锦西花园二期项目计划书Word文档格式.docx

1、3855平方米地下小气车停车库车位数：99个地下自行车停车位数：1050个室外小汽车停车位数：176个商铺：709平方米物管：604平方米住宅：62677平方米五 开发树立条件1土地权属明晰2开发手续完备3场地拆迁基本完毕外部条件基本具有六 项目开发商简介1公司称号：四川聚仁房地产成都航宇房地产2法人代表：聚仁房产：王松江航宇房产：郭航3法定地址：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦成都市成华区万年场双桥三幢4注册资本：聚仁房产1000万元人民币 航宇房产1000万人民币5运营范围：聚仁：房地产开发、物业管理、装修等业务航宇：房地产开发、物业管理等业务6公司简介：四川聚仁房地产开发是由省建委同意，省

2、工商局注销注册，具有房地产三级开发资质的房地产开发运营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不时开展，公司曾经具有了迷信的管理体系和现代化企业运转机制，汇纳了业界精英。公司股东及高层管理人员均具有本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年运营，并创下骄人的运营业绩，已开发项目锦西花园一期32044平方米，已完成销售100%。现正在开发的有22000平方米。 成都航宇房地产开展是由成都市建委同意、成都市工商局同意注册的房地产运营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发项目有：锦江公寓、千和苑、兴隆苑东、西。已开发完成51000平方米，现正在开发有30000平方米。七 项目

3、效益剖析锦西花园二期项目是聚仁公司和航宇公司经过仔细、片面地市场调查、剖析国度政策和相关市场环境，仔细总结锦西花园一、三期项目和其他项目的成功阅历的基础上顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因此预备任务充沛，契合市场竞争规律和房地产开展方式，契合国度有关政策和法规。1、该项目开发优势清楚，天文位置优越，交通便捷。该项目位于成都市羊西线侧的白色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适宜寓居的环境之一。在这一地域周围会聚了众多著名的小区名园，曾经构成了浓重的商业气氛和人文气氛。2、该项目之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜欢，取得了分歧的好评，曾经被金牛区

4、政府归入锦西名宅的标志性住宅。这为本项目发明了良好的言论气氛和基础，有利于项目未来的宣传和营销。3、该项目由成都市两大实力雄厚的房地产公司，四川聚仁房地产开发有限责任公司和成都航宇房地产携手协作完成，风险小，技术力气和资金力气更为雄厚。除了两个单位投资6000万元的项目资金外，还可以经过项目的分期开发，预售房屋收回资金再行投放，也可以经过寻求金融支持取得项目运作的存款，确保资金的到位。总之，锦西花园二期地处成都市黄金的寓居区域，周边环境及交通状况良好，市政配套设备相当完善。依据评价剖析，该项目完全具有开发中高档住宅的客观条件，经济效益和社会效益清楚。投资开发锦西花园二期项目完全可行。第二局部

5、锦西花园二期项目可行性剖析主要内容秉承踏实、担任、迷信、客观的任务作风，我们对锦西花园二期项目停止了仔细的市场调研和缜密详尽的论证剖析，以为该项目无论从外部环境或是外部条件都曾经具有了开发的能够性和可行性。为了更好地论证该项目的状况优势，我们将从以下的几个方面来剖析。第一章项目背景剖析一、从微观经济背景及房地产开展方式剖析，国度政策利好为房地产开展带来了新的开展契机。1中国参与WTO对房地产业的庞大冲击和应战。2001年，我国成功参与了世界贸易组织。这一历史性的事情将从基本上改动我国现有的市场竞争方式和状况。随着外来资本进入中国市场，将招致市场竞争愈加剧烈。一局部实力弱小的经济实体肯定将在竞争

6、中被对手淘汰或兼并。关于原本就风云突变的房地产行业来说，出生就意味着更大的应战和机遇。而成都房地产处于西部大开发的中心肠位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策和法规来看，十分有利于成都房地产的蓬勃开展。由于房地产早被归入了国民经济的新的增长点的范围。国度要以此抚慰消费需求，推进西部大开发的进一步开展。可以知道，在出生之后，人们的消费观念和消费水平都将会和国际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭窄的区域性竞争上升到国际市场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的激流之中，又要迎接国际竞争的风暴，在国度微观政策的调控与培植下，必将迎来新的高潮。2国度新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步开展，从而给

7、房地产市场带来新的机遇不久前，国度有关部门又一次调整了税收政策和银行存款利息，让税收和利息再次降低。这一方面显示了我国政府在为顺应出生后状况而努力，另一方面也说明国度正经过这些措施，进一步抚慰消费，拉动市场，以此带动国民经济的开展。房地产作为我国消费这一个主要的消费支撑点，也将因此而享遭到各种政策的优惠待遇。国度的降税降息措施为房地产开发开拓了全新的，愈加宽广的环境，有利于房地产市场的开展，为房地产的开发竞争提供了愈加生动的大舞台。二、中国的出生带给人们消费观念的基本革新，人们对城市住宅的看法有了新的变化，即规模化、生态化、智能化、专业化特征，这些将是房地产开展的内在需求和动力。1、人们的消费

8、观念向欧美盛行作风靠拢中国出生，不只对国民经济带来严重影响，异样会影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外盛行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅停止重新的评价和审视。欧美作风的概念正在被各个开发商援用和热炒，也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美盛行风不过是一个概念的刻意拟造。复杂而言，这种国际化趋向其实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为剧烈的感动了购房者追求时兴，考究层次的心思，满足了他们的崇洋愿望。未来的房地产由于这些消费者的情感变化而出现愈加开阔的发扬空间。2、房地产修建规模及规范正在和国际盛行时兴接轨前面一点说过，如今的房地产修建正在野着

9、规模化、生态化、智能化、专业化的国际化规范靠拢。这一方面受消费者心思需求的影响，另一方面也是房地产开发商自动顺应房产新变化的结果。规模化即是自创和参考国外的先进修建理念以及规划操作方式，使小区树立打破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功用、规范化的小区转化。经过导入整合资源的规划思绪，依照人与自然生态谐和共存、物质需求与肉体需求严密结合的运转方式停止规模开发。突出以人为本、表现特性的设计理念，在规划寓居区的范围内对住宅、市政和公建配套等设备停止总体优化的规划设计，普通会在理想的地块上停止深度开发，而必要条件就是交通便捷、配套完全、功用优化。生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充沛表达人与自

10、然谐和相处的概念。要充沛处置人们对空气、绿化阳光以及园林景观等功用需求，到达寓居环境的功用优化，会聚更多的人气，推进住宅小区尽快成型智能化是指住宅除了硬件设备的投入，增强功用的优化设计，更把导入优秀的物业管理作为小区开发的软件。3、房地产开发必需要和人们消费需求坚持分歧从深刻意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念坚持分歧。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求坚持分歧，不只要自动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费看法，还应自动积极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相照应。尤其是出生后的明天，各个房地产商对市

11、场的争夺，其实可以看着是抵消费者心思和感情的争夺。这种状况异样为出生后的房地产事业提供了愈加灵敏的开展空间。三、房地产作为一种投资手腕正在被越来越多的人接受1、房地产作为一种投资手腕被人接受的内在缘由随着社会经济的继续开展，房地产曾经由原来的单纯的满足人们的寓居需求向着其他需求演化。对一局部投资者而言，房地产是一个不错的投资范围。招致这一现象的缘由在于，房地产行业在我国开展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购置逐渐转向团体，购置由少数富有阶级购置转向中产阶级购置，中产阶级的潜在消费需求旺盛，消费的质量和价位等出现出多样化特征。消费者的观念一日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也末

12、尾向中、高档转移，特别是一些注入环境、生态概念的地产项目失掉了越来越多的消费者。于是房地产作为一个投资项目，风险正在削弱，利润回收周期不长，利润也可观。2、房地产作为一种投资手腕的市场前景 房地产作为一种投资手腕的前景不时被有识之士所看好。随着国度政策的进一步完善，房地产市场的进一步规范化，会有更多的资本投入这一项目之中。特别是如今曾经出生，估量将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这一状况会让房地产开发的资金失掉更好的保证。综上所述，随着我国国民经济的进一步开展，随着世界贸易组织的大门冉冉翻开，以及西部大开发的停止，成都房地产曾经成为开展潜力庞大的产业，它的需求量将随着中产阶级的添加而变大

13、。同时，它的相关带动效应强，对国度经济增长具有直接的推进作用。而启动住宅市场，更是国度鼎力开拓国际消费需求的打破口。有关专家剖析到，我国微观经济情势的好转对我国的房地产行业发生深远的影响。随着住房制度的进一步革新，房地产市场正在酝酿着无量无尽的生机生机。国度的新的降税降息，将是新一轮房地产高潮到来前的先兆。仍何一个有目光和有志向的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。第二章 成都房地产市场方式剖析一、现阶段成都房地产的市场状况和特点成都房地产市场有着共同的特性，经过对成都市中、高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下总结：1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不

14、多，容积率偏高，修建密度大。由于大少数开发商应用所处区域位于郊区，各种配套完备的特点来增加小区公树立备，以降低本钱。2、房地产曾经进入了概念地产运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费、激活市场，开发商在开发进程中尽能够地释放各自楼盘的能量，展现异乎寻常的特性，以此赢得更多的消费者。3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比拟注重，大多项选择择应用瓷砖外墙、铝合金窗、防盗门、使小区规划树立得整洁、美观、明快，同时还普遍应用沿街商业铺面取得巨额利润。4、随着西部大开发的停止和中国加出生界贸易组织，房地产竞争在成都日趋剧烈。外地开发商纷繁入主成都停止规模化开发，对本地开发商构成了庞大的压力。同时，可供开发

15、的地块正在增加，特别是一环路以内的更是少之又少。二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状况特点1、消费者对住宅需求的状况，对位置思索的居多，占27.7%，对价钱思索的占23%，对交通思索的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型思索的占19.7%，房屋质量好坏思索的占18.3%。经过数据剖析可以发现，消费者关于价钱的敏感度曾经削弱，而更多追求的是对住宅天文环境和交通环境等综合要素的思索。这一方面证明成都房地产市场曾经成熟，消费者对商品放的经济接受力有所提高。另一方面也显示了现代住房条件正向国际化规范靠拢。2、我市商品房的价钱趋向成熟和动摇，而且中档价钱的商

16、品房正在占据主流。从数据显示结果来看，中档住宅每套价钱在30万到50万，高档住宅价钱在50万到100万。经过调查，34%的样本倾向于选择跃层式房屋，24%情愿选择庭院式别墅，23%情愿选择普通多层住宅，还有12.3%的调查样本情愿选择高层电梯公寓，5.7%的情愿选择复式房屋。这些数听说明，我市市民对不同户型住宅的喜好和接受比拟平均，这种状况对很多房地产开发商的开展带来了空间，可以延缓开发商在某一户型上的剧烈竞争，防止自觉投资。在整个中档价钱户型中，跃层式是目前比拟受欢迎的一种样式。如表格所示：不同支出阶级对房屋结构的希冀选择偏好比拟房屋结构平均团体月支出元平均家庭月支出元普通多层单元房1779

17、4000复层18294544高层电梯公寓19644682庭院式别墅22245050跃层式20944889其他173337503、调查显示的另外一个结果就是，38%的被访者希望选择三室二厅的户型，29.7%情愿选择四室二厅，三室一厅的选择率为14.7%，三种户型的希冀选择绿总计达82%左右。这些结果说明，传统的二室一厅、二室二厅户型正在被丢弃，消费者更希望在更为宽广和相对独立的空间生活与学习。不同支出阶级对房屋户型的希冀选择偏好比拟家权平均家庭月支出元二室一厅4166二室二厅19023900三室二厅17864295三室一厅17394427四室一厅22415032四室二厅231054444、被访者

18、对配套功用需求，65.7%的人希望有一个大的阳台，64.3%需求双卫生间，62.7%需求书房，对电脑网络布线提及率为54.7%，车库为41.7%，屋顶花园、电梯和任务提及率只占25%左右。这些数听说明，人们在对住房要求中，对公家空间愈加考究。不同支出阶级对住宅配套功用的希冀选择偏好比拟双卫生间20914884书房20264707任务室21615114大阳台19744469电梯20854918屋顶花园19784618车库22005118电脑网络布线210649725、在装修要求上，52.3%的人情愿清水房自己装修，有20%的情愿由房地产公司同一装修，有13.7%情愿由房地产公司局部装修，其他的自

19、己装修，有9%情愿由房地产公司同一装修卫生间和厨房，只要4.5%的人情愿自己装修卫生间和厨房。这说明在装修效果上我市消费者的自主性较强。清水房全部自己装修20594638全部有房地产公司一致装修202544925房地产公司对卫、厨一致装修19404916 卫生间、厨房自己装修18504446房地产公司局部装修19604985其他方式118506、关于寓居地的结构环境和周边环境，最重要的是绿化和草坪，对此提出要求的占77.7%，对周围医疗条件认同的占74%，对教育条件要求占71.3%，对超市要求的占64.3%，对公交车站要求的占47.3%。这些数据充沛说明人们对生态环境和人文寓居环境的注重水平。

20、不同支出阶级对住宅街区环境希冀选择偏好比拟大型百货商场20214811超级市场20534694自在市场19884478好的医院4608好的学校或幼儿园20464617一流的餐馆21255090公园19354464多功用文娱场馆19524508运动场馆19754634丰厚的街区小餐馆20204841电影院或书店4656绿地或草坪20344644公共车站1916434121045159三、成都市房地产开展趋向剖析中国成功出生、西部大开发严密锣鼓地停止、国度再次降税降息、中产阶级正在逐渐增多，一切的这些状况都在说明，成都的房地产曾经迎来了新的一个良好的机遇。可以预见，在未来几年里，成都的房地产开发市

21、场将在更广范围，更多对手的竞争环境下进一步规范化、合理化。过去成都房地产的开展阅历了三个阶段：第一个阶段从1992年到1993年。这一年是房地产在全国各地热炒的时分，事先位于龙泉驿的西部阳光城率先掀起了成都房地产的暴炒。它的运营理念同事先的南方的楼盘相似，善于炒作和赚钱，而缺乏实践意义的运用。目前曾经成为效果楼盘的标本。第二阶段从1993年到1996年，1993年西洋集团在我市西郊推出了国际大都会，引出了少量规划、配套都不完全，但价钱极端昂贵的五大花园为标志的效果楼盘。这一恶果直接拉低了成都的房产价钱。从1996年末尾，盲从了4年之久的成都房地产市场终于渐渐地末尾步入正轨化。它的标志是该年银都

22、房地产公司推出的银都花园。这时政府也增强了对房地产市场的规划、监视、管理，引导着房地产向安康的方向开展，各种配套完全，定价相对合理，拥有各种概念的楼盘相继推出，并被市场所接受。成都房地产开展逐渐步入了概念地产的阶段。进入正轨化的成都房地产在随后失掉了快速的开展，取得了辉煌的成就。在良好的政策环境和社会市场环境下，成都房地产将继续坚持良好的开展态势。因此，只需选择到较为成片的土地，构成一个独立的小区，土地价钱相对合理，针对适宜的消费群体，抓住目前市场上的空白，就可以给企业发明机遇，推出品牌，获取效益。1从开展区域来看，成都东门将成为房地产市场新的战略地带，这客观上缓解了西门房地产的竞争压力。成都

23、三环路的修建和完工，将给成都城市开展带来更多的空间，也会留给房地产足够的开发土地。而二环路以类的可供开发的土地曾经很少。而郊区和二环路内的房地产市场曾经到达相对饱和的形状。可以预见，成都房地产市场的争夺将逐渐从原来的二环路之内转向二环路之外。政府向东开展的战略也将会给房地产开发提供更多的优惠政策。于是很明晰地判别出未来几年成都房地产竞争最为剧烈的地段和区域将在东门市郊。西门作为传统的房地产黄金市场，异样会由于三环路的完工而向二环路外更为宽广的区域延伸。由于西门历来是居家的理想之地，这里的房地产竞争还是会很剧烈。由于政府城市开展战略目的的转移，从客观上缓解了西门的竞争压力。这对继续在西门开展的开

24、放商无疑是利好音讯。因此，无论从地域环境看，还是从竞争环境看，西门二环路近郊的地块都是值得开发和应用的。2从消费者心思看，对寓居环境的要求进一步提高，消费者在楼房的选择上，将继续远离闹郊区。因此，市郊依然是房地产竞争的主要战场。随着人们的生活水平逐渐提高，他们的消费观念也在发作着一日千里的改动。在选择住房的时分，周围的生态环境和人文气氛也越来越被注重。人们对生活的质量要求也随之提高。因此，关于生活在喧哗都市中的人来讲，那些离闹郊区较远，空气质量较好，周边环境比拟理想，人文气氛浓重，生态结构合理的商品房继续遭到他们暖和的喜爱。三环路的守旧，城市规模的进一步扩展，将使原来的适宜寓居的区域遭到重新的

25、评价。三环路的守旧还会缓解城市的交通压力，成都交通条件将进一步失掉改善。这愈加增添了人们对远离郊区寻觅家园的决计和希望。就目前来看，接近二环路左近的区域将炙手可热。3从房地产营销手腕来看，概念形式将继续被运用，而且将集中在欧美盛行和生态这两个点上。制造概念不时是各个房地产开发商喜欢应用的手腕。经过十多年的开展，由房地产开发商制造的概念曾经不可胜数，都曾经为房地产的销售起到过积极的作用。进入九十年代末期，随着地球生态环境被破坏，有关人类的生活环境效果越来越严重。针对这种状况，房地产商们不失机遇地炮制出各种各样的生态论，向消费者大肆宣传生态家园，绿色家园等概念。而这些受人们普遍关心的环境效果确实可

26、以牵动消费者的心，惹起他们的共鸣。而生态论，环境论表达了房地产的人文关心情结，是房地产开展的一种安康潮流。因此将继续被人们接受。和生态论的概念一样被炒作的还有所谓的欧美派作风。房地产商对欧美作风的炒作一方面表达了现代人关于盛行时兴的兴味，另一方面也说明了我国房地产作风正在逐渐和国际接轨。这对刚刚加出生界贸易组织后的中国房地产事业来说意义很大。随着对外开放水平的加深。我国消费者受国外消费潮流的影响也将继续加深。因此，欧美作风的概念将会被继续运用。4从人们的实践需求来看，中大户型、跃层式、中高档的电梯公寓将越来越遭到喜爱。从前购房单纯是为了处置住房效果的状况曾经一去不复返。现代人遭到的教育越来越高

27、，生活层次相比从前也大幅提高了。人们在处置住房的同时，更注重享用。因此从前设计复杂样式呆办的商品放正在逐渐被淘汰。而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。跃层市房屋就是目前最能迎合中产阶级口味的一种作风。约层式的最大特点是将家庭的公共场所会客、吃饭和文娱与休息学习区应用空间落差停止自然的隔离。这种样式契合目前家庭生活即里社交，又追求团体隐私或内外有别的要求。反映了现代人需求独立或许团体空间的愿望，因此是目前中小型面积住房中最受欢迎的房型。经过以上对成都现阶段房地产市场特点和未来开展趋向的剖析可以看出，成都房地产曾经拥有了一个良好的政策环境，一个有序的竞争环境，一个有宽广空间的市场环境。不只如此，在成都

28、刚刚确立了新的开展战略目的时，成都房地产业还迎来了一个难得的缓冲期的时机。这个机遇假设掌握好，掌握准，投资是很容易回收利润。对那些要打造品牌的开放商来说，应当不失机遇地抓住如今的机遇。而本项目恰恰处于这样的机遇之中，聚仁公司和航宇公司在这个时期推出锦西花园二期项目，证明公司的目光是独到的。也说明本项目的前景十分地好。当然，在详细的操作进程中，还应该随时掌握住政策的变化和市场环境的变化。要依据这些变化作出合理的战略性调整。第三章 项目区域环境和市场定位锦西花园二期处于成都市金牛区营门口乡白色村一、三组，接近营门口立交桥和二环路，与羊西线相隔不远。占地53.37亩，属西门郊外的居家理想之地。是房地

29、产开放商们投资的热点地域。为了项目方案的更好实施，本章从白色村周边环境以及锦西花园二期的实践状况对本项目的地域优势和项目优势以及目的作出定位、剖析。一、白色村一、三组所处区域环境1交通：距青年小道300余米，周围有54、48、82、83、4、98路等多个公交车线路，可抵达郊区、火车站、机场等中央，交通十分方便。2购物：与红旗商场、茶店子商业区紧邻，购物居家十分便利。3学校：周围有20中、茶店子中学和茶店子小学、本国语学校，教育条件优越。4医院：西区医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构散布周围。5文娱休闲：周围有多处大型文娱休闲区域，贝森运动休闲广场和羊西线餐饮文娱一条街，片面满足不同的文娱需求。二、锦西花园项目优势剖析1地域优势在成都传达着这样一句名谣：有钱人住南门，有权人住西门，