商铺租赁合同纠纷代理词Word文档下载推荐.docx

1、 也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未 支付租金的情况下， 也必须给承租方留有合理的支付期限。 即使如被 告所说原告未按时支付租金， 在未给原告确定合理的支付期限的情况 下，于 20xx 年 4 月 7 日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合 法律规定也不合乎情理。 且本案中原告未交纳租金是因被告不收， 显 然不属“无正当理由”。并且在 20xx 年 4 月 1 日至 20xx 年 4 月 1 日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房，均不能成为 其违约把房屋另租他人的理由。根据合同法第六十九条规定“当 事人依照本法第六十八条的规

2、定中止履行的， 应当及时通知对方。 ” 【合同法 第六十八条 “应当先履行债务的当事人， 有确切证据证 明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务 ;（三） 丧失商业信誉 ;（四 ）有 丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止 履行的，应当承担违约责任。”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约，不符合适用不安抗辩权的情形4、根据“谁主张，谁举证“的基本诉讼原则，原告应举证证明 其在把门面房另租他人之前， 已履行了相应的告知及要求支付租金的 义务。事实上， 被告是因门面租金上涨的直接原因，又有隔壁租其门 面的卖服

3、装老板愿意出远远高于原租金价承租房屋，才找借口违约， 有意损害原告的权益的。5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限 制了解除合同的条件， 根据该原则， 并不意味着一旦违约都可导致合 同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既 不利于保护非违约方的利益， 也不能体现合同的鼓励交易的目的。 合 同法规定， 只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。 本案原告多次 主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问， 一味回避不理， 其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。三、原告诉求被告返还保证金 8000 元并赔偿装修折旧损失 25000 元，有事实依据和法律依据。

4、1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际 不能履行 ;新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按 双方门面租赁合同书第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证 乙方门面的正常经营活动的使用。甲方不得把门面另租给他 （她 ）人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定， 被告应承担返还及赔偿责 任。2、据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 第十一条“承租人经出租人同意装饰装修， 合同解除时， 双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的， 人 民法院按照下列情形分别处理： （一 ）因出租人违约导致合同解除，承 租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装

5、饰装修残值损失的， 应予支持”， 本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费 32050 元的残值损失 即 25000 元。3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另 租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因， 据上述第 （三 ）款“因双方违约导致合同解除， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失， 由 双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定， 被告也要承担退还保 证金和赔偿装修损失的责任。综上，被告以另租他人的实际行为违约， 造成了原告继续使用承 租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分 考虑并采纳。XX 律师事务所律师20XX 年 XX 月 XX 日租赁合同纠纷

6、代理词 （二）尊敬的审判长、人民陪审员： 依照法律规定，受原告委托和 XX 律师事务所的指派，我们担任 原告 L 等人的代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我们收集了相关 证据，进行了必要的调查， 今天又参与了本案的庭审，对本案有一个 全面清楚的认识和了解，我们认为：本案中商铺委托经营协议实 际为租赁合同，依法应受保护。被告一应当支付第二、三年租金给原 告，并且依照租赁合同承担违约责任 ;被告二提供的担保合法有效， 应当承担连带责任。 下面就本案的相关事实和适用法律问题发表代理 意见:1、原告和被告二签订的商品房买卖合同为原告和被告二双 方真实意思表示，不违法法律强制性规定，买卖合同成立并且生效

7、， 因此在原告和原告一的租赁合同中， 原告提供的铺面是合格的租赁标 的物。2、商铺委托经营协议实际性质为租赁合同，依法应保护。委托合同是委托人和受托人约定， 由受托人处理委托人事务的合 同（合同法 396 条），而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使 用、收益，承租人支付租金的合同 （合同法 212 条 ）。租赁合同和委托合同法律性质区分： 租赁合同是转让财产使用权 的合同，承租人使用、收益租赁物为直接目的。而委托合同是一种典 型的以一方特定的社会技能提供劳务一完成一定任务的合同， 目的是 处理或者管理委托人的事务。本案中原告和被告一在 商铺委托经营协议 中对于租赁物的名 称、数量、用途、租赁

8、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修 等条款都有详细的约定，符合合同法第 213 条关于租赁合同的 内容规定，因此该商铺委托经营协议 实际上就是商铺租赁合同。3、本案中原告作为守约方要求被告一继续履行合同，被告一作 为违约方，被告一无权行使法定解除权，亦无约定解除权约定，被告 一应当按照合同法第 60 条第 1 款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”合同法规定合同解除分为三类： 协商解除、 不可抗力致使合同目 的不能实现、违约行为。前两种本案不存在，本案中被告一乙方违约， 解除权归守约方即本案原告享有。 所以在租赁期间， 被告一具有支付 租金的义务。4、被告一已经实际完整使用了第二年

9、租期，租赁合同合法且生 效，应当支付第二年租金 （约定支付日期 20xx 年5月20日至30 日）。5、20xx 年 8 月份开始被告一经营不善， 铺面店铺陆续关闭属于 商业风险，不适用情事变更原则，应当由被告一完全承担此风险。不可抗力是在发生情事变更原则中， 因不可归责双方的原因发生 了不可预见致使合同履行非常困难时适用， 不能是不影响到或者影响 到了却致使合同不能实现， 而是只有在致使合同履行非常困难时适用。而本案中被告一作为一个专业的商业营运公司， 具有充分考虑到 各种风险的能力，在 20xx 年商铺陆续经营不善搬离后，被告一也具 有能力和财力重新招商、出租，营运该商场，减少损失乃至盈利

10、，但 被告一没有这样做，而是不再管理该商场、开始躲避，故不符合不可 抗力的含义 （第一、这种商业风险是可以预见的，第二这种商业风险 是可以由被告一重新招商、出租进行挽回的 ），故属于正常的商业风 险。6、第三年租期租金约定支付日期 20xx 年 5 月 20 日至 30 日， 现在被告一行为已经表明不履行支付租金义务， 为逾期违约， 原告依 法要求被告一预先支付第三年租金。首先，本案中被告一第二年的租金还没有支付， 第三年租金被告 具有充分的理由相信被告也不会主动支付，其次，本案开庭时间是 20xx 年 5 月 12 日也已经到了被告一应当支付第三年租金的时候， 现在被告一直躲避， 原告找不到

11、被告一， 已临近第三年租金支付的截 止时间即 20xx 年 5 月 30 日。依照合同法 108 条规定：当事人 一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的， 对方可以在 履行期限届满之前要求其承担违约责任。 原告有充分依据主张被告一 预先支付第三年租金。7、被告二作为租赁合同中被告一的担保人，应当对被告一的债 务承担连带责任。本案中被告二在原告和被告一的 商铺租赁协议 上盖章作为担 保人，该担保行为合法有效，依照担保法 19 条：当事人对保证 方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 现在被告一出现违约情况，被告二应当依法承担担保责任。8、部分诉讼请求的约定依据。

12、第一项诉讼请求租金：原被告签订的商铺委托经营协议第五 条第一款。利息：利息作为租金的法定孳息，两被告没有依约定支付租金， 造成原告的损失，应当赔偿。第二项诉讼请求免租期租金损失： （原被告签订的商铺委托经 营协议第七条第 10 款 ）第三项律师费、误工费、差旅费：因两被告违约造成原告的损失， 其中误工费和差旅费属于不可避免必然产生的费用， 由法院酌情考虑。 第四项违约金：原被告签订的商铺委托经营协议第八条第一 款第二项约定超过 30 天不支付租金，甲方“有权”而不是“必须” 解除合同，同时乙方承担违约金 5000 元，故现原告要求继续履行合 同且要求被告承担违约金 5000 元，符合该约定。以

13、上代理意见供法庭参考并予采纳。租赁合同纠纷代理词 （三）审判长、人民审判员：XX 律师事务所 XX 接受本案原告陈某的委托，担任其与魏某房 屋租赁合同纠纷一案的一审代理律师，根据庭审中双方争议的焦点， 发表如下代理意见：一、XXX 受原告陈某的委托与被告签订店铺租赁合同 ，其并 不是 X 店面的承租人。1、 X 店铺“某婚庆店”个体户工商营业执照登记的负责人是高 某。从原告提交的“投资经营委托书”可以知道原告陈某是“某婚庆 店”实际经营者， 这也充分证明了原告是本案诉争店铺的承租人。 被 告代理人依据 个体户工商登记管理办法 第十二条的规定即“个人 经营的，以经营者本人为申请人”认为原告与高某

14、签订的“投资经营 委托书”不具有法律效力。 原告代理人认为这是没有法律依据的。 个 体户工商登记管理办法 第十二条是授权性法律规则， 而并不是禁止 性法律规则。该条并没有禁止经营者可以委托他人以他人的名义申办 营业执照。 在民事法律行为中“法无禁止即自由”， 也就是说民事法 律行为只要不违反公序良俗、 不侵害国家和第三人的合法权益， 即使 没有法律授权那也是合法的。 而且该店铺的所有投资、 经营资本都由 本案原告承担，高某也享有 40% 的利润，并不是像被告代理人所说 的原告只享有权利， 不承担风险。 因此该份“投资经营委托书”是合 法有效的，原告陈某是“某婚庆店”的实际经营者， 也当然是 X

15、 店铺 的承租人。2、XXX 是原告陈某店里的员工，其是受原告陈某的委托与被告 签订店铺租赁合同。在庭审过程中原告向法庭提交了 XXX 的录音 和短信聊天记录。首先，从录音的内容来看， XXX 在录音里陈述了 一个事实即她在离开原告店里时， 曾多次与原告沟通要求原告陈某与 被告重新签过租赁合同。 也就是说 XXX 本人并不是该店铺的承租人， 所以其才会在离开原告店里时一而再的要求原告与被告重新签订租 赁合同。其次，从 XXX 短信聊天记录的内容可以知道， XXX 是原告 店里的员工，而且 X店铺的投资、经营款都是由原告所出。 因此从一 点也能证实 XXX 不是 X 店铺的承租人。3、从 20x

16、x 年 10 月 22 日被告出具给原告的电费收据和 20xx 年 10 月 31 日被告出具给原告的房租收据也可以知道 XXX 不是 X 店 铺的承租人。 这两份收条在法庭质证时被告也证实是真实的， 我们可 以假设，如果 XXX 是本案诉争店铺的承租人，那么在她离开原告店 里时被告为何却向原告收取 20xx 年 10 月份的电费和 20xx 年 11 月 份的租金，这显然是有悖于常理的。被告代理人认为， 20xx 年 10 月 31 日被告出具给原告的房租收据是原告赔偿被告 20xx 年 10 月份 的租金损失，这显然是没有事实和法律依据的。原告是于 20xx 年 6 月 20 日与被告签订

17、合同的，并于当日向被告交纳当月的房租。该份 收据上收款事由虽写明的是“陆月份房租”，但实质上是 20xx 年 6 月 20 日至 20xx 年 7 月 20 日的房租。以此类推， 20xx 年 9 月 20 日原告就应当交纳了 20xx 年 9 月 20 日至 20xx 年 10 月 20 日的房 租。既然已经向被告交纳了 20xx 年 10 月的租金，那 20xx 年 10 月 份被告又哪来的的租金损失。 显然原告 20xx 年 10 月 31 日交纳的是 20xx 年 11 月的房租，而绝不是被告代理人认为的是 20xx 年 10 月 份租金损失。 因此，从被告向原告收取租金和电费的事实可

18、以证实原 告陈某才是本案诉争店铺的承租人。 另从交纳租金和电费的原始收据 和租赁合同的原件都在原告手中的事实也可以证实这一点。4、在法庭质证过程中，被告向法庭提交了一份落款是 XXX 的“证明”，以此来证实 XXX 是本案诉争店铺的承租人。原告代理人 认为这显然是没有事实依据的。 首先，从本案事实和上述分析中可以 证实 XXX 是受原告陈某的委托与被告签订租赁合同，其并不是 X 店 铺的承租人。其次，从证据角度来分析，该份证明在证据种类上属于 证人证言。根据 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五 十五条，“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。第四十七条， “证据应当在法庭上出示，由当事

19、人质证。未经质证的证据，不能作 为认定案件事实的依据”的规定， 证人必须到庭接受原被告双方和法 庭的质询，其证人证言才能作为证据使用。本案中 XXX 没有到庭作 证，该份“证明”的真实性无法得到核实，且其没有到庭，无法辨明 该份“证明”内容的真伪。因此被告用该份“证明”证实 XXX 是本 案诉争店铺的承租人，显然是没有事实和法律依据的。综上所述， XXX 是原告陈某店里的员工，其受原告陈某的委托 与被告签订店铺租赁合同 ，其并不是 X 店面的承租人。二、本案原告陈某是 X 店面房屋租赁合同合法的承租人， 当然享 有承租人相应的法定权益，其根本不存在非法抢占该店铺的事实。20xx 年 6 月 2

20、0 日， XXX 作为本案原告陈某店里的员工，接受 本案原告的委托与本案被告魏某签订店铺租赁合同 ，承租南昌市 X 店面。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了 4000 元押金 和 2000 元当月租金，即在租赁店面经营化妆婚庆类的业务。 虽然店 铺租赁合同是 XXX 以自己的名义与被告签订的，但是其只是作为 受托人，其在授权的范围内实施的法律后果都应当由委托人也就是本 案原告承担。被告代理人认为根据民法通则的有关规定代理人只能以 被代理人的名义实施代理行为， 这显然是被告代理人对法律的错误理 解。代理人实施代理行为不仅可以以被代理人的名义， 也可以以代理 人自己的名义。 代理人以本人的名

21、义实施代理行为， 这就是民法理论 中的“间接隐名代理”或“隐名代理”。 根据中华人民共和国合同 法第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权 范围内与第三人订立的合同， 第三人在订立合同时知道受托人与委托 人之间的代理关系的， 该合同直接约束委托人和第三人， 但有确切证 据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。 又根据中华人民共 和国合同法 第四百零三条的规定， “受托人以自己的名义与第三人 订立合同时， 第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的， 受托 人因第三人的原因对委托人不履行义务， 受托人应当向委托人披露第 三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利， 但第三人与

22、受托 人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。 从上述法 律规定中可知， 委托人以自己的名义与第三人签订的合同， 如果第三 人知道委托人与受托人之间的代理关系， 该合同直接约束委托人和受 托人;如果第三人不知道委托人与受托人之间的关系的，经受托人披 露后委托人也可以行使受托人对第三人的权利， 换言之， 不管第三人 知情与否委托人都可以作为合同一方主体行使相应的合同权利。 本案 中，原告作为委托人， XXX作为受托人，被告为第三人，受托人 XXX 以自己的名义与被告签订房屋租赁合同， 故根据上述法律规定， 虽然 受托人 XXX 以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，但是本案原告 陈某依

23、然是本房屋租赁合同的承租人，当然享有承租人相应的权益。XXX 作为受托人，其代理权限只限于与被告签订店铺租赁合 同，其于 20xx 年 10 月 9 日作出的声明书没有法律效力。 首先， XXX 不是 X 店铺的承租人，其无权作出这样的声明 ;其次，本案原告 也没有授权其与被告解除租赁合同， 因此其声明与被告解除租赁合同 没有法律效力，原被告之间的租赁关系还是合法存在的。综上所述，原告是 X店铺的合法承租人， 其与被告之间的租赁关 系当然合法有效。 其是通过正当的法律途径租赁使用 X 店铺，根本就 不存在非法抢占店铺的事实。三、被告违反合同约定提前收回租赁物并赔偿原告相应的经济损 失。（一）被

24、告应赔偿原告装修费损失 15000 元。 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装 修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的， 人民法院按照下列情形分别处理： 因出租人违约导致合同解除， 承租 人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的， 应予支持”的 规定。本案中，约定的租赁期限为 6 个月，为此原告花费了装修费 30000 元，但原告仅使用了 3 个月，根据上述法律规定，被告应赔 偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失，共计 15000 元。（二）被告应退还原告押金、赔偿租金、经营损失等损失。

25、1、 该房屋租赁合同签订后，原告支付被告押金 4000 元，现被 告单方违约要求解除合同，该押金应全部退还给原告。2、原告于 20xx 年 10 月 31 日向被告缴纳了 11 月份的租金 2000 元，但是被告却于 20xx 年 11 月 3 日无故终止租赁协议，强行将店 面锁住，导致原告 20xx 年 11 月份没有营业，故被告应返还原告 20xx 年 11 月份的 2000 元租金。3、原告店铺经营了 3 个月之久，已经拥有了稳定的客户群。从 原告提供的“流水账”来看原告 20xx 年 10 月的净利润有 2000 元 左右。 20xx 年 11 月 3 日因被告无故将该租赁店面封锁，导

26、致原告 无法正常经营。租赁期间无法正常经营的 3 个月的营业损失 6000 元 应由被告承担。四、被告反诉原告私自对店铺进行改造、 破坏没有事实和法律依 据。原告是依据合同的约定对店铺进行了简易的装修， 在装修过程中 没有对房屋的主体结构造成破坏。 原告装修是得到被告的许可的并且 被告也从没有对原告的装修提出过异议。从证据角度上分析， 被告也没有向法庭提供任何有力的证据证明 原告私自对店铺进行改造、 破坏。被告主张该请求时只向法庭提交了 一组照片。首先，该组照片的真实性无法核实，仅凭该组照片无法证 实其拍摄内容来自本案的诉争店铺 ;其次，被告仅凭该组照片也无法 证实改造、 破坏的行为是由本案原

27、告实施的。 因此被告没有任何证据 证明原告对私自店铺进行改造、 破坏。因此原告这一主张没有事实和 法律依据。五、如前所述，原告不存在非法抢占店铺的事实，因此被告要求 原告赔偿租金损失没有事实和法律依据。综上所述， 原告是涉案店面的合法承租人， 其享有承租人相应的 权益，被告单方违约要求提前收回租赁物， 应赔偿原告相应的经济损 失。据此，原告诉请于情和理、于法有据，恳请人民法院依法支持原 告的全部诉讼请求，驳回被告的反诉请求。租赁合同纠纷代理词 （四）尊敬的审判长、审判员：根据我国法律的有关规定， 福建温陵律师事务所依法接受原告的 委托，指派我们担任其诉讼代理人，为了维护委托人的合法权益，代 理

28、人现根据本案事实及争议的焦点， 结合我国有关法律， 发表如下代 理意见：一、原、被告签订合同合法有效， 被告违约事实清楚， 证据充分。 原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内 容没有违反法律的禁止性规定， 该合同合法有效， 对当事人具有法律 约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，原告基 于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定， 为此，将被告出租的房屋 承租下来， 并着手开始布置装修， 但在装修过程中原告发觉被告拒不 履行合同约定，首先没法提供合同第 6 条第 2 款第 4 项约定的经消 防部门验收合格的消防设备、 设施及证件。 这些约定都是被告继续履 约的附随义

29、务，若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成 装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被 告也没有提供给原告适合放置备用电设备的场所， 在原告装修过程中， 被告更无法提供给原告足够经营使用的水和电， 被告虽主张从未停过 原告的水和电， 并提供了物业公司的证明， 但物业公司的证明不具有 客观真实性， 不能对自己实施的行为作出证明， 证人刚好证实了停水 停电的事实。合同第 6条第1款第 4、6项虽没有约定履行期限，但 根据合同第 2 条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时 履行该项义务， 并不是就被告所称的， 应给予必要的准备时间并由原 告先行通知， 被告提供的工程竣工验收证明， 不足以证明原告所承租 的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是 20xx 年 7 月份对整个 新加坡商厦的验收，但原告承租是 20xx 年 4 月份，且是二楼商场， 在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知， 因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。 由于被告存在大 量的违约事实， 导致双方签订的合法有效合同没法按约履行， 上述事 实，根据民事诉讼证据规则第 5 条第