酒店投资策划书Word文档格式.docx

1、2 消费群体需求调查3 项目选址4 物业选择标准2 经济型酒店规划1 经济型酒店vi设计2 经济型酒店建筑结构设计3 经济型酒店的功能配置4 经济型酒店材料和设备的挑选5 成本评估和项目进度表3 示意性财务分析1 筹集项目投资资金2 项目资金预算管理4 经济型酒店开业指导1 证照办理2 组织结构3 培训体系5 经营管理策略1 经济型酒店营销渠道剖析2 经济型酒店管理诊断报告3 经济型酒店收益管理理念图表国外高星级酒店和经济型酒店比例美国酒店管理模式比例214年度全国经济型酒店品牌排行榜214年度全球经济型酒店品牌排行榜214全国住宿业经营现状表按经济类型分住宿业法人企业就业人员构成 按经济类型

2、分住宿业法人单位构成214-214经济型酒店业基本情况未来15年我国旅游业及酒店业发展前景预测表 214-214中国住宿业发展前沿动态5全国18省市1大经济型品牌酒店价格动态指标 swot分析示意图低星酒店和经济型酒店盈利能力对比租赁使用与购买产权的盈利能力对比214-214低星酒店与经济型酒店收益分析经济型酒店项目投资收益模型投资成本总量控制数据模型经济型酒店投资回收年限模型经济型连锁酒店的规模效应模型特许加盟锦江之星和如家费用比较自主经营和特许加盟优势比较特许加盟锦江之星和如家收益对比直营连锁、特许经营和委托管理经营优势对比经济型酒店消费客户出行目的构成214按职业分星级酒店的客源构成情况

3、选择入住经济型酒店的频率统计入住经济型酒店的停留时间统计全国低星酒店和经济型酒店价格分析消费者选择入住经济型酒店的原因分析客房服务设施的重要性分析消费者对经济型酒店标准间的心理价位分析消费者对酒店标准间客房面积的需求偏好统计项目拓展操作流程经济型酒店物业选择标准工程项目的组织架构经济型酒店分系统构成图经济型酒店基本特征重要程度分析消费者对经济型酒店餐饮服务的偏好统计经营成本控制预算分析经济型酒店投资预算开业工作项目进度表办理证照流程表经济型酒店总部营运管理系统 连锁店运营系统酒店管理软件设计架构图经济型酒店门店人力配置经济型酒店培训流程图培训需求季度分析表月度培训计划表培训考核记录表培训讲师测

4、评表开业指导培训表培训记录表入住经济型酒店的预定方式消费者获取经济型酒店信息主渠道分析 经济型酒店理想的目标客源构成 经济型酒店目标客源构成经济型酒店经营预算每周销售报告每周销售图表分析酒店的成功三角分析模型第二篇投资策划书基金营销策划方案一、策划目的本次策划主要针对基金产品展开营销，其主要目的在于增加我们公司的经济效益，扩大基金市场中客户占有份额，同时建立企业内部文化及品牌形象，发展潜在客户。二、市场机会分析随着我国国民经济的高速增长，国内潜在的巨大投资需求亟待激活。而在当前银行利率低，股市风险大，国债少的情况下，通过基金专业投资理财的理念已经被老百姓了解并快速接受基金。基金规模迅速扩大，基

5、金资产净值快速增长，基金账户开户数持续增长，广大投资者投资基金的热情高涨。不管从市场还是投资者去分析，机会无处不在。三、营销策划达到的目标我们的最终目标是基金持有人能够成为我们公司的忠实客户，我们公司的经营成果，保证基金规模的稳定性。同时建立企业文化，塑造品牌形象，发展潜在客户。四、营销策略（一）、产品策略针对不同投资者类型推出不同类别的基金，定位和细分市场一个都不能少。1、产品定位策略目前，开放式基金已成为国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有9%以上是开放式基金。相对于封闭式基金，开放式基金在激励约束机制、流动性、透明度和投资便利程度等方面都具有较大的优势 （1）

6、、 市场选择性强。（2）、 流动性好。（3）、 透明度高。（4）、 便于投资。开放式基金营销的核心可以归纳为五个基本要素客户、产品、价格、渠道与促销。客户即为开放式基金的购买者；产品指各种开放式基金；价格特指购买和赎回开放式基金时需由基金购买者承担的各项费用；渠道包括营销路径设计、网点设置和中间商选择等；促销则包括形象定位、广告、招商、公共关系、宣传报导及公益活动等。2、市场细分策略关于如何细分市场，或者说以何种指标作为市场细分的依据，一般来说有四类细分市场的变量。（1）产品种类。为了辨识产品细分市场，应当把产业中生产或有可能生产的不同的产品类型隔离开来。 （2）买方类型。即考察产业最终买方的

7、所有不同类型。经纪业务的买方是投资者，通常营业部从投资者的规模一一成交量大小来区分买方的类型。 （3）销售渠道。基金业务目前的销售渠道有两种营业部直接销售和经纪人代销，简称直销和代销。（4）买方的地理位置。地理位置可以作为成本驱动因素而对市场细分具有直接的重要性。我们简单地将买方的地理位置划分为中心城区和周边地区。在被细分的市场中，每家营业部都可以根据自身的特点和优势，从中选择在哪一个子市场展开竞争。（二）、渠道策略建立科学的、多层次、多样化的营销渠道。 对于我国基金行业而言，由于投资者对基金产品尤其是开放式基金还比较陌生，而相应的金融中介机构并未建立起来，在这样的市场环境下，选择证券公司来加

8、强与投资者的直接接触，这是基金管理公司必然的选择。实际上，在投资者购买基金时，能够得到面对面的指导将会增强其购买的欲望。为此，加强公司和银行之间的合作，是必然的，互赢的选择。这将给我们公司带来渠道上更大的优势。银行比我们公司拥有更多的网点，而我们比银行多更多的专业人员。所以加强与银行之间的合作成为一条必经的渠道。（三）、价格策略根据不同投资者需求合理制定灵活的收费标准在产品差异微小的现实情况下，开放式基金的销售战已经演变为价格战，对于机构投资客户来说，执行灵活的价格策略显得尤为重要。我们公司可以根据投资人认购时间、额度、持有期的不同，设计合理的费率标准，以提高费率手段的竞争力。对于不同渠道，比

9、如说网络渠道的话，我们可以适当的采取降低费率以促进投资。目前开放式基金的首次认购费用大约为112不等，二次申购费用为1-18不等。对普通投资者而言，二次申购费用有时竟达到1618，这远高于封闭式基金3的交易成本。此外，开放式基金的总体费率大约是在175的年治理费与托管费基础上，再加上约2的一次申购赎回费用，故累计达到了约375，成倍高于封闭式基金的交易费用。可以说这种居高不下的交易成本将严重影响投资者购买开放式基金的积极性。投资者需求是定价策略需要考虑的一个重要因素。由于开放式基金投资者所能接受的心理价位较低，可以相应在开放式基金的申购费中设立后收费，而适当降低前收费。同时，为鼓励投资者长期持

10、有基金，还可以设计随持有期递减的赎回费。另外，不同投资者对费率结构的偏好是不同的，有的投资者或许喜欢偏高的前收费，有的喜欢偏高的后收费，有的不喜欢收取申购佣金，但能容忍每年较高的营运费用，为此，证券公司可以在同一只开放式基金内设计不同的收费，以适应不同细分市场的需求。我们还可以根据投资者的投资额大小给予投资者一定的费率优惠，鼓励投资者长期投资的费率安排以及针对不同的投资者设计不同的费率结构等，来提高投资者购买积极性。（四）、促销策略多样化促销手段并用，加大基金的促销力度开放式基金的促销活动可以采取多种方式，按照市场营销理论，促销活动一般来说可分为两类一类是人员促销，即利用促销人员进行推销；第二

11、类是非人员推销，包括广告促销、营业推广和公共关系三种具体形式。在我国当前的条件下，基金公司应当将人员促销和非人员推销进行有机的结合，针对不同的投资者类型开展不同的促销活动。一般来说，（1）、广告上基金公司本身对于开放式基金就会开展促销活动，主要把力度放在广告上，对消费者本身已经起到了相当大的推广和介绍，那么作为证券公司，我们在广告上的首要任务就是包装自己，宣传自己。充分让投资者意识到我们能给他们带来稳定的收入，我们就是他们想要的基金经理（2）、营业推广和公共关系上以推介会、座谈会、报刊或网上路演等方式组织基金经理与投资者的访谈，通过基金经理的“现身说法”，帮助投资者增进对基金公司投资理念和经营

12、思路的理解，判定基金将来的成长潜力，促使投资者认同基金的投资价值。开展投资者教育活动，一是要帮助投资者了解证券投资基金。二是要帮助投资者了解自己。三是要帮助投资者了解市场。四是要帮助投资者了解基金发展历史。五是要帮助投资者了解证券公司。建立相互信任的模式，让投资者放心的把钱交给我们来理财。具体形式上可通过灯箱、电视、报刊、网络、宣传材料、户外广告等，号召大家的积极性。这种促销方式对于广大中小投资者最为适用。（3）人员推销上针对机构投资者、中高收入阶层这样的大客户，我们公司可以建立具备专业素质的直销队伍，进行一对一的人员促销，以达到最佳的营销效果。对排名前十的大客户予以费率降低优惠政策。（4）网

13、络上基金网上营销拥有众多优势，费率优惠 、资金安全、投资灵活、 到帐快捷。我们可以通过网络去宣传我们的企业形象，打响我们的品牌。（五）、客户关系管理策略公司应在更深层次上转变营销模式，完善开放式基金的售前、售中和售后服务，向投资人提供优质高效的配套服务。我们可以对进行客户调查，向投资人传递真实准确的信息，并提供量体裁衣式服务。针对不同的客户，采取不同的服务。针对公司投资基民，我们可以加强和移动公司的合作，制定出手基报，帮助投资者了解自己的投资情况。对于申购满多少的客户，我们可以增加送保险，送门票等业务。生日时，我们应当给客户发送电子生日贺卡，这个社会充满了人情味，当两个人相互之间产生信任的时候

14、，他就是你的温大客户源，而且极有可能带来更多的潜在客户。针对中国的所有投资基民，我们可以再自己的网站上设立基金在线，给潜在客户提供行业资讯等业务介绍。对于中国礼仪上来说，礼貌永远是招人喜欢的，我们所要建立的就是文明礼仪的企业文化，我们很热心，我们很热情，我们能让你觉得你的心也是热的。第三篇酒店式公寓投资分析酒店式公寓投资分析高档的硬件配置、星级的服务品质、相对独立稳定的客源、相当可观的租金收益这些酒店式服务公寓的投资优势是不言而喻的，然而传统的酒店式公寓大多只租不售，眼望着高额的投资收益，大多数投资客只有羡慕的分儿。不过，随着市场竞争压力的增大，现在已经有越来越多的酒店式公寓转租为售。在京城房

15、地产投资市场火热、公寓租赁市场整体滑坡的形势下，成熟的买家们开始掂量投资酒店式服务公寓与其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投资前景又将如何呢？4月3日国贸春季房展会上，朝阳园推出了二期酒店式公寓荟景峰，已全部精装修并送空调的升级品质，均价却只有74元平方米，远低于一期93元平方米的价位，突出的性价比吸引了众多投资者。有迹象表明，近几年这类兼备了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品质的背景下，价格却普遍下调，因而也令这类产品在投资市场上显得咄咄逼人。今年，酒店式公寓来势更汹昆泰中心、尚都国际、华贸中心、怡景园三期等重量级项目，都将陆续推出这类产品。作为一种异军突起的房地产投资产品，酒店式公寓

16、聚焦了投资客的视线。什么是酒店式公寓？酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公

17、寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。按照销售方式，这种物业可分为出租和出售两种。只租不售的酒店式公寓，由开发商自有和管理，以前京城市场上出现的多半是这类物业，如国贸世纪公寓、雅士阁等。市面上俗称为产权式酒店公寓指的是第二类，它将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。如财富中心、旺座、鼎极等。酒店式公寓的投资价值酒店式公寓的散买为买家们提供了一条新的投资途径。业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于保证投资回报

18、率。酒店式公寓前期投入的资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等；但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出2%左右。另外，统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修、配置成本，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益。保证出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。保证租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。

19、酒店式公寓统一的经营方式，如可以将利益捆绑在一起，各业主根据收益分成，保证了物业的整体租价。事实上，酒店式公寓的这种优势早已显现。近两年京城的租赁市场，公寓租金因整体供量的急剧增长而连续下滑的趋势锐不可挡，有些物业跌幅达5%以上。然而在整体下滑的大势之中，类似国贸中心、嘉里中心、雅士阁这样的顶级酒店式公寓却有上涨趋势，实际成交租价总体上下浮动不超过5%；上世纪9年代初建造的丽园，是一个大小业主混合的酒店式公寓项目，目前租价下降了13，月租价为每平方米2美金，而周边当年同档次的恒基中心，月租价已降至每平方米15美金。显然，与同档次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更坚挺。后期服务严重影响投资收益“

20、在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。”曾在上海参与建设、管理酒店式公寓的张寅说。他认为，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用，酒店式公寓的优势也在于此。但是，酒店式公寓产生的费用高，小业主众口难调，如果造成部分小业主不同意统一的装修、不允许管理公司进门服务客户等状况发生，即使聘请了知名酒店管理公司，其结果与住宅物业管理公司并无二致，酒店式服务和管理就会名存实亡。当年上海的金桥公寓沦落到自住型物业也就不足为奇了。对此戴德梁行的樊骥也持类似观点“客户去留的决定，6%7%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式

21、公寓，至少应有7%以上的客户签订租赁协议。而目前国内酒店管理公司水平跟不上，也是市场一大忌。”投资前景喜中亦有忧酒店式公寓占有优厚的市场条件，这几年在市场上快速发展，但实际真正能称得上是酒店式公寓的不多，据戴德梁行统计，目前京城包括大、小业主在内的酒店式公寓只有89套，市场潜力很大。东方广场前两幢酒店式公寓推出仅8个多月全部租满，第三幢公寓从去年1月至今已出租6%多。东方广场公寓部总经理蒋凌峰认为奥运和wto效应，将会有更多的国内外企业来北京设立公司和办事机构，酒店式公寓将成为这些公司高层们的首选。而奥运前后旅游业的蓬勃发展，也将为酒店式公寓注入新的商机。值得一提的是，针对业权分散的酒店式公寓

22、隐含矛盾多，业内专家提醒小业主保持谨慎的投资态度。酒店式服务的长期性难以保证首先，酒店式公寓所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此一般是中长线的投资行为，而酒店式服务公司往往只签35年的租约，况且小业主很容易改换管理公司，服务的长期性有阻力。其次，目前市场上出现两种处理分割业权的酒店式管理方式，一种是把小业主的经济利益捆绑在一起，根据收益分成；另一种是只对一部分房屋做酒店式入室服务。从理论上说，这两种方法都是可行的。但关键是第一种方式有多少人愿意被捆绑？收益能捆绑多久？第二种则是管理公司必须对每一项服务和分摊内容做细化，如哪些是共性的，哪些是个性的，它们该如何分摊和收费等，否则将导致业

23、主分配不匀、利益不公的状况发生。面临激烈的竞争压力由于业权分割的原因，小业主购买的酒店式公寓不可能成为高档酒店式公寓，作为中低档酒店式公寓不可避免地遭受中高档公寓的挑战。中高档公寓租价与酒店式公寓相差不大，甚至更低，许多小业主也愿意雇佣钟点工为房客服务，因此，酒店式公寓中服务、品质低的项目优势难存，受冲击的程度大，竞争压力加剧。显然，业权分割的酒店式公寓投资前景并不灿烂，其中夹杂着种种矛盾，迫使开发商、投资者和管理公司不得不对此保持审慎的态度。这不由令人联想到恋日国际，当初该项目的开发商把他的产品称之为“独立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于对这方面的顾忌。第四篇快捷酒店投资分析快捷酒店投资分

24、析快捷酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。快捷酒店一般以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。快捷酒店是相对于传统的全面服务酒店而存在的一种酒店业态。其最大的特点是房价便宜，服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。快捷酒店在中国经过十多年的发展，产生了如家快捷酒店、尚客优快捷酒店、锦江之星旅馆、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、汉庭快捷酒店、7天连锁酒店等十大快捷酒店品牌。快捷酒店是经济型酒店的一种，经济型酒店的特点是功能简化，把服务功能集中在住宿上，力求在该核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能取消，床+早餐是快捷酒店的真实写

25、照，因而快捷酒店投入的运营成本大幅降低。快捷酒店不等于廉价酒店，连锁的品牌的快捷酒店在市场竞争力，知名度，统一化管理，客源等多方面有着明显的优势。因为具有统一的连锁管理体系和标准化的运作方式，快捷酒店的管理水平较高、管理成本低，有效的降低了管理的投入。但是在酒店房价上，快捷酒店的房价高于一般单体酒店，具有更高的盈利水平。比如经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。制定了专做中小城市、中小规模连锁酒店的科学管理体系，使尚客优快捷酒店成为三线城市连锁酒店第一品牌。尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，

26、并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。第五篇经济型酒店投资经济型酒店投资国内经济型酒店在达到一定数量以后，市场竞争必然会加剧，笼统的市场定位和无差异的产品已经不能有效地吸引顾客，尤其是产品的同质化将是经济型酒店参与市场竞争的致命缺陷。因此，市场细分和产品差异化是酒店经营者必须面对的问题。每个经济型酒店品牌必须在未来的几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义，目标市场的细分和顾客忠诚度的树立，产品设计的改进和服务的完善，只有这样才能在越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源，形成自有的核心竞争优势。随着中国经济型酒店业市场竞争越来越激烈，单体酒店的比在逐渐下降，而通过资本或非资本为纽带，采

27、取连锁经营的经济型酒店正日渐成为主流。加上经济型酒店的投资比较小，而投资回报率明显高于一般的酒店；同时，中国目前的投资环境比较好，资金供给充足，很多闲散资金一直在努力寻找适合的投资项目，这种结合了物业与酒店的优质项目格外吸引资本的涌入；另外，中国房地产的升值空间也导致了投资者对经济型酒店地产的升值预期，所以，来自社会各个行业的资金纷纷看好这类项目。就我国目前的情况来看，经济型酒店的发展还处于初级阶段，从经营模式看，共分为直营店模式、特许经营模式、战略联盟模式、兼并收购模式。发展的初期以标准的连锁直营店模式，目前多采用特许经营模式，从长远来看，将逐渐向兼顾战略联盟和兼并收购的模式发展。品牌化发展，尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。