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1、 第六章 物业的使用与维护 第七章 监督管理 第八章 法律责任 第九章 附第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。第三条市、区县（自治县）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设。 区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的

2、工作人员，落实工作经费。第四条市、区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 其他有关部门依据各自职责，负责物业管理相关工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府按照规定职责，指导和监督本辖区内物业管理活动。 居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。建立社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。第六条物业服务行业协会应当加强行业自律，依法制定和组织实施自律性规范，规范

3、行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。 物业服务行业协会应当接受住房城乡建设主管部门的指导和监督。第七条鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。第二章 物业管理区域第八条物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，根据物业建设项目确定的用地范围，结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。 规划自然资源部门审查建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理的原则，考虑物业管理区域划分的需要，确定相关指标，并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分

4、的意见。第九条物业管理区域按照下列规定划定：（一）新建物业项目，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的项目，应当按照其建设项目确定的用地范围，划分为一个物业管理区域。（二）新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业管理区域。（三）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。（四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以合并为一个物业管理区域。第十条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第八条第一款、第九条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）

5、住房城乡建设主管部门备案。区县（自治县）住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第八条第一款、第九条规定的，应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。 建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。第十一条已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处、乡（镇）人民政府参照本条例第八条第一款、第九条的规定，征求相关业主意见后，提出物业管理区域划分或者调整的建议方案，经各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，划定物业管理区域。 物业管理区域的划定方案应当包括物业管理区域划分

6、、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。 物业管理区域的划定方案应当报区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并在相应区域内公告。 物业管理区域内不动产权属登记已经完成，涉及物业服务用房等调整的，相关权利人应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。第三章 业主、业主大会及业主委员会第十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）推选业主代表，选举业主

7、委员会、监事委员会，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）对物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权；（十）法律、法规规定的其他权利。第十三条业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交存物业专项维修资金；（五）按时交纳

8、物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。第十四条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序，业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。 管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。第十五条业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的，应当在街道办事处、乡（镇）人民

9、政府的指导下进行。未设立业主大会的，由全体业主在街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会的指导下，共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定下列事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、补选或者罢免业主委员会成员；（三）业主委员会的工作经费、成员工作津贴的来源以及经费管理办法；（四）撤销或者变更业主委员会的决定；（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；（六）提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；（七）依法

10、筹集和使用物业专项维修资金；（八）物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配；（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。第十六条一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首

11、次业主大会会议。第十七条街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和联系方式、共有设施设备交接资料等材料，并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡（镇）人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成。其中，业主代表应当符合本条例第二十六条的规定要求，且人数所占比例不低于筹备组

12、总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表，应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，并告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后，应当予以公告。第十八条筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本，草拟管理规约和业主大会议事规则；（三）确认业主身份，确定业主人数、业主专有部分面积，以及业主的投票权数；（四）制定业主委员会成员产生办法，确定候选人名

13、单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主委员会成员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。 本条第一款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。第十九条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。筹备组成员连续三次无故不参加筹备会议的，其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备

14、组自行解散。筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时，筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的，筹备组工作期限可以延长一个月。第二十条专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数，按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。