物业工程部维修管理规章制度及岗位职责Word格式文档下载.docx

1、5. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。7. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。8. 按规定时间做好机房与走道清洁工作。9. 完成上级交办的其它工作。配电房管理规定/配电房安全操作规程配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。配电房设备的倒闸操作由

2、值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。配电房内严禁堆放其它杂物。配电房安全操作规程严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。下列项目列操作票 A. 应拉合的开关和刀闸位置

3、B. 检查接地线是否拆除C. 检查负荷分配D. 装拆接地线E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。遥测电容或电缆时前后应充分放电。变压器预备信号动作时，应及时检明原

4、因报告上级。10. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。14. 倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点

5、4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。 2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。 3、负责用户二次装修的审批、监管。 4、负

6、责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责楼宇外判工程的监管工作。 一、工程部各工作岗位职责 （一）工程部经理岗位职责 1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。 2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。 3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。 4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。 5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。 6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。 7、负责审核用户的室内装修。 （二）系统工程师岗位职责 1、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 2、制定并监督执行本

7、系统的设备定期保养规定和技改项目方案。 3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。 4、填写本系统的操作要求和工作指令。提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。 7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 9、负责室内二次装修的初审。（三）班组长岗位职责 1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟进工程单的作业情况。 5、定期

8、组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 （四）技工岗位职责 1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。按照工作指令和有关规程进行下列工作： 对设备实施常规保养和维修。 监管设备的运行。为用户提供维修、安装服务。 填写好各种原始记录。 3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 （五）文员岗位职责 1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。 2、负责部门工作会议的记录整理。 3、负责打印、收集、整理工

9、程部的文件。 4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。 6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 二、设备管理班组工作范围 强电组： 1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。 2、负责非办公时间楼宇所有设备的应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 （二）弱电组： 1、负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。 3、负责室外弱电设备的维修

10、。 （三）维修组： 1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。 2、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。负责消防设备的巡查、维修、保养。 三、工程部各班组工作细则 （一）强电组工作细则 1、每班每小时一次巡查高压室； 2、每班每小时一次巡查低压室； 3、每班每小时一次巡查发电机房； 4、每班每小时一次巡查变压室； 5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； 6、每班一次巡查电梯机房； 7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养； 8、每班一次巡查冷却塔； 9、每班按时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调

11、； 10、负责非办公时间的紧急维修；11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备的保养及所属设备的检修； 12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次； 13、每班一次防火安全检查； 14、每月一次发电机试运行。 （二）弱电组工作细则 1、负责楼宇客户直线电话、专线的开通及维修； 2、每班巡查消防监控中心设备一次； 3、负责楼宇公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养； _ 4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务； 5、每班一次防火安全检查； 6、每周一次按责任范围巡查责任设备； 7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 （三）

12、维修组工作细则 1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。 2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。 5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供

13、水管理规程1. 目的 保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。 适用范围 适用于各管理处二次供水的管理。3. 职责31 管理处负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。32 管理处给排水管理员负责水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理公司负责进行，工程部负责监管。33 管理处管理员负责出停水告示，并通知业主。4 工作规程41 二次供水管理的要求 411 二次供水由指定的给排水管理员负责管理。412 给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。413 新建、扩建和改建二次供

14、水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站认可。42 年度水池（箱）清洗及消毒计划实施前24小时出停水告示，通知大厦用户。43 放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。44 二次供水清洗、消毒441 工具、用具的准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。442 安全须知4421 电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。4422 缺氧；有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然

15、后选用如下试验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧。否则须继续通风直到没问题为止。4423 注意事项：在清洗水箱的过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。443 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。444 消毒4441 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。4442水

16、池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。445 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 45 取样送检;451 水样抽取及送检工作由水处理公司完成。 _452 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。453 盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。454 在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单。455 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过

17、程，直至检测合格为止。46 记录和报告461 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。462 卫生防疫站的卫生检测结果报告单由管理处资料室存档。50 相关文件和记录a）生活饮用水二次供水设施管理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒记录表工程值班管理规定为了保证工程部的人员调动、车辆安排及时，提高工作效率，确保各管理处房屋设施、设备的维修保养工作及时、有序地开展，能在紧急情况下及时组织人员迅速赶赴现场，排除故障，特制定本规定。1、 工程部员工必须配备必要的通讯工具，任何时候必须保证通讯工具的畅通。2、 总值班室设在公司工程部，由工程

18、部管理组负责安排值班人员，实行24小时值班；3、 值班人员应坚守岗位，做好设备故障情况的登记和各管理处的报修情况登记，以及本部门维修人员的跟踪记录。4、 根据相关记录，分清轻重缓急，合理安排人员、机具、材料、车辆，并组织实施。5、 未能得到及时处理的报修项目，应及时反馈信息给主管、工程部经理，以便依照相关批示安排人员抢修。6、 遇突发性事故应及时跟总值班室人员取得联系，总值班室人员应迅速向经理和主管汇报，以便及时组织抢修，维修人员接到指令后，应以最快的速度赶赴现场处理事故，使损失减至最小。工程部运作程序10 目的：为了工程部的工作开展有序、高效，确保房屋、机电设备、设施正常运行，维修保养及时。

19、20 范围：21 工程部的日常管理工作，房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。22 管理处负责房屋、公共设施、设备日常巡查和住户设施的维修30 运作程序 管理组的运作程序：311 根据总值班室的报告，合理调配维修人员、机具、材料、车辆，进行房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。312 根据房屋及公共设施、设备状况编制维修保养计划和相应的材料、机具计划，报经理及主管领导批准后，组织实施。313 负责相关的法律、法规和文件、技术资料的收集、整理、归档、保存和发放工作。314 发生紧急情况时，根据主管、经理的指示，迅速组织人员、车辆和物资进行抢修工作，并及时跟踪相关情况，并做好记录315 负责维修保养工

20、作的质量检查和员工的培训考核。 总值班室的运作程序：321 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。322 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。323 负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。324 发生紧急情况时，根据经理和管理组的指示下达通知，调动人员、车辆、物资，保证通信畅通。并及时跟踪相关情况，并做好记录。房屋修缮组、机电维修组的运作程序：331 对于管理处不能完成的房屋修缮及公共设施、设备的维修保养，经管理处报修，由工程部房屋修缮组、维修组负责，各管理处运行组配合，共同完成。332 工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制的

21、维修保养计划对房屋、设施、设备进行维修保养，发现问题及时处理。333 维修组人员应长驻总部，保持通信24小时畅通，接到突发事故的报告后，应迅速集中，赶赴现场进行抢修。334 维修组人员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下能及时调度。34 工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联系，每月组织相关人员对房屋及机电设备、设施进行一次全面的巡视检查。在房屋、公共设施、设备的维修保养时，应参见机电设备管理工作手册、房屋及公共场地管理工作手册等相关规定和相关程序的要求。工程部职责认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的机电设备管理工作手册，执行公司的有关规章制度，确保房屋

22、、设施、设备处于安全、良好的运行状态。负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养,。制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。7、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助

23、各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。8、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。10、 负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。13、 完成公司安排的其他各项任务。机电设备的维修保养与更新改造1、设备的维护保养设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动

24、、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。（1）维护保养的方式：主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱

25、落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。外观表面检查：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全；温度压力运行参数是否正常；电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落；振动和噪声是否异常； _ 设备密封面的泄漏状况；设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；设备的防腐、保温层是否损坏。（2）维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维