花卉综合市场项目可行性研究报告文档格式.docx

1、（一） 项目建设背景某市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长某西侧，东经1267至12818，北纬4121至4248。东与延边朝鲜族自治州相邻；西与通化市接壤；北与吉林市毗连；南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。东西相距180公里，南北相距163公里，国境线长454公里，幅员17485平方公里，市区面积1388平方公里。某市地处长某腹地，境内山峰林立，绵亘起伏，沟谷交错，河流纵横，属北温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。该项目占地位于通化矿物局科研所院内，科研所综合楼建成后，科研所破旧的厂房及周边的自行车棚、仓房等一直未进行改造拆迁，由于南侧即为浑白铁路线，破旧不堪的乱象极大的影响了城市的

2、整体形象，美化公路、铁路沿线是我市近几年市容市貌整治工作的重点方向，经多方接洽商谈，通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设花卉综合市场，经营花、鸟、鱼、虫、宠物等，投资金额2300万元左右，引进外资改造城市、经营城市是加快我市城市建设发展的重要举措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对某市房地产市场的不太了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资方投资决策、优化建设方案、银行融资决策及相关政策审批的依据。（二）项目概况1、宗地区位及用地该宗地位于某市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江区新建街道，距离市政府500米。项目区位项目区位莅临某市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西

3、临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交通便捷，是城市发展的重点商业区域之一。项目用地该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约3.67亩,目前主要用途为工业用地，地上物为约600平方米厂房、仓库等。规划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物，项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：名 称面积（平米）折算成亩数毛地面积24483.67可建设用地面积16602.39其中区内配套、公建用地（含商业、幼儿园、物业、公厕等配套公共服务设施用地）7881.18净用地面积净用地率65.12%2、宗地现状四至范围:东至矿

4、物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街。地势状况 项目用地区域地势平坦,标高相差不大。地上物现状地上物主要为科研所厂房、存车棚及仓房等，场地内各种建筑附属物密集，无较大障碍物。空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）A 项目用地区域南侧上空有110KV高压线路通过，项目用地内地下管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。B 项目用地内没有需要保留的文物等设施。C 项目用地内没有换热站。D 地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。地质情况 场地原为宅基地，地质情况较复杂。3、项目周边的社区配套周边1000米范围内的社区配套

5、配套设施分类名称教育设施矿物局实验小学、前进小学、二十一中、八中、第一高中等医疗卫生设施某市中心医院、矿物局总医院商业设施长某国际商业、市政府周边商业圈金融设施邮政储蓄、工行、建行等市场南岭市场交通设施3路巴士文化设施体育设施南岭广场总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐、体育锻练场地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。4、项目周边环境本项目周边分布着密集的居住区、商贸区及办公区，商业气息浓厚，是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦、合达商场、三江大厦、步行街等多家大型商场，同时距市一中仅100米左右，距市政府大楼也仅为500米。5、市政配套道路情况现状情况：目前本项目周边的现有市政道

6、路有建设街、铁北街等，交通状况佳，方便人流、物流集散。规划情况：政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化、亮化建设，届时项目周边道路及环境将大为改善。市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的改动建设，具体分析如下：给水：建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需求。排水：项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水、排污管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。电力：按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街一侧引入10千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为1000千伏安，商场及公寓电力管线的设计及施工均由某市供电局予以解决。通讯：该

7、项目周边拥有中国网通、中国电信、中国铁通等电信公司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。供热：为某市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用集中供热，热源为某热电公司余热。6、资金筹措由通化市绿源物质经销中心自筹资金:2300万元 （三） 项目建设单位概况本项目的开发建设单位为某市某电气有限公司，投资人为通化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成的经营和管理工作，某市某电气有限公司负责项目的具体建设工作。（四） 可研报告编制依据：1、城市居住区规划设计规范2、某市城市拆迁管理条例3、某市城市棚户区拆迁安置办法4、某市人民政府关于印发某市区棚户区改造房屋拆

8、迁补偿安置规定的通知5、建设项目经济评价方法与参数6、房地产开发项目经济评价方法7、某市市区基准地价8、发改委、土地部门及规划等相关部门批件二、 市场评价（一）、某市房地产总体市场环境1、近几年房地产投资情况 上面的图表是某市2000年以来的房地产开发投资情况，可以看出2000年-2002年，某市房地产投资完成额基本持平，2002年投资完成额最低，房市不景气。2003年至2006年房地产开发投资逐年增长， 2006年房地产开发投资大幅增加，投资额达5.95亿元，连续创造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨、土地成本增加、小区建设标准提高；某最近几年软硬件设施都有了显著的提高，仅

9、2006年市区市政基础设施建设总投资就达到了2.8亿元，是十五期间投资总额的1.8倍；政府规划在2008年以前完成国家级卫生城、国家级优秀旅游城、适合人居佳城、国家级园林城等“四城”申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产开发企业涌入某，促使房地产项目投资规模的不断扩大；尤其是自2006年起，吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府的政策扶持，促使房地产投资快速增加，较2005增长41.1%。2、近几年房地产施工竣工情况20002005年，某市商品房施工面积比较平稳，2006年开始出现大幅增加，2006年房地产开发施工面积达到135万平方米（其中棚户区改造面积133.8万平

10、方米），房地产开工施工面积同比增加85.6万平方米,增幅为172%,创历史最高水平。商品房屋竣工面积在8-36万平方米区间波动，在01年出现8万平方米的低谷，02、03年平稳增长，2004、2005年竣工面积有所下降，至2005年房地产开发竣工面积13万平方米，竣工面积同比减少13万平方米，减幅50%，主要由于国家相关政策的调整，2006年竣工面积回升到27万平方米，预计随着棚户区改造项目的陆续完工，竣工面积在07年会出现爆发性增长。3、近几年商品房价格走势近几年，某市经济实现较快增长，2006年实现生产总值（GDP）191.9亿元，比上年增长18.1%，全市人均GDP达到14746元,居民可

11、支配收入增加，城市基础设施建设和棚户区改造加速，住房消费信贷支持力度的加大，使居民的购房能力不断增加，居民对住房的需求增长较快。在这些因素的作用下，某市商品房供求比例基本稳定，房价保持稳中有升的态势。多层住宅由2000年的1219元/平方米上涨到2006年的1522元/平方米，截止2007年5月最新统计数据,多层住宅上涨至1568元/平方米，较上年同期上涨3%。小高层自2005年出现，售价由2005年的1890元/平方米上涨至2150元/平方米，较上年上涨13.7%。 由于某市的整体房价水平仍然较低，拥有相当的升值空间，同时受建筑材料、土地成本的上涨因素，以及国家宏观调控政策的影响，2007年

12、某市住房价格在相当长的一段时间内仍然会维持上升趋势不变。4、近几年商品房销售情况、总量分析 通过上面两个图表可以看出，某市商品房销售可分为两个阶段，第一阶段：2000-2002年，各年商品房销售面积及销售额比较平稳，呈缓慢下降趋势，2003-2006年为第二阶段，2003年商品房销售出现重大拐点，当年商品房销售面积达到229354平方米、销售额达到29031万元，纷纷创下历史新高，分别较2002年增长81%、110%，随后几年的商品房销售面积及销售额稳中有升，将保持相当长的一段时间。虽然国家在2006-2007年间出台了一系列的房地产调控措施，但是，某市房地产市场受这些政策的影响较小，房地产市

13、场呈现较为平稳的发展态势，增长潜力巨大。、价位分布 通过上表可以看出，某市自2000年以来的房价基本处于稳中有升的状态，2005、2006年两年的涨幅较大，分别较上年涨15.5%、23.2%，2006年的商品房价格上涨因素包括以下几个方面：第一，与全国的房价走势基本相同，正常涨幅。第二，2006年上市了一批高层住宅，销售单价较多层高出了一大截，一般较多层高500-700元/平方米之间，这在以前年度并未出现，由此相应拉高了商品房平均销售单价。第三，人工、材料、机械价格上涨导致的房价上涨。从2006年全年的交易情况看，多层住宅销售量占总住宅销售量的78%，截止2007年5月，某市统计局最新统计数据

14、显示：多层住宅均价为1568元/平方米，高层住宅均价为2150元/平方米。、房型比例 2006年以前的户型比例数据不具有讨论意义，我们这里只对2006年数据进行分析，根据某市统计局统计数据，受2006年棚户区改造影响，某市全部在建项目户型比例见下图：在商品住房的可售房源中，中、小房型成为市场供应的主体。如图所示，在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小房型占总量的84%（其中50平方米以下占16%，50-70平方米占36%，70-90平方米占16%，90平方米以上的大户型占32%，且大户型主要集中在小高层楼盘中。由于外埠房地产开发企业的强势进入，预计2007、2008年某市户型比例会发生较大变

15、化，首先，会出现独栋别墅、联体别墅、越层住宅等新户型，除安置拆迁户的回迁楼依然以小户型为主外，2008年户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如春江花园、黄金海岸等。但受控于建设部的“165号文”的规定，商品住宅90平方米以下面积仍然会严格执行70%比例，市场上70-90平方米会成为绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销的背景将使今后中小房型的比例仍会继续增加。（二）、区域市场环境某市的区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为中心区域，（东风桥-向阳路-铁南街-滨江街形成为围合区域，城东区（东风桥以东），城西区（向阳路以西），南山区（铁路线以南），江北区（浑江以北）。下面

16、我们针对底层商铺价格进行分析：中心区由于靠近市政府，周边积聚了大量的商场、商铺、贸易市场等，商业氛围浓郁，楼价市内最高，商铺价位在4000-15000元/平方米；城东区、城西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高，价格上有一定的支持，价格位于4000-5000元/平方米；南山区的居为多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻此地，商铺及住宅的销售前景看好；江北区是新区，人气不旺，但销售前景看好，价格为3000-4000元/平方米。总的来看，由于某市最近几年城市基础设施建设步伐加快,随着南部新城区的规划工作的完成，政策上的倾斜将使该区域的建设步伐大大加快，受此

17、带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐年增大。（三）、本项目竞争能力分析（SWOT分析）1、机会与优势a） 有交通优势，距市政府不足0.5公里，位置好、地段佳，交通方便。b） 周边人流集中、建筑密集，适宜发展商业。c） 毗邻某市第一中学、第二十一中学、矿物局第二小学，书香气息浓郁，有利于公寓出租。d） 适逢棚户区改造,政府会给予更多的政策支持。e） 经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向的商场，有先入优势。2、威胁与劣势a） 项目建设场址北侧不邻建设街，周边建筑围挡情况比较严重，入口不够开阔。b） 项目各种类型的商场、超市密集，这无形中限制了项目的经营方向。 综合所述，对本项目在整个某

18、市房地产市场中的发展前景较为乐观。虽然受某市地产市场自身的不规范运做及国家宏观政策调整等因素的影响，使项目存有一定的潜在市场风险，但随着某市政府“四城”申报建设规划的推动，地方整体经济的快速增长，整个某市楼市将进入升温快车道，为本项目带来了非常广阔的商业前景。（四）、市场风险今后几年，市内商业工程建设增长很快，仅市政府周边2008年开工建设的就有三处，分别为隆府大厦（影剧院周边改造）、合兴大厦改造、浑江大街地下人防商场，面积总计超为15万平方米，这对某市政府周边的商业经营格局会造成很大的冲击，如何进行项目的后期经营，选择经营方向，对项目的成败有直接影响，市场风险较大，应仔细搞好项目策划，充分考

19、虑市场风险，谨慎投资。三、建设规模及产品方案1、建设规模总建筑面积：6387m2其中：地下车库：1680（约60个车位） m2商场：3300m2三、四层公寓：1377 m2公厕：30 m2 规划占地面积：2448 m2 容积率：2.612、产品方案规划方案项目为地下一层、地上四层（局部二层）建筑物。地下一层为停车场，拟设计车位60个。地上一至四层均为商场，主要经营花、鸟、鱼、虫、宠物等。建筑标准室外外墙：设计高档玻璃幕墙，保证室内阳光充沛，宽敞明亮。屋面：造形坡屋顶，有利于排水。室内 内墙：高级环保内墙乳漆。 地面：全瓷超洁亮抛光砖。 窗：复合节能塑钢窗 门：钛金大门，外为防护门。配套设备 采

20、暖：集中供热、分户控制地热辐射采暖。 给水：商场内建有二次供水设备，变频式供水。 电气配置：普通灯具、楼道内设有声控灯。 电视、电话、信息系统：公寓室内设有线电线插口，电话插口，宽带高速上网接口，内建局域网，可供公寓楼内所有顾客使用。四、节能、节水措施我国人均拥有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相对匮乏，国家为了节约能源、制止浪费水资源相继出台了中华人民共和国水法、中华人民共和国节约能源法等一系列法律法规，因此在本设计中要严格贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗，积极采用对环境污染小的可再生资源

21、，并提高采暖、空调等耗能系统的效率，最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。本项目准备通过以下几种措施，达到节能、节水的目的：1、屋面采用100厚苯板保温，材料密度为18kg/m3,屋面导热系数=0.49W/（m2.k） 0.50W/（m2.k）。（本项目建筑体型系数为0.22-0.260.3）2、外墙采用60厚苯板保温，材料密度为 18kg/m3,屋面导热系数=0.55W/（m2.k） 0.56W/（m2.k）。3、地面采用30厚苯板隔热，一楼地面导热系数=0.49 W/（m2.k） 0.50W/（m2.k）。4、门斗处采暖并采用避风设施，如门帘，并设置风幕

22、设施。5、门窗选用节能效果较好的塑钢门窗，门窗均为中空双玻，其传热系数为2.5W/（m2.k） 2.5W/（m2.k）。6、小区内二次供热网采高密度聚铵脂保温管，敷设方式为直埋，这样可有效避免在管网传送过程中热量损失。7、应提高区内绿化、景观用水的效率，设立水循环系统，提高用水的效率，栽种少灌或免灌的绿化群落。8、楼内采用节水龙头，节水型蹲便等卫生洁具。五、环境影响评价（一）环境条件现状调查 项目拟建场址位于矿物局科研所院内，域内仓房、各种违章房，私搭乱建情况严重，科研所厂房已停产多年，基本无树木植被。（二）施工期环境影响分析该项目的施工过程，施工噪声、建筑扬尘及载物泄漏、污水排放等会对周围环

23、境造成一定的影响。施工期污染以扬尘和噪声为主。 1、对区域环境空气的影响 拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘（TSP） ，包括土方挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成的道路扬尘；运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等排放的废气；由于在挖掘、埋管过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘的大小因施工现场工作条件、施工季节、施工阶段、管理水平、机械化程度及土质、天气条件的不同而差异较大。主要影响建筑工地周围等。减缓环境影响措施：本项目在地下挖掘过程以及施工建设期间，不可避免地会产生一些地面扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但会对附近区域带来不利的影响，

24、所以在施工期间，应采取积极的措施来尽量减少扬尘的产生，如喷水，保持湿润，及时外运等。在建设场地的四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。同时：（1）施工作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。（2）对作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。（3）场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂 ，防止扬尘的扩散。建议多用商品（湿）水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。（4）运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，同时要采取相应的遮

25、盖、封闭措施（如用苫布）。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。（5）合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资及弃土的运输，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，施工单位应与交通管理部门应协调一致，采取响应的措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。2、对区域声环境的影响 主要来源于施工现场的各种机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场的噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸、碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段主要噪声源及其声级见下表：各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100

26、-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨振捣器混凝土搅拌机100-110电据云石机电焊机90-95多角磨光机交通运输车辆声级运输内容车辆类型声级/dB（A）土方阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）昼间场界噪声标准值夜