老年公寓建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx

1、”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中共安徽省委、安徽省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）（4）安徽省发展和改革委员会安徽省老年服务业2005-2010年发展规划（5）安徽省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）（6）某某县老年公寓项目建议书和项

2、目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项

3、目概况1.4.1建设地点市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。1.4.2建设规模本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓4栋 建筑面积3330平方米长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。（2）综合楼

4、，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元7001.1.1其中 建设投资6831.1.2 建设期贷款利息1.1.3流动资金171.2建筑面积平方米55101.3老年公寓床位总数个2001.3.1其中 医护型床位44患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位132供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位24供健

5、康老人居住1-3年2新增职工人数人203经济指标3.1投资利润率5.433.2投资利税率6.293.3成本利润率25.683.4内部收益率6.52全部投资3.5净现值（I6）27.33.6盈亏平衡点54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚

6、养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁80/014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 9301

7、6 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.113.314.518.121.337.230.829.330.228.728.027.028.315.72

8、2.225.131.038.744.746.750.056.852.947.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或

9、老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口 图2-2 中国人口抚养比的变化表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年龄组19531964198219902010607995.595.793.492.190.489.189.686.179.24.54.36.67.99.610.413.920.8合计100加速

10、老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。某某县所属的市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户

11、数的20.09。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农

12、村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。明代汤显祖有诗曰：“一生痴绝处，无梦到徽州”。徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。本项目建设地某某县位于西南麓，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃，素有“桃花源”之美誉。境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居、祠堂、牌坊等古建筑，西递、宏村已被联合国科教文组织列入

13、世界文化遗产名录。其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。某某县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。另一方面，在外定居的某某县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。2.4

14、本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以某某县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模3.1建设规模本项目投资700万元，建设某某县老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。其中：

15、标准单人间：每套20平方米，共22套标准双人间：每套25平方米，共88套残疾人双人间、每套30平方米，共5套3.3建设内容（1）老年公寓楼 四栋 建筑面积3330平方米（2）办公楼 一栋 建筑面积800平方米（3）综合服务楼 一栋 建筑面积1000平方米（4）门卫、值班室 建筑面积50平方米 车库 建筑面积100平方米 厕所 建筑平面20平方米 配电房 建筑平面40平方米 锅炉房 建筑平面130平方米 污水处理房 建筑平面40平方米 污水处理池 围墙 道路 停车场网球场运动场绿化消防表31 工程项目表项目名称项目内容面积（m2）老年公寓星级标准双人间、单人间1998两栋星级标准双人间1332办

16、公楼行政办公、接待、档案室医务室、康复室、会议室8004综合楼餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室10005门卫门卫、警卫、值班室506车库小车库7厕所公共卫生间、洗手间8配电房409锅炉房0.5t锅炉及配套设施13010污水处理房污水处理水池、清水池11围墙长466米、高2.3米12停车场13道路14羽毛球场15安装各类健身器械16花坛、花池、绿池、假山、喷水池等消防给水管网4、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 经某某县政府同意（某某政2003139号），某某县社区老年公寓选址在某某县南郊，碧阳镇碧西村打算亭。占地8286.92平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向

17、阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距某某县林场800米，西距208省道800米，距某某县城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。4.1.2地理位置 某某县地处安徽省南部，西麓，县城南距市区54公里，东至风景区43公里，西离江西景德镇151公里。境内有西递、宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。某某县东北邻风景区，南接

18、祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。地跨东经1173811806，北纬29473011。县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。4.2场址条件4.2.1地形、地貌某某县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。境内山峦重迭，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。县境中部高（平场海拔800米以上）逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200400米。县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高、东南低，地面标高在203216米之间。4.2.2气候、气

19、温某某县属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8。北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2，最冷月份（1月）平均气温3.7，最热月份（7月）平均气温27.1。平均年降雨量1686.1毫米，最多年份2953.3毫米，最少年份1.30.8毫米。雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。年降水量75集中在春夏两季（3月8月），年降水日次161天。全区年日照时数1815.7小时，日照率41，年辐射总量108.4千卡/平方厘米。年蒸发量1261.5毫米，相对湿度年平均

20、为78。初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。4.2.3河流水文境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204205米，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。漳河城区段从柏山碣至蒨村碣全长2500米，宽度257

21、0米不等。某某县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方米，其中城区为3129万立方米。地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5米。全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方米。4.2.4工程地质、水文地质条件建设场地地基土分布有：耕植土；粉质粘土；含粘土卵石；强风化花岗闪长岩。场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.5交通条件老年公寓距某某县城3.5公里，西距某某七公路（S208线）800米，东至风景区43公里，市区54公里，距西递、宏村均7公里，交通条件十分便捷，随着徽杭（杭州）、合铜（合肥