房地产项目投资分析报告Word文档下载推荐.docx

1、表3金额（万元）取费标准（元/m2）规划、设计、可研费47.001.1规划费20.001.2设计费25.001.3可研费2.00水文、地质勘察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费策划费合计（三）建安工程费用表4建安项目单方造价（元/m2）总造价（万元）沿街商业建筑土建民用建筑地下车库4水电设备5内部装修6（四）基础设施费表5基础设施（含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网）130（五）开发期规费估算表表6项目估算说明（元/m2）固定资产投资方向调节税5%配套费80质检费建筑管理费卫评费1.4环评费7墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费11再就业基金教育专项基金13编

2、标费14招标费15规划许可工本费0.516土地证工本费17施工许可证（六）不可预见费表7说明土地费建安工程费前期工程费（一）+（二）+（三）+（四）*3%基础设施费总计（七）管理销售费用表8项 目广告售楼处售楼许可监理费物业管理基金公用设施维修基金管理费 （1）不含财务费用的总投资的估算（单位为万元）根据前面表格条件：土地成本土地开发成本第一期第二期建安成本359810894管理费用不可预见费其他费用开发期税费基础设施配套建筑面积销售单价（万元）工程项目1销售面积：105954工程项目2销售收入：70260销售费用所以不含财务费用的总投资为：（2）确定各年银行贷款数额（单位：万元）第一年投资：

3、28540.2其中：自有资金：22000（其中，21699用于土地出让金，301万元用于其他）银行贷款：6540.2第二年投资：9012 （全部来自于银行贷款）第三年投资：8836.5（全部来自于销售收入）（3）详列财务费用估算过程在计算之前，分析一下本项目的计算期。建设期3年，本项目分两期建设，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计，销售期为4年建设期利息第一年计息：261.61第二年计息381.41建设期利息合计为643.02前两年本金和利息和为：16195还款期利息（等本偿还并支付利息）第2、3年还本：8097.6第2年年末：还本付息：8097.6其中：本金为7776.1，利息

4、为321.5第3年付息：647.81第3年年末还本付息为8745.4本金为7776.1，利息为969.3项目总投资的估算不含财务费用的总投资+财务费用：47679.5其中，开发成本：41738.7开发费用：5940.8（其中财务费用1290.8）三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表10合计（万元）前中后开发投资资金筹措自有资金借贷资金预售资金再投入四、项目销

5、收入的测算本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2,（均价*元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表11面积（m2）建议单位平均售价（元/m2）销售收入（万元）沿街商铺 住宅停车场 个车位说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视

6、。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表12类别计算依据营业税销售总收入*5.68%教育费附加营业税额 *11%城建税印花税销售总收入*0.05%交易管理税销售总收入*0.5%（二）土地增值税计算表表13销售收入扣除项目金额以下4项和开发费用开发成本销售税及附加2.4其他开发成本*20%增值额（1）-（2）增值率（3）/（2）增值税率（4）50%土地增值税增值额X30%（三）损益表表14计算总成本费用销售税金及附加利润总额（1）（2）（3）（4）所得税（5）*33%税后利润（5）（6）公积金（7）*1

7、0%可分配利润（7）（8）（四）全部投资的投资利润率利润总额/投资总额*100%=自有资金的投资利润率利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：（一）盈亏平衡分析表15面积成本收入平衡点销售面积经营安全率（%）沿街商业建筑地下停车场 说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即* X *%=*万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即* X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、 本项目是*，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。2、 对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议*。3、 由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。