房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求文档格式.docx

1、年度（为鉴证年度，下同）帐面销售收入元（其中从预售收入结转的销售收入元），年度帐面预售收入元，调整后年度实际销售收入元，年度实际预售收入元。上述开发项目经核确已完工，累计账面开发成本元，调整后累计开发产品的计税成本为元，累计已销开发产品的计税成本为年度已销开发产品的计税成本为年度完工产品实际销售收入毛利额为元，与预售收入毛利额元之间差额为元，已在申报表中作出了相应调整。3 / 24本鉴定报告是根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）第九条的要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证

2、单位应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。附件：1、鉴证报告说明；2、项目销售收入审核明细表3、项目开发总成本审核明细表4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；5、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；6、房地产开发企业计税成本对象表；7、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。税务师事务所有限公司中国注册税务师：4 / 24地址：电话：二年月日附件 1：鉴 证 报 告 说 明开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证

3、，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明：一、委托单位基本情况企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人等。二、主要会计政策贵 公 司 的 销 售 收 入 、 销 售 成 本 确 认 的 会 计 政 策为：，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名前后变化的差异及其影响）5 / 24三、开发项目基本情况贵公司项目位于，占地面积平方米 ， 开 发 用 途 为。 该 项 目 开 发 起 始 日 期为日，完工日期为日，完工条件符合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；（3

4、）已取得了初始产权证明（勾选）。在完工年度（即 20XX 年度）企业所得税汇算清缴前选取 X 年 X 月 X 日作为计税成本核算的终止日 。 该 项 目 于日 开 始 预 售 ， 预 售 证 的 号 码该项目为（否）经济适用房。四、预售收入毛利额的申报情况项目自日开始对外发售，截至日预售开发产品共计平方米，包括：住宅平方米，商业平方米，其它开网点平方米，地下室平方米，车库发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元，其中：元已按%的利润率计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报；%的利润率计算预计毛利额元并入应纳税所得额进行申报。截至日已申报调整毛利额五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况（披露年度

5、开发项目完工产品销售收入及其调整情况）（一）实际销售收入的审核6 / 24项目开发产品可销售面积共计平方米，其中：户、可销售面积平方米，商业网点 户（个）、可销售面积方米，车库户（个）、可销售面积平平方米，其他开发产品平方米。项目已签订合同销售的开发产品共计平方米，合同平方米、合同金总价元，其中：户、面积元，商业网点元，地下室元，车库户（个）、面积元，其他开发产品平方米、合同金额项目企业账面列示销售收入为元，销售商业网点销售住宅元，销售地下室经审核按规定元/平方米，其中：销售车库元，销售其他开发产品元，均价应确认销售收入元/平方米，销售商业网点元/平方米，销售地下室元/平方米，差异合计为单价元

6、/平方米，元/平方米，销售其他开发产（详见附件二XX 房地产项目年度收入明细表）（二）销售成本的审核7 / 24（披露：截至年度未完工开发产品情况；年度已完工开发产品情况；年度开发项目完工产品计税成本及其调整情况；度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，具体说明调整的事项及金额）1、成本对象总成本贵公司账面 列示成本对象总 成本为住元，车库点经审核成本对象总成本元/平方米，商业网元/平方米，地下室 元元，均价 元/平方米，其他开发产/平方米，车库（详见附件三项目开发总成本审核明细表）2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本

7、可售面积=（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本可售面积=（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积8 / 24单位工程成本（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积=（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积单位工程成本=（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积单位工程成本=（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品面积单位工程成本=已

8、销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（三）实际销售收入毛利额的审核实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=（详见附件四开发产品（期）房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表）六、审核结果年度开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情况；年度开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异计算及其调整情况）实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）9 / 24之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）=上述差异包括：（1）（2）合计：七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）1

9、0 / 24附件 2：开发项目年度销售收入审核明细表开发产品种类：年度：金额单位：元序1开发产品名称面积销售合同编销售方式实际收款金额账面列示销售收入其中：从预收帐款结转的销售收入审核确认差异原因说明（平方米）2345678910111213141516合计注：开发产品种类按照住宅、商业网点、地下室、车库和其他开发产品分类填报，差异原因可另附说明。11 / 24附件 3项目开发总成本审核明细表开发产品种类开发产品数量账面列示开发产品总成本总成本土地征用及拆迁补偿费前期建筑安装基础设施公共配套开发间接工程费建设费设施费费用商业网点地下室车库其他开发产品差异原因可另附说明。12 / 24附件 4之

10、一房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表（一）完工开发产品（成本对象）名称：纳税人名称元至角分联系电话联系人开发项目名称开发项目地点开发项目用途开发项目占地面积开发时间完工时间开发项目规划建筑面积审定金额行次开已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）发成本项目计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审核表二及附件五预提费用明细表）完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填差异审核表二）完工开发产品累计计税成本（41-3）（请填差异审核表二）总可售面积（平方米）可售面积单位计税成本（64/5）累计已实现销售的可售面积（平方米）实际销售毛利的计算累计从

11、预售结转销售的可售面积（平方米）其本年已实现销售的的可售面积（平方米）中本年从预售结转销售的可售面积（平方米）171819202122232425累计已完工开发产品的销售收入累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入本年已完工开发产品的销售收入本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入累计已销开发产品的计税成本（1567）累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（1668）本年已销开发产品计税成本（1769）本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18610）累计已销开发产品的实际毛利额（1911-15）累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（2012-16）本年已销开发产品实际毛

12、利额（2113-17）本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（2214-18）累计销售未完工开发产品收入本年销售未完工开发产品收入计税毛利率（）预计毛利额的计算累计开发产品预计毛利额（申报调增）（注：毛利率不变情况下 262325，下同） 26本年开发产品预计毛利额（申报调增）（27=2425）累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=142728293031累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（3020-28）本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（2522-29）13 / 24区分不同的开发产品（成本对象）分

13、别填列此表。开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数1、“完工开发产品（成本对象）名称”：填写开发企业已完工开发产品（包括视同完工的开发产品）的名称。2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。3、“开发项目名称”：填写完工开发产品所在开发项目的名称。4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。开发成本项目1、第1行“累计已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。2，第2行“其中：计

14、入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。3、第3行“完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。4，第4行“完工开发产品累计计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。实际毛利额的计算1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。2、第7行“累计已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工后累计已实现销售的开发产品

15、面积。3、第8行“其中：累计从预售结转销售的可售面积（平方米）”：填写开发产品完工后开发企业累计至本年将预售转为销售的开发产品面积。14 / 244、第9行本年已实现销售的的可售面积（平方米）：填写本年已实现销售的开发产品面5、第10行本年从预售结转销售的可售面积（平方米）：填写开发产品完工后开发企业积。本年将预售转为销售的开发产品面积。6、第11行“累计已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业累计实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转为销售收入的金额。7、第12行“累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后累计

16、将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入8、第13行“本年已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后本年度内开发企业实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转为销售收入的金额。9、第14行“本年从预售结转销售已完工开发产品的销售收入”：本年度内开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。10、第15行累计已销开发产品的计税成本（1567）：填写累计已销售的已完工开发产品的计税成本。1

17、1、第16行“累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（1668）”：产品完工后开发企业累计将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。12、第17行本年已销开发产品计税成本（1769）：填写本年度已销售的已完工开发产品的计税成本。13、第18行本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18610）：填写开发产品完工后开发企业本年度将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。14、第19行累计已销开发产品的实际毛利额（1911-15）：填写开发产品完工后累计至本年开发企业的开发产品实际毛利额。15、第20行其中：“累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（2012-16）”：填写开发产品完工后

18、开发企业累计由预售转为销售的开发产品实际毛利额。15 / 2416、第21行“本年已销开发产品实际毛利额（2113-17）”：填写本年开发企业的开发产品实际毛利额。17、第22行“本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（2214-18）”：填写开发产品完工后本年度内开发企业由预售转为销售的开发产品实际毛利额。预售毛利额的计算第23行“累计销售未完工开发产品收入”：填写开发企业在预售阶段累计取得的与该项完工开发产品有关的收入。第24行“其中：本年销售未完工开发产品收入”：填写本年度开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。实际毛利额与预计毛利额的差异1、第25行“计税毛利率”：

19、经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率2012年以前城区按15填写，镇区按10%填写，2012年后国税主管企业均按15填写，地税主管企业仍按原率不变。2、第26行“累计开发产品预计毛利额（申报调增）”：填写预计毛利额计入应纳税所得额的累计申报调整增加额。毛利率不变情况下一般 262325，下同，如不等请附加说明。3、第27行“本年开发产品预计毛利额（申报调增）（27=2425）”：填写预计毛利额计入当年应纳税所得额的申报调整增加额。一般 27=2425，如不等请附加说明。4、第28行“累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减

20、）（28=12 28行=12行25行5、第29行“本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14 29行=146、第30行“累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（3020-28）”：写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。7、第31行“本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（2522-29）”：写本年度内开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。16 / 24附件 4之二房地产企业完工产品

21、成本、计税成本及毛利额差异审核表（二）项目（如下列项目是分摊转入的，请填会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额写附件四之三及之四成本分摊明完工开发产品会计成本经审定完工开发产品计税成本行次细表, 预提费用填写附表五预提费（3）=（1）-（2）用明细表）完工开发产品成本合计（1=2+3+4+5+6+7+8）一、土地征用及拆迁费（填附件四之三及之四）（1）土地买价或出让金（2）市政配套费（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费（5）拆迁补偿支出、安置及动迁支出（6）其他二、前期工程费（填附件四之三及之四）（1）水文地质勘测（2）报建、规划、设计（3）临时设施费（4）三通一平费（5）其他以上项

22、目其中：预提费用（填写附表五预提费用明细表）三、建筑安装工程费（填附件四之三及之四）预提费用（填写附表五预提17 / 24费用明细表）（1）土建工程费基础工程费主体工程费人工费其 材料费委托方供（甲供）材料费其他（2）安装工程费（3）装修工程费四、基础设施建设费（填附件四之（1）道路工程费（2）燃气、供暖、通讯、电视、（3）给排水、供电、照明工程费（4）绿化、环卫工程费五、公共配套设施费（填附件四之18 / 24六、开发间接费（填附件四之三及（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费（6）劳动保护费（7）工程管理费（8）利息支出费（9）周转房摊销（10）项目营销设施建造费（11）其他七、其他