商业大厦建设项目可行性研究报告完美精编文档格式.docx

1、户881.5 项目现状“商业大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。第二章 市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。2.1 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。2.2 办公楼物业行情经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为23元/天平方米，详见表21“本区域办公楼个案汇总表”。表21 本区域办公楼个案

2、汇总表个案名称所处位置租金（元/天平方米）包物业管理费与否艺海大厦江宁路、康定路不包时美大厦包和一大厦江宁路、昌平路2.32.54新城大厦江宁路、新闸路2.3 住宅物业行情xx区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为800010000元/平方米，详见表22“本区域住宅个案汇总表”。表22 本区域住宅个案汇总表个案类别售价（元/平方米）交房 状态康宁雅庭高层住宅750011000毛坯新格公寓酒店式公寓1100014000全装修xx枫景常德路、新闸路1000012300xx晶华安远路、陕西北路700010000未定2.4 定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸

3、土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。第三章 租售计划3.1 销售定价 “销售定价”针对裙房部分而言。根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。 裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。3.2 租金定价 “租金定价”针对酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：价格分布详见表31“酒店式公寓价格定位表”。表31 酒店式公寓价格定位表房型面积（平方米）数量（套）单价（USD/月）理论年租金（USD/年）两房

4、130441500792000三房18020001056000小计1848000实际年租金收入（USD/年）（按入住率65计）1201200实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计）9969960 车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。3.3租售进度及租售收入3.3.1 租售进度假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。3.3.2 租售收入详见表32“租售收入预测表”。表32 租售收入预测表（单位：万元）销售部分收入名称/年月2003年2004年1-67-12裙

5、房销售收入146714664400年度小计2933租赁部分收入名称/年酒店式公寓租金收入997车位租金收入291026第四章 投资估算4.1 投资估算的依据和说明本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。4.2 投资估算4.2.1 购置成本本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原

6、始开发商利润。4.2.2 二次建造成本由于以下原因，产生了二次建造成本： 本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动； 改建为住宅项目，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建设； 本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。 本案裙房部分外立面装饰未完成。 因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。这部分建造成本的具体数额详见表41“二次建造成本明细表”。表41 二次建造成本明细表（注：“指标”栏的计算基数为总建筑面积21900平方米）部位内容内容明细金额 （万元）指标（元/平方米） 主 楼 部 分设计

7、费内部房型及窗体结构变动104.6 建 安 费 公用部位装饰（电梯厅、大堂墙、地、门套大理石）10045.7510层新砌半砖隔墙内墙板面满批腻子粉刷209.1换窗（凿除，新开）230105进户门（88樘）及五金52.3楼梯地砖，木扶手，防滑条智能化（红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带）5022.8卫星电视小区围墙、门头、绿化9分户门内装修配置24201105小计128801315裙房部分建安费外立面装饰750342小计2地下车库停车管理系统（人工）小计3预备费不可预见费按上述费用的20计提727332小计4总计436019904.2.3 间接费用4.2.3.1 管理费用：按“二次开发建造成本”

8、的3计提。4.2.3.2 销售费用：按销售收入的2%计提。4.2.3.3 财务费用：购置成本及二次建造成本总额的20为自有资金，80为银行贷款。因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表51“投资回收期计算表”。上述费用详见表42“间接费用明细表”。表42 间接费用明细表费用名称金额（万元）管理费用13160销售费用329150财务费用见“表51”4602104.2.4 总投资详见表43 “总投资明细表”。表43 总投资明细表名称购置成本130005936二次建造成本间接费用总投资178208136如上表所示，本项目的总投资为17820万元。第五章 财务效益分析5.1 分析依据

9、及说明本财务分析根据国家现行财税制度进行。本财务分析测算起始日为2003年4月1日。本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。本财务分析中不考虑租金递增因素。5.2 收入5.3 支出5.3.1成本支出本项目的总投资为17820万元。5.3.2 税金支出税金分租赁税金和销售税金两部分，按5计提。5.3.3 财务费用指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息5.31计，利息收入按暂按2计取。具体详见表51“投资回收期计算表”。5.4 投资回收期详见表51“投资回收期计算表”。表51 投资回收期计算表（单位：第*年收入支出净现金

10、流量（1）（2）累计净现金流量净现值（折现率为10）累计净现值租金收入售房收入小计（1）成本支出税金小计（2）7375718650-17183-1561939591987349323027-141562500-1311951562613413-13743310-12809541592434-13309296-12513517568458-12851284-122296493544482-12369272-119577468519507-11862260-116978441492534-11328249-11448412463563-10765263-11185382433593-10172251-10934 说明：1 从静态角度看，本项目约在第25年开始盈利；从动态角度看，按10的折现率计算，本项目的盈利起始期将在第30年。2 计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押、出售的产权价值。第六章 结论根据上述分析，本项目裙房以上的部分定位为酒