房地产评估报告的常见错误类型Word格式文档下载.docx

1、 报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。 如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。 如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。 估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明） 缺少房地产权益状况描述（如：没说明性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）; 土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）; 建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）; 区位状况描述不具体，如

2、：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。 租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。 选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。 未说明每种估价方法的定义、步骤。 如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 保险评估不能将土地价值记入。 划拨方式取得的要扣除出让金。 拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。 再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。 投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估

3、不一样（见理论方法第70页）。 拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（理论方法第97页）。 未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。 拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。 单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。 对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。 各种评估方法中

4、的错误 比较法 1、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。超过1年）;可比实例数量要3个以上。 2、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。 3、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。 5、日期修正计算错误。 6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。 7、因素

5、修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。 8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。 9、修正幅度过大，单项修正超过20%。 10、计算结果有错;比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。 11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法）P131。 收益法 1、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。 2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。 3、求有效毛收入时，

6、除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个的收入情况确定）。 4、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。 房地产估价报告常见错误 1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。 2、估价对象描述不全。 （1）缺少房地产权利状况描述;（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等） （2）土地实物描述不全面（如： （3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）; （4）区域及个别因素描述不具体; （5）租赁情况交待不清。没说

7、明租金标准、租赁期限） 3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法） 各种评估方法中的错误： 一、比较法：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）; 2、可比实例的币种未说明; 3、建立价格可比基础时，汇率选择错误; 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正; 5、日期修正计算错误; 6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正; 7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正; 8、修正幅度过大，单项修正超过20%; 9、计算结果有错; 10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;居住、工业等），其因素

8、修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）; 二、收益法 1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）; 2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况; 3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算; 4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性; 5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）; 6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）; 7、计算费用时，房产税应按租金12%计算; 8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润

9、）; 9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估价理论与方法P199）; 10、某些计费基数未说明基数数值的来源 11、资本化率的选取未说明求取方法和来源; 12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）; 13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）; 14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。 16、评估结论没有大写; 17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）; 18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法 房地产价值=开发完成

10、后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费 1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价; 2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）; 3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。销售税费一般不计息）; 4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算; 5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。 四、成本法 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）; 2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（

11、即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）; 3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用）; 4、 成本法计算贷款利息时计息期有错; 5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）; 6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）; 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145） A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本） B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用） C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费） D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值） 8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 （1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计; （2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（房地产估价理论与方法P165） 9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。 更多相关内容： 房地产评估个人简历模板 房地产评估求职简历 房地产评估专业简历模板 房地产评估专业个人简历 房地产评估求职简历模板 房地产评估专业的实习报告