地产市场产生冲6.济南将

10、全面检查“一房一价”商品房销售明码标价规定 将从 5 月 1 日起实行、凡在济南市辖区内的房 地产开发企业和中介服务机构 （以下统称商品房经营者 ） 销售新建商品房，自 5 月 1 日起必须按照规定的标价方式、 内容实行明码标价。 对不按照规定明码标价 和公示收费的价格违法行为， 济南市价格主管部门将依据有关法律、 法规予以处济南市物价局有关负责人告知： 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目 位置放置标价牌、 价目表或者价格手册， 有条件的可同时采取电子信息屏、 多媒 体终端或电脑查询等方式， 商品房销售明码标价实行一套一标， 每套商品房都要 进行明码标价。 按照建筑面积或者套内建筑面积计价

11、的， 还应当标示建筑面积单 价或者套内建筑面积单价。 商品房经营者还应公示商品房交易及产权转移以及前 期物业服务等涉及的收费。市物价局表示， 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房， 不得收取任 何未予标明的费用。 据介绍，从 5 月 1 日起，济南市物价部门将实施拉网式的检 查，对重点地区、 重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查， 对不明码 标价和公示收费， 或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的， 济南市价格主 管部门将依据有关法律、法规和规章实施行政处罚。关于商品房销售明码标价规定，一是明确了销售新建商品房、存量房的 具体标价要求。 其中新建商品房项目应公布开发企业名称、 坐

12、落位置、土地性质、 房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；每套在售商品房销售情况以及销售状 态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总 价等。存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户 型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。二是区分了标价牌和价格 手册两种方式应标示的各项内容， 要求经营者按照重点内容张贴上墙， 应告知内 容印刷成册的要求履行标价义务。 三是增补存量房销售标价项目、 在售地下停车 位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。7.济南限购令不限“买房落户”济南版“限购令” 出台后， 外地居民购房落户济南的政策

13、有没有变化？济南 市公安局副局长吴德清表示， “限购令”出台后，外地居民购房落户政策目前没 有调整。购买 90 平方米新房等仍可落户济南。具体条件为：在市区购置建筑面积 90 平方米以上新建成套商品房并取得房 产证（含办理抵押贷款房 ） ；在市区购置建筑面积 90 平方米以上成套二手商品房 并取得房产证两年以上 （ 含办理抵押贷款房 ） ；在本市三县一市 （章丘、平阴、济 阳、商河）居住 3年以上人员，在市内六区购置建筑面积 75平方米以上成套商品 房取得房产证 （ 其他条件同上述第一、第二款 ） 。同时，每套商品住宅房 （ 含二手房 ） 五年内只能享受一次购房落户政策， 其适 用范围是指按购

14、房落户政策； 迁入市内六区的人员， 自 2008年 11月 7日起购房 落户的，本套商品住宅房五年内不再享受上述购房落户政策。 居民申报购房落户 迁入时，该商品住宅房内应无其他人员的常住户口。购房建筑面积不含地下室、 车库面积。按照济南市公布的内容， 2011 年新建商品住房均价涨幅低于城镇居 民人均可支配收入增长水平。按照 2011 年两会上张建国市长所作的政府工作报 告， 2011 年济南市城市居民人均可支配收入要增长 12%。这也意味着 2011 年济 南新建住房价格涨幅不能超过 12%。随着房地产调控力度加大， 很多市民担心购房落户政策也会发生改变， 外地 居民如何落户济南仍是大家最为

15、关心的问题。 从目前形势来看， 外地居民购房落 户政策没有调整。 目前济南允许符合条件并实际居住、 有合法职业的人员本人及 其配偶、未成年子女迁济落户。（三） 济南市重大发展规划1.济南保障型住宅用地供应仍增加近年来，济南市城镇住宅用地， 特别是保障性住宅用地供应量持续增加。 2011 年度计划供应城镇住宅用地 921.91 公顷，占供地总量的 40.43%。统计数据显示， 济南 2010 年度市本级计划供应城镇住宅用地 845.91 公顷，其中经营性住宅用地 487.94 公顷，保障性住宅用地 357.97 公顷。全年实际供应住宅用地 608.89 公 顷，其中经营性城镇住宅用地 331.8

16、5 公顷，保障性城镇住宅用地 277.04 公顷， 完成率 71.98%。据悉，2011 年度计划供应城镇住宅用地 921.91 公顷，占供地总量的 40.43%。 廉租房、公共租赁房、 集资建房、 旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地单 列计划优先保障， 做到应保尽保。 同时重点保障棚户区改造、 西客站片区等经营 性重点项目用地。其中拟招拍挂供应 453.2 公顷，包括商品住房用地 346.4639 公 顷 ， 回 迁 安 置 房 用 地 106.7364 公顷，廉租房、公共租赁房、集资建 房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地 468.71 公顷，无低密度高档住 宅和别墅用地。在严查囤地行为方面，济南对 2009年 9月 30日前出让、划拨的共 2583宗 土地进行了专项清理。全市共清理出闲置土地 20 宗，并依法分类进行了处置。 对其中 13宗土地（面积 1358亩）实行协议收