黄山市物业管理办法Word文档格式.docx

1、（五）其他需要协调解决的事项。第八条街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素，对需要整合的住宅小区进行科学合并，统一实施物业管理。第二章业主、业主大会和业主委员会第九条本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约（含临时管理规约，下同）的规定。第十条业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更

2、物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条新建物业，包括分期

3、建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。第十二条物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。一个物业管理区域内业主较少，经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在

4、参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决依据。第十三条符合安徽省物业管理条例规定的首届业主大会成立条件的，开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并报送下列资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业管理用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第十四条街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日

5、内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会或村民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。第十五条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形

6、式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。在规定的期限内未参与表决的业主，视同放弃投票权。第十七条业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告，并以书面形式报送所属居民委员会备案。第十八条业主委员会应当由511人单数组成，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。第十九条业主委员会

7、在物业管理活动中按照国务院物业管理条例、安徽省物业管理条例、业主和业主委员会指导规则等规定履行职责，并承担相应义务。第二十条业主委员会应当自选举产生之日起10日内，持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会、业主委员会选举情况报告；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主大会的决定；（五）业主委员会组成人员的基本情况。第二十一条业主委员会办理备案手续后，可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主大会印章可由属地街道办事处代为保管；业主委员会印章由业主委员会保管。业主委员会任期

8、内发生变更的，应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。第二十二条业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第二十三条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第二十四条业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章及其他属于

9、全体业主所有的财物移交手续；对拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。第二十五条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会或村民委员会开展工作，作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。第三章前期物业管理第二十六条前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。第二十七条新建小区在办理预售许可证前，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的

10、住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十八条前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。第二十九条前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。第三十条建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业

11、服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。第三十一条建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约向买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。第三十二条前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。前期物业服务在首次业主大会未成立前，因故终止合同的，提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小

12、区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会，并办理备案。第三十三条前期物业服务企业承接新建物业项目，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯

13、井道、架空层及设备间等；（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；（四）物业管理用房及其它公共房产和设施设备。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验内容，承接查验的具体结果应有详细记录，明确责任和维修时间。前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇

14、人民政府备案。第三十四条建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向房产行政主管部门报送下列材料：（一）建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；（四）物业服务项目招投标情况书面材料。第三十五条建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售现场予以明示。第三十六条建设单位必须在办理项目综合验收备案前，向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料，物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工

15、图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料；（二）供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第三十七条建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由市住房和城乡建设委员会另行制定。第三十八条建设单位应

16、当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。第三十九条物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注，并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目，应以方便业主为原则，按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。建设单位移交物业管理用房，不得收取任何费用。第四十条物业管理用房应当满足下列要求。（一）物业管理用房的配置：其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%，业主委员会办公用房建筑面积为2030平方米，产权属小区全体业主共有。（二）物业管理用房应考虑

17、便利业主，设置在小区中心区域或主要出入口位置，层高不少于2.6米，具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。第四十一条新建住宅小区入住条件必须达到水、电供应正常，道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。第四十二条供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取额外

18、费用。物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。第四十三条住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施，其投资已摊入建房成本，产权属于居民共有，供电企业应无偿与建设单位办理移交手续，并负责日常运行管理。第四章物业服务第四十四条物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业上岗证书。物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息

19、系统，对物业服务企业实行动态监督管理。第四十五条外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案，获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作，并接受当地房产行政主管部门的监督。（一）营业执照副本原件；（二）资质证书副本原件；（三）企业机构代码副本原件；（四）上年度公司财务报表原件；（五）接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件；（六）公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函；（七）其他相关业绩证明材料。第四十六条选聘物业服务企业应当由业主大会决定。业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业

20、主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。前款规定的公示时间不少于10日。业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。第四十七条物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。第四十八条物业服务企

21、业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。第四十九条物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的，应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行，履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道

22、办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。第五十条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：（一）现场查验物业共用部位、共用设施设备；（二）移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料；（三）移交本办法第三十六条规定的相关资料；（四）结清预收、代收的有关费用清册；（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止

23、物业服务。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。第五十一条区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理：（一）物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的；（二）物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的；（三）物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的；（四）物业服务企业挪用房屋专项维修资金的；（五）物业

24、服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；（六）物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的；（七）物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通，以不正当手段围标、串标、违法中标的；（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（九）法律、法规规定的其他情形。物业服务企业有以上行为之一，经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的，列入不诚信物业服务企业档案，禁止接管新的项目，并按照有关规定依法作出处理。第五十二条房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业

25、服务收费标准，实行年度考评制度。第五十三条物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。第五十四条物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、房产行政主管部门备案。物业服务企业应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。第五十五条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服

26、务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。第五十六条已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续时间为准。第五章物业的使用与维护第五十七条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约

27、外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符，擅自在住宅室内从事经营性活动的，工商部门应予查处。第五十八条车辆在物业管理区域内停放管理等事项，由业主大会决定。成立业主大会前，车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定，报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。第五十九条占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业区域内的业主共有，仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业服