金地小区项目可行性研究报告完美精编Word下载.docx

1、地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区某某居住区、某某南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻某某经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。金地小区总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shopping mall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚

2、休闲运动场所。即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望金地小区能引领某某住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPPING MALL占地400亩，二到五期基数

3、400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。图一：项目区域位置图图二：项目区域关系图图三：项目周边交通关系图图四：金地小区项目总体规划平面图项目总体规划图的规划说明金地小区拟建设项目构成1、运动主题公园 1800亩 运动主题公园2、高尔夫练习场 450亩 34打位练习场3、SHOPPING MALL 311.5亩4、泰达国际学校某某分校 108亩5、规划名校 81亩6、规划市政主干道7、小镇中心 72.9亩8、小镇副中心 22.5亩9、组团分会所 共6个10、居住区用地 2598亩（含小镇中心、副中心、会所区）图纸简要说明：道路系统由一纵、两横

4、、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。二、 项目分期方案金地小区项目住宅部分共2598亩，分为5期，金地小区分期方案a由北向南，逐步推进；b根据市场每年消化容量，每期大约500亩；c产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；d结合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期数 地块号 面积

5、（亩） 面积（万平方米）一期 1-6 475.1 31.7二期 9-15 517.7 34.5三期 1618，20-22 445.2 29.7四期 23-30 539.9 36.0五期 31-33 417.5 27.8合计 2395.4 159.7小镇中心 7-8 177.3 11.8小镇副中心 19 36.8 2.5现状国际学校 35 87.5 5.8规划学校 36 113.4 7.6Shopping mall 34 311.9 20.8备注 面积数值为毛地面积，含道路中线。三、 项目成本利润测算31 金地小区项目主要经济技术指标项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人）居

6、住区规划总用地 ha 206.50 - -1、居住区用地（R） ha 173.21 100 159.62 住宅用地（R01） ha 98.73 57.00% 90.98 公建用地（R02） ha 11.02 6.36% 10.15 道路用地（R03） ha 37.24 21.50% 34.32 公共绿地（R04） ha 25.98 15.00% 23.94 2、其它用地（E） ha 33.29 - -居住户（套）数 户（套） 3390 - -居住人数 人 10851 - -户均人口 人/户 3.20 - -总建筑面积 万平方米 - -1、居住区用地内建筑总面积 万平方米 74.91 100 7

7、1.34 住宅建筑面积 万平方米 70.82 94.5% 68.71 公建面积 万平方米 4.09 5.45% 住宅平均层数 层 2.4 - -高层住宅比例 0.00 - -中高层住宅比例 0.00 - -人口毛密度 人/ha 62.65 - -住宅面积毛密度 万平方米/ha 0.43 - -住宅建筑面积净密度 万平方米/ha 0.76 - -绿地率 45 - -32 主要配套公建项目一览表类型 项目 数量（个） 建筑面积（M2）一、居住区内市政公用建筑项目 3914.00市政 土建变电站 16 2080.00 箱式变电站 30 320.00 煤气调压站 2 84.00 有线电视、电话、智能化

8、用房 6 480.00 换热站 6 900.00 公交首末站 1 环卫清扫班点 1 50.00 居民停车场、存车处 二、非经营性公建配套 19200教育 保育院（幼儿园、托儿所合并设置） 1 19000小学 中学 体育 居民户外健身设施和活动广场 绿化 小区中心绿地 行政 派出所驻现场办公室 1 200.00 三、经营性公建配套 7090.00医疗 卫生站 1 300.00 中西药店 1 100.00 金融邮电 储蓄所 1 300.00 邮电所 1 130.00 大型餐饮店群 1 2600.00 阳光花房 1 300.00 宠物店、宠物诊所 1 200.00 综合百货超市 1 650.00 净

9、菜市场 1 150.00 洗车（含汽车美容佩饰）店 1 400.00 其他经营设施（洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类） 1 1500.00 食品或百货类社区便利店 6 160.00 糕点店 1 100.00 小餐饮店（早点、快餐、正餐等） 5 100.00 书店、音像店 3 100.00 四、社区服务用房 10460.00门卫 60.00 业主主会所 4000.00 分会所和社区服务用房 2400.00 物业公司用房 400.00 保安、保洁住宿楼 3500.00 居委会 100.00 五、园林绿化公司

10、用房 300合计 40964 33 成本估算表重要参数表居住区面积 亩 2598住宅规划总建筑面积 万平米 70.82成本估算表（地上住宅部分）序 成 本 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价号 （元/m2） （万元）1 土地成本 1241.04 土地交易合同：23万元/亩*2598亩=59754万元 87890.34交易手续费：0.6%*59754万元=358.52万元 土地交易契税：3%*59754万元=1792.62万元 土地登记费：0.0066万元/亩*2598亩=17.15万元 小计： 61922.29万元/2598亩=23.83万元/亩 不可预见费10万元/亩 （10+

11、23.83）*2598=87890.34万元 87890.34/70.82=1241.04元/m2 2 拆迁费 35.30 拆迁费：240*50*0.2+100=2500万元 25003 高压线迁移费 21.18 1500万元 15004 项目大配套费 132.30 9369.41 其中：锅炉房及一次网 65 锅炉房征地：20亩*23.83万元/亩=476.6万元 锅炉房及一次网：65元/m2*80万m2=5200万元 小计：5676.6万元/80万m2=70元/m2（单方造价） 5676.60 地块内组团外的其他大配套费用 67.30 只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的

12、配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。 4766.11 5 前期相关费用 147 10410.54策划费用 5 设计费用 70 按一期支出设计费用推算 测绘费、定位验线、沉降观测等： 4 地名费 1 人防费 40 总面积的2%；按2000元/平方米 勘察费 3 按独栋住宅考虑 勘察设计监理施工合同审查费 2 每项1元/平方米 施工图审查费 3 按独栋住宅考虑 建设工程执照费 1 建设工程监理费 8 按外环外考虑 质量监督费、文明施工费 0 争取免费政策 墙改基金 4 散装水泥基金 1 招标代理费、定额编制费 3 环保测试、排污代扫等等 2 6 区内部分配套 388 27

13、478.16电力配套 83 标准收费 土建站和箱变基础 5 含土建费用 一户一表 10 燃气配套 28 标准收费 气源基金 10 标准收费 一户一表 2 煤气调压站 1 自来水 25 标准收费 一户一表 5 中水 5 供热二次网 25 标准收费，含换热站。 热计量表 8 排水 30 考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。小区智能化 50 通讯及宽带网由网络运营商代为建设 有线电视 3 配套设计费 2 路灯 15 信报箱 3 围墙 20 非经营性公建配套费 50 我方出地，别人建设 临时水 3 临时电 5 7 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算） 200 按150元/m2计：122.6

14、8*80%*170/70.82=240元/m2 141648 工程费 1450 各单项建筑面积（万m2）*各自单价（元/m2）/总建筑面积（万m2） 1026899 物业用房建安费 60 按8500平方米，5000元/平方米计算。 4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米） 10 直接费 3674.82 11 管理费 146.99 按直接费的4%计算。 10410.03 12 不可预见费 73.50 按直接费的2%计算。 5205.02 13 直接投资额 3895.31 14 销售代理费 90 按销售收入的1.5%计算。 6373.815 企划宣传费 150 按销售收入的2

15、.5%计算。 1062316 财务费用 112.96 800017 大修基金 60 按销售收入的1%计算。18 税前合计 4308.27 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 133.2 按销售收入的2.22%（5.55%*60%）计算。 9433.22420 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 118.8 按销售收入的1.98%（10%*33%*60%）计算。 8413.41621 含税总成本 4560.27 322958.44 22 销售收入 6000 424920 各单项建筑面积（万m2）*各自销售价格（元/m2）/总建筑面积（万m2）=均价23 销售利润 1439.73 101961.56

16、24 销售利润率 32% 说明：1、本测算没有含地下室费用；2、土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于某某市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地、项目西青区约350亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。3、土地成本仅为住宅部分，不包括规划学校100亩（属第2批次）、shopping mall（属第1批次，311.5亩）的购地费用。因此，实际土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要参数住宅地下室面积估算 万平米 31.9序 成 本 分 项 名 称 单方造价 备注号 （元/m2） 1 土地成本 0.00 2 拆迁费 0.00 3 高

17、压线迁移费 0.00 4 项目大配套费 0.00 5 前期相关费用 90 6 区内部分配套 300 不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等7 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算） 0 8 工程费 1550 含基础处理费用。10 物业用房建安费 0 11 直接费 1940.00 12 管理费 0.00 按直接费的2%计算13 不可预见费 19.40 按直接费的1%计算。14 直接投资额 1959.40 15 销售代理费 17.6 按销售收入的0.8%计算16 企划宣传费 17.6 按销售收入的0.8%计算 财务费用 90 按贷款1年计算17 大修基金 22 按销售收入的1%计算。18

18、 税前合计 2106.60 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 48.84 按销售收入的2.22%（5.55%*60%）计算。20 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 43.56 按销售收入的1.98%（10%*33%*60%）计算。21 含税总成本 2199.00 22 销售收入 2200 70111.80 23 销售利润 1.00 31.87 24 销售利润率 0% 1、联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的45%来估计，建筑面积约为31.9万平米；2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。3、地下

19、室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。四、 某某独栋住宅市场分析一、 某某独栋住宅市场分析对于京、沪、穗等发达城市的独栋住宅市场，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成一个纯粹独立独栋住宅的细分市场。开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在一定难度。但这样也同时为金地小区项目留下了最大的市场想象空间。永泰红磡地产作为我市较早引入独立独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究某某市场，通过市场创

20、新、理念创新、产品创新、服务创新，挖掘市场潜在需求。41 某某独栋住宅市场的特征1、 产品类型：当前的独栋住宅市场是“TOWNHOUSE”市场2001年某某的TOWNHOUSE开始热起，从整体市场看，联排独栋住宅充斥了90%以上的独栋住宅市场，但独体、双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体、双拼住宅都为联排独栋住宅项目甚至普通住宅项目的一部分。仁爱濠景庄园就由公寓、联排、双拼、独体等混合产品组成，并在2期加大了独体、双拼的比例，显示了开发商经过1期增强了对高端市场的信心，自然说明了市场有潜在需求，“汐岸国际”和“半岛兰湾”也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单

21、价约在1万5左右，总房款在400万以上，“第六田园”项目在项目中央位置设计了双拼约20套联排约120套，单价约6000元/平米，城市西线有蒙地卡罗独栋住宅有独立独栋住宅推出，单价为不到6000元/平米，而本属于普通住宅项目的“蓝水假期”、“太阳城”，也在小区内建起独立独栋住宅，但更多做为一种象征产品和炒作成分，市场成分很少。部分项目纷纷推出标价上千万的“楼王”，更多应该视为开发商摇旗呐喊的道具，“多少客户已经盯上”纯属销售说辞。开发商纷纷标榜自己有某某市最贵的独栋住宅，其意在吸引高端客户的注意力，因此产品供应上只此1套，不能用来验证市场需求。从国内独栋住宅市场实践来看，真正能在市场引起客户购买

22、欲的真正独栋住宅产品，应该有两种，一种是京、沪、穗市场纷纷出现且市场火爆的中产化独栋住宅产品-小独栋住宅，或叫经济型独栋住宅，如纳帕溪谷、橘郡、亲爱的villa、康桥半岛、凤凰城、某某暂还未现，另一种是纯顶级独栋住宅产品，如碧海方舟、天籁、碧水庄园、汤臣高尔夫、九溪玫瑰园等。在某某暂还没有纯粹独体产品的社区，这说明独体独栋住宅市场仍在培育期。由于独立独栋住宅供应量实在有限，市场有待展开。，因此，我们认为以上独体独栋住宅的案例只能作为参考，不能就此得出某某独体独栋住宅可靠结论，可以认为独立独栋住宅几乎是处女地市场。2、 区域：南部地区备受青睐某某人历来都以城南地区为上风口，所以城南地区也就成了高

23、档住宅特别是独栋住宅项目的风水宝地，五大道就是当年的“某某南”，与金地小区与城市的关系可谓惊人的相似，早在上世纪90年代初，就陆续建设了不少独体联体独栋住宅，如宁家房子一带的“阳光独栋住宅”、“侯台独栋住宅”、“科馨独栋住宅”“蒙地卡罗”等。某某独栋住宅的位置更靠近中心城区环境良好的地段以及城乡结合部、经济开发区等，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排独栋住宅为主的项目是目前区域市场的代表。仁爱濠景以地段和奥园板块为优势，但在产品上没有更进一步；汐岸国际和半岛蓝湾依傍大某某300万平米的生态大环境，在交通、环境、人文上占有优势。另外，在滨海新区的泰达开发区，“

24、万联独栋住宅”、“泰丰家园”、“鸿泰花园独栋住宅”、“阳光新干线”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了开发区高端住宅产品的需求。3、 客户：本地客户为主某某的外地客户不多，独栋住宅消费群体以本土消化居多，约占80-90%，购房者多为私营业主，均为二次置业或三次以上置业，相当一部分作为第二居所或投资使用，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景”因紧邻市区而被购房者当第一居所的比例较高。摩托罗拉、三星等外资企业在津着陆多年，并已形成一定规模，也占有一部分市场份额，但基本上租赁形式自己居住。投资的不多。4、 价位：经济型一枝独秀某某的联排独栋住宅产品，户型面积一般在160220平米，虽然位置各异，但价格差异并

25、不显著，单价在50006000元/平米，总价在100-150万/套。这种“中产独栋住宅”卖的也是最好，新推出的城市独栋住宅巴黎时间，因只做两层，带半地下室，单价做到8000元/平米（算地下室为6000-6500元/平米）。因面积、总价、面宽的限制，这类联排独栋住宅在产品设计和功能上存在相当大的局限性，只能作为过渡产品。独体独栋住宅户型面积和价格差异较大，但是产品很少，只能大致说总价在300600万元不等，最大户型是“仁爱濠景”达1100平米。产品价位高高在上达上千万，但处于联排独栋住宅之中，显得鹤立鸡群，很不协调，类似的现象出现在城市独栋住宅，标价999万元的那套。因此，一方面，联排独栋住宅的

26、热销，可以视为中产阶级把联排独栋住宅当作独体独栋住宅的过渡产品消费，为独体独栋住宅市场的成熟打下伏笔；另一方面，某某一部分高端消费群体的消费欲望还没有被释放出来，独体独栋住宅在未来会有不少的需求。42 某某低密度独栋住宅市场的发展机会1、 高度发展的年代2003年，某某的GDP已经达到2386亿元人民币，人均GDP突破3000美元，某某经济三步走战略的逐步实施，五大经济优势的确立，新一届政府强有力的基础设施投资力度，城市大规模的拆迁改造，现代化交通体系的打造（轻轨、地铁、快速交通路网），某某市的整体活力必将不断增强，某某经济也必将获得高速发展。发展中的某某，因国民经济保持整体良好而保持较为强劲

27、的势头，本地社会将会出现大量财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层，他们对于独栋住宅的消费欲望会逐渐增强；因经济发展而涌现处处商机，将吸引不少外地客商来津投资，从而将培育独栋住宅外地客户市场；同时受独栋住宅用地政策的限制，某某的纯粹独栋住宅市场，在极具张力的“新某某”城市规划的“催生”下，将面临着一次史无前例的爆发期。2、 “独栋住宅运动”的时刻在上述时代背景下，金地小区占据天时地利，将抢先以规模优势、产品优势、环境优势、价格优势强势占据某某独栋住宅市场空白，进行“掠夺式倾销”，形成“轰动性效应”，实现“泄洪式回款”，这是金地小区项目一期销售的战略思路。富裕人群（财富阶层、准财富阶层以及部分中产

28、阶层）是独栋住宅消费的客户主流，且存在两级分化的趋势，预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显。3、 某某土地价格上涨是合理的某某房地产业在大规模城市建设的背景下，已经进入了一个高速发展时期。在强劲市场需求的依托下，2003年，本市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设、500万平方米的旧房拆迁为某某房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售异常火爆，房地产二级市场交易异常活跃，房屋价格上涨迅猛，有力地推动本市经济和城市建设的全面发展。与上年相比，2003年，房屋销售价格上升4.1%，房屋租赁价格上升0.9%。土地交易价格上升3.0%。据市统计局城调队提供的一份调查资料表明，2004年某某房地产价格仍呈上升的态势。据有关部门预计，2004年，本市仍将保持较大的房屋拆迁规模，达800万平米，市场对各类房屋的需求仍将十分旺盛，会推动房屋价格继续上扬，并受住房建设周期较长、建筑成本加大、土地价格上涨、市场需求过快等因素的影响，其涨幅仍会较大。虽然目前本市房地产价格上涨，但由于某某市总体房价历史水平并