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1、新华路直通火车站广场，到火车站15分钟1、项目附近公交线路项目附近公交线路8项目展示面分析孔明路东西转南北向城市主干道，南接312国道，北连绕城高速，连接多条城市主次干道；新华路东西向主干道，连接项目与中心商圈的主要纽带之一；明山路南北向次干道，北起312国道，南至滨河路；李苏路南北向城市区间路。综上可知，项目四面环绕城市主次干道，均具备较高价值，其中孔明路商业街正街部分商业价值最高。孔明路商业街正面效果图示孔明路商业街正面效果图示李苏路次主力店效果图示李苏路次主力店效果图示孔明路侧面街区效果图示孔明路侧面街区效果图示孔明路与明山路购物中心效果图示孔明路与明山路购物中心效果图示9项目商业产品分

2、析a.项目容积率过高，住房位于商业裙楼内部，后期商业的高人流量将为住房带了较大的安保风险；同时，住房的存在导致局部商业动线需绕开住房广场，给商业动线的流畅性造成一定障碍。b.本项目招商工作已开展较长时间，并且项目是已销售为主，从商业规划和招商运营角度而言，对商家租赁形成了一定的抗性及风险。c.变电站的存在对西北角商业氛围形成构成一定影响。10南阳主要在营商业市场研究2 2 23 3 31 1 1 1项目周边主要在营商业项目：新华城市广场：鸿德购物公园：金玛特时尚广场：大统百货：金玛特宜居广场：红都百货、红都时代广场：世纪百货4 4 45 5 56 6 67 7 7文华文华南阳南阳天地天地项目所

3、在的中州路与明山路交界处，是连接新老城的核心地段，商业前景广阔，但是老城区核心商圈发展成熟且总体量巨大，对本项目招商存在一定的竞争力，但也会对本项目招商起到一定借鉴作用。11南阳主要在建商业市场研究2 2 21 1 1 1项目周边主要在建商业项（1）:建业凯旋凯旋广场（2）:和城文华文华南阳南阳天地天地在建商业中能够对本项目产生影响的主要为建业凯旋凯旋广场，其他项目因各种因素均无法对本项目构成实质性的影响。12主要在营商业市场研究项目类型商业类型主要业态构成商业街人民中路服饰、百货新华西路电动车专卖店较多，另有大型家电卖场数个中州路品牌服装店、餐饮、杂货铺梅溪路服装主要在营竞争商业研究13项目

4、SWOT分析SWOTW劣势T挑战O机会S优势a.项目内部物业条件限制了多种新型业态的进驻（如部分区域商铺合并后，进深较窄，开间很大，无法满足部分大型商家需求）。b.项目修建风格与设计较为现代，但并非最新的主体公园式情景购物中心模式。在追求新鲜，时尚的体验型消费浪潮中，未免易让人在体验与视觉上产生疲劳。c.项目商业规模巨大，面临着周边大量的同质化竞争，同时，规划一旦失误可能导致自身项目业态的内部竞争。a.项目所处位置为南阳新老城交界处。b.项目拥有四面临街、长达约1100米的展示面。c.商业体量18万方，未来将形成规模集成效应，产生巨大的竞争力,并能涵盖几乎各品类业态商业。d.项目为新建物业，在

5、商业硬件设施配套上比较现代，能够满足现代商业的经营需求。a.南阳商业市场整体发展水平不高，存在较大的市场发展空白，且近几年发展速度明显加快。b.新城区大型商业的缺失，为本项目入市提供了较为良好的机会。c.从中央政府到地方政府，各项鼓励大众创业的政策落到实处，创业环境走向成熟。a.建业集团的凯旋广场的1期项目与2期项目对本项目构成了直接性的巨大威胁，南阳新城区未来将呈现众多现代综合商业体，未来竞争更加激烈。b.南阳人均可支配收入和消费性支出在河南处于中等水平，居民消费能力不是十分强劲。14项目研究结论p通过对项目自身条件及周边环境的解读，我们发现，本项目虽然拥有得天独厚的、不可复制的核心地段优势

6、，但未来所面临的困难也是不容小觑的，对于本项目的定位、招商策略提出了更高的要求。因此，本项目迫切需要思考解决如下几个问题：a.找准本项目未来的核心消费人群，根据他们的消费特征、消费需求进行业态定位及组合布局。b.找准本项目未来的核心经营人群，根据他们的经营特征、经营需求进行项目环境打造以及接地气的招商政策。c.引入适度超前的商业经营理念和经营设施，力求在主题环境体验、业态差异化体验、商业经营高科技化体验等方面立足南阳商业市场。15商业研究立足市场，挖掘市场机会和空白162 2 23 3 31 1 1 1项目周边主要在营商业项目：世纪百货4 4 45 5 56 6 67 7 7文华文华南阳南阳天

7、地天地主要在营竞争商业研究南阳主要在营商业市场研究17南阳主要在营商业市场研究新华城市广场物业类型大型购物中心地址卧龙区新华西路开业时间2009年基本指标总占地6.5万平方米，总建筑面积2.3万平方米地下一层约42万平方米，规划有近千个停车位，商业6层裙楼约78万平方米，4栋高21层25层塔楼共约109万平方米主要业态超市+百货+餐饮+休闲娱乐的大型商业购物中心代表商家奥斯卡影院，丹尼斯百货，苏宁电器本项目新华城市广场3.5km 一座集购物、餐饮、娱乐、消闲于一体的购物，配套建设33万平方米音乐喷泉城市广场，分为文化景区、绿化景区、休闲健身、商贸服务和交通集散等9大业态，整个广场设置有现代夜景

8、灯饰所。主要在营竞争商业研究18南阳主要在营商业市场研究5F4F3F2F1F-1F19南阳主要在营商业市场研究楼层业态进驻品牌B1超市丹尼斯F1珠宝+男鞋+女鞋+化妆品+饰品+名表明视达眼镜，金伯利，六福，周大福，金利福，中国黄金，奥柔拉水晶，全城热恋珠宝。沙驰男鞋，木林森男鞋，红蜻蜓男，金迈王男鞋，金利来，东方骆驼男鞋，圣恩熙，涛洋，花花公子，DPshow男鞋，MGG男鞋。希多蜜隐形美瞳。卡西欧。LOHO眼镜。女鞋：天美意。至美欧。格丽斯。戴安娜。芭可儿。莎利亚。高蒂。欧罗巴。柏丽卡。达芙妮。歌菲莉。百思图。他她。欧诗漫。百丽。蛋卷鞋。卡骆驰。膜法世家。悠莱美妆。京润珍珠。卡姿兰。za，蓝秀

9、，美宝莲，巴黎欧莱雅，尚惠彩妆，佰草集，天梭，梦妆，自然堂，尼维达名表。金星首饰，百泰首饰，兰瑟彩妆，通灵珠宝。蜜丝佛陀。韩束。泊美。泊莱雅。73ke手链。F2女装+名表+餐饮天王表。幻走。布景。熙然。拉夏贝尔。布同。私人衣橱。only。三彩。拉谷谷。莞草壹。欧时力。播。达衣岩。fiveplus，江南布衣。士大力餐厅。Vm，lilybaby。F3女装+内衣+箱包+餐饮hon，b。序言。扣眼。芭芭娜。珂莱蒂尔。德菲蒂奥。伊莎菲尔。诸葛烤鱼。容子木。半坡艺术手袋馆。七匹狼箱包。名典屋。梦特娇皮具。欧兰卡。TGGC。紫澜门。慧之芳。dambolo。婷美内衣。鹿王。曼黛玛琏内衣。芬怡内衣。triump

10、h内衣。曼妮芬。兰卓丽。皮尔卡丹箱包。伊维斯内衣。允硕女装。邦宝女装。寓美女装。黛玛诗。tunetune。F4饰品+男装zippo。POTE。写生。ALT。雅迪尼诗。L&H。骆豪。天伦天运动装。图途。saslax。骆驼。七匹狼。左岸。selected。松鹰。雅戈尔。柏尼英格。培罗蒙。圣哥朗。鲁宾汉。才子。丹虎。汤尼伯爵。龙达飞。百萌路易。GR。瑞弗史东。耐克。VANS。杰克琼斯。F5运动装+家纺+童装欧美达。李宁。阿迪达斯。暇步士童装。兄妹猫。巴布豆。侨宝。迪士尼。好孩子。三木比迪。小骆驼。嗒嘀嗒。幼幼娜娜。博洋家纺。爵士兔。巴柯拉。梦洁家纺。博洋宝贝书桌，台灯。罗莱家纺。斯凯奇运动装。sin

11、ce1943。新百伦。斯乃纳童鞋。水孩儿。室外步行街服装+快餐+电器海澜之家，淑女坊，屈臣氏，苏宁易购，安踏，361，阿迪达斯，李宁1998年以来丹尼斯不断改进经营方式并扩大连锁规模，以郑州市为核心，辐射河南省区，为中原人民生活品质的提升和商贸建设做出了积极的贡献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。丹尼斯百货开业至2003年底，销售额累计达49.2亿元，上缴税金累计达1.8亿元，营业面积已达128000平方米，总资产约计6亿元人民币，居河南省同行业之冠。20南阳主要在营商业市场研究丹尼斯百货全家人的丹尼斯Denisofthewholefamily21南阳主要在营商业市场研究a.新华城市广场是

12、目前南阳在营人气最旺的商业场所之一，作为“百货+超市+餐饮+娱乐”模式的购物中心，它的开业引领了南阳商业消费的新风向，改变了以往传统百货商场占据主流地位的格局，为南阳商业的升级换代奠定了基础。b.无论从建筑形态、经营模式、业态组合、购物环境、交通停车环境等方面，都具有较强的竞争力，可以预见，在很长一段时间内，新华城市广场都将在南阳商业市场中占据一席之地。项目特征归纳分析22南阳主要在营商业市场研究a.主题盲点多男女服装零售区域人气惨淡，儿童服装参杂于餐饮与运动服饰之间，人气惨淡也且无集约及业态互辅效应。23南阳主要在营商业市场研究d.传统零售业艰难前行传统服装类零售业经营惨淡，但是商城方认为经营稳定，只做商家更替，不根据现代商业发展潮流作大范围业态调整，商业隐患潜伏并不断积压。24南阳主要在营商业市场研究冷业态引入小面积的建材商家参杂其中，对于商城此类经营者来说，无任何主题定位与导视提醒，消费者此类消费目的性较弱，导致此类商家不断撤场。25南阳主要在营商业市场研究零售兼批发的较弱聚客力皮鞋零售批发区域经营惨淡并已实施往三楼搬迁的计划，但因涉及批发服务，难以判断实际盈利状况。26南阳主要在营商业市场研究项目特征归纳分析a.xxxxxxg.女性主题街区人流量较