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1、安徽省合肥池州商业市场调研报告31页池州区域商业分析市场总结客户需求分析城市研究池州商业市场现状宏观环境研究【壹】宏观环境研究1.1.宏观经济数据运行1.1.1.国内生产总值与人均生产总值2011年国内生产总值472881.5亿元，同比增长9.2%；分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。1.1.2.居民消费价格指数与工业品出厂价格指数2012年1

2、1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。11月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村上涨0.2%；食品价格上涨0.4%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格下降0.3%。1.2.3.三大产业对GDP拉动2002-2011年三大产业对GDP拉动情况为，第一产业拉动GDP从09-11年保持0.4%，第二产业和第三产业08年之前一直是保持增长，0

3、8年由于金融危机第二产业和第三产业下滑，之后一直到10年第二产业对GDP拉动4.1%和第三产业5.9%；2011年第一产业对GDP拉动0.4%、第二产业对GDP拉动4.1%、第三产业对GDP拉动4.8%；1.2.4.全社会固定资产投资完成额2012年11月份国内社会固定资产投资326236.17亿元，投资完成额同比增长20.7；1.2.中央经济工作会议2012年中央经济工作会议将于12月在北京召开，习近平将主持会议，透露经济方略。而市场关注的2013年中国GDP增速目标，或将设定为7.5%。会议提出了明年经济工作的主要任务：1.加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。2.夯实农业基础，保障农

4、产品供给。把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，必须长期坚持、毫不动摇，决不能因为连年丰收而对农业有丝毫忽视和放松。3.加快调整产业结构，提高产业整体素质。实现尊重经济规律、有质量、有效益、可持续的发展，关键是深化产业结构战略性调整。；4.积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。5.加强民生保障，提高人民生活水平；6.全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。会议强调，做好明年经济工作，必须加快调整经济结构、转变经济发展方式，使经济持续健康发展建立在扩大内需的基础上；必须毫不放松抓好“三农”工作，推动城乡一体化发展；必须坚持实施科教兴国战略，增强经济社会发展核心支撑能力；必须坚持把人民利益放

5、在第一位，进一步做好保障和改善民生工作，使发展成果更多、更公平惠及全体人民；必须全面深化改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制障碍；必须实施更加积极主动的开放战略，创建新的竞争优势，全面提升开放型经济水平。1.3.全国房地产形势研究价格：销售均价同比涨幅趋稳，百城住宅均价环比涨幅持平；1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为5880 元/平方米和5539 元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.9%和7.9%，涨幅与1-9 月基本持平。中国房地产指数系统百城价格指数显示，10 月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.17%，涨幅与上月持平，其中56个城市环比上涨，42个城

6、市环比下跌。需求：1-10月销售面积降幅缩小至1.1%，销售额增速扩大，10月单月增速分别超过20%和30%；1-10月，全国商品房销售面积同比下降1.1%，降幅比1-9月缩小2.9个百分点，销售额同比增长5.6%，连续第三个月增长；东部地区为唯一销售面积增长的区域，中部地区销售额增速最高。10月，全国商品房销售面积同比增长23.2%，在9月短暂下降后明显回升，销售额同比增长31.7%，增速较上月扩大26.8 个百分点。供应：总投资增速趋稳，住宅投资今年首次加快，新开工继续下降。1-10月，全国房地产开发投资额为5.8万亿元，同比增长15.4%，增速与1-9月持平，其中住宅开发投资额同比增长1

7、0.8%，增速比1-9月提高0.3个百分点，为今年以来首次加快。1-10月房屋和住宅新开工面积分别为14.7 亿平方米和10.8亿平方米，同比分别下降8.5%和12.7%，降幅分别较1-9月缩小0.1和0.2个百分点。10月房屋和住宅新开工面积分别同比下降6.4%和9.4%，降幅较9月明显缩小。资金来源：整体增速继续提高，个人按揭贷款增速提高幅度超过5个百分点1-10月，房地产开发企业本年资金来源7.6万亿元，同比增速在上月突破10%以后，本月继续提高至11.6%。其中，国内贷款同比增长14.7%，比1-9月提高1.8个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长16.1%和19.5%，比1

8、-9月份别提高2.9个和5.3个百分点，增速提高更为明显，表明银行贷款和预售资金好转是企业资金压力好转的主要原因小结：销售好转，价格平稳，投资开工趋稳，企业资金压力进一步缓解在经济探底的背景下，货币政策仍将维持现在的取向，放松的可能性大于收紧；出于稳增长的需要，中央不会出台更严厉的房地产调控政策，各项政策以稳为主。年底若开发企业加大推盘，仍能取得不错业绩，但与9-10月份化加剧类似，年末各城市表现也将差异显著。1.4.房地产政策1.4.1.房地产政策回顾十三大-十四大期间（1988-1997年）房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，

9、发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。1988年1月国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。十五大期间（1998-2003年）1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确房地产业为国民

10、经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。十六大-十七大期间（2004-2012年）近两届政府任期内，受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历调控供需、抑制房价过快上涨、重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需、严厉调控，促进房价合理回归三个阶段：2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨，2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需，2010年以来：调控持续升级，促进房价合理回归。1.4.2.未来房地产业走势预判【贰】城市研究2.1.池州概况池州市，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市

11、为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及国家级池州经济技术开发区，面积8272平方公里，2011年统计池州总人口161万人。2.2.池州区位条件池州地理位置优越，区位优势明显。地处皖江城市带、长江经济带，是安徽两山一湖(黄山、九华山、太平湖)旅游经济圈的重要组成部分。池州港作为长江干线重点港口之一，可常年停泊5

12、000吨级船舶。318国道、206国道、铜九铁路、沿江高速、沪渝高速贯境内而过，合 (肥)铜(陵)黄(山)高速、安(庆)景(德镇)高速和建设中的池州九华山机场、宁宜城际铁路共同构成便捷的立体交通网络。2012年中国特色休闲城市-山水休闲之都称号，池州市是第二批国家低碳城市试点。2.3.池州GDP发展状况10年GDP翻了5翻，2011年池州实现GDP总值372.5亿元，同比增长13.%；其中第一产业增加值56.3亿元，第二产业增加值184.5亿元，第三产业131.7亿元。2.4.池州人均生产总值情况2011年池州人均生产总值26344元，折合美元4182美元，同比去年增加4868元，同比增长22

13、.6%2.5.池州固定资产投资情况2011年固定资产投资289.8亿元，比上年增长30.4%。其中，城镇投资154.2亿元，增长23.5%；农村投资60.5亿元，增长29.2%。在全社会固定资产投资中，技术改造投资80.3亿元,增长85.1%。分产业看，第一产业投资2.9亿元，比上年增长13.5%；第二产业投资165.4亿元，增长42.0%，其中，工业投资162.6亿元，增长41.2%；第三产业投资121.5亿元，增长17.8%。其中，批发零售住宿餐饮业投资9.8亿元，增长33.3%，水利、环境和公共设施管理业投资9.7亿元，增长7.9%，教育投资1.3亿元，增长6.7%，卫生、社会保障和社会

14、福利业投资1.1亿元，增长27.9%，文化、体育和娱乐业投资0.7亿元，增长22.8%，租赁和商务服务业投资0.3亿元，增长14.3%。2.6.池州房地产开发投资情况2008年2009年2010年2011年房地产开发投资(亿元)30.9746.9766.575.1同比增长(%)136.9%49.7%41.6%48.7全年房地产开发投资75.1亿元，比上年增长48.7%。商品房销售面积207.6万平方米，增长14.6%；商品房销售额91.2亿元，增长42.2%；商品房待售面积29.4万平方米。全年全市开工建设保障性住房1.8万套（不含租赁补贴户数），开工率达130%。2.7.池州旅游市场状况旅游

15、市场十分活跃：2011年末，全市拥有A级旅游景区27个，其中，5A级旅游景区1个，4A级旅游景区8个，3A级旅游景区7个，2A级景区11个。拥有全国工农业旅游示范点7个，安徽省旅游乡镇19个，星级农家乐97家。全市共有星级旅游饭店31家，旅行社75家，持证导游2200余人。全市全年共接待国内外游客2075万人次，比上年增长34.3%，其中，入境游客43.7万人次，增长32.3%。实现旅游收入190亿元，增长37.6%。2.8.池州人均收入水平与消费支出水平全年城镇居民人均可支配收入18925元，比上年增长18.3%。人均消费性支出12824元，增长19.0%，其中,食品支出增长13.3%，交通和通信支出增长35.4%，衣着支出增长39.0%，教育文化娱乐服务支出增长60.1%。城镇居民家庭恩格尔系数为38.2%，比上年下降2个百分点。2.9.池州城市规划状况2.9.1.池州2011-2030年城市规模和定位定位于世界级旅游休闲目的地，长三角地区的循环经济基地，皖南生态宜居城市和历史文化名城。据了解，2008年末，我市人口158.9万人，中心城区总人口22.9万人。此次规划在城市规模方面，分为近期和远期两个目标：近期2015年，市人口164万人，中心城区人口规模达到36万人；远期20