xxxx年重庆房地产市场年度报告6页Word格式.docx

1、重庆正处于各项政策性利好、经济高速增长、货币相对宽松以及物价高通胀的大背景下，由于股市不振且投资渠道单一，无论本地消费者还是外来投资者都将持续看好楼市，严控虽压抑部分购买需求，但由于总体需求量庞大短期内势必继续推高房价。破解难局 转战二三线2010年，相比于一线城市，二三线城市的土地市场获得了更多的青睐，包括万科、远洋、保利地产等在内的地产巨头加快布局二三线城市，催生出武汉、中山等城市的新地王.调控之后，布局二线城市不仅是新政压力之下的避风港，也是众多品牌房企必须把握的下一步棋。数据显示,2010年前三季度TOP20房企销售业绩，由于新政打压导致一线城市的销售业绩有所萎缩，虽然一线城市依然是房

2、企的利润中心，但真正贡献最大的要属二线城市，销售金额占比59%，销售面积占比48%，已经远超一线城市。位于前三甲的万科、保利以及中海，其销售业绩主要均来自二三线城市,占比更是达到7成左右，由此大量实力型房企纷纷加快二三线城市扩张的步伐，标志着中国地产由一线城市逐渐向二三线城市转移，二三线城市房地产快速发展的大时代已经到来。回看重庆市场外地房企同样表现突出,2010年伊始中航技联合体摘下大石坝A区地块，揭开外地房企重庆拿地的序幕，继而金融街、恒大等名企的频频出手，年终来临，随着土地供应量的上升，重庆土地市场骤然升温，11月，保亿以6.4亿元竞得蔡家组团227.56亩土地，福建中庚也以3.9亿元在

3、蔡家拿地291亩，和黄以13.1亿元拿下照母山山脚下地块，喜地山在江北嘴拿下黄金地块。此外，万科、中冶、香港置地、厦门象屿等企业也纷纷在主城收获土地，显示出对重庆土地市场的极大热情。由于竞争日趋白热化，主城九区现已很难寻找到楼面单价2000元以下的地块，地价的飙升预示着未来重庆房价向上的格局难以改变。一线城市在国十条之后，相继出台较为严厉的调控措施，销售业绩持续下滑。而以重庆、武汉、成都为代表的二三线城市由于城市价值的凸显、城市人口急剧增加，且地价相对低廉，供应量比较充足加之销售业绩持续向好，利润回报较高等优势，使得众多房企将目光瞄准这里。双星闪耀 重庆楼市北扩西进 2010年重庆楼市热点区域

4、众多，西部新城和两江新区成为众多热点中最成功的领跑者，纵观两大区域可以看到它们相似之处颇多，强大的政策支持，高标准的规划，完善的产业布局，优越的人居环境是其成功的关键因素。首先两江新区在保持原有热点区域的情况下，以保利江上明珠、首创国际生活区为代表的鸿恩寺板块，一经面世迅速成为市场焦点，由于毗邻传统商业中心观音桥，在此居住既可享受周边成熟的商业配套，也可俯瞰整个嘉陵江及风景优美的渝中半岛、鹅岭公园，从而受到购房者的强烈追捧。而两江新区还在加紧推动江北嘴板块、蔡家板块以及铁山坪板块的建设，中海、金科、中冶等品牌开发商已纷纷进驻，相信不久的将来两江新区又将为重庆楼市带来更多的惊喜。再看西部新城除大

5、学城板块、双山片区持续热销外，以金科阳光小镇、和泓四季、恒大雅苑为代表的华岩片区崛起，预示着西部新城区域进入一个新纪元。华岩片区凭借其周边优越的自然条件，正着力打造成为重庆知名的“居住新天地、创业新基地、休闲新高地”，彰显“山、水、城、寺、天、地、人、和”八大要素，最终形成区域性商贸中心，未来必然成为重庆购房者置业宜居的新选择。城市中心土地供应趋紧，城市化进程的加快必将带动周边新兴居住区的兴起，这也是城市均衡化发展的必然趋势，而新兴区域的崛起又必然依赖知名开发商的示范效应，随着楼盘间竞争的加剧以及消费者需求的多样化，必将带动物业的居住理念和档次的全面提升，并最终形成良性循环，预计未来4年内重庆

6、将酿育一场居住品质革命. 投资加速 区县市场持续升温权威数据显示，今年以来，全国房地产市场销售状况整体低迷，主城以外的区县商品房销售形势好于主城区。调查显示，18月，主城外区县实现商品房销售面积756.79万平方米，同比增长16.4%，销售额为132.3亿元，同比增长34.5%；而主城九区的商品房销售面积为839.26万平方米，同比下降31.4%，实现销售额311.24亿元，同比下降22.4%。不难发现， 这组数据最能直接反映的就是区县人群的购买力在不断增强。重庆本地开发商从2004年起，就已将市场版图拓展到区县，协信、洋世达先后进入长寿市场，在重庆市确定“一圈两翼”的发展格局后，区县的房地产

7、市场便受到了房地产开发商的高度关注。恒大、碧桂园、东海、浦辉等众多地产名企都在区县拥有众多项目。武隆仙女山更是吸引了十多家房地产企业掘金旅游地产。2010年随着政府的户籍制度改革的深入，中小城市建设力度的加快，轨道交通逐渐向各大区县延伸，产业布局的规划升级，旧城改造的推进以及居住环境的大幅提升等利好条件推动，今年主城乃至全国的品牌地产商纷纷加入掘金区县的行列，龙湖在合川开发钓鱼城、华西希望集团抢滩江津、合川据业内人士透露，目前加上外来的开发商巨头，已经有100多家开发商布局于长寿、合川、江津、永川等周边区县。区县房价已进入了快速上涨的通道，投资价值也被开发商认可，区县市场新一轮投资热潮已经来临

8、。重庆周边区县得益于重庆城乡统筹战略的确立，随着“二环八射”的提前建成，“一圈两翼”及“一心四带”产业布局的基本形成，区县城市化进程加快，居民收入水平保持两位数增长，住宅改善和商业地产投资的需求急剧增加，为区县房地产的快速发展提供有利保证，加之大盘的示范效应显现，区县房地产发展必将成为重庆房地产发展的重要组成部分。重庆保障房建设大跃进2010年8月5日，住房和城乡建设部宣布，重庆、北京等28个城市列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市，这些试点城市的公租房建设可申请利用住房公积金贷款，总额度达493亿元。今年重庆公租房正在北部新区鸳鸯、西永微电园、南岸茶园等7个片区紧张施工中，随着

9、重庆公租房管理局的组建后公租房申请细则、购买赎回制度的公布，重庆“夹心层”的居住难题将得到解决。按照重庆公租房建设规划，将会在10年投资1200亿元建设公租房，按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则选点布局在一、二环线之间新规划的21个聚居区中。重庆财政局与国土房管局等部门还明确提出了争取公积金贷款30亿元的目标，列入公租房公积金贷款试点城市，无疑将推动重庆公租房建设的大跃进。保障房的建设是改善低收入阶层住房问题的重要手段，在很长一段时间内保障房将与商品房作为互补，当然保障房肯定造成一部分商品房客户的观望或者分流，但从长期来看由于保障房自身条件的限制，商品房仍将是市场主流。2、

10、市政要闻西部最大立体交通车站落地重庆西站东邻凤中路、高架内环快速路和快速五联路，西靠中梁山山脉，南侧为站南一路，北侧为站北一路，重庆西站将采用“综合交通、立体布局”的方式，形成以铁路为主，集长途汽车、公交、轨道等多种交通方式于一体的综合交通枢纽。西站建成后，将成为西部地区规模最大的火车站。重庆西站共分为五层，立体布局铁路客运主站房、长途汽车站、公交首末站、轨道、出租候客区、社会车辆停车场等设施。根据重庆轨道交通最新规划，南北方向的轨道5号线和东西方向的轻轨17号线交汇重庆西客站、轨道4号线更是作为起点站连接两江新区的悦来会展中心、轻轨2号线延伸段也将与轨道4号线交汇曹家院子车站。重庆西站将使重

11、庆再次成为西南地区甚至中国西部的铁路交通枢纽，从而更好的接纳来自全国的客流、物流，大大促进周边地区的楼市快速发展，对西部新城的崛起起到重要的推动作用。一、 三号试运行 预计明年6月通车2010年12月28日轻轨三号线和地铁一号线列车，开始进行载人试运行，而且还要在两路口车站实现两条线路的列车的换乘。从2004年12月28日轻轨二号线一期工程试运行，再到6年之后的一三号线的试运行，标志着重庆轨道交通即将进入多条轨道换乘的时代。一、三号线预计明年6月通车实现载客运行，将串起了渝中、江北、南岸、九龙坡、大渡口、渝北、沙坪坝等城市核心区域，市民可通过较场口、两路口、牛角沱及大坪四大换乘站点，实现城区间

12、的无缝连接。轨道交通网络的正式运营将形成以轨道交通为骨干的现代化都市交通体系，促进城市经济发展、改善公共交通环境、在加强主城各区域的联系上发挥重大作用，从而带动轨道沿线楼盘的价值提升，实现“工作在城心 居住在周边”的生活愿景将指日可待。两江新区万亿级先进制造业基地起航2010年7月18日重庆两江新区工业开发区正式开工，两江工业园区位于两江新区东部,承接了江北、渝北、南岸三区, 将采取一心、一轴、两带、五组团模式，一心-行政管理、中央商务中心；一轴-南北发展轴，联系长江、沿御临河南北向推进；两带-东西产业发展带；五组团-包括汽车产业组团，物流产业组团，装备制造组团，高新产业组团及高新军工产业组团

13、在内的五大产业发展组团。据悉，此次先期实施开发的两江工业园区包含鱼复现代物流功能区、龙石先进制造功能区,面积约170平方公里，重点布局战略性新兴产业，形成与西永笔记本电脑基地呈东西呼应发展得产业格局。它的开工标志着重庆国家级万亿级先进制造业基地起航，对于承载两江新区再造一个重庆之战略目标，有着重大意义。两江工业园区作为重庆有史以来最大的开工项目，对周边区域有着无可比拟的拉动作用，随着园区开发的深入，未来其周边地块必将成为争夺焦点，潜在的强大需求将催生出铁山坪板块等新兴热点区域。“二环八射”提前10年建成今年9月30日，渝湘高速黔江至洪安段、渝宜高速云阳至巫山段顺利通车，标志着我市规划的“二环八

14、射”高速公路路网提前10年完工，全市高速公路通车总里程达到2000公里，出口通道增至10 个，初步实现“四小时重庆”、“八小时周边”规划目标，“畅通重庆”的主骨架搭建完成。“二环八射”建成通车，实现了主城区内外环组团之间的快速联系，加强了组团间的沟通与交流，使重庆主城的功能进一步提升和完善；把主城和万州、涪陵、江津、合川等区域中心联接起来，进一步发挥中心城市的带动作用；密切了重庆与周边省市的经济合作，特别是成渝、遂渝和渝邻高速公路，推动了与成都、西安的经济合作，加速了“西三角经济圈”的形成，可以带动整个西部地区社会经济的快速发展，成为国家新的经济增长极。“十二五”期间重庆将新增通车里程1000

15、公里，使通车总里程达到3000公里以上，省际出口通道达到17个，基本建成“三环十射三联线”高速公路网络，基本覆盖所有区县，全面实现“4小时重庆”、“8小时周边”。高速公路网络使区县与主城间、各区县之间的经济交流明显增强，发展环境根本改善，承接产业转移能力显著提升，有效促进县域经济快速发展，由于时空距离的缩短，必将拉动跨区域置业人群的置业需求，从而促进重庆房地产业的多元化发展。我市购房契税全面上调从10月20日起，我市个人购房契税全面上调，而调整幅度最大的大户型（建筑面积超过144平方米或套内面积超过120平方米），税率将为在原有的基础上上涨100%。市民购买建筑面积在144平方米以上的住房，契

16、税从之前的1.5%上调为3%，而购买建筑面积144平方米以下的住房，契税从1%上调到1.5%。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，减免按1%税率征收契税。国家房地产政策的转变促使地方政府调整房地产相关税率，通过税率的调整向购房者施加心理影响，以达到抑制房地产市场的过度投机。三部委下令土地出让净收益10%可用于公租房为进一步加快保障性安居工程建设进度，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部三部委11月联合出台关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，允许土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金用于公租房，利用贷

17、款贴息引导社会发展公租房。各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。保障房的建设将是漫长的过程，对资金需求量极大，土地出让金净收益的转入将一定程度上缓解保障房建设资金相对紧张的局面.重庆土地增值税率从1%上调到5%市地税局11月17日发布重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告，房地产开发企业以商品房销售收入为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，店铺、门面一类的商业用房核定征收率提高到

18、6%。该公告从2011年1月1日开始执行。税务部门表示在征收土地增值税时，多是使用查账征收法。针对出现以下5种情况的房地产开发商：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，将使用核定征收法进行征收，不会出现“处处核算，一核到底”的情况。此举意在增加房企资金压力，促使开发商加速开盘，增加市场供应量。但是税率的大幅提高，将直

19、接导致开发成本的增加，不排除部分热销楼盘或因此上调销售价格，增加的税负将变相转嫁给购房者。央行六度上调存款准备金率2010年12月中旬央行第六次上调了存款准备金率，以控制各大金融机构的信贷规模，抑制流动性过剩带来的通货膨胀效应。从2010年1月至今，大型金融机构的存款准备金率由15.50%上调至18.50%，中小金融机构的存款准备金率也由13.50%上调至15.50%，创出历史新高/。通胀的高企、信贷规模的持续放大以及境外热钱的涌入，迫使央行反复动用存款准备金率、加息等在内的所有金融手段扼制货币流动性，银行的信贷规模将逐渐回落，未来楼市的走向很大程度取决于货币政策的走向。4、 地产资讯 201

20、0春秋房交会成交两重天4月中旬重庆春交会如期开幕，虽然遭遇新政影响，但交易会四天仍成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%；秋交会10月中旬举行，恰逢9月底二次调控出台，加上此次展会未出台任何优惠，交易下降严重，4天共成交78.13万平方米，金额40.16亿元，与春交会相比可谓冰火两重天。春交会的疯狂是1季度小阳春的延续，以及房贷新政尚未落地之前，置业需求的集中释放。秋交会的惨淡，源于购房优惠的取消加上政策影响，成交下滑近6成！似乎等待优惠已经成为房交会的固定程序，对购房者的意愿影响颇大。各商业

21、银行暂停三套及以上住房贷款9月中国有关部门再推新举措，要完善差别化的住房信贷政策，巩固房地产市场调控成果。新政策明确指出，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。房贷新政的调整主要通过提高第二套的首付比例、按揭利率等手段，对部分改善性需求加以限制，全面停止三套房贷的发放，对利用金融杠杆以投资投机盈利的购房者关闭了大门。万科成为国内首家千亿级地产公司万科最新公告

22、显示，截至2010年12月1日，公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和. 随着万科破千亿时刻的到来，也意味着国内房地产企业一线梯队的硬性指标将随之提升。预计未来几年内，中海、保利等几家企业也将加入千亿俱乐部。其近几年二三线市场快速扩张的市场战略，坚持快速开发，快速销售的经营模式，持续不断推出高性价比的主流产品，不断抢占市场份额的营销策略，是万科2010年大获成功的关键所在。房企加速转战商业地产2010年各大房企除了在住宅开发市场扩大市场份额，另一个动向则是快速向商业地产领域挺进，越来越多

23、的开发商都开始由原来的只专注住宅开发转向住宅兼商业、旅游地产等多产品线的开发。2010年万科商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市；龙湖地产也在多个场合透露，到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额的15%20%。万科、保利、龙湖等地产巨头多次在公开场合表示，今后将持续不断加大对商业地产的开发力度。对于万科、保利地产等一线地产商而言，住宅开发规模不可能无限扩张，因此随着公司规模不断扩大，面对竞争激烈的市场环境，产品线多元化的战略转型已势在必行。二、 市场解析2010刚拉开帷幕，国务院的一纸通知便为这

24、一年的楼市主旋律定下了调控的基调。随着新政出台后，各大城市商品房成交量快速降至历史低谷。到2010年6月，一线城市一手住宅成交量仅相当于2009年同期的3成左右，全国二线城市调整幅度略小，二线城市同比降幅约为4成，三线城市基本未受影响，部分地区甚至出现小幅上涨：下半年虽然受信贷新政、第三次楼市调控政策的影响，一线城市成交面积普遍下跌，而二、三线城市多数大幅上涨，成交价格出现呈现整体回升态势。2010年一线城市成交量同比走势图数据来源：CREIS中指数据2010年二线城市成交量同比走势图2批准预售 2010年重庆新增批准预售项目951个，预售面积达2092万，总体来看，除4月受春季房交会影响供应

25、量大幅提高外，1-8供应量比较平均，9月创出天量后，受市场影响波动比较明显。3成交量分析2010年重庆总成交241743套商品房，建面成交总体量2237.03万，从成交量走势可看出，虽然在调控政策推出后分别在2月、5月以及11月出现成交下滑，随即又出现恢复性增长，由此可见市场对政策面变化是比较敏感的，但需求依然旺盛。4成交价格分析2010年重庆主城商品房成交均价呈现稳步上扬的态势，上半年受调控影响出现一定起伏，但下半年随着“渝十条”的推出，成交量价持续上涨，临近年末上升势头略有减缓，住宅建面成交均价达到5943元/，较2009均价4310元/大涨38%。 2010年重庆1-12月主城商品房成交

26、均价走势5、2010年新增项目及区域分析区域物业名称建筑形态推出套数销售均价（元/）开盘日期江北区金鹏北城旺角D栋高层33694202010.1.1南岸区两江壹号（D4号楼部分房源）7014500（精装）沙坪坝区保利康桥（3号楼）1986120渝北区万科渝园（23、24、42、43号楼）别墅33端头：10126中套：9657九龙坡区首创i HOME（1.2号楼部分房源）13559862010.1.2富力城B区春天里B4栋1557000富力海洋国际写字楼160142502010.1.9斌鑫西城绿锦29号楼1974900南方玫瑰城小高层4304550（建面）首创十方界（6号楼）1496550201

27、0.1.16巴南区曼哈顿城（5号楼）1866100融汇半岛（4号楼）1445600金科10年城D42106850龙湖江与城（68、69、76、77、84、85栋）联排别墅3218000首创i HOME公寓806000融侨彩虹道（1号楼部分楼层）1687200融侨城（28号楼）289100格林英郡（30栋）洋房207600长安锦绣城（14号楼）1807798劲力五星城自由地（7号楼）3687380强辉金色池塘（15号楼）1316200仁安龙城国际（2号楼）291（平层144,跃层147）平层：7396跃层：7860旭辉朗香郡（16-18号楼）花园洋房726600御城华府（3-9栋）1641867006950大城小爱（5号楼）30663002010.1.17大渡口区铺金丽城巴洛克公寓26160802010.1.23北碚区北温泉9号二期（28、29、34、35栋）1166500保利心语花园（3号楼）106志龙玖嘉怡（3号楼）2635900常青藤缇香小镇（19.20.33.34栋）13110002010.