我国房地产企业资本结构优化探析Word下载.docx

1、所以研究我国房地产企业资本结构现状及其存在的问题，探寻出关键性因素，使企业定立最优资本结构，有利于房地产企业健康长足的发展。本文主要以房地产上市公司为研究对象,以资本结构相关理论和实证研究结合分析我国房地产企业资本结构的现状和相关问题，根据相关影响因素为切入点进行实证分析。通过本文的研究旨在探寻我国房地产企业资本结构存在的问题，进而创建合理的资本结构，使我国房地产行业能够健康长远的发展。关键词：房地产；资本结构；影响因素AbstractWith the continuous development of the market economy in China, a reasonable cap

2、ital structure is a key factor in business development and growth. Capital structure theory is also a major concern, researchers around the capital structure theory a lot of research. Real estate is becoming one of Chinas pillar industries, the real estate industry can effectively promote the develo

3、pment of related industries, but also to expand employment opportunities. However, the current situation of the real estate development business is small scale, quantity, quality is limited, real estate companies are capital-intensive industries, particularly large demand for funds. The status and c

4、haracteristics of the industry resulted in Chinas real estate business in this high debt ratio common industry. Unreasonable debt structure more serious business of most debt mainly from bank loans, are short-term liabilities. Unreasonable capital structure so that enterprises lack the ability to re

5、sist risks, but also by the national macro-control policies of banks. So Research on Current Situation and Problems in the real estate business capital structure, to explore the key factors to enable enterprises to set upright optimal capital structure, conducive to the healthy development of the re

6、al estate business by leaps and bounds. In this paper, real estate companies for the study, capital structure theory and empirical research combined with analysis of current situation and issues related to real estate capital structure, based on empirical analysis of the relevant factors as a starti

7、ng point. Through this study aims to explore the capital structure of our real estate business problems and thus create a reasonable capital structure, so that Chinas real estate industry to a healthy long-term development.Key Words: Real estate; Capital structure; Influence factors1 绪论1.1 论文研究的背景和意

8、义1.1.1 研究背景随着市场经济体制改革的深入，房地产行业在不断完善的市场经济体制下已得到了蓬勃发展。房地产企业的进步同时也拉动了钢筋、水泥、砂石、大型机械等行业的发展。房地产行业的发展同时也解决了许多民生问题，比如改善了居民的住房环境，各行业同时进步也解决了许多人就业难的问题。因此，推动房地产企业又好又快地发展在一定程度上也推动国民经济。资金需求量大，开发周期较长是房地产企业无法避免的，这就使房地产企业难以满足自身资金的发展需要。所以企业只能通过大量负债来运行，这样一来企业的偿还能力严重下降，企业的资金链容易断裂。2008年，央行货币紧缩，提高首付比例，消费者购买力下降，房地产项目难以售出

9、，银行不断加强风险控制，开发商更难获取充足资金。我国的房地产企业严重依赖银行信贷，这不但影响了房地产行业自身的发展，而且给银行系统带来巨大风险。因此,改变企业融资方式,优化企业的资本结构可以有效地促进房地产企业的发展。企业稳定发展离不开优秀的资本结构，资本结构的合理性日益重要。于是，涌现出许多国内外学者针对此问题开展研究，研究主要齐集在影响因素剖析以及如何才能如何才能制定出相对优秀的资本结构。1.1.2 研究意义我国是一个人口大国严峻的住房问题使得国家对房地产行业的宏观调控日益严格。调控房地产企业是推动房地产企业更好更规范的运行。企业资本结构是否合理，是企业能否生存与发展的根本，更是企业具备强

10、力竞争优势的关键，因此，要想响应国家宏观政策又促进企业发展，房地产企业的发展必须转变过去的模式，必须对资本结构进行研究，找出改革方案，选择合理的债务规模，只有这样房地产行业才能继续蓬勃发展。（1）研究的理论意义许多经典的金融理论都强调资本结构的重要性。根据西方学者的研究，不同行业必须应对不同的资本结构。房地产行业的特殊性在于对资金的要求特别高，只有具备充足的资金企业才能正常的运行，而我国大部分房地产业都依靠负债来获取资金，高负债必然会给企业带来高的财务压力，所以优化资本结构可以从根本上解决这些问题。然而这个范畴的大多数研究都集中于发达国家的企业，近几年才出现对我国企业资本结构的研究。由于中国特

11、殊国情和企业发展的特点，企业在融资结构方面长期不合理导致行业无法更深层次的发展，因此，研究我国房地产企业的资本结构具有十分重要的意义。（2）研究的现实意义资本结构是房地产公司管理融资的核心，直接影响到该公司的资金运行和企业发展战略。房地产公司管理的区别其实就是公司关于资本结构的管理。房地产行业是与民生密切相关的，更是对国民经济起主导作用的行业，在整个经济体系中发挥基础性和领导性的支撑作用。房地产行业的另一个重要特征是产业联盟，房地产行业关联到材料制造业、机械制造业、冶金业、甚至水电业更深层次的影响到商业物业服务。房地产行业对市场和经济的稳定也有巨大的影响，许多实例都充分证明了这点，比如日本房地

12、产泡沫破裂以及美国次贷危机。资本结构是否合理是衡量一个企业发展的重要指标，是房地产股票上市公司资本结构研究的首要问题，是推动我国房地产行业发展的唯一途径。1.2 国内外文献回顾1.2.1 国外文献回顾房地产企业的资本结构是一个全球性的话题,中国的房地产企业及外资房地产企业之间最大的区别就是国家宏观调控在其中扮演的角色。国外研究学者还是把资本结构理论和影响资本结构的因素作为研究重点。莫迪利亚尼与米勒（1958）提出了以他们名字命名的 MM 定理：在完善的市场条件下，企业的资产负债率无关企业市场价值，即资本结构无关论，这一观点被认为是现代资本结构理论的基石。莫迪利亚尼和米勒（1963）又对原先的M

13、M定理加入企业所得税这一条件，提出由于负债利息可以抵税，负债企业的价值更大。1976 年，米勒又引入了个人所得税这一条件，建立了考虑个人所得税的模型。1976年麦克林和詹森又提出代理成本这一理论。这一观点认为资本结构策略与代理成本有直接关系。资本结构的代理成本和股权代理成本的企业的业绩将产生最佳的结果，这是最好的组合，总代理成本最小。1.2.2 国内文献回顾国内资本结构理论起步较晚，主要原因是中国资本市场发展相对较短。然而近年来，随着我国资本市场的不断发展，上市公司数目的增加，对我国上市公司资本结构的探析尤其是定量研究逐步多了起来。我国学者对房地产企业的资本结构研究主要从影响房地产企业资本结构

14、的因素入手。张维迎（1995）在公司融资结构的契约理论一个综述一文中较详明地介绍了企业融资的激励模型、信号表现模型和控制模型；陆正飞（1996）对我国企业负债理论的适度进行了初步探析与实证研究；辛宇（1998） 得出的结论是，公司规模、资产安全、增长等因素对资本结构影响的影响不甚显著；沈艺峰（1999）资本结构理论史较完备地阐述了企业资本结构理论的发展衍变进程，包含从传统资本结构理论一直到信号模型理论；吴开兵（2000） 研究了净资产收益率最大化的最佳资本结构，资产收益率和发行密度总回报率分析，提高利率，利息承担负债比例与负债率之间的函数关系；任熹真（2001）对优化国有企业资本结构的标准进行

15、了讨论。1.2.3 国内外文献总体评述从国内外的研究成果来看，国际学术界正在逐渐深入研究资本结构与企业管理的关系。在资本结构的规范研究的基础上，国外学者对股票上市公司的资本结构有一定的研究，研究内容主要包括两个方面：一是资本结构研究的经济效应；二是对资本结构的影响因素进行研究。相比而言国内学者的研究相对较慢。20 世纪 80 年代，随着我国经济体制改革不断深入，国有企业资本结构不合理（高负债）显现出来。在这样的背景下，我国理论界开始关注资本结构优化研究，但研究范围主要集中于国有企业和股票上市公司，主要应用于西方金融理论来解释我国的实际情况。特别是对股票上市公司的高负债和股权融资偏好问题，许多学

16、者都进行了规范和实证研究，探索优化资本结构的原因及对策。近年来，股票上市公司的资本结构问题越来越受到关注，这不仅是对股票上市公司的资本成本的限制，也是资本结构的影响因素，还对资本结构与行业特征、企业管理结构、控制权、市场的发展等联系起来，从多角度对上市企业资本结构问题进行了深入的分析。但远远不能满足我国企业经营实践的需要，实践部门仍缺乏有价值的理论指导，而对中国市场的转型和企业有其独特的规则。因此，我国迫切需要丰富该领域内的研究。1.3 研究的主要内容及框架第一章为绪论，主要介绍了本文的研究目的和意义，并对国内外相关文献进行了简要的介绍，并阐述本文采用的研究方法、主要内容及文章的框架结构，形成

17、文章结构和写作思路。第二章是概念界定与基础理论。概念界定包括房地产业资本结构相关概念；基础理论包括MM理论、权衡理论、融资优序理论、代理理论相关理论。其次对不同阶段的资本结构理论进行了简要的阐述。第三章是阐述了房地产企业资本结构现状及存在的问题，该章主要是根据我国房地产企业发展现状来找出存在的问题。该章分为两个部分，第一部分介绍房地产企业现状；第二部分介绍了房地产企业资本结构现状及存在的问题。第四章是对我国房地产资本结构现状产生的原因进行了分析。第五章是在上述章节的基础上，结合我国当前经济形势，给出我国房地产企业资本结构优化的具体方案，从债务结构，融资结构以及政府政策等多个方面，详细探析了房地

18、产企业资本结构优化的主要方法及措施。具体框架如图1-1所示：图1-1 本文的研究框架1.4 研究的方法文章采用规范性的研究方法。首先，文章总体遵循“提出问题、分析问题、解决问题”的思路。其次，查阅文献资料。通过去图书馆查阅相关书籍和在网络上搜集相关文献，获取有价值的资料，对房地产企业融资现状进行分析找出其中存在的问题及出现问题的原因，同时针对不同方面的影响提出相应的治理对策。1.5 本文的创新点本文结合相关资本结构理论，比较系统地阐述了房地产企业的资本结构，深入分析了存在的问题及其原因，建议了优化房地产企业资本结构的对策建议。主要在以下几个方面：第一，对房地产企业资本结构现状进行了分析。第二，

19、比较系统地分析了房地产企业资本结构现状及影响其现状的相关因素。第三，结合我国当前经济形势，针对上述章节发现的影响因素一一对应的给出我国房地产企业资本结构优化的具体方案，从融资能力，企业自身以及政府政策等多个方面，详细探析了房地产企业资本结构优化的主要方法及措施。2 资本结构优化的理论基础2.1 资本结构优化概述2.1.1 资本结构的概念事实上，企业的资本结构有不同方面的理解：首先，从企业资金来源，如果在企业的资本来源是唯一的股本资本和没有债务资本，这是说，企业是没有负债公司，企业资本的来源包括股权资本和债务资本，企业是一个负债型企业。在现代社会，任何企业都无法依靠股权资本使企业发展、壮大，企业

20、的资本来源都是由权益资本和债务资本相结合。其次股权结构和债务结构构成狭义的资本结构，股权结构是优先股、普通股和留存收益的比例，债务结构是指银行贷款与长期负债之间的关系。再次总债务与总资产的比例，不仅包括长期债务资本，还包括短期债务资本这是资本结构广义上的概念。综上种种对资本结构概念的理解，以及房地产企业资本运营的基本特点，资本结构是企业的长期资金来源的构成。2.1.2 资本结构影响因素针对资本结构的影响因素这一问题国内外学者做出了许多研究，综合研究成果得出资本结构的影响因素主要包括：资产结构、企业规模、企业的盈利能力、企业的成长性、非债务税盾、税率以及公司管理层对待风险的态度等。2.1.3 资

21、本结构优化含义现代企业资本结构优化的含义是指通过对企业不合理的资本结构进行调整，使企业的资本结构趋于合理。对于资本结构优化的概念可以从以下几点来入手:第一，财务风险和财务杠杆间的均衡称为最优资本结构，企业在这种状态下资本总成本最低且实现价值最大；第二，最优资本结构只是一种理想的状态，企业几乎无法达到这一状态，但可以通过不断的优化来取得更大的发展；第三，资本结构优化是不断进行的，企业只有通过不断的进行优化改革才能实现；第四，资本结构的优化没有固定的模式，不同的行业不同的公司甚至同一公司不同时期都需要根据不同的情况来制定优化改革战略。2.2 资本结构优化相关理论2.2.1 MM理论这一领域最早的理

22、论是由美国的Franco Modigliani和Merton Miller于1958年6月在美国经济评论中发表的MM理论，这一理论认为在不考虑公司所得税，企业经营风险相同只有资本结构不同时，公司的资本结构与市场价值无关。但这一理论需要几个假设前提：1、企业的经营风险能够可靠的衡量；2、投资者对企业未来收益及收益风险的预期相一致；3、无风险利率；4、证券市场完善，无交易成本；5、企业增长率为0；6、企业的股利政策与公司价值无关。2.2.2 融资优序理论迈尔斯在1984年基于MM理论提出了融资优序理论。优序融资理论放宽了MM理论中的假设条件，以信息不对称理论为基础，并加入了交易成本，他认为通过权益

23、融资会传播许多企业经营方面的负面新闻，而通过外部手段来融资则需要支付更多的成本，所以企业应该遵循内源融资、债务融资、权益融资这样的顺序。在信息不对称情况下，外部投资者无法获取市场信息，只能由企业内部向市场发布信息，从而影响到投资决策。如果企业选择通过增发股票来进行筹资，由于外部投资者无法获取该项目的信息，投资者认为可能是该企业经营情况不够良好从而影响到企业的融资。内源融资主要是企业内部自然形成的现金流，无需与外部投资者产生关系，也不需要支付更多的成本，该方式所受到的限制相对较少，所以企业在进行筹资时应首选内源融资，其次是债务融资，再次才是通过发行股票来筹资。2.2.3 权衡理论权衡理论也是学者

24、在MM理论的基础上研究出来的，它同融资优序理论一样放开了MM理论各种假定的限制，考虑了在税收、代理成本、财务困境成本存在的条件下，实现企业价值的最大化的资本结构。该理论认为，企业可以利用税收屏蔽，通过增加债务的方式来增加企业的价值，但是高债务也会给企业带来高的财务风险，也带来了高的风险成本，企业最佳的资本结构就是企业通过增加负债带来的增加价值和企业因为负债所带来的各项风险成本相等的权益平衡点上，此时企业的价值最大。2.2.4 代理理论代理理论最早是1976年有简森和梅克森提出的，他们从新的切入点对资本结构进行了分析，代理理论主要涉及了资本的提供者即股东和债权人等与资本的经营者之间的关系。代理理

25、论认为，股东与管理者和债权人存在着冲突，管理者因为追求个人利益从而会影响到股东的利益。简森与梅克森将代理成本划分为监督成本、守约成本和剩余损失。监督成本是指股东为了监督管理者而耗费的支出；守约成本是指为了取得外部股东的信任发生的各项支出；剩余损失是由于所有者和管理者因为追求的利益不一致而导致的其他损失。3 我国房地产企业资本结构现状及其存在的问题3.1 我国房地产行业资本结构现状我国房地产企业资本结构整体合理。但房地产行业短期负债远远高于长期负债。企业的资本来源与其资金用途有关，通常企业的长期负债和权益资本主要用于购买固定资产等大型项目，这部分资金的需求量大资金的稳定性差；企业的短期负债与短期

26、资金需求有关，一般则用于企业经营现金的使用等，这部分资金需求量与企业日常的经营状况好坏有关，资金需求的稳定性强。我国房地产企业过度依赖与负债进行经营，而且多采用短期负债来进行融资，房地产企业相对于其他行业的特殊之处就在于资金投入量大、投资周期长、而且资金投资风险大，在进行融资时，应该选择长期负债融资方式为主，但是现实中却是大大相反，大部分企业以短期负债融资为主。通过负债融资来运营公司的企业越来越多，而且房地产企业的高负债融资现象更是越来越多。我国房地产业特殊的背景使得我国房地产企业创造自己独特的资本结构。一个项目的开发首先要经过项目规划、土地使用权审批、施工单位的人员组织再到工程完工后的销售，

27、这些阶段都是不可避免的，导致项目的工期从3至5年不止。而且在最初的项目开发期间会不断的投入大量的资金没有任何收入，这极易导致资金链断裂而影响到整个项目的进程。因此，房地产企业是否有合理的资本结构、是否有平稳的融资渠道，成为影响房地产企业项目的正常进行、企业日常经营平稳运作的重点。从结构上看，通过银行贷款、企业自有资金、其他资金是房地产企业主要的资金来源。3.2 我国房地产企业资本结构存在的问题分析3.2.1 资产负债率较高企业运用各种渠道所筹集的资金决定了企业的资本结构和企业的经营变化，总的来说这方面的资金分为两类，一是负债资本，另一是权益资本。资本结构问题其实就是这两类资本占企业全部资本的比

28、重问题。资产负债率是指期末负债总额除以资产总额的百分比，即负债总额与资产总额的比例关系。该指标是评价公司负债水平的综合指标，我国房地产企业在项目开发过程中资金的大部分都主要来源于银行贷款，资产负债率越高，经营风险也就越大。高资产负债率也有其两面性，积极的一面是在经济形势良好的条件下，高负债可以让地产企业加速运作，迅速得到发展；消极的一面则是高负债会给企业带来高的财务风险，如果企业发生经营不善或者项目开发遇到困难，企业没有多余的现金周转。3.2.2 融资结构不合理本人通过查看近几年房地产行业的实例发现房地产融资渠道不合理，大多依赖外部融资也就是银行贷款。房地产企业要想成功运作某项目就必须拥有大量

29、资金，不得不利用外部融资来使得项目运作。大量的外源资金同时也加大了企业运营的风险。融资结构不合理又主要体现在这两个方面：第一，融资渠道单一。由于企业需要大量资金来运作所以选择银行贷款的方式，这也给国内的银行业带来巨大的压力，国家为了保护银行业出台了各项宏观调控政策，这又使得地产行业经营压力增大。第二，债券融资比例偏小。国内房地产业债券融资比重小主要是因为我国债券市场发展并不成熟，国家监管又很严格，对企业的资质要求较高。因此，企业通过债务融资的难度较大。与债券融资相比，企业依靠银行贷款进行间接融资更容易。所以，导致我国房地产业债券融资占资本总额比例小。3.2.3 债务结构不合理从经验数据中，短期

30、债务占总负债比例的一半是比较合适的。短期负债比例过高，尽管会一定程度上解决项目资金问题，但会增加短期偿债压力，加大了财务风险和经营风险，企业的资金链极容易断裂。债务结构不合理体现在：第一，债务中以短期负债为主。国内大多数房地产企业选择短期负债来进行融资。第二，债务中债券融资比例小。我国在债券发行管制方面一直比较严格，一些企业根本不具备这些资质；另一方面，由于国家的宏观政策导向，企业从银行获得贷款更为容易。从行业现状来分析企业还是倾向于银行贷款，再者是房地产信托最后才是债权融资。第三，长期负债短期化。长期负债短期化将给房地产企业带来负面影响:1、大量的短期负债虽然能解决企业项目的运作但也给企业带

31、来短期偿债的压力。2、金融市场的不稳定性，政府会根据经济形势出台相应的宏观调控，这增加了企业融资的难度，加大了企业的融资风险。3.2.4 房地产企业增长受限在过去的十几年里，房地产行业一直被人们认为是暴利行业，大型房地产老板纷纷占据了各大富豪榜，但随着国内经济情况的影响房地产行业的盈利能力可能会趋于淡化，在过去的十年内各大城市的房价不断攀升，房地产投资者从中获取了巨大的效益，一线城市的房价甚至被炒到了“天价”，但这几年来国家也对房地产行业采取了一系列政策措施，偏向于供应普通和经济适用房。自2010年起，国内几乎所有的房地产企业都受到了融资限制，由于盈利能力和经营效率的下降以及国家出台的各项调控措施使得一些中小型房地产公司无法获得发展，为了生存而苦苦挣扎4 我国房地产企业资本结构存在问题原因分析4.1 内源融资匮乏众所周知房地产行业是一个高投资高风险高回报的行业，一个项目能否正常运转首先资金方面必须到位，一个大型工程的