土地分等定级Word文档下载推荐.docx

1、 （五） 城镇土地分等的因素指标体系城镇土地分等的因素指标体系见表6-1。表6-1 城镇土地分等因素体系表因素选择要求因子评价指标选择要求指标解释城镇区位必选交通区位城镇交通条件指数反映城镇对外交通便捷程度城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选用城镇所在区域的货运总量和客运总量来反映城镇聚集规模城镇人口规模城镇驻地的常住人口（万人）城镇人口密度城镇人口除以城镇建成区面积（人/平方米）城镇非农产业规模城镇二、三产业人口增加值反映城镇非农产业规模状况（万元）城镇工业经济规模城镇工业销售收入反映城镇工业的经济规模（万元）城镇基础设施道路状况城镇人均铺装道路面积城镇驻地年末铺装道路面积除以人口数（万

2、平方米/人）供水状况城镇人均生活用水量反映城镇基础设施中的供水状况（吨 /人）供气状况城镇气化率指使用燃气的城市非农人口与城市非农人口总数之比排水状况城镇排水管道密度城镇驻地排水管道总长度/城镇建成区面积城镇用地投入产出水平城镇非农业产出效果城镇单位用地二、三产业增加值城镇二、三产业增加值/城镇建成区面积（万元/平方千米）城镇商业活动强度城镇单位用地批发零售贸易商品销售总额城镇批发零售贸易商品销售总额除以城镇建成区面积（万元/平方千米）城镇建设固定资产投资强度城镇单位用地建设固定资产投资基本建设投资与更新改造投资之和城镇劳动力投入强度城镇单位用地从业人员数城镇当年从业人员总数/城镇建成区面积（

3、人/平方米）区域经济发展水平国内生产总值国内生产总值综合指数所有常住单位在一定时期内所生产和提供最终使用的产品和劳务的价值（万元）财政状况地方财政收入综合指数通过城镇所在区域的全年地方财政收入、人均地方财政收入、35年内地方财政收入年均增长率三项指标来计算固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数通过全年全社会固定资产投资、人均全社会固定资产投资两项指标来计算商业活动社会消费品零售总额综合指数通过城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、35年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算外贸活动外贸出口额综合指数通过全年外贸出口额、人均外贸出口额两项指标来计算区域综合服务能

4、力金融状况人均年末银行储蓄存款余额城镇所在区域居民年末储蓄存款余额/城镇所在区域人口数（元/人）邮电服务能力人均邮电业务量城镇所在区域年邮电业务总量/城镇所在区域人口数（元/人）科技水平专业技术人员比城镇所在区域专业技术人员数/城镇所在区域人口数区域土地供应潜力区域农业人口人均耕地城镇所在区域范围内年末耕地面积/城镇所在区域人口数（亩/人）区域人口密度城镇所在区域人口除以城镇面积（人/平方千米）（六）城镇土地分等的技术方法1.城镇土地分等因素因子权重的确定权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。权重确定的原则为：权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在01之间，各选定因素的权重值之

5、和为1；因素所涉及的因子权重值在01之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1；权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定。（1）特尔菲测定法特尔菲测定法（Delphi方法）是一种客观地综合多数专家的经验与主观判断，以确定参评因素及其权重的方法。通常所选的专家应当总体权威程度较高、代表面广，并由严格的专家推荐和审定程序推选。专家的人数以1040人为宜。专家在指定时间内将其填写完毕的因素选择和权重评估表反馈给组织者，由组织者进行统计分析，当统计误差在设计阈值内，便以专家所选因素及其平均权重值作为参评因素和权重值。当统计误差超过设计阈值

6、，将信息反馈给专家重新填写，知道统计误差在设计阈值内为止。打分轮次一般维23轮。（2）因素成对比较法因素成对比较法主要通过因素间的成对比较，对比较结果进行赋值、排序，最终确定各因素的权重值。为避免某一因素的指标值为0，通常设计一个虚拟因素，使参评的所有因素的权重值均大于该虚拟因素权重值。采用因素成对比较法有两个重要前提：一是因素间必须具有可成对比较性，对因素所赋值应在01范围内，同时两因素之和为1；二是因素比较的可转移性。设有A、B、C三个因素，如果A较B重要，B较C重要，则必定A较C重要。因素比较时，A较B明显重要，A的权重值可设为1，B为0，如果A较B相当重要，可将A值设为0.51的某一数

7、值，B的权重值为1减去A的权重值。某一因素最终的权重值为该因素与其他参评因素相比较所得指标值之和与所有参评因素指标值之和的比值。（3）层次分析法层次分析法（Analytical Hierarchy Process）简称AHP 法，也称多层次权重分析法。该方法的基本原理就是把所要研究的复杂问题看做一个大系统，根据系统所涉及因素和所要达到的目标，通过对系统内的因素及相互关系的分析，划分出各因素间相联系的有序的层次结构体系；在对体系中的每一层次按某种给定准则，请有关专家对每一层次中的各因素进行客观的逐对比较和判断后，相应给出个因素的相对重要性的定量表示；进而建立判断矩阵，计算出每一层次全部因素的相对

8、重要性的权重值，并加以排序；最后，根据排序结果即可确定参评因素及其权重值。2. 城镇土地分等因素因子分值计算（1）城镇土地分等因素因子分值计算 因素分值按照下列公式计算： Fik=WkjYij 式中：Fik第i个分等对象第k个因素分值； Wkj第j项因子对应上层第k个因素的权重值； Yij第i个分等对象第j项因子的分值； n第k个因素包含的因子个数。（2）城镇土地分等对象的综合分值计算 Si=WkYikSi第i个分等对象的综合分值； Wk第k个因素的权重值； Yik第i个分等对象第k个因素分值； n因素个数。3. 城镇土地等的初步划分城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合

9、分值区间，按从优到劣的顺序对应于1,2,3，。，n个等别值。土地等的数值，依不同区域的行政级别所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般确定：省（自治区）38等；直辖市35等；省级以下区域25等；全国和跨省级区域依实际情况而定；任何一个综合分等只能对应一个土地等。城镇等的初步划分方法有数轴法、总分频率曲线法等。（1） 数轴法将综合分值点标会在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点稀少处作为等间分界。（2） 总分频率曲线法 对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率波谷作为等间分界。4城镇土地分等成果验证和确定城镇土地分等成果验证主要有两种方法：一是利用市场资料验

10、证城镇土地等；二是利用聚类方法验证城镇土地等。（1） 利用市场资料验证土地等市场资料验证可采取城镇基准地价分等、土地交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准资料分等中的或多种方法。利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或用地的基准地价为主要分等依据；利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均价格为主要分等依据；利用标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依据。 利用土地资料验证土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数的50%以上。（2）利用聚类方法验证土地等 利用聚类方法验证城镇土地等时，首先要对分等对象的因子分值进行相应的标准化处理，并确定有关因子的总排序

11、权重；然后根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧氏距离；最后对分等对象进行聚类，并勾画出聚类分析谱系图。加权欧氏距离的计算公式为： Dij=Wkj（Fik-Fjk）1/2式中： Dij第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离； Wk第k项因子的总排序权重值； Fik第i个分等对象第k项因子的评分值； Fjk第j个分等对象第k项因子的评分值。根据多因素综合评价综合划分城镇土地等，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证，形成基本方案，并进行专家咨询和向下级土地行政主管部门征求意见，确定最终方案。 （七）城镇土地分等成果资料城镇土地分等的主要成果如下：1.城镇土地

12、分等报告 城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告。工作报告的主要内容为总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在的问题等。技术报告的主要内容包括：城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况；城镇土地分等方法，如分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处理方法、土地等初步划分及验证方法、土地等确定原则与方法、技术处理过程中需要特殊说明的事项等；城镇土地分等成果；城镇土地等的分析；从土地管理角度说明城镇土地等与土地市场培养、城镇地价之间的衔接；不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。 2.城镇土地等别图 城镇土地等别图反映

13、城镇位置、等别等内容。一般可根据需要编绘彩色城镇土地等别图，色彩以暖色为主，相邻等的色差不宜过大。3.中间成果中间成果包括：分等对象所在区域的自然、社会和经济条件资料；分等对象的因素因子评价原始数据和经标准化处理的数据；分等对象的市场资料数据；城镇土地分等工作底图；各因素分值图；各因子分值图等。二、城镇土地定级我国城镇土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。以城镇整体为单元进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。建成区、近郊区、独立工矿以外的土地分别纳入农用土地或其他类型的土地定级范围之中。（一）城镇土地定级的因素指标体系定级受多种因素影响，归纳起来有土地区位、城市设施和环

14、境优劣三个基本因素，每个基本因素又可分为若干派生因素，形成一个多层次、相互联系的因素指标体系。1.土地区位因素土地区位因素又包括商服繁华度、交通通达度二级派生因素。商服繁华度因素下，又包括商业中心等级、距商服中心的距离等因子；交通通达度包括道路宽度、道路密度、公交便捷度等因子。2.城市设施城市设施因素包括城市基础设施和社会服务设施等派生因素。城市基础设施因素又包括供排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等因子；社会服务设施包括教育文化设施、医疗卫生设施、娱乐体育设施、基层商服网点、距公园的远近等因子。3、环境优劣度 环境优劣度因素包括环境污染状况、自然条件和人口状况等派生因子。环境污染状况包括

15、大气污染、水污染、噪声污染等因子；自然条件因素包括地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水状况和绿化覆盖率等因子；人口状况因素包括人口密度、人口流量等因子。城镇土地定级因素体系表见表6-2表6-2 城镇土地定级因素体系表基本因素派生因素土地区位商服繁华度商业中心等级距商服中心的距离交通通达度道路宽度道路密度公交便捷度城市设施城市基础设施供排水设施供暖设施供气设施供电设施社会服务设施教育文化设施医疗卫生设施娱乐体育设施基层商服网点距公园的远近环境优劣度环境污染状况大气污染水污染噪声污染自然条件地形坡度地基承载力洪水淹没与积水状况绿化覆盖率人口状况人口密度人口流量（二） 城镇土地定级工作的程序和内容

16、1.准备工作 准备工作包括编写土地定级任务书，组织和物质准备，收集调查有关资料，整理资料，编制分值表等工作。城镇土地定级任务书应当包括以下内容：开展土地定级城镇的基本情况；所需的技术和图件资料；工作的组织、人员实施步骤和方法；时间安排和经费预算等。收集的资料应当包括商服繁华度，交通状况，基础设施状况，环境条件，社会、历史及人口资料，土地利用效益资料等。2.定级因素选择及其权重确定 （1）选择定级因素的原则 影响土地定级的因素和因子很多，但不能全部选为参评因素，通常应当区别主导因素和非主导因素，按下列原则选择：选择影响大，对分级有重要作用的因素；选择覆盖面广，适用于城市各类用地的因素；选择能反映

17、土地质量差异的因素；不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。不同类型的土地定级因素选择要求见表6-3、6-4、6-5、6-6。表6-3 城镇土地综合定级因素表定级商服繁华度交通条件基本设施状况环境条件道路通达度公交便捷度对外交通便利度基础设施完善度公共设施环境质量优劣度绿地覆盖度自然条件优劣度选择性至少一种必选重要性顺序12或33或24权重范围0.20.40.10.30.030.2表6-4 城镇商业用地定级因素表基础设施完善度0.250.450.250.050.20.1表6-5 城镇住宅用地定级因素表对外交通便利度（客运）商服繁华影响度4或55或40.20.30.120.250.10.20

18、.050.01表6-6 城镇工业用地定级因素表定级因素产业集聚效益对外交通便利度（货运）基础设施完善度产业集聚影响度23权重范围 （2） 定级因素权重确定的原则 权重是一个因素对土地质量影响程度大小的反映。土地定级因素选定后，还要对各因素的重要性程度予以鉴定，确定各因素的权重值。因素权重的确定原则：权重大小与因素对土地质量因素的影响大小成正比，作用大的权重值高，作用小的权重值低；各因素权重值在01之间变化，所选因素的权重值之和为1。 （3）定级因素选择和权重确定的方法定级因素选择和权重确定可以分开进行，也可以将两者结合起来进行。常用的因素选择和权重确定方法有特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分

19、析法等。3.土地定级单元划分及其指标取样定级单元是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基本空间单位。对照各因素分值评定表，评出各单元的因素得分和总分值，作为定级的基础。（1）定级单元的划分原则 定级单元划分应当遵循以下原则：一是单元内部的相似性原则，即单元内各定级因素的优劣程度和影响大体一致。二是单元间的差异性原则，即单元间应当有较明显的差异，但单元间的差异分值应当在规定值范围内，即不得大于100/（N+1），其中N为土地定级的级别数。三是明显属于统一服务中心的区域不能分割为不同单元。四是除交通用途外，兼有商业等多种用图的道路不能作为单元之间的分界线。（2）单元界线的选用 单元界线一般

20、选用：自然现状地物和面积较大的自然地物；城镇中的铁路；权属界限或权属单位内部的地类线；其他现状地物，如道路、围墙等明显、易定位的现状地物。（3）定级单元划分的方法定级单元划分方法主要有叠置法、主导因素判定法、网格法、街坊法等。叠置法。首先根据影响土地定级的主导因素在定级区域的实际分布状况，利用等值线法、指标区段法或分层设色法画出各主要因素的作用分值分布图；然后将采用的几个主要因素作用值分布重叠，勾画出作用分值基本一致的区域，形成不同大小的封闭图斑；再按照单元划分原则对图斑边界进行修订，得到土地定级单元。主导因素判定法。首先选用两个以上的主导因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点，作出各自的分值

21、剖面图；然后根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置作为单元的边界位置；再根据经验，把因素分值基本一致的区域划分为一个单元。网格法有动态网格法和静态网格发两种，两种方法均以大小的网格作为定级单元。静态网格法的划分是根据一定的经验，先定出一个统一大小的面积作为定级单元的面积，然后依规定的网格面积吧城镇划分为若干网格，作为等级的单元，并不再变动。动态网格法一般采用0.25km0.25km网格把城镇分成若干基本网格，然后选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，将网格四等分。在四分点上检查每类网格内部2个以上的主要因素的差异，如果某类网格内同一因素分值不小于某一单元内部均值程度的规定，则以四等

22、分加密。重复检查、加密，直到满足要求后，得到定级单元。（4）单元内指标取样单元内加权取样的目的是获取单元内各参评因素的指标值。样点的选取方法有许多，如单元边界特征点、单元的重点、单元的几何中心、单元内的任意点、线性内插等。当单元由若干个不同值的均值区域所组成，可以采用面积加权法计算单元因素分值。（5）单元总分值计算用因素加权分值法计算单元总分值。评定每个单元的因素及其数目必须相同，各个单元内因素的权重、分值及总值应结合一定的表格填表计算。4.土地分级的确定在完成定级单元划分及单元内各定级因素作用分值后，即可用因素综合评定法进行土地级的初步划分，然后再用级差收益测算最后确定的土地级别。（1）级别

23、划分的原则土地级别按总分值变化状况划分，不同的土地级别对应不同的分值区间，按从优到劣的顺序分别对应1，2，n个等级。土地级别数按照城市规模及其复杂程度确定。一般大城市510级，中等城市47级，小城市以下35级。在图上对相同级别的相邻单元应勾画连块，以初步定级。（2）土地定级划分的方法确定土地级别的方法主要有总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法等。总分数轴法。该方法按各单元总分值的大小，将其点绘于数轴上侧，按土地优劣的实际情况选择点稀少处作为级内边界，把相对密集的地方划为一个区段，再根据定性分析结果，定出每一区段代表的级别。总分频率曲线法。该方法以一定的分数间隔对单元总分作频率统计，然后绘制

24、频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择若干频率曲线突变处作为各级之间的分界线，再根据定性分析结果，定出分析结果，确定各组代表的土地级别。总分剖面图法。该方法沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况选择频率曲线分布突变处为级间分界，最后再定级。（3）土地级别的确定按上述方法可以初步确定土地级别，但在效益上如何表现则需要通过级差收益测算。当测算结果表明对区位最敏感的行业再效益上都不存在差异时，则应对土地级别进行修订和归并，最终确定土地级别。用级差测算收益结果修订土地初步级别的常用方法有两类：一是用级差收益的数值对初步的土地级别进行检验核对；二是将级差收益的状况转化为相应的系数，用系数修订土地的初步级别。（4）成果整理土地定级成果整理工作包括面积量算、土地定级图的编制和土地定级报告的编写等。土地定级图件包括定级工作图和定级成果图。定级工作图包括人口分布图、商业网点分布图、各因素分值计算图等。土地定级成果图包括用地定级单元分值图、土地级别分布图、土地级差收益测定图等。土地定级报告包括定级工作报告和定级技术报告。定级工作报告应当详细写明定级工作