中国养老地产市场规模现状及未来五年投资方向分析报告Word格式.docx

1、2.3.3 港北新城2.3.4 京都老人之家2.4 新加坡2.4.1 发展模式2.4.2 投资和运作2.4.3 政策措施第三章 中国养老地产行业发展环境分析3.1 经济环境分析3.1.1 国际经济形势3.1.2 国内经济环境3.2 人口老龄化趋势3.2.1 人口老龄化的定义及标准3.2.2 我国人口老龄化的特点3.2.3 我国人口老龄化不断加剧3.2.4 人口老龄化已成为重要民生问题3.3 老龄化带动养老产业崛起3.3.1 人口老龄化催生“养老危机”3.3.2 养老产业向多元化市场化方向发展3.3.3 国家鼓励民企积极参与养老产业3.3.4 国内养老服务业的市场规模分析3.4 民办民营养老机构

2、优劣势分析3.4.1 优势3.4.2 劣势3.4.3 适用性第四章 中国养老地产业扶持政策分析4.1 社会保障政策4.1.1 医疗保险政策4.1.2 养老保险政策4.1.3 离退休政策4.2 中国房地产政策分析4.2.1 2011-2013年我国房地产调控政策汇总4.2.2 “国五条”定调调控方向4.2.3 货币及信贷政策动向4.2.4 长效机制调节供需结构4.2.5 土地政策及解读4.3 “以房养老”政策解读4.3.1 政策路径4.3.2 适用条件4.3.3 国内实践4.3.4 发展困局4.4 养老地产业其他相关政策解读4.4.1 政府鼓励民间资本参与养老服务4.4.2 政府购买公共服务政策

3、解读4.4.3 养老服务业“十二五”政策导向第五章 中国养老地产行业发展现状分析5.1 中国发展养老地产的可行性5.1.1 我国城镇化水平保持快速增长5.1.2 城市“空巢老人”养老问题突出5.1.3 我国老年人消费观念的转变分析5.1.4 中国多次提高企业退休人员基本养老金5.2 我国老年住宅业发展分析5.2.1 老年住宅业进入起步阶段5.2.2 老年住宅产品开发情况5.2.3 老年住宅的功能特点分析5.2.4 老年公寓的主要发展类型5.2.5 社会力量办老年公寓的区域模式5.3 我国养老地产市场发展特征5.3.1 市场投资悄然升温5.3.2 落地项目多定位高端5.3.3 项目运营模式尚不成

4、熟5.3.4 部分项目潜藏“圈地”隐忧5.4 我国养老地产业面临的主要挑战5.4.1 政策优惠无保障5.4.2 新兴市场不稳定5.4.3 项目投资额规模较大5.4.4 后期物业管理要求高5.4.5 投资回收期较长第六章 中国养老地产成功开发案例剖析6.1 北京东方太阳城6.1.1 项目总体规划6.1.2 社区环境6.1.3 居住建筑6.1.4 配套服务6.1.5 业主结构分析6.2 上海亲和源6.2.1 亲和源老年社区概况6.2.2 建筑设计及配套6.2.3 会员服务内容6.2.4 项目特色分析6.2.5 运营模式分析6.3 国寿（廊坊）生态健康城6.3.1 项目概况6.3.2 项目定位6.3

5、.3 发展理念6.3.4 布局规划第七章 养老地产行业重点区域发展分析7.1 华北地区7.1.1 北京7.1.2 天津7.1.3 山西7.2 华东地区7.2.1 山东7.2.2 江苏7.2.3 上海7.2.4 安徽7.2.5 浙江7.3 华中地区7.3.1 河南7.3.2 武汉7.3.3 长沙7.4 华南地区7.4.1 广东7.4.2 海南7.5 西南地区7.5.1 成都7.5.2 重庆第八章 中国养老地产投资运作模式分析8.1 养老地产的目标客户分析8.1.1 目标客户需求特征8.1.2 目标客户的购买力消费特征8.1.3 目标客户消费特征8.1.4 目标客户对居住环境的心理需求8.1.5

6、养老地产的市场定位8.2 养老地产项目盈利模式8.2.1 会员式盈利模式8.2.2 逆抵押贷款购房模式8.2.3 转让使用权模式8.2.4 分散租赁式模式8.2.5 利弊分析8.3 养老地产项目经营模式8.3.1 住宅建设与社区管理相结合模式8.3.2 住宅建设与社区管理分离模式8.3.3 后期物业管理模式分析8.4 养老地产项目营销模式8.4.1 终身监护制营销模式8.4.2 购-销-装一站式营销模式8.4.3 特色服务，以旧换新营销模式8.4.4 房屋管家营销模式8.4.5 产权式酒店公寓8.5 养老地产项目模型分析8.5.1 项目构想模型8.5.2 项目运营模式8.5.3 项目盈利模式第

7、九章 养老地产行业风险及建议9.1 养老地产业投资风险9.1.1 政策风险9.1.2 市场风险9.1.3 资金风险9.1.4 管理风险9.1.5 盈利风险9.2 养老地产业投资建议9.2.1 养老地产项目开发策略9.2.2 养老地产项目融资建议9.2.3 房企投资养老地产的建议9.2.4 险企投资养老地产的建议9.2.5 民企投资养老地产的建议9.3 养老地产项目的选址策略9.3.1 自然环境9.3.2 地理位置9.3.3 配套设施9.3.4 社区规模9.4 养老地产项目运作策略9.4.1 开发策略9.4.2 功能建议9.4.3 配套设施复合化第十章 2015-2020年中国养老地产行业发展趋

8、势及前景10.1 2015-2020年养老地产的发展趋势10.1.1 项目选址趋势10.1.2 规划设计趋势10.1.3 盈利模式发展趋势10.2 2015-2020年中国养老地产市场需求规模预测10.2.1 老年人口规模预测10.2.2 机构养老型养老地产需求预测10.2.3 居家养老型养老地产需求预测10.3 2015-2020年中国养老地产行业预测分析10.4 2015-2020年中国养老地产市场发展前景预测10.4.1 民办养老服务机构发展潜力大10.4.2 养老地产市场发展前景乐观10.4.3 养老地产市场将快速崛起10.4.4 养老地产市场发展走向分析图表详见正文 样本下文试读版本

9、来自其他行业，仅用于说明报告内容和形式。第四节 顺丁橡胶产业链分析一、产业链模型介绍资料来源：中国报告网，2013年顺丁橡胶以丁二烯为单体，采用不同催化剂和聚合方法合成。目前，我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲聚苯乙烯（HIPS）以及ABS树脂的改性等方面，其中轮胎制造业是我国顺丁橡胶最大的消费领域，占比约70%。二、顺丁橡胶产业链模型分析1.上游丁二烯通常指1, 3-丁二烯，又称乙烯基乙烯，是一种重要的石油化工基础原料，是C4馏分中最重要的组分之一，在石油化工烯烃原料中的地位仅次于乙烯和丙烯。目前，世界丁二烯的来源主要有两种，一种是从乙烯裂解装置副产的混合C4馏分中抽提得到，这种方法价格

10、低廉，经济上占优势，是目前世界上丁二烯的主要来源。另一种是从炼油厂C4馏分脱氢得到，该方法只在一些丁烷、丁烯资源丰富的少数几个国家采用。世界上从裂解C4馏分抽提丁二烯以萃取精馏法为主，根据所用溶剂的不同生产方法主要有乙睛法（ACN法）、二甲基甲酰胺法（DMF法）和N-甲基吡咯烷酮法（NMP法）3种。近年来，随着乙烯工业的不断发展，世界丁二烯的生产能力不断增加。目前我国丁二烯的生产主要是从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯，也有采用丁烯氧化脱氢法的装置在运行。我国从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯主要有乙腈法、DMF法和NMP法，乙腈法由我国兰化公司研究开发，DMF和NMP法均为引进技术。1995年以前引

11、进的丁二烯抽提技术均为日本瑞翁公司的DMF法，1995年后又引进了德国BASF的NMP技术。表 1-2008-2012年我国丁二烯产量及进出口情况（单位：万吨/年）国家统计局，中国报告网，2013年目前我国丁二烯的产量不能满足国内的需求，每年都需大量进口。尽管我国丁二烯目前还供不应求，但趋势正在向供应过剩转变。2010年国内丁二烯供应格局可以简单概括为：产能、产量提升，进口环比下降，出口猛增。后期随着大庆石化、抚顺石化、四川乙烯和武汉大乙烯共计65.4万吨/年丁二烯新装置投产，2011年产量增幅环比下降；进口量同比下滑。多年来，我国丁二烯一直处于供不应求。我国镍系顺丁橡胶生产装置经过革新，改造

12、、挖潜、工艺技术水平与国际先进水平大致相当。目前，国内生产规模较大的企业，丁二烯年平均单耗为10051015Kg/t，产品质量与进口产品无明显差别。随着我国国民经济迅猛发展，汽车制造业发展迅速，国内对顺丁橡胶需求不断增加，国内顺丁橡胶及丁二烯生产不能满足实际需要，需要部分进口，同时受自然气候的影响，天然橡胶产量起伏较大，对我国橡胶市场影响较大。在原料方面随着我国石化行业飞速发展，天津、大连、抚顺、武汉、盘锦等地百万吨乙烯装置相继开工投产，丁二烯原料逐渐充足，为我国扩大顺丁橡胶生产规模提供了原料保障。2.下游顺丁橡胶是世界第二大通用合成橡胶，具有弹性好、耐磨性强和耐低温性能好等优点，可与天然橡胶

13、、氯丁橡胶以及丁腈橡胶等并用。其是当前环保型轮胎的重要原料之一，也可制造缓冲材料以及各种胶鞋、胶布、胶带和海绵胶等。随着我国橡胶制品工业的快速发展，对顺丁橡胶的需求量也迅速增加。目前我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）改性等方面，其消费结构为：轮胎方面对顺丁橡胶的需求量约占总需求量的64.9%，制鞋约占10.2%，高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）约占9.7%，胶管、胶带约占8.8%，其他方面约占6.4%。我国顺丁橡胶产品主要应用于轮胎和力车胎行业，因此，轮胎工业的发展对我国顺丁橡胶的市起着非常重要的作用。随着对“绿色轮胎”认识的不断提高，以及轮胎结构逐步向子午化、无内胎化和

14、扁平化方向发展，使得轮胎行业对橡胶的性能提出了更高的要求，从而对传统的橡胶品种牌号提出了新的挑战。第四章 顺丁橡胶市场供需现状分析第一节 顺丁橡胶产业现况目前世界顺丁橡胶的总生产能力约为400万吨/年，其中西欧地区的生产能力约占18.2%，北美地区约占29.4%，南美洲地区约占2.3%，亚太地区约占37.2%，东欧地区约占10.2%，非洲地区约占1.4%，中东地区约占1.3%。Bayer公司是目前世界上最大的顺丁橡胶生产厂家，生产能力约占世界顺丁橡胶总生产能力的17.6%，其在美国、法国和德国都拥有生产装置，分别采用钴系、钛系、锂系和钕系生产高顺式顺丁橡胶、低顺式顺丁橡胶、高乙烯基顺丁橡胶、中

15、乙烯基顺丁橡胶以及充油顺丁橡胶和充油充炭黑母炼胶等产品；中国石油化工集团公司是世界上第二大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的9.3%，多数采用镍系催化剂体系，也采用锂系生产少量低顺式顺丁橡胶产品；美国固特异轮胎和橡胶公司是世界上第三大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的7.8%，采用钛系和锂系两种催化剂生产高顺式顺丁橡胶、中乙烯基顺丁橡胶和低顺式顺丁橡胶，也生产少量的溶聚丁苯橡胶；美国American Synthetic公司是世界上第四大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的5.3%，采用钛系催化剂体系，生产高顺式顺丁橡胶产品。预计今后几年世界顺丁橡胶的消费量将以年均约2.2%的速度增长

16、，其中西欧地区的消费量将以年均约2.4%的速率增长；北美地区将以年均约1.8%的速率增长；亚太地区将以年均约3.9%的速率增长；非洲和中东地区将以年均约5.2%的速率下降；拉丁美洲将以年均约3.0%的速率增加；其他地区将以年均约2.5%的速率增加。世界各国顺丁橡胶的消费结构有所不同。美国：轮胎及轮胎制品占76.9%，抗冲击改性剂占18.8%，工业制品约占4.0%；西欧地区：轮胎及轮胎制品占74.2%，抗冲击改性剂占20.5%，工业制品占5.3%；日本：轮胎及轮胎制品占62.2%，抗冲击改性剂占20.0%，制鞋方面占2.2%，工业制品等其他方面占15.6%。第二节 顺丁橡胶产能概况一、2009-

17、2012年中国顺丁橡胶产能分析2010年和2011年，是我国顺丁橡胶生产能力增长最快的两年，先后有多套装置建成投产。2010年，山东玉皇化工有限公司一套8万吨/年镍系顺丁橡胶生产装置建成投产。次年，该公司再投产一套8万吨/年稀土顺丁橡胶装置。2011年，福建福橡化工公司5万吨/年、新疆天利高新股份有限公司5万吨/年、山东万达集团3万吨/年以及巴陵石化扩建的顺丁橡胶装置建成投产。2012年1月和6月，山东华懋新材料有限责任公司10万吨/年和中国石油大庆石化公司8万吨/年顺丁橡胶装置建成投产。二、2013-2017年中国顺丁橡胶产能预测在顺丁橡胶的品种上，除了传统的镍系之外，还有稀土顺丁橡胶、钴系

18、顺丁橡胶和低顺式丁二烯橡胶等产品。今后几年，我国仍将有多套顺丁橡胶装置建成投产，包括中国石油四川石化公司新建的15万吨/年装置、茂名石化新建的10万吨/年装置、扬子石化金浦橡胶公司新建的10万吨/年装置、辽宁胜友橡胶科技公司新建的3万吨/年装置等。预计到2017年，我国顺丁橡胶的产能大约220万吨/年，而届时的需求量只有不到120万吨/年。第三节 顺丁橡胶产量概况一、2009-2012年中国顺丁橡胶产量分析2008年，在金融危机的影响下，我国顺丁橡胶行业产量也有所下滑，同比负增长12.89%；近些年来，尤其是2010-2011年我国顺丁橡胶装置如雨后春笋般落地建成，国内产能大幅增加，因而国内供

19、应量大幅攀升，2009-2012年三年间，国内顺丁橡胶产量复合增长20.6%。二、2013-2017年中国顺丁橡胶产量预测第四节 顺丁橡胶市场需求概况一、2009-2012年中国顺丁橡胶市场需求量分析由于溶聚丁苯橡胶、丁基橡胶和充油橡胶不仅能降低轮胎的生热和滚动阻力，而且对提高轮胎的质量、降低成本和适应环境要求都有较好的作用，因此将会被广泛使用。而通用胶种乳液丁苯橡胶和顺丁橡胶的需求增长速度将低于其他合成橡胶的增长。二、2013-2017年中国顺丁橡胶市场需求量预测第五节 进出口分析随着我国经济的不断发展，受汽车工业及橡胶制品行业的拉动，我国顺丁橡胶的消费快速增长，但由于国内产量增长不及需求增

20、长，并且品种较少，我国顺丁橡胶需进口量远高于出口量。2012 年进口量和出口量分别为23.6万吨和3.5万吨，较上年有所减少。我国顺丁橡胶的进口来源地主要是周边国家和地区。主要是韩国、泰国、中国台湾省和日本。另外，来自法国、美国、英国等美欧地区的进口量也在快速增加。我国顺丁橡胶进口省市主要为广东省、江苏省和山东省，其次是福建省、上海市和北京市及浙江省。我国顺丁橡胶进口，以进料加工及一般贸易方式为主。从进口价格看，随着2004年原油价格进入快速上涨通道，顺丁橡胶成本的增加，以及我国汽车工业及其它相关产业的快速发展，顺丁橡胶自给率逐年下降，进口量增加。从进口价格看，随着 2004 年原油价格进入快

21、速上涨通道，顺丁橡胶成本的增加，以及我国汽车工业及其它相关产业的快速发展，顺丁橡胶自给率逐年下降，进口量增加。由 2002 年的 901 美元/吨增加到 2012 年的 2,796美元/吨，年均增长率为12.0%。关于报告调研机构关于我们（Intoduction）观研天下（北京）信息咨询有限公司（简称观研天下）Insight & Info Consulting Ltd （hereinafter referred to as Insight & Info）公司主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、 市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。The comp

22、any mainly provides enterprises, governmental organizations and financial institutions with professional, authoritative research report, data product and solution on industrial research, investment analysis, market survey, etc.核心理念（Core Values ）持续创新企业的发展之源。只有创新才能生存、才能发展 精益求精企业生存之基。只有精品才能得到市场的最终认可，发展

23、才可持续 和谐发展企业的文化核心。只有企业与社会、企业与员工在发展上形成一致， 企业才能展现出生命力。Continuous innovation Development resource of the Corporation:Onlyinnovation enables the Corporation to survive and develop. Refinement Existence foundation of the Corporation:Only fine productscan achieve ultimate acceptance of the market and facil

24、itate sustainable evelopment of the Corporation. Harmonious development Core of the corporate culture:Developmentconsistency between the Corporation and society, as well as between the Corporation and employees is required to fully exhibit the Corporations vitality. 业务领域 （Scope of Business）细分市场研究行业市

25、场调研竞争对手研究观研天下所进行的细分市场研究是以行业为研究对象，并基于行业的现状，行业竞争格局，竞争对手的优劣势，企业上下游，企业行业地位，市场集中度等现实指标，分析预测行业的发展前景和投资价值。行业现状与趋势分析：主要包括行业政策、行业竞争情况、主要企业情况、行业发展的利弊、行业技术水平、产销量及进 出口状况等；行业竞争格局：竞争领域和范围、市场增长速度和容量、行业周期性特征、竞争对手的数量和规模、市场份额；企业上下游情况：供应商的供应能力、 分销商的分销能力、客户情况、上下游行业关联性及影响力；企业行业地位分析：市场影响力分析、品牌市场排名、研发能力分析、营销管理能力分析，大客户销售 情

26、况、主要竞争力分析、SWOT分析、竞争战略分析等。观研天下的市场调研采取的是定性与定量相结合的研究方法。定性研究主要采取实地调研和文献研究的方式展开，定量研究主要采取统计调查和实验法。在数据统计 分析方面，主要采取均值、频数、百分比、相关性、聚类分析等各种统计方法以及方差分析、回归分析、路径分析、判别分析等多种因果分析方法。确定调查的必要 性界定问题建立假设研究设计调查研究数据分析提交报告。1、为竞争性行业中的企业主体、希望进入新领域的转型企业以及希望进入中国市场的外资 企业等提供市场信息，为客户挖掘市场机会和制定市场策略提供依据。2、提供政策环境、经济环境、社会文化环境、技术环境、法律环境、

27、区域市场、行业竞争、 细分市场、企业等方面的调研数据和资料。竞争分析旨在帮助企业更加系统深入的了解市场竞争对手，辨析企业目前所处的竞争环境，结合企业的情况调整营销战略。竞争对手调查的关键是搜集到准确的竞争 情报，是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。竞争对手调查是对特定竞争 对手的信息搜集，包括三要素。即：本企业和竞争对手；竞争环境（包括政策、市场、技术等）；竞争策略。通过对从各种渠道获得的竞争企业的信息的综合分析， 我们可以：1、明了竞争企业的战略；2、监视竞争企业的行动；3、分析竞争企业的市场表现及市场控制能力；4

28、、估算竞争企业的资源强弱项、能力；5、预测 竞争企业行动；6、评估企业综合市场竞争力。政府项目投资规划投资机会研究营销渠道研究为协助政府相关机构能在国家产业项目规划申报过程中顺利通过，观研天下基于同国家发改委、国家商务部，以及全国300多个行业协会的长期良好合作关系，结合国家信息中心、国家统计局，海关总署、国家工商总局等的相关权威数据，充分利用公司10多年来积累的相关细分产业数据库，为政府相关产业项目的投资规划 提供分析报告。我们的政府投资规划分析报告不仅有翔实的产业项目涉及的细分数据，更有严谨与科学的分析方法与模型，加上专业研究员执笔撰写，使项目产业规 划报告在各审议机关都能顺利通过，提高了政府相关部门获得项目资金支持的可行性与效率。流程：接受委托组建小组事前