华宇唐海青年城整体项目分析文档格式.docx

1、18846.64容积率1.64建筑密度（%）25层数5-62-5建筑高度（m）24绿化率（%）30车位（辆）227S1地块（二期）用地东临规划路，北临青林路。南侧是创业大街，西侧是文化街。4.7076142673.4118649.08102292.1913255.97公寓2380.92会所地上面积72024024.322.5213-182-4中间楼54.8（从平台层量起）四周楼55.4（从车库层量起）4802、交通状况： 唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的农垦体制县，且是省内经济强县30列之内，位于河北省东北部、唐山市南端，它南临渤海，北依唐山，西望津京，东靠京唐港,是正在开发建设的2

2、0万吨级曹妃甸深水大港的直接腹地，距离曹妃甸仅30公里。距北京220公里，天津120公里，唐山55公里，京唐港30公里，秦皇岛150公里，天津港120公里。3、唐海县城房地产市场发展分析报告1）宏观市场研判：唐海据曹妃甸优势，建第二个唐山2）唐山经济结构分析产业造城3）2010年唐山全市完成地区生产总值4469.08亿元，同比增长13.1%以上；全部财政收入438.95亿元，同比增长16%。在全国排第19位，在河北省排名第一。4）唐山产业集群之一：钢铁全国钢铁看河北，河北钢铁看唐山。唐山的钢铁产业实力雄厚、规模庞大。 2006年2月28日，唐钢、宣钢、承钢三家企业联合组建了唐钢集团公司。唐钢集

3、团是国有特大型钢铁企业，全国十大钢铁企业之一，拥有资产总额523.52亿元。钢铁主业具有年产2000万吨的生产能力，主要生产板材、棒材、线材、型材等140多个品种400多种规格的钢材产品。首钢迁钢公司二期工程年底建成后，要实现至少450万吨的产能。 唐山市每年2000多个亿的GDP，50%左右的税收都由钢铁贡献。 全国40个亿年产量，1/10以上由唐山的钢铁公司生产，是名副其实的“钢都” 。5）唐山产业集群之一：港口京唐港是伟大的民主革命先驱孙中山先生在建国方略中提出拟建的“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”港址。京唐港位于唐山市东南80公里处，是国家确定的沿海重要港口之一。京唐

4、港1989年8月动工，形成了一号、二号两个港池，综合通过能力3000万吨以上。2002年完成运量1465万吨，首次跻身全国沿海港口20强。货种涵盖煤炭、原盐、粮食、钢材、矿石、集装箱等十多大类数十个品种。航线通达国内外90多个港口、30多个国家和地区。按总体规划布局，京唐港分为王滩和曹妃甸两个港区。近期规划面积20平方公里。已建成王滩港区一号、二号港池，设计年吞吐能力近千万吨。正在建设中的曹妃甸有一个30万吨级原油码头已经投入使用，该港口计划建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5至10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。唐山港口发展潜力巨大，必将成为唐山经济最重要的

5、发动机6）唐山产业集群之一：矿产 冀东地区是我国三大铁矿之一，迁安铁矿资源储量达27.2亿吨，年生产矿石3600万吨，年产铁精粉1200万吨，连续14年位居全国县级地方铁矿产量之首。首钢公司近70%的铁矿石原料都来自于此。 唐山市现有煤炭储量62.5亿吨，各类大中型煤矿40多个。开滦煤矿是我国开采最早的煤矿，至今已有百余年开采历史，共包括10个生产矿，原煤合计生产能力为2250万吨，是仅次于山西大同矿务局的全国第二大煤矿。7）唐山产业集群之一：陶瓷唐山是“中国北方瓷都” 。明代永乐年间，唐山的制陶业已经初显兴旺。到了嘉靖年间，官方组织成立“陶成局”（即现在的建筑陶瓷厂），唐山作为“北方瓷都”的

6、地位初步奠定。唐山陶瓷集团有限公司是国家特大型企业。主要产品为日用瓷、建筑瓷、卫生瓷，总资产38亿元，共有员工3万多人，卫生瓷总产量位居全国陶瓷行业第一，旗下有上市公司ST唐瓷。建筑陶瓷业曾有唐山、佛山、博山所形成的 “三山鼎立”的格局，现唐山陶瓷产销量仍居于全国前列。 唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势8）唐山产业集群之一：石油 冀东油田的工作区域纵横唐山、秦皇岛两地七县，勘探面积5797平方公里，油气总资源量近7亿吨，总资产净值16.1亿多元。 油田共有高尚堡、柳赞、老爷庙、北堡、唐海、柏各庄等6个油田25个区块投入开发，目前年原油生产能力100万吨，年天然气生产能力4000万方

7、。南堡油田的发现，不仅有利于实现我国原油生产稳定增长和可持续发展，增强我国能源安全供应的保障能力具有重要意义。同时，也将有力地促进京津唐乃至环渤海湾地区经济社会的发展。唐山再次成为全国关注的焦点。借石油产业，唐山经济又添活力，关注度提高。3、项目所在地经济分析： 继珠江三角洲、长江三角洲，中国第三次经济大潮将在环渤海地区掀起。环渤海经济圈将世界的目光聚焦在渤海之滨，一个未来中国的鹿特丹，唐海新城成为曹妃甸巨大产业基地背后的直接辐射地，并与曹妃甸、南堡形成金三角互补发展隔局。 将来，必将形成工作、创业、创富在曹妃甸、南堡，休闲、享乐、生活在唐海的循环多营、互动隔局。二、项目定位: 自2011年5

8、月3日至今，完成销售物料的准备、户外围挡画面和广告VI设计。并且利用客户调查问卷形式开拓客户。来电196组、来访客户492组、抽样调查客户2000组，确定意向客户798组。1、客户定位:A、改善型客户客户属性：由于家庭人口增加而置业升级的人群；客户年龄：青年25-35岁；置业目的：满足家人居住需求，自然形成的置业升级（少量具有主观愿望）；个性特点：有责任心，能为了家人继续奋斗；触媒习惯：唐海的路牌、DM单、短信、朋友介绍；出入场所：菜市场，其他娱乐场所几乎不去；置业关注：装修质量、建筑质量、户型总价、物业服务等因素；生活阅历：大半生在唐海度过，但还没完全被生活弄得麻木，会寻求一些小惊喜、小惊讶

9、； B、居住型客户：唐海本地有成家立业打算的青年；青年22-28岁；从家庭中独立出来，需要一个自己的天地，或需要结婚用的婚房；冲动，有激情，见过外面的天地，有希望过上高档生活的愿望，并且向往 唐山、向往大都市；唐海的路牌、DM单、短信、读者、朋友介绍 网吧、KTV、超市（购物中心） 户型、首付款、月供、项目档次、精装风格与品质等因素 经常去唐山玩，基本没去过更远的地方，有青春的冲动；C、商务型客户：在唐海做生意的迁徙人群（海鲜、汽修、装修、服装等）；30-40岁；因为长期在唐海经商，需要在唐海安家，希望找一个合适的地方，既能够满足居住，有能够满足一定的商务洽谈、宴请功能；精于算计，有一定的置业

10、资本，会在购房时挑三拣四，希望买的房有面子 但也希望价格越便宜越好，相互之间会有攀比；唐海的路牌，街边广告、DM单、短信D、投资型客户：投资客户；40岁以上；规避投资风险，寻找有效途径进行长效投资，进行长期获利，他们不是投 机者，是真正的投资家；长期关注中国市场风云，擅于把握政策走向，对未来的变化有敏锐的触觉， 他们与私募基金机构及国内投资机构有一定的联系及合作； 他们沉稳，有眼光，能够发现还未被人熟知的未来热点；投资经理的当面介绍、航机或专业杂志（GOLF、三联周刊、财经等）、新浪财经频道、唐山街道的路牌、道旗，还有直投他（她）家的DM，不过最主要的是朋友间的介绍；2、项目定位：领秀未来的全

11、精装都市复合生活区领秀未来：突显项目青年城概念，青年城的主人，必定是未来的城市领袖； 强调曹妃甸的未来，也是唐山的未来；全 精 装：体现项目产品品质，带给客户非一般的居住感受；都 市：唐海不是都市，但是华宇唐海青年城却能带给你十足的都市感； 拉近与唐山的心理距离；复合生活区：开发商实力，大盘造城； 多功能复合社区，满足业主一切所需；3、项目优势提炼：A、 精装交房、降低客户入住成本，更体现项目品质及开发企业实力；B、 沿街商业及餐饮街规划，并配有酒店、公寓类型产品，多样化物业类型，满足购买者需求；C、 高层板楼设计，高耸挺拔，体现项目高档形象，树立区域建筑标杆；D、 精致园林设计，给与居住者舒

12、适视觉及居住感受；E、项目三面临路，交通通达性好，且主展示面较长，利于项目沿街展示；F、物业管理水平较周边项目高档，能为业主提供贴心服务，侧面提高项目档次；G 、60至140平米一居至三居，满足各种类型客户需求；H、专为年轻人设计，有着很强烈的建筑内涵与社区精神，较唐海其他项目有较强的区隔性；J、楼体一层设计为架空层，可将园林引入楼宇，或依据空间设计不同使用功能，增强产品新意； 项目的优势十分明显，主要体现在项目产品力上，无论是建筑设计或是精装理念，已超过唐海其他商品房项目；特别是项目青年城的定位，给予了项目丰富的精神内涵，是其他项目所不具备的；但项目的劣势亦很明显，就是项目的位置在唐海县内也

13、较偏，对于唐海这样一个人口较少的县城，较难引起强烈市场反应。所以，用概念带市场，是规避地理劣势的手段之一。4、项目卖点分析： A、区域：北侧紧邻湿地公园，湿地有利于调节小气候及提供丰富负氧离子，对居住 者的健康具有良好的促进作用；位于唐海规划的“风情居住区”内，有闹中取静的地块属性； B、交通：项目三面被道路包围，交通通达性好；青林公路直通沿海高速，方便项目与外区域连接； C、9栋高层现代建筑群拔地而起，品质感极强；建筑南北向错落排列，既满足日照又赋予建筑整体视觉动感，保证通风 及采光需求；住宅、公寓、沿街商业等多种形态产品的设计，丰富了产品线；多种户型，合理布局，且面积区间跨度较大，满足各类

14、购房人群的需求； 架空层设计，体现建设者巧心思； D 、园林：地块中心大面积园林绿化用地，满足每栋楼对景观的需求； 高档次景观设计方案，给与居住者区别以往的独特的居住感受； 入口处精神堡垒，赋予项目特有精神内涵； E、配套：周边配套金莎国际、上岛咖啡及海澳大酒店，满足日常购物所需及业主待客及工作、商务需求；项目内部配套沿街商业、餐饮街及快捷酒店，形成丰富内部配套，满足业主日常餐饮、休闲娱乐、购物需求； F、精装：精装交房，为业主提供一站式置业服务，体现开发企业实力及体贴用心；高档精装品牌，省却业主入住烦恼，减少业主入住成本；G、物业：高档次物业服务团对，让业主后顾无忧； 项目打造高端路线，利用

15、自身的各项优势超越其他竞品项目，形成排他性，在调性上领袖唐海，树立独树一帜的品牌形象；并且，项目应将青年城的调性发扬光大，得到市场认同。 核心卖点一：精装修 （开发商实力与建筑品质的体现） 核心卖点二：高品质（项目经过精雕细琢，处处彰显用心） 核心卖点三：多功能建筑群（商业、住宅、公寓、酒店，30万平米复合建筑集群） 核心卖点四：豪宅气质（相由心生，气质建筑体现领袖内涵） 核心卖点五：蓬勃向上的精神 （独树一帜的青年城，专为奋斗的灵魂打造）5、 区域房地产市场分析：A、 唐海房地产宏观走势分析：一个区域经济型移民市场B、 唐海房地产市场发展时间短、增速快； 区域经济快速发展促动唐海房地产市场十

16、分明显；移民城区已成，外来人口成房地产消费主流；在快速增长中，以投资为目的的房产消费比例上升；C、 唐海房地产市场供应情况： 唐海房地产市场项目以中小型项目为主，容积率多在2.2-3之间；建筑形态以高层板楼和板塔结合建筑形态为主；户型面积区间较集中，两居多在80-100平米、三居多在110-140平米之间；开发企业以本地企业为主，企业开发实力和品牌度均不高；高层主导、户型同质化严重，尤其表现在户型方面！未来潜在供应量约110万，9000套。潜在供应量极大，商品住宅开发观望气氛浓。D、唐海房地产市场竞争性分析：产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足；在售项目容积率普遍较高；户型面积区间过于集中，

17、市场挖掘不充分；需求层次呈现多样化；北向客厅或无采光客厅仍有市场；大量高层建筑形态下，地下室成为“抢手副产品”；商业售价普遍较高区域商业价值较高、投资性需求特征明显；商业售价普遍较高。E、区域客群特征：区域客户具有多层次、需求多样性特征；区域客户中投资性需求特征明显；区域客户中本地客户投资性需求不断增加；区域客户均看好曹妃甸的发展前景；F、 本土客群构成分析： 本地大型企业人员：冀东油田、首钢以及相关企业员工目前占市场份额约20-30%；以刚性需求为主；本地农场、养殖场人员、服务业企业主：唐海各分农场职工其子女以婚房需求为主，有部分投资客户；交通运输、餐饮、酒店、零售等中小企业主；目前占市场份

18、额约10-20%；本地政府及事业单位人员；政府各局委、医院、学校职工；以改善性自住需求及投资需求为主；G、 其他区域客群构成分析： 外来企业中高层管理人员：曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员；目前占市场约10-20%；外来投资客户:京津唐区域投资客户，唐山客户为主；目前占市场约10-20% ；乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客； H、市场空缺分析： 消费多层次，本地人以改善型住房为主，中高端存在一定市场空间，如花园洋房；大型企业员工多以首次置业为主；首次置业的本土居民及企业职工存在一定市场空间；投资型市场存在广阔空间，如商业、小户型住宅、公寓。 根据唐海房地产市场及唐海经济发展分析，我们在户型设计和项目业态上增加商业、公寓、小户型公寓和低密度住宅的配比，从而大大增强了项目的产品多样化，满足了各种客群的需求，并且填补了唐海房地产市场产品类型的空缺。