海南琼州体育休闲公园项目可行性报告Word格式.docx

1、第六章 项目环境保护 . 31 第七章 项目建设工期及进度安排 . 31 第八章 项目投资估算与资金筹措 . 34 一、项目投资估算 .34 2 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 二、资金来源 .35 第九章 项目经济效益分析与财务评价 . 35 一、分析评价的主要依据及原则 .35 二、基础数据测算 .36 三、财务评价 .38 第十章 项目可行性研究结论 . 42 3 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 第一章 总 论 一、项目概况 1、项目名称:海南省某市滨湖温泉旅游度假区体育休闲公园,以下简称琼州项目、约翰尼项目、本项目、项目,。2、地理区位:琼州市位于海南岛 部稍偏南昌

2、化江下游其海岸线蜿蜒曲折形成八港七湾。琼州市是典型的滨海港口城市全境海岸线长84.4公里基本上没有开发后发优势极为明显琼州市旅游资源丰富有大广坝、猕猴岭、约翰尼水库、大田坡鹿、红兴温泉、九龙湾等境内和边界上的大山大岭共有48座以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源独具特色。境内八所港是海南的优质港港口水深吞吐量大拥有6万吨级的泊位是海南吞4 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 吐量最大的港口也是全国八大港口之一。全国最大的坡鹿保护区海南省最大的水力发电厂大广坝水电站。拟开发项目位于琼州市区东侧10公里的琼州市八所镇东郊西侧为西线高速地块东侧为225国道地块环绕琼州市最大的水

3、库约翰尼水库全部的用地均为原琼州约翰尼牧场范围。整个旅游区项目占地40平方公里交通极为便利。3、项目单位:琼州海航投资开发有限公司,以下简称“海航地产琼州公司”、琼州公司、公司、项目公司,隶属海航地产控股,集团,有限公司,于2009年12月9日注册成立注册资本为5000万元人民币。公司主要业务是负责在海南省琼州市各类工业与民用建设项目的策划、管理,酒店、旅游、高尔夫、房地产开发5 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 投资与经营管理等产业。4、项目简介:投资开发有海南省某市滨湖温泉旅游度假区高尔夫度假项目是琼州海航限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场未来发展

4、态势、海南岛和琼州市社会经济发展趋势的调研和分析的基础上在琼州市委、市政府的大力支持下本着带动发展琼州市体育、休闲、娱乐和旅游产业带动琼州市高尚房地产市场发展带动周边经济发展完善琼州市商务投资环境提升琼州市商务形象的目的在规划建设中的约翰尼滨湖温泉旅游度假区内的核心位臵规划建设的54洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、商务休闲、娱乐和旅游为一体的高尚休闲项目。同时项目将被打造成为海南国际旅游岛西线的领军项目。6 海航地产琼州公司十分重视海南琼州地区旅游资源的开发与利用现拟与政府合作开发约翰尼滨湖温泉旅游度假区预计总投资48亿元。规划设计产品为滨湖高尔夫、丘陵高尔夫和山

5、地高尔夫温泉别墅、湖心温泉酒店（高档）、滨湖国际水疗中心。此外昌化江入海口片区占地约5-10万亩风景优美为不可多得的一线海景地块升值潜力巨大。5、场地分析:5.1、交通分析:西线高速及国道225线从项目地块旁经过,高速公路及国道均有出口与之连接,连接道路为混凝土道路可直达一期用地交通状况非常理想。7 5.2、地块形状:可用地块形状不规则呈张开的鱼嘴状接近南北走向南北最长距3300米东西宽2500米纵深幅度大形状变化很大为创造丰富的布局变化提供可能。5.3、坡度分析:根据相关的地形分析95%以上区域坡度在10%以内地形坡度极为理想。8 5.4、地表植被:项目地块原为一农场部分区域为农民承包地绝大

6、部分被开垦种植主要的经济作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。5.5、自然景观:地块比较平坦视野开阔中间为总面积达8平方公里的约翰尼水库部分区域伸入水库内形成半岛或岛状形成独具特色的山水相连的景观。9 5.6、水源分析:约翰尼水库为内陆水库面积巨大为周围农业基地的主要灌溉水源水质良好。由于水源库容量大常年保证足够库容即使在枯水期能保持相应的水深项目提供充足的水源保障。5.7、环保限制:项目内水库为灌溉用水源非人饮用水源地受环保要求限制较少。5.8、土壤条件:主要以沙壤土及沙土为主。5.9、电源分析:可接入三相380伏电源。二、项目背景 1、行业背景:高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动在世界范围内高

7、尔夫球和网球、足球并称为世界三大球类运动。高尔夫球在西方国家至今已有五百多年的历史目前全世界高尔夫球场已有30000多家高尔夫爱好者超过6000万分布在超过119个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的几年中平均每年新增500多个高尔夫球场高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动在社会各阶层得到了广泛的普及。自去年10月通过决议高尔夫于2016年正式成为奥运会比赛项目这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息在中国已经表现出了青少年参与的空前踊跃。10 图:全球高尔夫分布 随着社会经济的发展人们对体育休闲活动的需求日益增加高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生

8、活”的特征倍受人们的青睐。同时高尔夫球运动作为一项人类交流情感、加深了解、增进友谊的休闲桥梁在国际经贸洽谈、社交活动、改善投资环境等方面起到了越来越重要的作用。2、企业背景:国际旅游岛上升到国家战略的地位以后海南迎来了历史上最好的发展契机以海南为根基见证并伴随着海南一起进步、起飞的海南航空更会在这个历史性时刻与海南当地携手共进是责任也是义务这是一个双赢的局面。 ,1,外部环境 1、中国热带领土5000多平方公里全部都在海南岛作为中国唯一的热带岛屿资源优势独一无二。2、旅游产业是海南省经济增长的三驾马车之一高尔夫球产业是海南旅游产业不可或缺的部分。单从球场数量上来看已经很难满足成长增幅快的高尔夫

9、需求,海南方面已经意识到高尔夫球产业的重要性初步确定将高尔夫球作为“海南岛球”的未来发展规划契合本地块的资源优势可以预见明天市场前景非常乐观。11 3、整个海南将旅游度假产业及城市功能规划放在一个相当的高度政府将提供优惠政策、便利条件进一步扩大招商引资力度。4、放眼整个海南包括中信、中信泰富、长江实业、盈科电讯、恒基、中粮、上海家化在内的多家著名企业纷纷看好海南的发展前景选择多种形式、大资金量的投资方式抢占海南的海岸线各种特色的球场一定会成为海南的亮点从而拉动海南高球市场的发展。5、海南主要客群雷同竞争激烈新项目跳出现有市场可操作性大市场前景看好。6、海南旅游市场正在以传统的观光型旅游向度假型

10、旅游转型本项目的总体定位符合市场和政策需要。7、国际旅游岛上升为国家战略空前利好。,2,内部因素 1、国内经济复苏迹象明显加速开辟新的业务战场对任何一家公司来说意义重大, 2、该项目定位以54洞顶级高尔夫球场为主题的海南唯一的滨湖观海体育休闲公园可以优化公司的现有项目资源组合会在更大范围内提升集团自身的品牌形象能够较大程度上实现公司的经济利益、社会效益增加公司品牌的有形和无形资产。3、该项目能连接集团各种优势资源从而发挥最大的市场效力。公司的品牌效应能为项目的开发带来广泛的知名度从而达到品牌的双赢。三、可行性研究报告编制依据 1、建设项目经济评价方法与参数,第二版, 2、投资项目可行性研究指南

11、,试用版, 3、琼州市国民经济及社会发展的相关统计数据和资料, 4、海南省、琼州市相关政府部门对项目的有关文件, 6、国家、部委及地方有关标准、规范、法规等。12 四、项目主要技术经济指标 经可行性研究、论证和测算本项目主要技术经济指标如下表:项目主要经济技术指标 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 亩 7480 2 建设期 月 48 3 劳动定员 人 1000 3.1 其中:管理人员 人 200 3.2 教练及培训人员 人 50 3.3 工人一般员工 人 750 4 建设项目总投资 万元 100000 4.1 固定资产投资 万元 80000 5 项目净利润总额 万元 6 主要经济

12、评价指标 投资利润率,静态/年6.1 % 均, 6.2 财务净现值,I=10%, 万元 6.3 内部收益率,IRR, % 6.4 投资回收期,静态, 年 6.5 投资回收期,动态, 年 第二章 项目建设的意义及必要性 一、改善琼州地区投资环境为地区经济发展做出贡献 高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史但是众多高尔夫球会的建设和发展历史已经充分说明他们在所在地区对外招商引资改善投资环境方面都已经起到了积极的作用。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区今天许多跨国企业的投资者已将高尔夫球场作为投资环境的重要一环不仅13 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 作为商务洽谈和商务会议的首选

13、场所还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用 本项目所处区域的建设开发将极大程度地提升区域的综合价值将通过精心设计和规划、建设充分考虑利用该片土地完善各项配套项目的建设过程将贯彻注重环保的宗旨高度注重生态平衡和自然环境保护。实现了项目所在土地的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展同时可以带动项目周边土地的滚动发展、土地开发和利用价值的提升促进了该地区土地资源的综合开发利用。第三章 市场前景与竞争分析 一、国内外高尔夫市场现状分析 1、国外高尔夫运动与市场现状 高尔夫运动起源于十八世纪的苏格兰十九世纪末传到美洲、澳洲及南非二十世纪初传到亚洲

14、。作为世界三大球类运动之一高尔夫球在西方发达国家已有500多年的发展历史已经成为衡量一个国家经济发展及社会文明进步的重要标志之一。占据全世界高尔夫球场一多半的美国有数据表明美国男子和女子在空暇时间最喜爱的15项活动中体育活动排第十位在体育活动中排第一位的是打高尔夫球。高尔夫运动已是全美第五大群众体育运动。高尔夫运动市场系以美、欧、日为主占整体市场的90%以上。根据美国高尔夫基金会及日本高尔夫白皮书统计目前全球高尔夫打球人口达6,000 万人其中以美国约3,000 万人最多第二为日本的1,500 万人其它为欧洲等国而高球每年约以4-6,的年成长率持续的稳定成长。目前中国大陆高尔夫球市场仍为初期成

15、长阶段高尔夫核心消费人数仅约30万人但值得注意的是大陆地区高球以每年超过20,年成长率成长未来发展潜能最为看好。与高尔夫运动的蓬勃发展相适应的是世界高尔夫市场的迅猛增长。现今世界高尔夫产业的市场价值以及与之相关的周边产品与服务市场更是达到千亿美元之巨。高尔夫运动的市场价值在美国表现尤为突出:仅美国高尔夫协会主14 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 办的美国公开赛电视转播权收益多年前就已达1700万美元企业广告收入600万美元而厂商和企业机构一掷千金的最大动力来自于高尔夫运动庞大的消费群体。2、中国国内高尔夫运动与市场现状 二十世纪初高尔夫运动传入中国。1931年上海成立了高尔夫球游戏中

16、心。同年中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部在南京金陵体育场旁开辟高尔夫球场。但高尔夫运动真正得到快速发展还是中国二十世纪八十年代以来改革开放以后的事情。1984年新中国成立后大陆第一家高尔夫球会广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业随后的十多年中大小不一、形式各样的高尔夫球会、高尔夫俱乐部在中国各地如雨后春笋般的诞生中国的高尔夫球会、高尔夫俱乐部得到了蓬勃发展。根据中国高尔夫球协会场地管理委员会2008年的统计资料全国拥有高尔夫球场数量排在前四名的省市为:广东省65家北京近5O家山东省27家海南省23家与上海并列排在全国第四位,香港、澳门特别行政区以及台湾省除外,海南正式营业的球场从1992年的1家

17、增长到2008年底的23家平均每年新开业1.4家。此外还有众多高尔夫球场在规划中各种高尔夫球比赛也应运而生。特别是在中国对外开放最早的广东省珠江三角洲地区高尔夫球运动已得到迅速普及、发展和成熟起来。在中国经济最活跃的长江三角洲经济圈大小不一、风格各异的高尔夫球会和球场也层出不穷迅速成为中国高尔夫球界的一支生力军。15 1985年中国高尔夫球协会在北京成立使高尔夫运动走上有领导、有组织、有计划发展的道路。二、国内外高尔夫市场发展趋势 1、国际高尔夫球市场发展趋势 作为一种时尚运动或某种身份的隐约暗示高尔夫球已逐渐渗透到人们的都市生活之中并吸引着越来越多的人群加入。在崇尚休闲追求自然、绿色和健康的

18、社会大背景下高尔夫运动成为体育休闲运动中的宠儿。在美国高尔夫运动是第五大群众体育运动,在世界上高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动高尔夫市场的容量和潜力巨大。目前在美国高尔夫球场主要有两种形式:会员制球场和公共球场。前一种完全是私人化的球场球会一般收费较高是完全贵族化的消费。这种球会的收入非常固定同时投入也非常大。另一种就是公共球场是美国高尔夫球场的主旋律:美国大部分高尔夫球场是公共球场政府出于绿色和环保的考虑将一些垃圾填埋地等需要整治的地块无偿或以低租价供给投资商建设高尔夫球场从而为经营者降低了这项运动的成本。球场的单次消费价格一般低于10美元。多年来高尔夫行业在发达国家形成了成熟的市场层

19、次:服务于富人阶层的球场实行会员制用高价格圈定消费者,更多的球场面向散客大众价格低廉薄利多销。这种格局的美国高尔夫产业每年创造了价值相当可观的市场规模。美国高尔夫运动发展了一百多年现高尔夫产业仍在高速的向前发展并带动着整个世界盖尔夫市场的发展。2、国内高尔夫球市场发展趋势 同国外相比中国高尔夫运动尚处在一个初级的、多层面、立体化发展的时期各方面雏形刚刚形成。中国高尔夫运动走过了25年目前正面临着一个崭新的发展局面和形势。特别是过去十几年来中国由于经济的快速发展和人民生活水平的迅速提高对高尔夫运动的关注日益增加高尔夫消费者逐渐增多。尽管现在中国高尔夫球运动仍处于起步阶段在中国内地参加高尔夫俱乐1

20、6 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 部的人员也由外商和港、澳、台同胞占据相当比例但是也有越来越多的成功人士和高收入人群开始加入高尔夫运动人群的行列。预计在未来3-5年中国的高尔夫人口将达到近100万在21世纪末中国高尔夫球场建设数目可达7580个。在中国还有一批以练习场和室内电脑模拟高尔夫为主的亚高尔夫人口经过612个月的过渡期后其中消费能力较高者将成为正式球场的会员或非会员。综上分析:从国际上看高尔夫球产业在一些发达国家已成为排名第一的体育活动高尔夫运动的内涵从传统的贵族式运动演变为全民参与的体育健身、体育休闲运动已实现了巨大的产业价值并仍处于向前发展的态势。从国内看中国高尔夫产业

21、仍处于起步阶段但随着改革开放的进一步深入和社会经济的持续发展特别是人民生活水平的不断提高对体育休闲的内在需求也在不断增加。中国进一步融入全球经济一体化的进程国际贸易、国际交流、国际经济合作日益频繁这些都将促进高尔夫运动和产业的发展。中国的高尔夫产业最终必然发展成为美国式的分层结构。会员制球场和公共球场清晰地分开。现有的投资较大的球场保留会员制经营并有条件地接纳散客。而市场更多的空间留给公众球场实行低投入、低收费的做法吸引更多的人参加这个运动并且促进这项运动产业化的形成。三、项目目标市场及市场竞争分析 1、国内高尔夫球场市场竞争现状:虽然中国的高尔夫运动基本上是以1984年广东中山温泉高尔夫球会

22、的成立作为正式开始的标志但是最初一些高尔夫球场的建设主要目的是为了配合对外开放、招商引资工作的需要给外商提供一个休闲运动的场所。正是因为这样的前提从第一家高尔夫球场建成营业开始高尔夫运动的消费价格就呈现出了贵族式的高消费特征,广东中山温泉高尔夫球会在1984年开业时单次消费的价格约400港元按当时汇率计算相当于当时一个大学毕业生4个月的工资。这一消费特征开始了高尔夫运动在中国的贵族化之路高尔夫运动被定位为高消费行为消费人群受到较大的限制。目前中国的高尔夫球会主要采用会员制组织形式基本上靠销售球会会员证,会籍,作为主要收入来源目前一个会籍普遍的价格是20到30万元人民币之间尽管整体的价格在迅速下

23、17 海南省某市体育休闲公园项目可行性分析报告 降但从整个社会消费而言仍然属于顶级的奢侈消费似乎只有很少的高收入人群才能接触到这项运动由此而形成的现象就是整个行业性的萧条。一般情况下高尔夫球场的经营管理非常低调在当今传媒手段如此发达的条件下国内高尔夫球场几乎杜绝了一切现代化手段的利用其名称、品牌的传播还停留在圈内的口碑相传或者是业内的少数专业杂志进行极少的宣传。成本的高昂和经营观念的保守使得相当一部分高尔夫球场呈现亏损状态。同时国内高尔夫球场在现阶段的目标消费者群体锁定太死市场较为狭窄大部分只有管理没有经营还没有进入真正的管理经营和市场竞争阶段。2、海南高尔夫现状:据海南高尔夫球场协会相关数据

24、统计显示2006年旺季来海南打球的人口达到了48万人次客流达到巅峰期而大多数球会也呈现超负荷营运的状态。2007年来海南打球人口出现回落迹象约为38万人次。2008年受金融危机、市场周期性回落的影响来海南打球的人口直线下降仅有近30万人次到了2009年国内经济形势回暖又呈上升趋势。海南岛人口800多万而本土打球人口据不完全统计2000人左右市场容量非常有限。作为以外来游客打球为主要特征的海南高尔夫其客源以岛外球客为主包括中国北方、东南亚（香港、台湾、新加坡、马来西亚）以及韩国、日本、澳大利亚等地的高尔夫爱好者而将海南打球客人口推上高峰的则是有组织、大规模的韩国团队几乎占据海南高球旅游市场的70

25、%。去年受金融危机的影响韩团数量锐减海南各家球会都出现了不同幅度的客流下降。虽然春节期间球场根据地理位臵不同客流不同程度回升南端球场甚至呈现火爆的场面但是“旺季不旺”的事实依然需要球场推出市场应对措施。海南自建省之后旅游业就被确定为优先发展的主导产业高尔夫由于在吸引投资、解决就业、提供税收、促进旅游业发展等方面起到了十分积极的作用得到了海南省政府的大力支持外来资本纷纷投向高尔夫球场建设高尔夫球场数量增长很快正式营业的球场从1992年的1家增长到2008年底的23家平均每年新开业1.4家。海南已经营业的高尔夫球场的数量居广东、北京山东之后排在全国第四位,海南还有多家球场已经在建或已立项。18 高尔夫球场的数量和高尔夫运动的普及在相当大的程度上反映了该地区经济发展的水平和外商企业投资的踊跃度。国内一家机构研究后得出结论各省的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55%与实际利用外资的相关程度则高达89%而海南是国内唯一高尔夫发展规模超过经济规模的省份平均3亿元的GDP就有一个球洞而全