上海金元惠理浙江平湖地产1号专项资产管理计划-可研报告-131025资料下载.pdf

1、万城房地产有限公司以下或简称“万城地产”）抵押人：平湖万城 托管银行：销售机构：监管银行：法律顾问：海华永泰律师事务所 评估机构：深圳市世联土地房地产评估有限公司 交易模式 抵押物保障融资：抵押委托贷款融资 项目结构 我公司发起设立资产管理计划，以按季付息，到期还本方式退出，并以此作为该计划收益的来源。项目规模 25000 万元 可研报告可研报告 5 项目期限 本资管计划规模 2.5 亿元，期限为 1.5 年，可以提前半年还款。资管计划存续期内，平湖万城按季支付利息，到期还本。资产管理计划存续满 12 个月起，经融资方书面通知，其可提前还款，该计划提前结束；如期限届满时受托财产未全部变现，则期

2、限延至财产全部变现时为止。提前结束：1.计划存续期间内，如出现交易对手违约、诉讼、重大经济纠纷、财务状况恶化等情形，或主管、监管部门等国家相关机构对交易对手进行立案调查或其他严重影响交易对手履约能力的，我公司有权要求平湖地产提前履行赎回义务，并终止该计划。2.计划存续期间，如出现抵押物公允价值严重降低的情形，我公司有权要求平湖地产追加抵/质押经我公司认可的其他担保物，或要求平湖地产提前履行还本付息义务，并终止该计划。3.计划存续期间，如平湖地产出现重大资产转移、重大不利事件等导致标的股权公允价值严重降低的情形，我公司有权要求平湖地产追加抵/质押经我公司认可的其他担保物，或要求平湖地产提前履行还

3、本付息义务，并终止该计划。1.2 投资理由概述投资理由概述 1、项目所在地浙江平湖紧邻上海，地处江浙沪核心区域，经济发达、人民富裕。平湖市北接上海，南临杭州、嘉兴，与宁波隔杭州湾相望，地处江浙沪交通要道，2012年全市 GDP 为 423.2 亿元，GDP 增速高于全国、浙江省和嘉兴市平均水平，全市人均GDP 为 8.66 万元，实现一般预算收入 73.9 亿元，地方一般预算收入 38 亿元，全市城市人均可支配收入 3.75 万元，农村人均纯收入为 1.85 万元。全市经济发展稳定迅速，人民收入水平和生活消费水平较高，购买力较强。2、项目位于平湖市区核心地段，周边配套三甲医院，省重点中学，市图

4、书馆等。可研报告可研报告 6 御珑湾项目毗邻市中心湖当湖的东畔，背靠平湖湿地公园，周边配套完善，拥有三级甲等医院平湖市人民医院，浙江省重点高中平湖中学，市图书馆，东湖小学及东方幼儿园，2 路与 12 路公交车站点等，配套齐全，交通方便，是平湖市中心较为稀缺的景观居住社区。3、项目楼盘主力户型均为 90-140 平米，属于刚需盘，开盘即热销，供不应求。御珑湾项目截止 2013 年上半年，项目第一期已实现预售收入 4.82 亿元，其中首付房款收入 3.2 亿元（一期已推预售面积 79626.73，还余 43152.23 未推出，其中住宅 36907.50，商铺 6244.73）。预计下半年能够完成

5、项目一期剩余存货 85%的去库存化目标和 50%的车位去库存化目标，从而实现 8.72 亿元的一期销售目标。按照销售计划，项目二期和三期项目的销售预计分别将于 2013 年 12 月和 2014 年 3月开始启动，按照销售计划，二期和三期项目将分别采取销售期错开式销售，防止项目内部出现竞争，至 2014 年底和 2015 年 2 月，二期和三期将分别实现去库存化程度达到 90%和 28%以上，分别实现销售额 12.6 亿元和 4.8 亿元。以项目全部将于 2015年底竣工的时间节点来看，整个项目将能按期实现存货充分销售，实现项目销售额42.70 亿元的目标。4、项目区位毗邻上海自贸区，车程只需

6、 1 个小时。平湖市通过 G15 沈海高速以及 G1501 等高速公路和洋山保税港区连接，车程只需 1 个小时。洋山保税港区作为本次国务院特批的上海自由贸易四大实验区之一，其面积最大，达 14.16 平方公里。2005 年 12 月 10 日在洋山深水港开港时正式启用，是上海市和浙江省跨区域合作建设，实行海关封闭监管的特殊功能区域，也是我国第一个保税港区。平湖市将充分利用其近上海自贸区地缘优势发展经济。5、融资人平湖万城楼盘销售火爆，现金流回笼迅速，财务状况良好，偿债能力强。截至 2013 年 8 月 31 日，平湖万城资产负债率为 31.06%，且以 3.03 亿元的长期借款为主，2013

7、年 3 季度至 2015 年 1 季度，公司利息支出均为 469.86 万元，没有本金偿付支出。御珑湾楼盘主力户型均为 90-140 平米，属于刚需盘，一期开盘即售出房屋六成以上，市场火爆，现金流回笼迅速。公司整体风险敞口低，偿债能力强。可研报告可研报告 7 6、担保人万城地产实力雄厚，在建、在售项目众多，具有大量可预期现金流回笼，担保能力强。万城地产 2012 年总负债为 15.39 亿元，其中 10.67 亿元为预收账款，该预收账款来源于预售房收入，表明公司房产项目热销，现金流回笼迅速。截至 2013 年 6 月 30 日，公司预收账款为 2.49 亿元。万城地产现有乐清万城一品公馆、乐清

8、万城御府等 5 个项目在建，合计总投资 76.3 亿元，预计公司未来收入将会呈现大幅增长。此外，公司是乐清市纳税大户 100 强，市工商重合同守信用单位，被多家银行评为 AAA 企业。7、御珑湾项目品牌优势突出，物业管理为绿城房地产集团，房屋销售为世联地产，对于周边楼盘具有明显的竞争优势。绿城房地产集团有限公司是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。世联地产（002285）成立于 1993 年，经过 20 年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商。有了绿城和世联地产的加盟，御珑湾项目较之周边其他楼盘，将更加具有吸引力和竞争力。1.3 收益情况及支付方式

9、收益情况及支付方式 1.4 风险控制措施风险控制措施 抵押【平湖万城】以其持有的国有土地使用权（土地使用权证号【平湖国 用（2011）第 03870 号】，（A 地块）地址【平湖市东湖大道东侧、六里塘北侧、东方路西侧（地号:22-225-14）】，及其 7幢在建工程未售部分的住宅及商业裙楼在建工程为【平湖万城】履行还款/回购的义务提供抵押担保（第【一】顺位）。股权控制 无。可研报告可研报告 8 质押 无。连带责任保证【万城地产】为【平湖万城】履行还款的义务提供连带责任保证。实际控制人高永强提供个人连带责任保证担保。备注 1.各项担保无实现的优先、劣后顺序，如发生融资方违约，我公司既有权要求保证

10、人履行保证责任亦有权处置抵押物、质押物。2.【平湖万城】应将抵押物办理财产保险（一切险），并明确在融资期限内我公司为第一受益人。3.根据评估机构【深圳市世联土地房地产评估有限公司】的预评估结果，该项目抵押物预评估价值约 50231 万元。按照项目规模【25000】万元、期限【18】个月，该项目抵押率为【50】%。销售资金动态监管 项目监管银行为上海银行。1、解押保证金制度：御珑湾销售价款 55%进入上海银行监管的保证金账户。2、提前归集制度：项目到期前 3 个月，按 5%、10%、20%项目本金数额进行归集。3、降价销售制度：A、项目满一年（即到期前 6 个月），去化率应达 30%以上；B、项

11、目到期前 4 个月，去化率应达 60%以上；C、项目到期前 2 个月，去化率应达 80%以上。若未达上述要求的去化率，则金元惠理有权要求平湖万城降价销售，具体可按九五折、九折、八五折、八折等依次打折销售。抵押物置换与释放 公证 东方公证处公证 可研报告可研报告 9 人员派驻 无。资金运用【平湖万城】凭有关合同或凭据向我公司申报，经【业务三部、运营部、风控部等相关部门】核准信息后将受托资金支付至指定账户。1.5 项目实施时间表项目实施时间表 序号序号 事事 件件 开始开始 天数天数 文件材料文件材料 1 立项 2 尽职调查并收集材料 3 形成可研报告和尽职调查报告 4 业务部门内核 5 立项评审

12、委员会评审 6 抵押物评估 7 确定交易委托金融机构 8 评审委员会二次评审 9 合同准备及签署 相关合同 10 办理相关质押及公证 11 资产管理计划发行并备案 备案材料 12 资产管理计划成立 成立公告 2.2.项目法律可行性项目法律可行性 2.1 一般法律可行性一般法律可行性 1.本资产管理计划当事人主体资格合规，目的符合公司法的相关规定。2.我公司计划募集资金的方式合法合规，在与委托人签约时，我公司将按照基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法的规定，严格审查委托人是否为合格投资者。3.资产管理计划财产运用的方式符合监管部门的合规性要求，本项目的资金将全部用于指定项目，与现行的法律法规没有冲突。4.本项目的交易及法律文件与现行的法律法规没有冲突。可研报告可研报告 10 5.本项目保障措施充分，还款来源明确、充足。6.本资产管理计划的信息披露安排严格按照基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法执行。2.2 抵押法律可行性抵押法律可行性 关于抵押人的法律可行性：抵押人合法合规。关于抵押物的法律可行性：1、抵押物证照齐全；2、抵押物