中海4绝招让外立面便宜又好看Word文档下载推荐.docx

1、实际上，很多标杆房企一直在努力平衡外立面效果的取得与成本管控之间的矛盾。如何在保证外立面效果的同时，控制好外立面的成本？今天，明源君就以中海、龙湖为例，为大家总结下这其中的门道。在产品设计阶段，严控窗积比和墙积比首先，在产品设计阶段，要严格控制好窗积比和墙积比这两个指标。什么是窗积比？就是外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比。以中海为例，在中海的限额设计当中，规定了窗积比必须在0.25-0.3（北方一般在0.25左右），尽量控制在0.25。同时，尽量控制开窗面积，以降低外墙保温投入，并减少飘窗、转角窗面积。上图中，在设计时将联排南向窗户宽度主要为1500和1800，保证了良好采光。而北向

2、、侧向的窗口宽度设计成1200和1500，尽量做小，可以减少能耗，降低保温的成本。在控制好窗积比的同时，产品设计阶段，还应控制好墙积比。对于外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”。目前，业内将这个指标普遍控制在11.3；中海对墙积比的限额指标是控制在1.2左右，不宜超过1.5。但对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比可以适当放宽，目前大部分在1.82.1之间，甚至更高。同时，在产品设计上，控制立面的层次也能大大地降低墙积比。那么，如何控制立面的层次呢？事实上，就是让外立面尽量平整，减少凹凸感。在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度。如

3、下图所示，一梯二板式设计在成本控制上明显优于一梯二品字形。慎重选择建筑风格其次，控制好外立面成本，需要慎重选择外立面的建筑风格，因为不同的建筑风格所需的成本投入是不同的。目前，市场上常用的建筑风格包括：英式风格、法式风格、地中海风格、北美风格、ARTDECO、现代风格、新古典主义风格、中式风格等。比如地中海风格和法式风格的外立面形状不一样，地中海建筑线条简单、圆润，但法式建筑相对来说更加复杂、繁冗，因此，两者的装饰用料、工序复杂程度就有所区别，后者的成本相对前者而言也会更高。像龙湖的滟澜山和绿城的玫瑰园就是最好的例子。又如ARTDECO主义建筑风格虽强调竖向线条，但实际操作上，会注重顶部的塔式

4、结构处理，在装饰上多采用几何化、V形图案，因此展开的装修面积会比较多，如此一来，成本指标也会相对较高。相反，现代主义风格由于其造型简洁、明快，外立面没有多余的雕饰，剩下来的只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条，因此成本相对最低。对几种主要的建筑风格归纳可以得出，外立面的成本控制和建筑风格的定位息息相关，所以，一些定位首改的高层住宅产品，在立面风格的选择上多采用现代主义风格；而如别墅、花园洋房等低层、多层住宅产品，由于定位高端，则多采用地中海、英式、法式等欧陆风格来凸显其楼盘档次。严控外立面用料比例第三，要管控好外立面的成本，必须对外立面的取材及所用的材料比例进行严格把控。行业最常用的方式，就是通过

5、设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。以下图为例，其初始设计是基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；每四层设计有横向线条，线条全部为GRC材质。考虑到节约成本，最后将此外立面设计优化成：基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消，线条尽量采用混凝土浇筑。（初始设计）（优化设计）再以龙湖为例。龙湖常采用的地中海风格，外立面的材料主要是涂料和文化石两种。对于不会影响视觉效果的部位，可减少文化石的用量，增加涂料的用量，在阴角处收掉，可以减少造价。同时，在单体设计中，可将GRC部位与尺寸统一，以此适当减少造价，且便于施工和管理。而地中海风格中经

6、常使用的木架构，可以将实木改为混凝土加仿木漆，以此减少一些成本，还可以减少后期的维护产生的费用。最后，将建筑的线脚、檐口、斗拱等石材换为GRC构架外喷仿石涂料，以此减少大量的材料费用，以降低造价。在严控总成本前提下，提升外立面装饰、门窗档次最后，在严控外立面总成本的前提下，可以考虑提升装饰和门窗自身的档次，以此来提升营销卖点。仍然以中海来举例说明。在外立面装饰上，普通档次的成本约为70元/m2（建筑面积，外立面涂料为主），提升一个档次至100元/m2（建筑面积，可采用部分瓷砖和少量石材），其成本的增加为30元/m2，所占项目总建安成本的比例约为30/1561=1.92%（其中1561为中海某区域平均地上建安成本），比例不大，但明显提升了营销卖点。同样的，对于外立面门窗，采用普通铝合金门窗约为350元/m2（门窗表面积），如果提至450元/m2，可以采用较好的配件、尺度较大的型材等，对于档次的提升明显，成本增加为100元/m2，折算到建筑面积为100*0.28=28元/m2（0.28为中海某区域平均窗积比），所占项目总建安成本的比例约为28/1561=1.79%（其中1561为中海某区域平均建安成本），比例不大，但明显提升了营销卖点。