广州花都汇城项目可行性策划书Word格式.docx

1、高层106260 m2多层8400 m2联排别墅17820 m2商铺26560 m2酒店32960 m25建筑密度23.20%6容积率1.627绿地率40%1.4项目转让方式住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。2区位分析2.1花都概况2.1.1地理环境花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，

2、南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。2.1.2经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。2000-2006年，花都国内生产总值年均增长14.4%。2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长 6.2%，农村经济总收入 527.8亿元，

3、同比增长 6.78%，农民人均收入 7325元，比上年增长4.34%。完成地方预算内财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.04亿元），同比增长40.75%。完成全社会固定资产投资86.71亿元，同比增长20.01%；社会消费品零售总额108.26亿元，同比增长13.13%；外贸出口总值11.63亿美元，同比增长43.69%。实际利用外资2.17亿美元，同比增长7.81%。2.1.3人文社会环境花都区户籍人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。城区常住人口30万。2.2城市建设与交通区位分析花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的

4、北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。 中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。 有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。 广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。今后，还有广州北三环、

5、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。3市场分析3.1花都房地产市场3.1.1基本概况及特点广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之17.8%，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之41.26%。根据

6、花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，同比增长26.23%。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。2006年，花都区完成商品房销售面积135.87万平方米，同比增长12%，商品房销售金额49.41亿元，同比增长47.7%，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示：花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元

7、/平方米，住宅成交均价比2003年增长了80.4%。成交面积为102.8万平方米，同比增长14%。07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的

8、幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。总体来说，2006年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。从05年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新一轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下6000元/平方米的花都历史记录。预计到2007年至2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。花都区主要楼盘情况表区域项目名称项目位置 规模均价（元/m2）销售情况城区雅居乐-雍华庭花都区迎宾大道27万m23500售罄雅居

9、乐-雍逸豪庭花都区天贵路15万m2别墅9000 洋房4100别墅售出约80% 洋房基本售罄骏威锦东花园花都区紫薇路总建120万m2洋房5500首期售出90%中房观湖国际花都区环湖路占地480亩洋房4600首批售罄云珠花园花都区龙珠路3.52万m2电梯洋房3800基本售罄新都城市花园花都区兰花路约4万m2洋房4300首期基本售罄金色华庭3.05万m2无电梯住宅3300住宅售出约80%永愉花园花都区凤凰路2.47万m2住宅售出约90%机场片区合和新城73万m2洋房3500 联排别墅5500首期售出约80%豪利花园花都区镜湖大道16.4万m2电梯洋房3600首期售出约85%郊外雅堡新城广清高速公路海

10、布出口100万m2电梯洋房2400 别墅7000近期推出洋房和别墅天湖峰境花东镇山前大道800亩别墅8000-18000认购阶段南航碧花园山前大道160万m2别墅7500还有少量尾货芙蓉绿茵豪苑芙蓉度假村22万m2售出约70%碧桂园假日半岛650万m2别墅5500售出约1500多栋别墅资料来源：中原地产研究部在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，

11、包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工的房地产项目总量达到20多个，已公开新项目的总建筑面积约在600万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点：在供应方面：项目的开发以多层住宅、别墅为主，并以别墅为发展方向。在需求方面：买家以广州、香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。3.1.2市场走势及前景的判断（1）政府政策 花都区国

12、土房管局早在1998年6月20日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。 （2）市场需求 根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。其中汽车产业方面，目前

13、全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上，根据花都区政府工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。已在汽车城正式落户的世界500强企业有10家。目前已投产企业共25家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大的比例，其中将会有较多的外籍技术及管理

14、人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度的增长。除了汽车产业的带动外，花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。目前世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团、富力地产在花都的大型物流项目也相继开工建设中，众多的大型星级酒店将云集新机场周围。预计空港物流业及其相关产业的快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大的员工队伍，必将带来大量的

15、住房市场需求，带旺花都房地产业的发展。广州市花都区具有中国皮具之都的称号，在全国越来越显示出举足轻重的地位；位于花都区狮岭镇的狮岭（国际）皮革皮具城吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。花都区狮岭镇已形成了集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流等相配套的产业集群体系，已成为全国最大的皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家，皮革皮具从业人员近10万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元人民币。狮岭皮具产品份额占广州市场的60%、广东市场的35%，皮具皮革交易量居全国第一。此外，全国最大的皮革皮具专业批

16、发市场-每天交易额超过200万欧元。每年举办国际性的皮革皮具行业盛会-中国（狮岭）国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了一大批房地产企业的兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道一带的楼盘如南航碧花园、五溪御龙湾雅堡新城及位于花都新城区的雅居乐-花样巴黎锦尚明苑等已开发楼盘的购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大的比例，随着花都皮革皮具业的进一步发展，必将为花都的房地产企业带来大量的购房客户。珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。花都（国际）金银珠宝城吸引了大量国内外品牌

17、珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。据有关研究表示，花都支柱产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。预计未来几年将会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。与此同时，随着地铁及公共交通的日益便利，广州及珠江三角洲地区到花都置业者也将明显增多。花都正逐渐成为一个令人关注的热门置业板块。（3）市场承受能力 现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区（公寓）售价（以平方米为单位）都在3500元到5000元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在35万到50万

18、元间。随着花都区知名度的提高和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为205.2万平方米，达59.2亿元，其中大部分是来自广州的买家。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达7.5，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的

19、基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。4项目发展定位研究4.1项目SWOT分析（1）项目优势汇城东镜村项目坐落于广州白云区与花都区交界处,距广州中心城区20公里左右。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善的交通网络。具有开发地产项目的良好先天条件。（2）项目劣势项目附近农田村舍较多，景观较差。应对措施：作好项目的规划设计，要利用地形营造优美的内部景观以拟补先天的

20、不足。（3）外部机会新机场的使用用和轻铁的建设，己大大推动花都的交通区位优势，缩短广州市区与花都区的时间距离。随着区域建设的完善，花都区这几年房地产健康快速的发展，区域的优势逐年显现，加上区政府的支持，未来几年将会迎上地产开发的高潮。（4）外部威胁今后几年，花都将会成为各大地产商角逐的热点，势必会加大彼此间的竞争，会对项目造成一定的压力。抓准消费顾客群，塑造项目的独特优势，提高项目的品质，以差异性的市场策略来对付同类楼盘的竞争。项目周边的各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物、保健、娱乐等生活的不便。在区内设置相应的生活配套设施。总的来说，本项目具有良好的天然资源，但是亦存在一些明显不

21、足，规划设计需作相应的调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备一定的开发潜质。4.2市场定位研究4.2.1需求定位今日都市人心目中的郊区概念不知比以前扩大了多少倍。昔日被视为荒郊野岭的地方已变成繁华闹市，而随着城市规模的急剧扩张，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。随着高速公路的兴建、私家车的增长以及人们对环境意识的提高，一些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起一种远郊度假型住宅的置业居住时尚。在房地产向郊区发展的大趋势中，一种以休闲度假为主要功能，以回归自然、维护生态环境为生活主张的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青

22、睐。我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。4.2.2发展定位结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集文体保健、居住、酒店商业为一体的大型综合项目，以休闲生活作为项目的主题，并以高品位、低价位、优服务作为项目的开发经营思路。概念：休闲生活倡导者核心要素：天然景观、建筑特色、园林特点、社区氛围联想物：自然健康、温馨舒适休闲生活的发展指导思想是：先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到“区内区外”浑

23、然一体，一切都显得自然优美，充分洋溢社区的高贵和优雅的氛围。4.2.3目标客户定位根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为：核心人群界定：向往自然悠闲生活的成功人士， 以男性为主导，年龄25-50岁，有一定家庭财产，事业已有正常轨道。广州地区：以度假、休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇、确立自己的社会地位。花都地区：为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己的社会地位。香港地区：以度假、休闲为主，享受清新健康的生活。共同心理需求：环境好、个性化、配套全、规模大、规划好、文化气息浓、高尚会所具备。5规划设计建议5.1项目规划布局总体规划构思：本项目设计总体规划主要体现现

24、代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出一个具有时代气息和华南特色的建筑环境。注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。规划设计原则： 突出的文化特征 重视整体效益 提供丰富的交往空间 注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新5.2环境规划构思本项目追求全新的休闲居住环境。创造一个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息；又能体现深厚文化底蕴岭南特色的居住环境。5.3建筑单体设想按照房地产市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以多层、高层和别墅为主，别墅的外型设计以中式建筑为主。5.4装修设计建议装修好的套房在视觉上能给予人美观的感受

25、，可以促进项目的销售。价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。家庭装饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单”，为居民提供交钥匙即可入住的商品住宅。从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建设同装修有机结合已势在必行。从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的

26、，它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成材料浪费同时破坏了结构安全。如上图示，2001年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上，46.9的人选择了具备基本简单装修，15.9的人选择“全屋精装修”，14.8的人选择“开发商提供装修套餐”。毛坯房却只有22.5的受选率。这反映出由于目前购房者以工作时间紧张的企业人员为主，而装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展

27、、服务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。富于个性化的精装修套餐会在今年进一步受到欢迎。综观整个广州在售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交楼标准的时代。如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是市场发展的需要，又可创造一个闪亮的卖点。6开发成本分析6.1投资构成、总投资估算依据广州市造价定额、市场调查资料及近期结算资料分析统计，对本项目一期土地成本，建安工程费、前期工程费、市政配套设施费、开发期间税费、其他费用等进行估算。D区的建设成本测算项目单价（元/）数量（）金额（万元）备注建筑安装工程费131541.1别墅土建工程费7505883944131.2别墅安装工程费804711.3公寓、兴建土建工程费11006672573401.4公寓、兴建安装工程费1208011.5工程监理费建安1130前期工程费21352.1勘测设计费501255646282.2三通一平1507配套设施工程费46573.1外水、电工程15018833.2电讯、保安等弱电工程405023.3煤气工程151883.4绿化工程1001078921079按绿地面积计3.5道路、排污、排水工程1005开发期间应缴交税费6034.1城市基础设施配套费3395