五星级酒店的投资预算及管理模式项目可行性报告Word格式文档下载.docx

1、120150万元间 四星级总造价=房间数80100万元间3、以酒店总建筑面积/客房，则每间客房占建筑面积为：五星为120m 180m，（四星为90m110m）。4 投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、 装修成本占40%;5 中国的五星级酒店投资回报率能达到8%9%，一般投资回报周期为 15-20年五星级酒店内装饰投资估算表功能分区建筑面积单位造价/M2总投资备注公共部分12780m2餐饮区5700m2中餐厅1000m25500元400万含活动家具西餐厅300m2120万宴会厅1500m26000元525万风味餐厅5000元自助餐厅500m2200万清真餐厅105万酒

2、吧400m26500元180万鸡尾酒吧88万厨房1400m21000元140万健身2220m2保龄球场600m24500元（6道X100万）810万弹子场200m24000元80万壁球室120m24500元18万健身房250m23000元（设备50万）125万健身舞室63万健身医疗部150m23000元45万游艺部乒乓球室3500元50万台球室90万棋牌室50m210万桑拿桑拿水池2000万30万按摩室20间3万60万桑拿室3间2万蒸汽房2个40万更衣室36万休息区美容美发厅70万歌舞表演厅卡拉OK部450m2194万游泳池网球场（室外或天面）2000元100万大堂及 门厅1810 m2小件行

3、李寄存处60m221万行李寄存处90m231.5万存衣处30m212万贵重物品存放处邮政外20万银行22.5万书店商场总台7000元315万交通及公共空间390万客房400间（含常包房、标准房、套房豪华房、总统房等）20000 m2400间7万/间2800万后勤、行政办公5060m21518万工程500元253万其它3730m2花房11万会议厅800m2360万多功能厅225万商务中心停车场车库200元洗衣房2500元150万残疾人服务100m235万合计：11029万 五星级酒店机电工程费用估算名称数量单位金额/万元所占比例空调系统229527%1冷热源（直燃机）3台6002风机盘管（客房

4、走道 餐厅包房 按摩 卡拉OK包房 办公室7501053温控开关个404空调柜机（1000 m2）/台182305冷却塔806空调工程（材料 安装）10507空调水系统泵8308消防送排风设施1套160B配电系统132015.80%1变压器2000KVA41202高低压开关柜3003增容费3504动力配电箱605电源传输（电缆和母线 桥架 线槽）2506发电机800KW1507工程安装90C给排水系统111513.30%1蓄水设施（蓄水池 水箱 热水罐 水处理）1302水泵（含生活冷热水 消防栓 喷淋 污水泵）253水系统工程（消防 生活冷热水 管道 阀门 安装）4游泳池设备（净化 热交换）8

5、55污水处理设施70D弱电系统145013.00%1电话（含中继线）8001702电脑系统1403收银系统4消防报警5综合布线1006卫视系统7音响广播系统1108保安监控系统9楼宇自控系统19010内部寻呼对讲系统E.电梯系统166019.80%1客梯69602员工梯3货梯24安装费F其它9001油罐（含2次油罐）2锅炉（洗衣场 厨房）2003煤气工程41211灭火设备5避雷接地系统6市政外管线费用（污水 电信 供电 供水 煤气）4008740万 五星级酒店辅助设施投资估算表金额（万元）厨房及酒吧设备（1400 m2）180034.00%洗衣场（100 m2）55010.40%健身设备450

6、7.60%保龄球（4道）2）健身设备50康乐设施78014.70%1）医疗设施152）游艺设施3）桑拿游水池（150 m2）设施4）桑拿房5）蒸汽房6）美容美发7）歌舞厅设施8）卡拉OK设施20间35隔客房设施111021.00%1）卫生洁具（1万/间）2）灯饰/家电（1万/间）3）电子门锁（0.3万/间）4）床控系统（0.35万/间）酒店灯具65012.30%5290万酒店的投资管理模式模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。优点在于酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，

7、酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。缺点在于这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织、世界小型豪华酒店组织等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。这

8、种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控

9、制大大降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店集团。这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格

10、的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理+特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营

11、服务。各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。一些酒店管理公司在和酒店

12、业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。国际酒店管理公司 管理模式洲际 委托管理 极少带资万哈姆 特许经营万豪 委托管理雅高 委托管理与带资管理并重希尔顿 委托管理喜达屋 委托管理，特许经营及有选择的带资管理香格里拉 带资管理为主，适当拓展委托管理凯悦 委托管理感谢阅读