干休所物业管理费用测算文档格式.docx

1、园林绿化四工程维修2100电 工1100水暖工五合 计9600元/月2、人员工资、社会保险及服装费项目金额（元/月）依据基本工资9600表1社保费1413见说明服装费358见说明11371元/月说明： 主任社会保险总计为工资的38%，其中：养老保险24%、失业保险1%、医疗保金7%、住房公积金6% ：1500元/月38% = 570元/月其他人员按工资总额的10%缴纳社会保险 ：8100元/月10% = 810元/月秩序维护员人身意外伤害保险：100元/年412个月= 33元/月 社保费合计：1413元/月。 主任、客服经理：2000元春夏季2身200元2人 = 800元秋冬季2身300元2人

2、 = 1200元公共秩序维护员：4000元4人 = 1600元4人 = 2400元保洁员：1200元100元2人 = 400元工程维修员：1400元150元2人 = 600元年服装费合计为8600元，按两年更换一次计算，则每月服装费为：8600元24个月 = 358元/月。三、保洁绿化费项 目依 据金 额（元/月）备 注保洁工具、损耗、清洁用品消耗综合测算150园林绿化保养、修剪、施肥、喷药、补种、机具维护、损耗、用油。200垃圾转运费与环卫处签协议1440每月6车，每车240元。化粪池清掏费每车260元，每2年清挖一遍，每个化粪池每次清掏3车5除四害消杀费50服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒

3、剂、除虫剂61990元/月四、办公费金额通讯费2部100元/部交通费100广告、书报费80办公用低值易耗品、办公用设备保养社区文化支出社区宣传,国庆节、春节等民族节日增加欢庆气氛等630元/月五、固定资产折旧费电脑、打印机、办公桌椅、文件橱、工具橱、各种交通标识、对讲机、安保器材装备费、人字梯、疏通机等资产约投入30000元，按5年折旧计算，则：300005年12月/年 = 500元/月。六、不可预见费前五项之和的3% 144913% = 435元/月。七、管理费前六项之和的8% 149268% = 1194元/月。八、税费前七项之和的5.55% 161205.55% = 895元/月。九、合

4、计序 号月费用（元）年费用人员工资及福利费11371136452保洁、绿化养护费199023880办公费6307560固定资产折旧费5006000不可预见费4355220管理费1194143287税 费89510740817015204180十、物业管理服务费分摊干休一所南片区建筑面积约30000平方米（以房产证所标面积为准），其中，则：住宅：17051元30000平方米 = 0.56元/月平方米。十一、费用测算说明 1、经费测算是指“干休一所”物业管理的正常年份100%收缴率的收入测算、支出测算以及经费测算和盈亏分析，物业企业的收入来源为管理费佣金，即8%（1194元/月）。收缴率若达不到1

5、00%，物业企业将面临亏损。2、工程（水、电）维修物业公司只负责人工费，干休一所负责材料费，维修所需材料及时报干休一所购买。十二、车位费1、说明：（1）地上停车位收费。停车位租赁收益一部分做为管理费用，其余部分收益归全体业主所有，用于冲抵服务收费。（2）人员配备。干休一所停车位管理，需配备1名秩序维护人员，1名车场卫生维护员。秩序维护员用于停车场地的日常巡逻、车辆的合理引导、人车分流等各项工作。车场卫生维护员用于车位地面（道路）的维护，划线、补漆，卫生保洁等各项工作，具体配置详见车位测算表。（3）干休一所院内约计停车100位。以实际划线为准。2、车位管理费测算：车位管理费测算收费类别支出项目计

6、算式（位/月）人工费用员工工资保安1人800元，保洁1人700元员工社保费1500元10%员工服装费1000124+6002467保安器材、保洁工具材料费小 计1817元/月车库共用设施设备日常运行维护费车位地面（道路）维护费100位50元/年12个月417划线、喷漆40元/年333设备（车位锁等）维护费10元/年83车位冲刷用水、冬天除冰883元/月一、二项之和的3%27003%81管理一、二、三项之和的60%278160%1669税费一四项之和的5.55%44505.55%2474697元/月地上共有车位约100个，则车位管理费为：46元/车位月注：第四项提取的管理费60%，即每月1669

7、元收益归全体业主所有，用于冲抵物业管理服务收费。十三、其他事项 1、干休一所在物业管理区域内配备必要的物业管理用房（不少于4间），并移交物业公司使用。2、对于达不到收缴率的情况，应由干休一所承担所缺部分费用。3、根据费用测算第五条所列，物业企业需投入一定的固定资产，干休一所需提供至少3万元作为物业公司前期启动资金。4、维修基金事宜随后通过相应协议达成。5、其它未尽事项通过签订物业服务协议述明。十四、服务标准我们在人员配备上坚持以公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层人才来源我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保

8、证管理队伍的高素质和高水平。（一）具体配备及素质要求如下：1、主任：1人， 大专以上文化程度，有物业管理管理处主任岗位证书，熟悉物业管理专业知识，物业管理实践经验丰富，认真负责，严谨仔细，表述能力、组织能力、协调能力强，思想品质好，有一定的综合管理水平，掌握与人沟通的艺术技巧。负责干休一所物业管理处的全面工作。2、客服经理（收费员）1人，大专以上文化程度，熟悉物业管理专业知识，认真负责，严谨仔细，表述能力、协调能力强，思想品质好。负责干休一所物业管理处接待业主、解疑答辩、收缴物业服务费、协助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4人，要求具有高中以上文化程度，年龄45岁以内，身高1.70m以上，形

9、象端正，身体健康，思想作风过硬，工作责任心强，有一定的擒拿格斗功夫，退伍军人（边防武警）优先聘用。4、保洁绿化部：保洁绿化共2人，要求具有初中以上文化程度，年龄40岁以内，形象端正，身体健康，踏实勤奋，有一定的清洁绿化专业知识和工作经验。5、工程维修部：共2人，负责干休一所内所有强、弱电和水、暖管道的检查、检修以及小区内配电设施、公共区设施的维护，为业主提供各种业务内服务。（二）保洁绿化工作要求：1、生活、装修垃圾收集与清运（1）按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点。每天定时清理一次。 （2）装修垃圾定点堆放，每两周清理一次，在装修高峰期每周清理一次，并有专人负责。2、地面和墙面（1

10、）地面每天清扫一次。（2）楼梯间天花板每季度除尘一次。（3）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。4、门、窗玻璃每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘。5、天花板、公共灯具每月除尘一次，天花板、灯罩（灯盖）、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6、消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。7、道路地面每天清扫一次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁，目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。8、绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。9、垃圾箱：（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾无漫溢，垃

11、圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。10、鼠害蚊蝇防治配合相关部门搞好“除四害”工作。11、公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，目视无灰尘、光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。12、室外休闲健身设施每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾等），每月刷洗消毒一次。（三）秩序维护（安保）管理和安全防范安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。内容包括：出入管理、安防系统使用、维护和管理，施工现场的管理等工作。1、具体管理内容：针对干休一所管理项目的特点，我们物业公司采取相对封闭式管理，做到主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人

12、身安全处有明显标志和防范措施，在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，采用我们物业公司独有的“记忆+规范”法，对所有业主车辆发放凭证（停车卡），出门凭证放行，标准化管理，以确保车辆及物品出入安全，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。同时，我们物业公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”也将全面应用于正嘉馨居物业管理项目，以确保在安全管理上的万无一失；看管公共财产包括：楼内的门、窗、消防器材及所管区域的井盖、雨箅子、花、草、树木等；夜间对服务范围内重点部位、道路每二小时进行一次防范检查和巡逻，巡逻不少于

13、2人，做到有计划、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。2、秩序维护员工作要求：进出人员和物品管理：（1）对外来探亲访友人员进入小区进行登记，特殊情况的电话联系业主并引导其进入。 （2）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。 （3）对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员实行临时出入证管理。巡逻岗巡逻要求：（1）秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每2小时巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理；（2）接受业主和非业主使用人求助，回答住户的询问。应急处理：（1）接到火警、警情后，当值人员5分钟内到达现场

14、，协助保护现场，并报告管理处与警方；（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员5分钟内赶到，采取相应措施。监控岗常要求：（1）小区设监控中心，24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏；（2）已配套技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）的能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理；（3）监控中心接到报警信号，秩序维护员到达10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问；（4）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。专项车辆（露天收费车位管理）管理：（1）有人员24小时巡视和引导停车。（2）按车辆道路行驶要

15、求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（3）车位24小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无易燃、易爆及危险物品存放。（四）水、电维修管理1、具体服务内容时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理；白天由客服经理负责接待业主，处理服务范围内的报修电话，受理业主的咨询和投诉；夜间有工程部值班室专业人员值班，处理紧急性报修，水、电等紧急性报修半小时内到维修现场；定人定机制：各项责任分工到位，签订包保责任书；维修服务标准执行省、市的有关文件规定。电工、水暖工服务范围：小区整个照明系统线路检修、维护、管理。定期检查化粪池、雨

16、水井和污水井；小区内部卫生间洁具、五金构件（水龙头）维修保养。服务标准：严格执行给排水设备保养制度和操作规程，按巡检路线逐步巡检，并认真填写值班记录；具体负责本物业管辖范围内的给排水设备的维修、抢修、保养任务，并认真填写运行维护记录；熟悉小区内给排水系统，能准确无误的判断设备运行情况；保持工作环境的卫生，工作完毕，清扫干净现场。做好设备的维护保养工作，确保安全运行；接到派工单立即前往现场处理。2、具体服务要求：2.1 房屋结构每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录。发现损坏及时向干休一所报告并告知相关业主。 2.2 屋面每月检查一次，发现屋顶防水层碎裂、隔热

17、板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时向干休一所报告并告知相关业主。暴雨到来前加强巡查，发现隐患及时排除。2.3 道路、窨井盖每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时报告干休一所，保证道路畅通，不影响行人和车辆正常通行。2.4 屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池定时清理，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计天气变坏到来前，应及时检查。2.5 地面排水沟与围墙每月一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物，围墙每月二次巡查。2.6 室外休闲设施和景观小品每天巡查一次，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。2.7 安全标识对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示等设施，每日检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。