《海南经济特区物业管理条例修订草案》文档格式.docx

1、在本省经济特区以外其他区 域的物业管理，参照本条例执行。本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘 物业服务企业、其他管理人的方式，对物业管理区域内的建 筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条【原则】物业管理应当遵循业主自治管理、专业 服务、社区治理、政府监管相结合的原则。第四条【基层党组织指导监督】鼓励在业主大会、业主 委员会和物业服务企业中依照中国共产党章程的规定，设立 中国共产党的基层组织，发挥党建引领作用。第五条【政府监管】市、县（区） 、自治县人民政府应 当加强对物业管理工作的领导，将物业服务纳入社区治理体 系；建立和完善专业

2、化、标准化、市场化、信息化的物业管 理机制；建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的 重大问题。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区首次 业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大 会和业主委员会依法开展业主自治管理；调解处理物业管理 纠纷；协助物业管理主管部门对物业管理活动进行监督管理。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好 物业管理相关具体工作。街道办事处、乡镇人民政府应当配备专职的物业管理工 作人员，所需经费纳入财政预算。第六条【职责分工】省人民政府住房和城乡建设行政主 管部门对本省经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指 导。市、县（区） 、自治县人民政

3、府物业管理主管部门对本 行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。发展和改革、 自然资源和规划、 生态环保、 财政、公安、 应急、市场监督、综合执法等相关部门按照各自职责，共同 做好物业管理有关工作。第七条【协会职责】 物业管理行业组织应当制定行业 规范，推进行业标准化建设，建立和完善物业服务企业、业 主委员会及其从业人员自律制度，协助物业管理主管部门做 好物业服务企业和业主委员会及从业人员信用信息管理，维 护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。第二章 物业管理区域及共有部分 第八条【物业管理区域划分原则】物业管理区域的划分 应当考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界 限、共用

4、设施设备、建筑物规模、社区布局等因素，按照以 下方式确定：（一）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的新建物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（二）新建物业内住宅和非住宅等不同物业类型应当划 定为一个物业管理区域；具有独立的配套设施设备并能够独 立管理的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）已交付使用物业，按照现有物业管理区域范围划 定。第九条【物业管理区域备案】建设单位在申领新建商品 房预售许可或者现房销售备案前，应当将划定的物业管理区 域向所在地的区、县（市） 、自治县人民政府物业管理主

5、管 部门备案，备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域 不符合本条例第八条规定的，应当书面通知建设单位重新划 定。已备案的物业管理区域应当在商品房买卖合同中明示。已交付使用物业，由街道办事处、乡镇人民政府按照第 八条规定确定物业管理区域，并在物业管理区域内的显著位 置公告后，向所在地的区、县（市） 、自治县人民政府物业 管理主管部门备案。对物业管理区域划定有争议，由当事人协商解决，协商 不成的，由所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部 门处理。第十条【物业服务用房提供】物业服务用房包括物业服 务企业用房和业主委员会办公用房，应当由建设单位按照下列标准提供：（一）物业管理区域物业总建筑面积

6、未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不 得少于一百平方米；（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方 米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之 二提供；超出部分按照该部分面积的千分之一增加。业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米， 不高于一百平方米。物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具 备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业， 所在楼层不得高于四层。第十一条【共有部分产权归属及登记】物业管理区域的 以下部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、室外墙面、屋顶等基 本结构部分；（二）建筑物的通道、楼梯、大堂、电

7、梯等公共通行部分；（三）建筑物的架空层、 公共照明、 公共游泳池、 天井、 水塔等附属设施设备部分；（四）建筑物的物业服务用房、消防避难层、设备层或者设备间、 消防控制室、 值班警卫室等服务性结构空间部分；五）物业管理区域的道路和绿地，但属于城市公共道路和公共绿地，或者明示属于私人所有绿地的除外；（六）物业管理区域内车位（车库） ，但规划用于停放 汽车的车位（车库）和占用人民防空工程的车位（车库）除 外；（七）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（八）建设单位以房屋销售合同等方式承诺归全体业主 所有的其他共有部分；（九）法律法规规定的其他共有部分。

8、建设单位申请预售许可时，提交的商品房预售方案应当 载明属于前款规定的业主共有部分的位置和面积。房地产行 政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当核查。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次 登记时，应当提出共有物业产权登记申请，不动产登记机构 应当进行实地查看，并在不动产登记簿上予以记载。第十二条【经营所得分配】业主大会成立前，利用物业 共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在前期物业服务 合同中约定。所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主 所有。除合同另有约定外，收益应当用于补充住宅专项维修 资金或者物业共用部位、共用设施设备的维修。业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备进行经营

9、的，应当经业主大会、相关业主同意。所得收入按业主大会、相关业主和物业服务企业约定比例扣除合理成本后，归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金、用于物业共用部位、共用设施设备的维修、列支业主大会和业主委员 会工作经费以及管理开支等，具体使用由业主大会决定。前两款规定的合理成本比例不得超过所得收入的百分 之三十。第三章 业主和业主组织第一节 业主和业主大会第十三条【业主认定】依法登记取得或者根据物权法的 有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为，已 经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的 人，可以认定为业主。业主在物业管理

10、活动中的权利、义务按照法律法规的规 定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权 利为由不履行义务。第十四条【成立业主大会】一个物业管理区域成立一个 业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域业主不足二十人，经全体业主一致同意， 不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会 职责。第十五条【业主决定事项】下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）制定物业服务内容、 标准以及物业服务收费方案；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用住宅专项维修资金；（六）筹集住宅专项维修资金

11、；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使 用；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和 使用；（十一）申请合并或者分立物业管理区域； （十二）法律法规、管理规约或者业主大会确定应由业 主共同决定的事项。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建 筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会应当就第一款规定的决定事项向业主大会 提出表决方案，业主大会不得授权业主委员会做出决定。第十六条【业主

12、大会会议形式】业主大会会议可以采用 集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。提倡采 用信息化技术手段改进业主大会表决方式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一 位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决 定, 存档期限不得少于五年。县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业 主决策信息平台， 供业主、 业主委员会和业主大会免费使用第十七条【首次业主大会会议召开条件】物业管理区域 符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业 主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑 物总面积二分之一以上；（二）首

13、套物业出售并交付使用满二年。符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位或者十人 以上业主可以书面联名向街道办事处、乡镇人民政府申请成 立首次业主大会筹备组，街道办事处、乡镇人民政府收到申 请后三十日内，应当组织、指导成立首次业主大会筹备组。第十八条【查询业主信息】街道办事处、乡镇人民政府 应当自收到书面申请后二十日内通知建设单位或者物业服 务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和联系 方式等材料，指导成立首次业主大会筹备组。建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡 镇人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在 物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人 力、场地支

14、持。经首次业主大会筹备组申请，街道办事处、乡镇人民政 府可以向房屋交易管理机构或者不动产登记机构查询房屋 面积、业主姓名，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应 当及时提供。任何单位和个人不得泄露业主个人信息资料。 第十九条【首次业主大会筹备组】首次业主大会筹备组 由街道办事处、 乡镇人民政府代表、 居（村）民委员会代表、 业主代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，具体人数由街道办事处、 乡镇人民政府根据物业管理区域确定。其中业主代表应当不 少于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、 乡镇人民政府代表担任。建设单位拒绝派员参加筹备组，不 影响筹备组的成立。筹备组业主代表不得

15、担任首届业主委员会委员。 筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内的 显著位置进行公示。第二十条【筹备事项】筹备组应当完成下列筹备工作， 并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的 显著位置向业主公告：（一）确认并公示业主名单、人数和所拥有的专有部分 面积以及在业主大会会议上的投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、 地点、形式、 内容和会议表决规则；（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单；（五）制定首届业主委员会选举办法；（六）其他筹备工作。业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部 分面积计算，每平方米为一票

16、，不足一平方米的不计算。第二十一条【首次业主大会会议召开】筹备组应当自成 立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；逾期不能组 织召开的，可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长筹备 期限，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以延长期限， 但延长时间不得超过九十日。筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业 主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议 的，自行解散。第二十二条【表决事项】首次业主大会会议应当对下列 事项进行表决：（一）选举产生业主委员会；（二）管理规约草案；（三）业主大会议事规则草案；（四）需要由业主共同决定的其他事项。第二十三条【管

17、理规约和业主大会议事规则表决】首次 业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规 约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应 当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会 议事规则草案，并提交业主大会会议表决。管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会 表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。第二十四条【业主大会会议】业主大会会议分为定期会 议和临时会议。业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全 体业主，并将会议议题及其具体内容、时间、地点、形式等 予以公示。业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三 日内将决定予以公示。召开住宅小区的业主大会会议

18、，应当提前三个工作日书 面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况第二十五条【业主大会临时会议】有下列情形之一的， 业主委员会应当召集业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占 总人数百分之二十以上业主提议；（二）发生重大或者紧急事件需要及时处理；（三）法律法规或者业主大会议事规则规定的其他情形。 第二十六条【委托投票】业主可以自行投票，也可以委 托他人投票，一名受托人接受的委托不超过十名业主。委托投票的，应当提供委托人和受托人的身份证明资料、 授权委托书。 授权委托书中应当载明委托事项、 委托人意见、 投票权数和委托人联系方式。第二

19、节 业主委员会第二十七条【业主委员会职责】业主委员会是业主大会 的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；（三）草拟物业共有部分和公共收益管理与使用办法；（四）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录 等相关文件，并建立相关档案；（五）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业服务企业履行物业服务合同；（七）组织住宅专项维修资金的筹集，监督住宅专项维 修资金的使用；（八）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；（九）

20、法律法规和业主大会赋予的其他职责。前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外 的其他实际使用物业的人。首次业主大会已召开，因客观原因未能选举产生业主委 员会的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政 府的指导和监督下，组织业主讨论决策物业管理区域的公共 管理事务，经业主大会委托居（村）民委员会可以代行业主 委员会的相关职责。第二十八条【业主委员会委员】业主委员会由五人以上 单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任 期三至五年，可以连选连任，委员任期与业主委员会任期相 同，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会设主任一名

21、，在业主委员会委员中推选产生， 也可以由得票最高委员担任。第二十九条【委员资格】业主委员会委员应当是本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并 符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；（三）遵守管理规约和业主大会议事规则，依法履行业 主义务；（四）本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业无直接 的利益关系；（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（六）不存在法律法规规定的其他不宜担任业主委员会 委员的情形。第三十条【工作经费】业主大会、业主委员会工作经费 由全体业主承担， 经费的筹集、 管理和使用由业主大会决定。业主委员会主任任

22、期和离任实行经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主公共收益中列支。第三十一条【备案】依法成立的业主委员会，以其选举 产生之日为成立日期。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材 料向所在地街道办事处、乡镇人民政府办理业主大会备案：（一）业主委员会成员名单及相关资料；（二）业主大会会议表决结果及决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主大会决议的其他事项。符合备案条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当自收 到备案资料之日起十日内出具备案证明。业主大会取得备案 证明后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会 印章。前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在三十

23、日内办理备案变更手续。第三十二条【财务制度】业主委员会应当建立财务管理 制度，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大 会和业主委员会工作经费等应当建账、入账。业主委员会应 当妥善保管财务原始凭证。业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业 主大会和业主委员会工作经费等的收支情况有异议的，可以 要求查询有关财务账簿。第三十三条【委员禁止行为】业主委员会委员不得有下 列行为：（一）拒不执行业主大会决定；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、 毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅 自使用业主大会、业主委员会印章；（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与

24、 物业服务企业签订物业服务合同； （四）侵占、挪用业主公共收益，擅自将业主公共收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保；（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益；（六）向本物业管理区域提供服务的物业服务企业销售商品、承揽业务，获取其他不正当利益；（七）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他 行为。第三十四条【职务自行终止】业主委员会委员有下列情 形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业 主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；（三）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会 接受的；（四）被判

25、处刑罚的；（五）法律法规、业主大会议事规则及管理规约规定的 其他情形。业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管 理区域内的显著位置公告，并可以接受业主查询。第三十五条 【罢免】 业主委员会委员有下列情形之一的， 经业主委员会三分之一以上委员或者二十名以上业主提议， 可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：（一）不履行业主义务且拒不改正的；（二）不履行委员职责的；（三）有较为严重的个人不良信用记录的；（四）存在本条例第三十三条所列禁止行为且受到行政 处罚的；（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。 业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业 管理区域内的显著位置公告，并可接受业

26、主查询。第三十六条【补选】业主委员会委员出缺，可以召开业 主大会进行补选。补选的业主委员会委员的任期到本届业主 委员会任期届满时止。第三十七条【换届选举】 业主委员会任期届满前六个月， 应当在书面报告街道办事处、乡镇人民政府后，组织召开业 主大会会议，进行换届选举。业主委员会在规定时间内不报 告，也不组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当 责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期未进行换届选举的，街道办事处、乡镇 人民政府应当成立由街道办事处、乡镇人民政府代表、业主 代表、居（村）民委员会代表组成的业主委员会换届小组。由换届小组召集业主大会会议，重新选举业主委员会。第三十八

27、条【移交】业主委员会应当在任期届满后十日 内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印 章等。已经完成换届选举的， 应当移交给新一届业主委员会； 未完成换届选举的，移交给换届小组或者所在地街道办事处、 乡镇人民政府代管。第三十九条【履行职责限制】业主大会、业主委员会应 当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从 事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的， 街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，逾期不改正 的，撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权 益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管 部门依

28、法处理或者向人民法院提起诉讼。第四章 前期物业管理第四十条【选聘】物业管理区域总建筑面积在三万平方 米以上的，建设单位应当通过属地公共资源交易平台采用招 投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积不满三 万平方米的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。省住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业评标专 家管理规定，加强物业评标专家的选任和管理。县级以上物业管理主管部门应当依法对物业招标投标 活动进行监督检查。第四十一条【前期物业服务合同期限】建设单位选聘前 期物业服务企业，应当签订前期物业服务合同。前期物业服 务

29、合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超 过三年。前期物业服务合同期满，未依法选聘新物业服务企 业的，原前期物业服务合同顺延。前期物业合同期限未满或者未约定前期物业服务期限， 业主、业主大会决定选聘新物业服务企业，且签订的物业服 务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条【前期物业服务合同与规约】建设单位与物 业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合 同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为 商品房买卖合同的附件。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照物 业管理主管部门制发的统一示范文本制定，对示范文本作出 修改的，不得减损业主的权利。第四十三条【前

30、期住宅物业服务收费】前期物业服务期 间，住宅物业服务收费实行政府指导价。省发展与改革部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门，根据住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关 服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等 因素适时调整。政府制定或者调整物业服务收费指导价应当实行听证。第四十四条【承接查验】新建物业交付使用前，建设单 位和物业服务企业应当按照国家有关规定和前期物业服务 合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查 验；未经承接查验的，不得交付使用。建设单位和物业服务企业未经承接查验交付使用物业 的，应当共同承担因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业 主造成损害的赔偿责任。第四十五条【资料移交】现场查验二十日前，建设单位 应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业建设项目的各项批准文件；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）各类建筑物、 场地、共用设施设备清单及其安装、 使用和维护保养等技术资料；（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准 许使用文件；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）承接查验所必需的其他资料。