东冲度假海岸公园项目商业计划书40Word文档格式.docx

1、第七章 投资估算与财务分析 19一、投资估算 19二、财务评价 20第八章 风险分析与控制 21第一章 摘 要二十一世纪是生态科技的世纪，生态旅游产业是生态二十一世纪的朝阳产业，生态资源开发面向大众具有深厚的市场潜力。充分利用生态资源优势培养形成特色经济优势。规模化、特色化系统开发形成核心竞争力全面提升经济效益，彰显社会效益；倾力打造生态旅游品牌推动产业化可持续发展战略。一、项目介绍项目是集生态度假，养生运动，绿色美食，科教观光于一体，构筑一个自然、生命、绿色三位一体的观光、度假、养生新概念的现代化生态园区。以良好的生态系统、蓬勃发展的生态理念、洁净的空气水源与一流的环境，吸引全市乃至全省、全

2、国的目光。努力营造和发掘得天独厚的生态优势，始终坚持走生态路、打生态牌、创生态业,加快建设可持续发展生态示范区，为实现“效益深圳，和谐深圳”作出区域的贡献 。二、项目总体发展战略生态旅游产业链：“历史生态观光文化科教”生态园制定了“一轴”、“两心”、“三带”、“四区”的发展规划，同时尽快完善并提高基础设施配套水平，整合土地资源及产业发展格局，打造“绿色生态度假海岸公园，塑造东部黄金海岸风景线”。1“一轴”指依托园区主干道进行环境景观建设，形成贯穿园区的绿色交通走廊和景观形象展示带。2“两心”指建立园区产业管理中心和旅游服务中心，把产业运营和旅游服务有机结合起来。3“三带”指均衡建设三条贯穿园区

3、的绿色景观走廊。4“四区”指建设特色海岸优质沙滩区、东部生态湿地区、自然科教区、和综合服务区。第二章 项目所在地概述一、地理位置项目拟建于龙岗区大鹏半岛东冲。东冲位于深圳东部海岸，深圳大鹏半岛最南端，离市区七八十公里，是一个三面都被翠绿群山环抱的美丽海湾，北靠七娘山森林公园，东面是深圳独一无二的淡咸水红树林保护区，与三门岛遥遥相望。近两公里长的金色沙滩。地理位置十分优越，交通便利，是高档旅游休闲天然自成之地。东冲和西冲、杨梅坑圈成一片，形成自然地理的飘扬彩带；又和大鹏所城手心相连，形成地理及文化的唇齿相依。二、历史沿革东冲作为深圳的一部分，共享着光辉的历史，早在6700年前的新石器时代中期，就

4、有人类繁衍生息。距今四五千年前，即中原地区的夏、商年代，在深圳沿海沙丘谷地，已聚居着与中原民族不同的部族，这些部族种类繁多，被称为“百越部族”。生活在深圳区域的百越部族称为“南越部族”。他们善于捕鱼、航海，甚少农垦。深圳是古代百越部族远征海洋的一个驻脚点，也是百越部族聚居繁衍的地方。公元前214年，秦始皇统一中国并在岭南设置了南海、桂林、象郡三郡，深圳隶属于南海郡。公元331年，即东晋咸和六年，朝廷设东官郡，辖宝安、海丰、兴宁等六县，其范围包括珠江三角洲及惠州、潮州一带。当时宝安县辖地涉及今天的东莞市、深圳市和香港特别行政区。东官郡的郡治所在地就设在宝安县内的南头。公元590年（隋开皇十年），

5、朝廷废东官郡，宝安县改属南海郡，县治仍在南头。公元757年（唐至德二年，）宝安县更名为东莞县，县治从南头迁往东莞，于南头设屯门军镇。公元1394年（明洪武二十七年），在今深圳境内设立了东莞守御千户所及大鹏守御千户所；稍后，又在南山半岛设立了庞大的军事机构南头寨，牵制范围东至潮汕，西至上、下川，南至大洋，有“虎门之外卫，省会之屏藩”之说。明朝初年，中国出使南洋，舰队开航前必到深圳赤湾的天后庙祭祀祷告，方可成行。公元1573年（明万历元年），朝廷取“革故鼎新，转危为安”之义，新设新安县，并建县治于南头。公元1842年7月24日（清道光二十二年），中英签订不平等条约南京条约，新安县的香港岛被英国占领

6、。公元1860年1月11日（清咸丰十年），新安县的九龙半岛也因不平等条约北京条约而被迫割让给英国。公元1898年4月21日（清光绪二十四年），清政府与英国签订展拓香港界址专条，又将新界租借给英国，为期99年。此后，新安县原有的3076平方公里土地中，有1055.61平方公里脱离其管辖，成为英国殖民地。公元1913年（民国三年），因新安县与河南省的一个县同名，为免混淆，又复称宝安县，县治仍在南头。1953年，因深圳联结广九铁路，交通便利，人口聚居较多，工商业较兴旺，便将宝安县治东迁至距南头10公里外的深圳墟。1979年3月，宝安县改为深圳市，同年11月，深圳市改为地区一级的省辖市。1980年8月

7、，在深圳设置经济特区。1981年3月，深圳市升格为副省级市。1983年在经济特区外设置宝安县。1988年11月，国务院批准深圳市在国家计划中实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。1990年1月，深圳经济特区内设立福田、罗湖、南山3区。1992年2月，全国人大常委会授予深圳市人民代表大会及其常委会、深圳市人民政府制定地方法律和法规的权力，同年11月撤销宝安县设立宝安和龙岗2区。1997年10月，从罗湖区分出设立盐田区。2004年深圳市成为无农村的城市。三、自然环境属亚热带海洋性气候。气候温和，年平均气温22.4，最高气温38.7（1980年7月10日）、最低气温0.2（1957年2月11

8、日）。雨量充足，每年49月为雨季，年降雨量1933.3毫米，年降雨量最多纪录2662毫米（1957年），年降雨量最少纪录913毫米（1963年）。日照时间长，平均年日照时数2120.5小时，太阳年辐射量5225年兆焦耳/平方米。常年主导风向为东南偏东风，平均每年受热带气旋（台风）影响45次亚沟镇属寒温带大陆性季风气候，年无霜期积温在2600摄氏度2900摄氏度四、旅游环境与西冲并肩偎依在七娘山下，烟雾缭绕，水清沙幼，被驴友称为深圳的天堂。迄今为止，到东冲和西冲的人并不多，归航渔船上的人家享尽了这东边两个海的仙境。 东冲是天然的海滩，因为交通原因，没有经过所谓人工的的后天美化，所以能展示出最自然

9、的风情魅力。处在大鹏半岛的边缘，海水蓝而透明，海浪一排接着一排，气势十足。脚踩的沙尤其细腻，风一吹，人的整个身体都会落下一层，轻拍一下，细沙又随着大队伍飘远。最让人眼馋的是沙滩上满是贝壳，相信这是在深圳沿海线上独一无二的，捡贝壳不用担心别人跟你抢，因为太多了，所以要记得带上塑料袋装贝壳。更有探险精神的朋友，可以沿岸行走到西冲，来一场激情穿越。岩石上的窜跳，躲避遍山的带刺野菠萝，蜿蜒小路，挑战自我，绝对是一个美妙旅程。更要提醒您，东冲是见到深圳第一缕阳光的好地方。海柴角地势险峻，气势雄壮。站在岬角，可见大片裸露的岩石在海风中挺立，有的似断裂的枯木;有的似满嘴利齿的怪兽;有的似新鲜的奶酪;更有的岩

10、石在海水的剥蚀下形成了一幅幅的抽象画。有人感觉它像南非的“好望角”，不只因为地理位置有类似处，而且也同样会登上一个山峰，也是沿着一条小路前往一座灯塔，刮在身上的也是带有海水腥味的大风，凭壁远望，同样是海天一色，云雾缭绕，令人浮想联翩。五、政策导向（一）深圳市近期建设规划（2006-2010）（摘录）大鹏半岛旅游控制区：定位为国际生态旅游休闲度假区。本项目的建设旨在推动深圳东冲片区的高档生态度假海岸公园的建设，通过品牌的推广，把它建设成深圳市的旅游名牌，进一步延展到全国，冲向国际。（二）深圳龙岗区旅游发展总体规划（2005-2020）（摘录）以旅游资源的文化内涵为主线，以深圳、香港为核心的珠三角

11、都市圈为动力源，形成以中心城、大鹏、布吉为三个旅游发展极，以机荷高速-水官高速-深惠公路为轴线的生态民俗观光带，以盐坝高速-惠盐高速为轴线的山地生态休闲景观带、以坪葵公路-坪西快速干道为轴线的滨海休闲度假景观带的“三角形”空间格局，在此基础上形成四大旅游文化景观区，即：东部海洋文化与历史文化景观区、北部客家文化与生态农业景观区、西部商贸文化与休闲娱乐景观区、南部山地生态与休闲旅游景观区。东部海洋文化与历史文化景观区，开发定位为国际滨海度假胜地。重点开发西冲国际会议度假区、七娘山国家地质公园、东冲度假海岸公园、金沙湾海上运动俱乐部、大鹏所城等景区。（三）大鹏半岛保护与发展管理规定（摘录）一级建设

12、控制区：西冲片区、东冲片区、鹅公湾-洋筹湾片区以及桔钓沙片区的可开发建设区域。一级建设控制区除可以发展海洋、高端休闲类特色旅游业、高端会议展览业以及符合规划的原村民非商品住宅外，禁止其它开发建设。第三章 项目公司及项目进度情况一、公司简介深圳市金联和旅游服务有限公司是深圳市金联和投资发展有限公司的全资子公司。公司现有职工 35 人，其中MBA 1 人，本科学历人员 10 人，大专学历人员20人。近年来，公司按照现代旅游服务企业管理模式，建立规范的管理制度，以生态旅游集约化模式为创新主线，开展各种旅游资源的投资与开发。作为专业的旅游服务企业，具有较强的管理及创新能力，主要表现：拥有一支年富力强，

13、管理经验丰富的核心团队。企业团队成员平均年龄在35岁，有阅历，有学历，在行业管理方面素有成效，企业内控建设系统完美，市场推广与营销策划能力强大。规范的旅游山庄经验。企业现有成规模的旅游度假山庄，在旅游市场拓展、活动组织、内部管理、外联反应方面已经积累了一套成熟的思路。深圳市金联和投资有限公司作为在旅游、金融领域具有丰富操作经验的大型投资开发企业，成立于2009年，是一家以房地产置业、商务服务以及物流平台整合为核心产业的大型综合性公司。下辖6 个子公司，员工210人。有机整合从旅游开发、房地产置业、商务服务等多个产业链条，下辖子公司分别为： 。深圳市金联和投资有限公司以全球化视野，通过理顺组织架

14、构、制度化建设、监督制约机制、目标计划管理、企业文化建设等方面措施，逐步形成了具有自我管理特色的独特经营管理模式。同时，以远大的发展目标、先进的企业文化、科学的激励机制、广阔的个人事业发展空间，吸引了大批高级管理人才加盟。二、项目进度安排项目投资期如下：项目投资期为三年（20112013年）（万元）第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）前期准备项目起动产业建设形成规模100050003000第四章 园发展总体规划一、总则公司开发项目围绕生态主体分四大主线开发建设：四大主线开发设计生态摄影建立深圳有名的婚纱摄影基地,创立东冲-金联和专业摄影基地;与多家一线品牌的婚纱影楼建立战略合

15、作伙伴关系;发展以婚纱摄影为主题的文化创意产业公园,围绕浪漫主题,完善功能配套设施观光以东冲沙滩景观为龙头，以东冲河湿地及原生红树林为基础的生态公园，有步骤拓展生态园、温泉疗养院等。利用深圳都市人群集中、流动人口量大的优势，发挥东冲得天独厚的地理条件,建成深圳东部最具特色的生态绿色休闲度假、休闲保健、生态文化观光基地。文化：主要表现为海洋风情和绿色文化游园。充分发挥东冲生态资源丰富，开发潜力极大的优势，建设东冲度假海岸公园。延伸自然条件的内涵,开展环保科普知识的主题营活动.家园：为各个特定人群（中高级管理者、大学教师、设计院工程师、私企老板、退休公务员、企业管理者、房产投资者等）度身打造各类生

16、态休闲公园，形成各具特色的生态社区。“以离都市不远，离自然很近”，利用既有交通优势，以及“山清水秀空气清”的生态优势，开发东冲,使之成为珠三江乃至全国的休闲度假海岸公园。项目的总体策划充分考虑和利用项目的关联性，使看似繁杂的大型项目简单化；以生态沙滩旅游形成核心竞争力，塑造品牌形象。以大规模生态内涵开发为基础，提升企业的规模竞争力，在生态大环境形成的基础上，开发以休闲为主的生态家园，创造高效益，形成可持续发展竞争力。全部项目投资为4500万元项目建成后，实现当地一部分居民转变为新产业化员工，解决当地居民收入问题。项目建成后会从下面几个方面对当地发展起到促进作用。1.对东冲属地的经济结构能起到一

17、个很好的调整作用，以促进所属社区的经济发展,增加社区经济收入。可以有效地改变以前乃至现在的零散式经营,丰富经宽营活动的内容,不再单一地依靠海水来抽取钞票,而是通过多种服务项目的组合,实现全方位的休闲服务经济模式.2.对东冲当地一部分的居民就业提供帮助,以实现“效益社区、和谐社区”的建设。对于有一技之长的居民，积极安排能够充分发挥其技能的岗位，并根据需要进行技能推广；对于没有任何技能的居民，可能地安排相应的技能培训，并在其完成相应的技能培训后安排相应的工作岗位；对有创业愿望的并且有可行计划的居民，给予积极的扶持，使其融入到相应项目中去，以达到共赢。二、市场背景随着生活水平的提高，人们渴望拥有一块

18、真正属于他们自己的休闲式社会交往和溶入自然的居住环境，使他们可以在轻松而无拘无束的环境和气氛中与商界名流，在笑谈中寻找灵感和建立友谊，在花园式的居室里享受生活。新生活模式是一种概念，又是理念的提升。结合目前生活理念的多元化和异端化的倾向，我们在高度总结的基础上进行了概括与提炼，提出了新锐的新生活理念“5+2生活模式”。其特点是：1观光人群有别于普通的工薪人员；3带有“移动”办公性质又有假日休闲性质的生活模式；4在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于国家法定工作日（每周少于5天）的生活居所；5项目地与城市距离不超过30公里，车程在一小时以内。三、项目定位项目主题定位：与自然的亲

19、密接触东冲度假海岸公园项目的开发理念是从现代人接触自然的新生活模式和与自然融合的新生活方式为契机进行开发的。为使项目的新生活概念更具体化，我们对新生活的方式与理念提出更具体化的标准：1东冲度假海岸公园，使生态自然与观光相结合，使人们能摆脱城市的喧嚣返回到朴素的大自然中，与清新爽悦的心情享受公园内的休闲娱乐。2路程在30公里以内，车程约一小时以内。3与市内有保持一定的距离，但气候条件要好，空气清新。4绿化率高，房屋密度低，整体环境优良。5项目区内，要建设迷你城市广场。广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开party。这种新生活方式就是我们要创造的“5+2生

20、活模式”！四、项目总体规划（1）规划先行，坚持立足当前，着眼长远，可持续发展的原则。近期做好观光区总体规划的编制和论证工作，完善对现有景点、景区的规划以精品战略带动全区旅游业的发展，使东冲度假海岸公园真正成为鹏城乃至全国的现代旅游服务经济发展的样板和亮点工程。（2）整合旅游资源，坚持人文资源、自然资源和科普文化相结合。资源开发与环境保护并重的原则，以民俗文化为纽带，以人文资源促进自然资源的开发，以自然资源充实人文资源的内涵，合理开发一切可利用的旅游资源。推出历史文化和生态旅游两条特色旅游线，互补性开发，促进中发展，既体现文化的悠久历史，又反映自然的神奇壮美。（3）多层次开发，坚持点线面结合的原

21、则，以点串线，以线带面，打造区域旅游特色新产品。点，就是围绕东冲沙滩进行建设和开发，同时抓好湿地红树林建设。线，就是以沿海高速公路发展沿线经济，突出海洋风情、餐饮游乐、婚纱摄影产业、道路绿化及生态治理等方面，。面，就是在开发点、线的同时，引导辖区内的居民经济发展规模化、以提高居民的生活质量，提高居民收入。（4）全方位服务，坚持游购娱结合的原则，以游促购，寓乐于游，以丰富多彩的形式吸引游客。突出海洋观光旅游特色，顺应现代人们亲近自然、返朴归真的需求，超前性创意，精心推出具有观光性、参与性、奇特性的景观和项目，适时组织形式多样的节、会、展等旅游活动，营造“春天踏青、夏天纳荫、秋天尝鲜、冬天观景”的

22、季节特色风情游；研究开发具有浓郁乡情、乡味的“海字号”产品，满足人们临海垂钓、就地尝鲜、旅游购物、露营野炊等多方面需求，实现海洋与旅游的有机统一和完美结合。五、项目总体规划指标东冲度假海岸公园周边服务性资源：项目的总体技术指标为：海岸线长：11公里沙滩长度：2公里湿地面积：60亩绿地率：90六、市场定位及市场范围（一）市场定位：打造深圳市乃至珠三角最大最完善的生态基地。（二）市场范围：深圳市为主/辐射到珠三角/伸向到周边省/延伸到全国七、项目功能定位及配套设施功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及功能等角度出发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求，让他们吃

23、得称心如意，玩得舒畅惬意。（一）产品定位由于市场的发展趋势和项目的品位等因素，北欧风情生态园配套如下：东冲度假海岸公园产品定位沙滩浴场传统产品精深加工。针对东冲优质沙滩，由原来的单一产品结构、单一经营领域，向多种产品结构、多种经营领域发展；增强市场竞争力，顺应市场和消费者需求的变化；带动其他产业发展。湿地科普湿地科普教育及经营。开展各种学校的湿地科普教育,建立深圳市湿地科普教育基地;对各阶层的人士利用湿地挖掘商业经营活动。项目配套休闲配套功能上满足不同年龄层、不同文化层次的小区业主对文化休闲的需求，各项设施的配置应有相应的特色。针对文艺人士、机关单位等客户的配置：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、健身房

24、、棋艺坊、壁球馆、书吧、桌球室。针对商界人士的配置：度假中心、商务中心、洽谈室、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、桑拿室、桌球室、健身房。针对老年人的配置：老年俱乐部、晨跑步道、活动中心、棋牌室等。针对儿童的配置：亲子乐园、青少年活动中心等度假商务会议中心：事先建成能容纳5000人以接待服务设施为基础的会议中心，对硬件进行升级和扩大续建相关设施，最终建成生态园区内集度假、会议、健身、休闲、娱乐、住宿服务于一体的度假会议中心和服务中心。康复疗养区：利用优质空气、温泉、森林环境在此建立志为慢性病人疗养的疗养院，同时建立专为国家较高富裕阶层修养的商务疗养区。运动配套垂钓俱乐部：区内建立人工湖实行会员制，开展垂

25、钓比赛、技术交流、垂钓知识讲座等活动，并出租渔具、鱼饵、太阳伞等，起到相互传授心得、修心养情、陶冶情操之作用。野战彩弹射击中心：以军事娱乐为主题，设有彩弹射击野战区、仿真狩猎场、固定靶射击场、野战烘烤区。文化配套生态文化交流中心：附设生态科学技术研究所，由生态农业、生态技术等方面的专家主持，开展生态技术的研究与文化交流，定期举办论坛与研讨会。与农科院联合创立生态科学技术学院：培养生态旅游、生态农业开发、市场营销及生态科技研究等方面高等专业技术人才，传播生态理念与其在人类生活中的重要作用。高档游艇会成立游艇会,发展会员,开展游艇专业知识培训,海上徜徉活动影视文化开展婚纱摄影租借、组织摄影爱好者集

26、体摄影体验活动、与影视公司合作开展生态影视文化的传播.知己文化针对深圳移民城市的特点,组织各种主题文化活动,与知名的交友俱乐部或网站建立合作关系,定期开展未婚大龄青年进行男女派对活动,如篝火晚会,东西冲男女穿越.茶道文化：在垂钓池旁，规划新建汇集中外名茶品尝、茶道文化交流、茶艺作坊为一体的休闲茶道文化中心，采用单层园林式建筑。海洋美食配套原料全部采用当地出产的海鲜产品，邀请国内外最优秀的厨师，打造各色美食，让游客可以吃到地道的深圳海鲜美食，让“健康”与“美味”伴随着每一位游客流连忘返！（二）市场推广及市场形成条件人对高层次的物质和精神生活的追求是生态生活区产生、存在和发展的源动力。经济发展，G

27、DP迅速增长，民营企业长足发展，造就了很大的一批消费群体。个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层中产阶层，为生态旅游园提供了更广阔的空间。市区土地稀缺、房价上涨、环境恶化、生活空间越来越铗小拥挤，居住已经开始向近郊延伸，“生活在郊区，工作在市区”的模式开始形成。个人收入增加，生活水平不断提高，消费者开始选择环境优美、空气清新之地休闲娱乐。当亚健康在悄悄侵蚀着城市人的身心，远离城市喧嚣，渴望心情舒展，追求田园风光享受大自然拥抱，变成人们渴望的一种健康娱乐消遣。公路网络发展迅速，已经完全将郊区与市区紧密连接在一起。汽车普及，消除了距离障碍，使近郊居住成为现实。（三）项目市场影响1.改善当地生

28、态环境，使生态布局更合理。山地坡地都将种植最优良的植被。绿化率极大地提高，这里不再有尘土，因为所有的土地将被各种植被所覆盖。2.改善当地基础设施建设。公路、民用住宅、特色风情建筑、园林建筑都将一应俱全，能源、水等等供应将得到保质保量地充分满足。3.改善当地社会文化环境，改善当地人群文化结构。项目由一批学历层次、文化层次高的传授、学者、研究员、字画家、影视演艺人士参与讨论、策划与运作，可强化项目的文化氛围。科学、教育人士的加盟与参与，可以大大改善当地人群的整体文化结构，提高农民文化素质，促进当地文化建设。4.为当地人提供就业机会。为当地居民提供一定数量的就业机会；同时有一定产业的村民可以将自己的

29、产业融入到项目中，很快他们的收入将会成倍的，甚至是指数型增长。5.居民幸福指数提高。当地居民幸福指数将会得到提高；旅游产业将成为当地政府支柱性产业，为镇域乃至市域经济快速增长作贡献。第五章 行业与市场分析一、SWOT分析SWOT分析（一）优势1项目区交通便利，区位优势明显。距深圳市城区东部30公里处，有高速公路和二级公路直接到达，完全远离城市的喧嚣,一小时车程。2.自然条件优越，利用潜力大。项目区经营现状仍以传统零散经营为主，休闲旅游的开发层级和建设水平较低。较低的经营开发利用程度为都市型现代海岸休闲园区的规划设计提供了较大的空间。3.资源优势明显，市场前景广阔。东冲目前还没有形成海岸休闲观光

30、公园的产业，在以后的发展过程中，在市场空间和顾客资源方面都有很强的竞争优势。因此，项目区在规划和发展过程中，突出创新特色，易形成自己独特的竞争优势，加上科学的管理运作，将使项目区保持旺盛的生命力和竞争力。5.观光专线，方便出行。沿海高速公路成为景区至市区之间观光专线，方便客人参观、购物、沟通、娱乐等。（二）机会1.区域处于经济发展阶段。经济发展的迅猛及中高层收入人数的不断增多，为项目提供了坚实的经济基础。2.生活方式的转变。现代人越来越懂得享受生活，向往无拘无束、原始自然的田园风光，郊区的居家生活受到人们的不断推崇。3.处于战略机遇期。城市经济的发展必将带动休闲旅游业的发展，都市型现代海岸休闲景区的发展也将面临一个迅速发展时期。项目区把握这